Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 27 OCTOBRE 2010
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/21563
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2008 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/04942
APPELANTE
SCI GID agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Nadine CORDEAU, avoué à la Cour
assistée de Me Alexandra MISEREY plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 173
INTIMES
SARL MANGORA représentée par son liquidateur amiable Monsieur [O] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [O] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
assignés conformément à l'article 659 du code de procédure civile et n'ayant pas constitué avoué
Monsieur [R] [X]
[Adresse 2]
[Localité 5]
assigné conformément à l'article 659 du code de procédure civile et n'ayant pas constitué avoué
Madame [P] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
assigné à personne et n'ayant pas constitué avoué
Monsieur [V] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour
assisté de Me Dorothée FRANCOIS plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SELARL SCHINAZI, Avocats, et substituant Me Jeffrey SCHINAZI, avocat au barreau de PARIS, toque : C 264
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 juin 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PORCHER, conseiller et Madame DEGRELLE-CROISSANT, conseiller chargée du rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame PORCHER, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits, procédure et prétentions des parties :
Par acte sous seing privé du 1er août 2003, la SCI GID a donné à bail commercial à Monsieur [O] [S] et à la SARL MANGORA en cours de formation des locaux situés [Adresse 6] destinés à l'usage d'atelier de prêt à porter - confection pour une durée de 24 mois se terminant le 31 juillet 2005 et moyennant un loyer hors taxes, hors charges et hors TVA de 9792 euros payable par quart d'avance et un dépôt de garantie de 2 448 €.
Le même jour, des actes de caution solidaire et conjointe des engagements contractés par les preneurs envers le bailleur ont été établis au nom de Monsieur [O] [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [V] [T] et Madame [P] [U].
Le 23 mai 2005, la SCI GID a mis en demeure les locataires et les cautions de régler un solde débiteur de 7 330,38 € et, le 21 septembre 2005, les a informés de ce que compte tenu de leur maintien dans les lieux à l'échéance du 31 juillet 2005, le bail s'est mué en bail commercial régi par le décret du 30 septembre 1953 et leur a demandé de régler les loyers restant dû pour un montant de 10 874,67 €.
La société MANGORA a fait l'objet d'une dissolution à compter du 28 octobre 2005 avec pour liquidateur Monsieur [O] [S].
Suite à la remise des clés du local par les preneurs le 2 novembre 2005, la SCI GID a, par courrier du 16 novembre 2005, avisé ces derniers et les cautions de ce que cette remise constituait une rupture abusive et anticipée du bail avant de les assigner, par actes des 29 mars, 3 et 12 avril 2007 devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY aux fins de constatation de la poursuite du bail pour la période triennale en cours et paiement de diverses sommes.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 juillet 2008, le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a condamné solidairement la société MANGORA prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [O] [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [V] [T] et Madame [P] [U] en leur qualité de copreneurs et/ou de cautions à payer à la SCI GID la somme de 10 816,94 € correspondant à l'arriéré locatif au 2 novembre 2005 majorée forfaitairement de 2% à compter de sa date d'exigibilité et assortie d'un intérêt au taux légal à compter du 29 mars 2007 avec capitalisation des intérêts à compter du 29 mars 2008 conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ainsi qu'aux dépens à partager entre eux.
Le 14 novembre 2008, la SCI GID a interjeté appel de cette décision.
***
Dans ses conclusions déposées le 16 mars 2009, la SCI GID invoque la validité des actes de cautionnement dont celui de Monsieur [T] qui, comprenant et écrivant parfaitement le français a fait office de traducteur auprès de Monsieur [S] et leur étendue aux sommes restant dues par les preneurs au titre du bail commercial prenant naissance à l'expiration du bail précaire, un arriéré de loyers et charges locatives justifié s'élevant au 4ème trimestre 2005 à 15 659,93 €, une rupture abusive et anticipée du bail impliquant le paiement des loyers jusqu'à la fin de la période triennale en cours, l'application de la clause pénale sur l'acquisition de plein droit du dépôt de garantie, du taux d'intérêt contractuel de 15% sur la majoration de 10% prévue contractuellement et la capitalisation des intérêts.
Elle demande d'infirmer le jugement entrepris sur le paiement de l'arriéré locatif et des charges et des loyers jusqu'à l'expiration de la période triennale en cours et, statuant à nouveau, de condamner solidairement le société MANGORA en sa qualité de preneur, Monsieur [O] [S] en sa qualité de copreneur et de caution, Monsieur [R] [X], Monsieur [V] [T] et Madame [P] [U] en leur qualité de cautions au paiement de la somme de 15 012,57 € au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2005 et de 33 306,60 € restant à courir jusqu'à l'expiration de la période triennale en cours, majorée de 10% et assortie de l'intérêt au taux de 15% l'an à compter de son exigibilité et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil et de constater l'acquisition de la clause pénale insérée dans le contrat de bail.
Dans ses conclusions déposées le 5 mai 2010, Monsieur [V] [T] conteste être le rédacteur de l'acte de caution de Monsieur [S], la régularité de son engagement au regard des dispositions de l'article 1326 du code civil et l'ampleur de la dette revendiquée.
Il demande d'infirmer le jugement déféré, de dire l'acte de cautionnement nul et inopposable et, subsidiairement, que son engagement ne peut excéder le montant de la dette locative jusqu'au 2 novembre 2005, de condamner la SCI GID aux dépens de première instance et d'appel et à 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Assignés devant la Cour par acte du 7 avril et 22 mai 2009, Madame [P] [U], la SARL MANGORA , Monsieur [R] [X] et Monsieur [O] [S] n'ont pas constitué avoué.
MOTIFS
1-Sur les sommes dues au titre du bail de courte durée :
En application des articles 6 et 7 du bail c'est à juste titre que le tribunal a retenu un loyer annuel, charges de 10% et TVA incluses, de 12 882,35 € soit 3 220,58 € par trimestre.
Il n'est pas contesté que les preneurs ont cessé le paiement de leur loyer à compter du 1er trimestre 2005.
A l'expiration du bail de courte durée soit au 31 juillet 2005, l'arriéré de loyers s'élève en conséquence à la somme de 7 514,69 € ( 2 trimestres à 3 220,58 + 1/3 de trimestre) à laquelle il convient d'ajouter les taxes foncières 2004 et 2005, justifiées en cause d'appel à hauteur de 564 € et 593,61 €, ainsi que la majoration forfaitaire de 10% du loyer échu et impayé contractuellement prévue soit une somme totale due par les preneurs de 9 423,75 €.
2-Sur la transformation du bail de courte durée en bail commercial :
L'article L 145-5 alinéa 2 du code de commerce prévoit qu'un nouveau bail soumis au statut prend naissance lorsque, à l'expiration du bail dérogatoire, 'le preneur reste et est laissé en possession'.
Il n'est pas contesté que Monsieur [O] [S] et la SARL MANGORA sont restés dans les lieux postérieurement au 31 juillet 2005 de sorte qu'un nouveau bail, d'une durée de neuf années avec faculté de résiliation triennale dans les formes et délais de l'article L 145-9 du code de commerce, a pris naissance le 1er août 2005.
Les réserves contenues dans son courrier du 16 novembre 2005 ensuite de la remise des clés par les preneurs intervenue le 2 novembre 2005 manifestant clairement sa volonté de ne pas renoncer au statut, la SCI GID est, à défaut de cessation régulière du bail à l'expiration d'une période triennale, bien fondée à obtenir des preneurs le paiement des loyers et charges et, si les locaux sont reloués, la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, s'il est inférieur et ce, jusqu'à la fin de la période triennale.
Monsieur [O] [S] et la SARL MANGORA ne justifiant pas d'une relocation des lieux depuis leur restitution, il convient de les condamner à payer à la SCI GID qui, de son côté, produit des photographies des locaux vides et un devis du 26 février 2009 attestant de leur état de dégradation et de saleté, la somme de 33 279,39 € ( 10 trimestres à 3 220, 58 € + 1/3 de trimestre).
4-Sur la validité et l'étendue des cautionnements :
Monsieur [V] [T], en cause d'appel comme en première instance, ne produit pas de modèle de son écriture et ne fournit aucun élément établissant qu'il est dans l'incapacité de rédiger en langue française et par conséquent qu'il n'a pas apposé la mention manuscrite sur son acte de cautionnement.
Par ailleurs, à l'examen des mentions manuscrites et des signatures portées dans l'acte de caution de Monsieur [S], c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que Monsieur [V] [T] était intervenu en qualité d'interprète et de scripteur pour ce dernier, démontrant ainsi sa connaissance de la langue française.
La mention manuscrite recopiée par chacune des cautions dans les actes de cautionnement du 1er août 2003 est ainsi libellée :
'je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 31 juillet 2005 et à son renouvellement éventuel du paiement des loyers pour un montant mensuel hors taxes de 816 euros, révisable à la date d'anniversaire outre les charges et éventuelles indemnités d'occupation ainsi que des réparations locatives, des pénalités, des intérêts, de la clause pénale, de toutes indemnités en cas de rupture du bail, des éventuels frais de procédure et de dépens, ayant reçu un exemplaire du bail et ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement et de l'obligation contractée par les preneurs envers le bailleur ainsi qu'en cas de cession du local envers le successeur'.
Une telle mention, précise et claire, suffit à traduire que les cautions avaient pleine connaissance de la portée de leur engagement lié à l'exécution du bail dont ils reconnaissaient avoir reçu un exemplaire .
Toutefois, il en résulte tout aussi clairement que le cautionnement a été donné pour le renouvellement éventuel du bail qu'ils ont eu en mains et non pour un nouveau bail .
Le cautionnement ne pouvant être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté, Monsieur [O] [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [V] [T] et Madame [P] [U] ne sont tenus qu'au paiement des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 31 juillet 2005 inclus soit à la somme de 9 423,75 €.
5-Sur la clause pénale :
En application de l'article 11 du bail, il convient de faire droit à la demande de la SCI GID en acquisition de plein droit du dépôt de garantie.
6-Sur les majorations contractuelles et les intérêts des sommes dues.
C'est par une juste appréciation des éléments de l'espèce et des motifs pertinents adoptés par la Cour que le tribunal a réduit à 2% du loyer la majoration forfaitaire de 10% prévue au bail et a assorti les sommes dues d'un intérêt au taux légal à compter du 29 mars 2007 avec capitalisation des intérêts à compter du 29 mars 2008 conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil étant précisé que la majoration ne porte que sur la somme due en vertu du nouveau bail.
PAR CES MOTIFS,
Réformant le jugement déféré,
Condamne solidairement la société MANGORA prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [O] [S] en sa qualité de copreneur et de caution, Monsieur [R] [X], Monsieur [V] [T] et Madame [P] [U] en leur qualité de cautions à payer à la SCI GID la somme de 9 423,75 € montant des sommes dues au titre du bail précaire avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2007 et capitalisation des intérêts à compter du 29 mars 2008 conformément à l'article 1154 du code civil.
Condamne solidairement la société MANGORA prise en la personne de son liquidateur et Monsieur [O] [S] en leur qualité de copreneurs à payer à la SCI GID la somme de 33 279,39 € au titre du nouveau bail, majorée forfaitairement de 2% à compter de sa date d'exigibilité, assortie d'un intérêt au taux légal à compter du 29 mars 2007 avec capitalisation à compter du 29 mars 2008 conformément à l'article 1154 du code civil.
Dit qu'en application de la clause pénale, le dépôt de garantie est acquis de plein droit à la SCI GID.
Condamne solidairement la société MANGORA prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [O] [S] en sa qualité de copreneur et de caution, Monsieur [R] [X], Monsieur [V] [T] et Madame [P] [U] en leur qualité de cautions aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ces derniers et sur sa demande, par Maître Nadine CORDEAU conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu à allocation de sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
