Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2010
(n° 352, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/02004
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/10918
APPELANTE
S.C.I. DE LA LOGE
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour
assistée de Maître Stéphane GAUTIER, avocat plaidant pour l'association GAUTIER VALCIN GAFFINEL, Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, toque : R 233
INTIMÉS
S.A. OSEO FINANCEMENT
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
S.A. NATIXIS
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 6]
et encore [Adresse 9]
représentées par la SCP LAMARCHE-BEQUET- REGNIER-AUBERT - REGNIER - MOISAN, avoués à la Cour
assistées Maître Gwendal LE COLLETER, avocat plaidant pour l'association TORIEL JOHANNSEN ROUILLON BONIN, avocats au barreau de PARIS, toque : R 118
S.C.I. FONCIÈRE ÉTOILE
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 10]
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Maître Lorraine LE GUISQUET, avocat plaidant pour Maître Denis TALON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0428
Maître [R] [N]
notaire
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Maître Barthélémy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 435
Maître [B] [C]
notaire
[Adresse 4]
représenté par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour
assisté Maître Thomas RONZEAU, avocat plaidant pour la SCP PETIT RONZEAU & Associés, avocats au barreau de PARIS, toque : P 499
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 septembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 16 janvier 1990, la société Gefinor a consenti aux sociétés ICAP et CIFP un prêt de 1 700 000 francs en vue de la réalisation d'une opération de promotion immobilière sur un terrain situé à [Localité 11], sis [Adresse 7] et [Adresse 8] et [Adresse 3], en vue de l'édification d'un immeuble à usage de bureaux destinés à être vendus par lots.
Le 19 février 1990, la société Gefinor a inscrit une hypothèque sur l'ensemble du terrain et des lots à construire à l'encontre des sociétés ICAP et CIFP à titre de garantie de remboursement du prêt.
Sur un ensemble de quarante-deux lots, la SCI Foncière Etoile a acquis vingt lots, la SCI de la Loge treize lots, la SCI Bacry sept lots et enfin M. [Y] deux lots.
Aux termes de l'acte de prêt, repris par les actes de vente, dont celui du 19 mars 1990 concernant la SCI de la Loge, la société Gefinor s'était engagée à :
- céder, à première réquisition aux établissements consentant un crédit aux acquéreurs des lots, soit à la banque la Hénin, le rang de son inscription, afin de garantir le prêt consenti aux acquéreurs, sous réserve que le montant des prêts soit versé au compte du client, soit CIFP ou ICAP, ouvert dans les livres de Gefinor.
- donner aux acquéreurs la mainlevée de l'hypothèque constituée par ICAP et CIFP dès paiement du prix de vente par l'acquéreur aux caisses de la Banque.
La société Gefinor dans le cadre de la loi Dailly a cédé sa créance, évaluée à 1'200'000 €, le 25 juillet 1990 au Crédit National, aux droits de laquelle se trouve la société Natexis, puis le 5 septembre 1990 à la banque Worms et a donné cette créance en nantissement au CEPME désormais dénommé Oseo Financement le 4 janvier 1991.
Le tribunal de commerce de Paris par jugement en date du 28 janvier 1991, a prononcé la liquidation judiciaire de la société Gefinor.
La société ICAP a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif le 4 décembre 1997.
la société Oseo Financement, venant aux droits de la société Gefinor est devenue titulaire de l'hypothèque grevant les lots de copropriétés de la SCI de la Loge.
Par un protocole du 15 octobre 2007, les sociétés Oseo Financement et Natixis ont subrogés la SCI Foncière Etoile dans leur hypothèque portant sur la totalité de l'immeuble.
La SCI de la Loge qui pour réaliser l'acquisition des 13 lots avait contracté un emprunt auprès de la banque la Hénin, alors qu'elle avait payé les causes de l'hypothèque et que l'inscription hypothécaire avait été maintenue au profit de Géfinor, estimant que l'engagement pris par cette dernière d'en donner mainlevée devait être respecté par les cessionnaires successifs, a fait assigner, devant le Tribunal de Grande instance de Paris, par acte d'huissier du 12 juillet 2009, la SCI Foncière Etoile, la société Oseo Financement, la société Natixis, Me [N] et Me [I], aux fins de voir, notamment, dire que la créance de la société Gefinor est éteinte, ordonner la mainlevée de l'inscription hypothécaire prise initialement par cette dernière puis transmise à la société Oseo Financement, elle-même subrogée dans ses droits par la SCI Foncière Etoile, sur les lots lui appartenant au sein dudit immeuble et condamner en tant que de besoin la SCI Foncière Etoile à en donner mainlevée sous astreinte ainsi qu'à lui payer des dommages et intérêts.
Par jugement du 12 novembre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris, a :
- débouté la SCI de la Loge de ses demandes,
- rejeté la demande de la SCI Foncière Etoile tendant à voir condamner la SCI de la Loge à lui payer la somme de 98'301,50 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2009,
- condamné la SCI de la Loge à payer à la SCI Foncière Etoile, de première part, aux sociétés Natixis et Oseo, de deuxième part, la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI de la Loge aux dépens.
Par déclaration du 23 février 2010, la SCI de la Loge a relevé appel de ce jugement et demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 25 août 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, au visa de l'article 1134, 1165 et 1382 du code civil, de :
- réformer le jugement attaqué en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de mainlevée d'hypothèque et de dédommagement qu'elle avait formées,
Y faisant droit,
- dire et juger que la SCI Foncière Etoile, en sa qualité de subrogée dans les droits de la société Oseo Financement sur l'inscription hypothécaire prise sur ses lots dans l'immeuble dont il s'agit, est seule habilitée à en donner mainlevée et doit respecter les engagements pris par son auteur,
- constater qu'elle a payé l'intégralité du prix des lots dont elle a fait l'acquisition,
En conséquence, au visa de l'acte authentique du 19 mars 1990 reçu par Me [N], notaire à [Localité 12],
- dire que la créance de Gefinor se trouve éteinte et que son ayant droit, la SCI Foncière Etoile, doit donner mainlevée de l'inscription hypothécaire grevant ses lots,
- ordonner la mainlevée de l'inscription hypothécaire prise initialement par la société Gefinor sur les lots numéros 14, 15,19, 20, 21,33, 34,35, 36,37, 38,39 et 50 de l'immeuble sis à [Adresse 7] et [Adresse 8] et [Adresse 3] et condamner la SCI Foncière Etoile à donner cette mainlevée sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter de la quinzaine suivant la signification du jugement à intervenir,
- dire et juger que l'attitude de refus de la SCI Foncière Etoile manifestée jusqu'à présent, s'analyse en un comportement fautif au sens de l'article 1382 du code civil lui causant un préjudice dont il lui est dû réparation,
- condamner la SCI Foncière Etoile, sur ce fondement, à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,
En tout état de cause,
- condamner Me [N] à la relever et à la garantir de toute condamnation à paiement qui serait obtenue par la SCI Foncière Etoile et de toute tentative d'exécution des garanties dans lesquelles cette dernière serait subrogée à son égard,
- dire que la décision à intervenir sera opposable à la SA Oseo Financement, la société Natixis et à Me [N], notaire,
- condamner enfin, la SCI Foncière Etoile et Me [N], en application de l'article 700 du code de procédure civile, à lui payer une somme de 10 000 euros,
- condamner la SCI Foncière Etoile en tous les dépens.
Par acte du 5 juillet 2010 la SCI de la Loge a déclaré se désister purement et simplement de l'appel interjeté à l'encontre de Maître [I] qui n'est pas concerné par le jugement entrepris.
La société Natixis et la société Oseo Financement demandent à la Cour, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 6 mai 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions des parties, au visa du protocole transactionnel du 15 octobre 2007 et de l'article 2243 du code civil de :
A titre principal,
- constater l'opposabilité de la subrogation intervenue au profit de la SCI Foncière Etoile, dans les droits hypothécaires de la société Oseo Financement,
- prononcer leur mise hors de cause,
A titre subsidiaire,
- constater l'absence de toute demande formulée à leur égard,
- leur décerner acte de ce qu'elles s'en remettent à la justice quant à la recevabilité et au bien fondé de l'appel interjeté par la SCI de la Loge, en ce qu'il est dirigé à l'encontre de la SCI Foncière Etoile et de Me [N],
En tout état de cause,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI de la Loge à leur verser la somme de 1 500 euros chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la partie succombante à leur payer une somme de 2 000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens.
La SCI Foncière Etoile demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 août 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI de la Loge de ses demandes,
- l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle et y faisant droit,
- déclarer la SCI de la Loge irrecevable et subsidiairement, mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire qu'elle est valablement subrogée dans les droits, actions, privilèges, et hypothèques d'Oseo Financement et Natixis envers la SCI de la Loge,
- condamner la SCI de la Loge à lui régler la somme de 98'320,50 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2009, date de délivrance de la protestation à sommation,
- condamner la SCI de la Loge à lui régler la somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Me [N] demande à la Cour, aux termes de ses dernières conclusions du 1er juillet 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de :
- dire irrecevable la SCI de la Loge en sa prétention à sa responsabilité, formée pour la première en cause d'appel,
- condamner la SCI de la Loge à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI de la Loge aux entiers dépens.
Maître [I] demande à la cour aux termes de ses dernières conclusions du 13 juillet 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, au visa de l'article 122 du code de procédure civile de :
- déclarer la SCI de la loge irrecevable en son appel à son encontre,
- la condamner à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
sur la procédure
Considérant, eu égard au lien de connexité les unissant que les procédures enrôlées sous les numéros 10/03965 et 10/2004 qui opposent les même parties et concernent le même litige, doivent être jointes.
Sur le fond
Considérant que la société Gefinor a prêté aux sociétés ICAP et CIFC une somme de 1'700'000 francs et qu'en garantie de ce prêt, ces deux sociétés lui ont consenti une hypothèque conventionnelle, que de son côté, la société Gefinor s'est engagée à donner mainlevée de la sûreté dès la vente des lots ;
Que la SCI de la Loge a acquis en l'état futur d'achèvement, aux termes d'un acte authentique du ministère de maître [N] notaire associé à Paris en date du 19 mars 1990, divers lots dépendant de l'immeuble moyennant le prix de 3'129'854 francs payé en partie comptant, et le solde de 2'190'897,80 francs au fur et à mesure de l'avancement des constructions été financée au moyen d'un prêt auprès de la banque la Hénin ;
Considérant que la société Gefinor a cédé sa qualité de créancier hypothécaire de premier rang à la banque la Henin pour garantir le remboursement du prêt consenti à la SCI de la Loge et s'est engagée à donner mainlevée de son hypothèque sur les lots vendus à cette dernière sous réserve que l'intégralité du prix ait été payé aux caisses de la banque Monod, compte n° 112 361 1000 0 0001 51 ;
Que par lettre du 7 juin 1990, la société ICAP a demandé à la SCI de la Loge que le paiement correspondant à l'appel de fond du 5 juin 1990 soit versé sur le compte n° 00 101 624 161 intitulé ICAP/CIFP/Fontanelle ouvert dans les livres de la banque la Henin ;
Que le 16 octobre 1990, la société Gefinor aux termes d'une lettre adressée à la banque la Henin a indiqué « Dans l'affaire citée en référence, conformément à notre accord du 22 février 1990, nous sommes d'accord pour que les appels de fonds versés par les acquéreurs :
SCI BACRY - SCI DE LA LOGE - LA FONCIERE ETOILE
soient crédités au compte n° 00 101 624 161 (clé RIB 94) ouverts dans vos livres. » ;
Considérant que la SCI de la Loge se prévalant de la lettre du 16 octobre 1990 précitée, soutient que les paiements qu'elle a effectués par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire et dans ces conditions sont libératoires ;
Mais considérant qu'il s'infère de ces clauses que la société Gefinor s'est engagée à donner mainlevée de l'hypothèque lui profitant dès que le produit des ventes à réaliser permettrait de la désintéresser de sa créance ;
Qu'en effet, si en vertu de l'acte notarié du 19 mars 1990 la SCI de la Loge a payé la somme de 938'956,20 francs exigible à cette date directement entre les mains des sociétés venderesses ICAP et CIFP, elle l'a fait sans se préoccuper des droits hypothécaires de la société Gefinor alors, d'une part, qu'elle connaissait l'existence de ces droits comme ayant été expressément mentionnés dans l'acte auquel elle était partie et que, d'autre part, la société Gefinor s'était engagée à donner mainlevée de l'hypothèque à condition de recevoir les règlements destinés à la désintéresser de sa créance ; que ce paiement lui est donc inopposable ;
Considérant que les accords précités des 22 février 1990 et 16 octobre 1990 pour que la SCI de la Loge verse les fonds uniquement sur le compte n° 00 101 624 161 ne dispensaient pas les sociétés ICAP et CIFP de rembourser à la société Gefinor les sommes qui lui étaient dues sur les fonds versés par les acquéreurs ;
Qu'ainsi, la lettre du 16 octobre 1990 avait seulement pour but de simplifier la gestion de l'opération immobilière et de permettre aux promoteurs de suivre les rentrées de fonds ; qu'en revanche en donnant aux sociétés ICAP et CIFP le mandat de centraliser sur un seul compte les opérations se rapportant à la vente consentie notamment à la SCI de la Loge, la société Gefinor n'a pas abandonné sa créance, ni renoncé à ses droits ;
Considérant que les paiements effectués postérieurement au jugement rendu le 28 janvier 1991 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, prononçant la liquidation judiciaire de la société Gefinor, sont donc inopposables au liquidateur de la société Gefinor et, partant, au CEPME et à la société Natixis Banque venant aux droits de la société Gefinor ;
Considérant dans ces conditions que les paiements effectués entre les mains des sociétés ICAP et CIFP ne sont pas opposables au liquidateur de la société Gefinor ni aux sociétés CEPME et Natixis, et que la SCI de la loge qui n'établit pas avoir désintéressé la société Gefinor ou ses ayants droits doit être déboutée de ses demandes en mainlevée d'hypothèque et de dédommagement ;
Considérant que la décision des premiers juges mérite confirmation sur ce point ;
Considérant que la SCI Fonciere Etoile, qui ainsi que les intéressées le reconnaissent, a procédé au règlement de la créance des sociétés Natixis et Oseo Financement soit la somme de340 143,60 euros en principal outre les frais de saisie de 2 751,65 euros de sorte qu'en contrepartie, la société Oseo Financement a procédé à la mainlevée de l'inscription qu'elle détenait sur les lots de la SCI Fonciere Etoile et a subrogé cette dernière dans les droits hypothécaires qui lui avaient été transmis du chef de la société Gefinor et qu'elle détenait sur les autres lots de la copropriété, dont ceux appartenant à la SCI de la loge et à la SCI Bacry est fondée à opposer à la SCI de la Loge les termes du protocole transactionnel intervenu le 15 octobre 2007 ;
Considérant, en effet, que le protocole litigieux a fait l'objet d'un enregistrement le 8 novembre 2007 auprès du 'SIE Paris VIIe Gros caillou - Varennes' sous le numéro 2007/1 414 n° 4 et que le fait que dans le bordereau de renouvellement de l'inscription hypothécaire, la mention en marge relative à la modification intervenue dans la personne du créancier ait été omise, n'emporte pas la nullité de ce renouvellement dès lors qu'elle n'a pas pour effet d'aggraver la situation du débiteur principal ou du tiers détenteur ;
Considérant que la SCI Fonciere Etoile est des lors régulièrement subrogée dans les droits des sociétés Natixis et OseoFinancement venant aux droits de la société Gefinor.
Considérant que la SCI Foncière Etoile qui a réglé dans le cadre du protocole précité, la créance de la société Gefinor à l'encontre de la SCI de la Loge représentant la somme de 98 301,50 euros, calculée au prorata de ses millièmes de copropriété, et au demeurant non contestée en son montant, est fondée en sa demande de sorte qu'il convient de condamner la SCI de la Loge à lui payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du protocole transactionnel du 15 octobre 2007, et non du 12 mars 2009 ;
Considérant que la mise hors de cause des sociétés Natixis et Oseo Financement s'impose par voie de conséquence ;
Considérant, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, que sont prohibées en cause d'appel les prétentions nouvelles ;
Que la SCI de la Loge n'ayant formé devant les premiers juges aucune demande tendant à la mise en jeu de la responsabilité de maître [N], le notaire qui a assuré la transmission des règlements litigieux, doit être déclarée irrecevable en ce chef de demande ;
Considérant que le désistement de la SCI de la Loge à l'encontre de maître [I], intervenu par conclusions du 5 juillet 2010 alors que celui-ci n'avait ni conclu au fond ni présenté de fin de non-recevoir, est parfait ;
Et considérant que l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 10/03965 et 10/2004,
Infirmant partiellement le jugement dont appel,
Condamne la SCI de la Loge à payer à la SCI Foncière Etoile, subrogée dans les droits des sociétés Natixis et Oseo Financement la somme de 98 301,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2007,
Confirme le jugement déféré en ses dispositions non contraires aux présentes,
Y ajoutant,
Déclare parfait le désistement d'instance de la SCI de la Loge à l'encontre de maître [I],
Dit la SCI de la Loge irrecevable en ses demandes à l'encontre de maître [N], notaire,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SCI de la Loge aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
