Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 20 OCTOBRE 2010
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/00396
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 6ème chambre 2ème section - RG n° 06/10799
APPELANTS
S.A. DC IMMOBILIERE
prise en la personne de son Président du Conseil d'Administration et tous représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
assistée de Maître BLAIS (SCP DIRCKS DILLY FAVIER) avocat
Monsieur [V] [O]
Madame [K] [O] née [U]
demeurant tous deux [Adresse 3]
S.C.I. MARCEAU 70
agissant en la personne de son gérant en exercice
ayant son siège [Adresse 3]
représentés par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
assistés de Maître BENIZRI avocat
INTIMEE
S.A.R.L. GROUPE CONSTRUCTION & MAINTENANCE ILE DE FRANCE- GCMI
prise en la personne de son gérant.
Ayant son siège [Adresse 1]
non comparante
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 8 septembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Michel ZAVARO, président
Madame Marie-José THEVENOT, conseillère
Madame Dominique BEAUSSIER, conseillère
qui en ont délibéré.
rapport oral de Madame THEVENOT conseillère, conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Hélène ROULLET
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur ZAVARO, président et par Madame ROULLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire
Par acte sous seing privé du 29 mars 2005 la société DCI a vendu aux époux [O], auxquels s'est substituée la sci MARCEAU, et pour le prix de 1.100.000€, un appartement à Paris 8ème avec un engagement de réaliser certains travaux tels que peinture et sols.
La société DCI a fait réaliser les travaux par la société GCMI.
Lors de l'acte authentique de vente le 22 juillet 2005 la condition suspensive relative à la réalisation des travaux a été levée mais l'acquéreur a fait noter l'existence de réserves sur la qualité de ces travaux réalisés et a ensuite fait procéder à un constat d'huissier et une expertise amiable. Il a saisi le juge des référés qui a ordonné le 22 novembre 2005 une expertise judiciaire confiée à madame [C] laquelle a rendu un rapport concluant à la nécessité de reprendre les peintures et le parquet, et à l'existence en outre de non-conformité aux règles de l'art et aux normes actuelles des installations électriques et d'une partie de la plomberie.
Par jugement du 12 septembre 2008 le tribunal de grande instance de Paris a condamné la société DCI à payer à la sci MARCEAU diverses sommes au titre des reprises de peinture, de parquet, de plomberie, de mise aux normes de l'installation électrique, du trouble de jouissance, et une somme aux époux [O] au titre du préjudice moral. Il a condamné la société GCMI à garantir la société DCI à hauteur de 70%.
La sci MARCEAU, les époux [O] et la société DCI ont fait appel.
La SCI MARCEAU demande à la cour, sur le fondement des articles 1601, 1604 et suivants du code civil de condamner la société DCI à lui payer les sommes de :
- 44.724,42€ TTC au titre des peintures
-17.940€ TTC au titre des parquets,
-19.309,42€ TTC au titre de l'électricité,
-2152,80€ TTC au titre de la plomberie
-230.563€ au titre du remboursement de l'emprunt
-4118€ au titre de l'assurance du prêt,
-13736,79€ au titre des charges de copropriété,
-2789,50€ au titre des taxes foncières,
-114.790€ au titre du préjudice locatif,
-6752,23€ au titre des dépens, frais techniques, frais d'expertise,
-10000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [O] demandent à la cour de condamner la société DCI à leur payer la somme de 20000€ à titre de dommages intérêts et celle de 16400€ au titre des frais de garde-meubles.
La société DCI demande :
-la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les acquéreurs des demandes de remboursement d'emprunt, d'assurance, de charges de copropriété, de taxes foncières, des frais de garde-meuble,
-l'infirmation de la condamnation au paiement de la somme de 24000€ au titre des peintures et parquet et la réduction à 10000€ de cette condamnation,
-le débouté des autres demandes à ce titre,
-l'infirmation de la condamnation au titre des reprises de plomberie et de mise aux normes de l'électricité et le débouté de toutes demandes à ce titre,
-l'infirmation de la condamnation au titre du préjudice moral, au titre des frais d'huissier et d'architecte en ce qu'ils ont été compris dans les dépens, et le débouté de toutes demandes à ce titre,
-la réformation de la condamnation prononcée à l'encontre de la société GCMI et demande que cette société soit condamnée à la garantir intégralement,
-le rejet de toute indemnité complémentaire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
La société GCMI assignée par acte du 9 mars 2010 n'a pas comparu.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'appartement litigieux est un appartement de 169,50m2 dans un immeuble ancien sis [Adresse 4], acquis pour le prix de 1.100.000€.
Dans l'acte de vente la société DCI a déclaré agir en qualité de marchand de biens.
L'acte dit de 'vente conditionnelle' du 29 mars 2005 prévoyait que la vente portait sur les biens 'dans leur état actuel' sous réserves de la réalisation par le vendeur et à ses frais de certains travaux, devant être achevés au plus tard le jour de l'acte authentique et qui étaient les suivants:
'peinture: après préparations nécessaires, enduit à l'eau, ponçage des murs et plafonds, enduit gras sur menuiserie, 2 couches de glycéro mat sur plafond, 2 couches de glycéro satinée sur murs et boiseries.
Sols: ponçage à l'abrasif (3 papiers différents), après rattrapage des parquets vitrification satinée sur l'ensemble des parquets.
Cuisine : démontage des meubles'.
L'acte authentique de vente du 22 juillet 2005 mentionne: ' le vendeur déclare que les travaux ont été effectués' et : 'l'acquéreur, après visite des lieux, déclare que ces travaux n'ont pas été effectués conformément aux règles de l'art en la matière et fait les réserves les plus expresses à ce sujet, la régularisation des présentes ne saurait emporter de sa part renonciation à tout recours et dommages-intérêts';
L'expertise judiciaire a mis en évidence les défauts suivants:
- les peintures présentent des irrégularités, des écaillements, et elle a collé des éléments devant s'ouvrir (tiroir, porte)
-les parquets présentent des reprises visibles avec de la pâte à bois, des traces de ponçage, des remplacements non uniformes avec l'existant.
-le coffrage d'un ballon d'eau chaude de la cuisine n'est pas visitable sans démontage du faux plafond installé. Dans le dégagement un autre coffrage dû est démonté et permet de voir deux ballons et un seul groupe de sécurité. La vidange des trois ballons n'est pas possible.
-il existe deux tableaux électriques, l'un vers le dégagement des chambres sur lequel le 30mA ne fonctionne plus, l'autre dans la cuisine qui comporte des anomalies, avec deux fils bleus et des sections inadaptées pour les fusibles. Dans les deux chambres les installations électriques ne fonctionnent pas. En général au niveau des câblages les fils sont de couleur inadaptée les sections ne sont pas les bonnes, il existe une absence de gaines. Il s'agit d'une installation ancienne qui au fil des ans a subi des transformations et rajouts. La totalité de l'installation n'est plus aux normes actuelles.
Les acquéreurs soutiennent tout d'abord que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance en leur livrant un appartement dont l'électricité et les ballons d'eau chaude ne sont pas conforme aux normes en vigueur.
Cependant aucun élément des actes conclus entre les parties ne permet de retenir que la remise aux normes de l'installation électrique ou de plomberie avait été contractuellement prévue. Les travaux de peinture, remise en état des sols, et démontage des meubles de la cuisine seuls prévus ne visaient aucun élément électrique ni de plomberie et ne peuvent s'assimiler en des travaux de construction ou de réhabilitation complète de l'appartement. Quelle que soit la qualité de professionnel de l'immobilier de la société venderesse, elle ne saurait être tenue d'une obligation de mise en conformité qui ne résulte d'aucun texte légal ou réglementaire.
Il sera toutefois relevé qu'à l'occasion de ces travaux prévus le vendeur a fait effectuer dans la cuisine la réfection complète de l'électricité comme le prouve la facture de la société GCMI du 20 mai 2005. Dès lors il se devait de délivrer pour cette cuisine une installation conforme aux normes en vigueur au moment de la vente.
Pour les autres pièces, la simple dépose et repose des plinthes pour procéder aux travaux de peinture prévus, n'entraînait pas l'obligation de modifier et rénover les installations électriques ou de plomberie.
Au titre du manquement à l'obligation de délivrance et au vu des différents devis produits une somme de 5000€ doit être allouée aux acquéreurs.
Les acquéreurs soutiennent ensuite l'existence de vices cachés.
La prescription de leur action ne peut leur être opposée. En effet ils ont dès le 7 octobre 2005 assigné leur vendeur aux fins d'expertise en invoquant l'existence des désordres dont ils demandaient et demandent actuellement réparation. Quel que soit le fondement juridique invoqué leur demande qui tendait aux mêmes fins était la même, et l'assignation en référé a interrompu le délai prévu par l'article 1648 du code civil.
Les acquéreurs ne détaillent pas les défauts qui relèveraient de l'article 1641 du code civil lequel dispose que le vendeur doit garantie des 'défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus'.
En l'espèce ne peuvent relever de cette garantie l'ensemble des défauts apparents, qui ont pu visibles par les acquéreurs au jour de la vente. Outre les nombreux défauts d'ordre esthétique, relèvent de cette catégorie les défauts affectant l'accès aux ballons d'eau chaude et les défauts des installations électriques au-dessus du lavabo ou sans protection le long des murs, puisqu'ils ont été expressément visés dans une lettre des époux [O] du 8 juin 2005.
Restent les défauts affectant, hormis la cuisine, l'installation électrique en ce qu'elle ne répond pas aux normes actuelles et présente des défaillances dans deux chambres.
D'une part cependant ces défauts ont été visés dans un constat d'huissier et un rapport d'architecte établis à la demande des acquéreurs le jour même de la vente. L'heure n'en étant pas précisée, les acquéreurs soutiennent qu'ils l'ont été après cette vente, ce qui n'est pas crédible au regard des mentions figurant sur ces constats qui font uniquement référence à la promesse de vente du 29 mars 2009 et nullement à l'acte assorti de réserves qui aurait été signé quelques heures avant, et au regard des mentions de l'acte de vente lui-même, mentions insérées par les acquéreurs, qui ont déclaré émettre des réserves 'après visite des lieux'.
D'autre part la non-conformité aux normes, sans désordre en découlant, ne constitue pas un vice, et la nature et l'ampleur limitée des autres défauts excluent qu'ils puissent être considérés comme des vices rédhibitoires.
En ce qui concerne les défauts affectant les sols et parquets de nature esthétique, la société DCI ne conteste pas devoir les réparer. Elle demande simplement la limitation de sa condamnation au montant des devis qu'elle propose et le rejet des demandes de préjudices complémentaires.
Les acquéreurs sollicitent que soient retenus les devis de réparation qu'ils proposent eux-mêmes. Après examen des lieux et des différents devis l'expert judiciaire a considéré les devis du vendeur sous-estimés et ceux de l'acquéreur surestimés. La cour adopte les explications de l'expert à ce sujet et confirme ses propositions telles que retenues par les premiers juges.
Les seuls défauts esthétiques des murs et sols et les défauts de l'installation électrique dans la cuisine n'empêchaient pas l'usage de l'appartement. L'ensemble des demandes relatives à des préjudices découlant de l'inhabitabilité du bien doivent être rejetées.
Le trouble de jouissance ou moral qui a été subi par les occupants du fait des défauts et qui sera subi lors de leur reprise a été justement évaluée par les premiers juges à 1500€. Cette somme sera allouée aux époux [O], qui occupent les lieux et non à la sci MARCEAU, société qu'ils composent.
Les premiers juges ont inclus dans les dépens les frais de constat d'huissier et de constat d'architecte établis à la seule demande des acquéreurs. Ces frais n'ayant pas été nécessités par une décision judiciaire ne peuvent, conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, être compris dans les dépens. En revanche ils font partie des frais irrépétibles. La somme allouée par les premiers juges à ce titre alors même que la société DCI n'avait pas réparé à l'amiable les désordres qu'elle ne contestait pas, ce qui a nécessité une assistance à expertise, a été insuffisamment appréciée et doit être portée à 5000€ .
La société DCI sollicite la garantie de la société GCMI qui a réalisé à sa demande les travaux litigieux. L'expertise, contradictoire à l'égard de cette société GCMI, a mis en évidence l'absence du respect des règles de l'art dans l'exécution de ces travaux à l'origine exclusive de tous les défauts affectant l'électricité, les peintures et sols. La société GCMI contractuellement responsable du préjudice subi par la société DCI doit donc garantir intégralement celle-ci à hauteur des condamnations prononcées à son encontre .
Les dépens d'appel doivent être laissés à la charge chacune des parties les ayant exposés.
Par ces motifs, la cour,
-infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société DC IMMOBILIÈRE à payer à la sci MARCEAU les sommes de 1800€ au titre des reprises de plomberie, 1500€ au titre du trouble de jouissance et déboute la sci MARCEAU de ses demandes sur ces points;
- infirmant et statuant à nouveau sur les sommes allouées au titre de la mise aux normes électriques, condamne la société DCI à payer une somme de 5000€ à ce titre à la sci Marceau.;
-l'infirme en ce qu'il a compris dans les dépens les frais de constat d'huissier et les frais d'assistance d'architecte;
- l'infirme en ce qui concerne la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de ce chef, condamne la société DC IMMOBILIÈRE à payer à la sci MARCEAU la somme de 5000€ au titre des frais exposés en première instance;
Réformant et ajoutant,
-condamne la société DCI à payer une somme de 1500€ aux époux [O] au titre du trouble de jouissance,
-confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société Groupe Construction Maintenance Ile de France à garantir la société DC IMMOBILIÈRE mais, réformant sur ce seul point, dit que cette garantie porte sur la totalité des condamnations prononcées;
-confirme le jugement pour le surplus;
- Dit que chaque partie supportera les dépens d'appel par elle exposés.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
