Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 11
ARRET DU 15 OCTOBRE 2010
(n°319, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/23977
Décision déférée à la Cour : jugement du 24 juin 2008 - Tribunal de grande instance de PARIS - 5ème chambre 1ère section - RG n°05/15741
APPELANTS
M. [T] [P]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Mme [W] [I] [E]
[Adresse 5]
[Localité 8]
M. [A] [P]
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.C.I. OPUS 2, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentés par Me Lionel MELUN, avoué à la Cour
assistés de Me Arnaud GOMEL plaidant pour le Cabinet CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS, toque C 195
INTIMEE
S.N.C. PARK RENOV, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU - JUMEL, avoué à la Cour
assistée de Me Pierre-Marie FONTANEAU, avocat au barreau de NICE substituant Me Christian FOURNIER, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 2 septembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Fabrice JACOMET, Président
M. Bernard SCHNEIDER, Conseiller
Mme Pascale BEAUDONNET, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Mlle Carole TREJAUT
M. Bernard SCHNEIDER a préalablement été entendu en son rapport
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
Signé par M. Fabrice JACOMET, Président et par Mlle Carole TREJAUT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
Dans le cadre d'une opération immobilière d'investissement, en février et mars 2002, portant sur l'achat et sur l'exploitation de 'box' de garages automobiles, [T] [P] et ses enfants, [W] [E] et [A] [P], en présence de la SCI OPUS 2, ont acquis de Mme [F], en pleine propriété, des lots 214 et 215 d'un immeuble sis [Adresse 3] et trois emplacements par cession d'un bail emphytéotique portant sur deux lots de parkings, numéros 192 et 193 d'un parking situé [Adresse 2] ;
Parallèlement, les consorts [P] - [E] et la SCI OPUS 2 concluaient avec la Société Garage Bonne Nouvelle(GBN) un contrat ayant pour objet la location des box ainsi acquis ;
Les consorts [P] - [E] convenaient, par ailleurs, avec la société PARK RENOV de travaux de remise en état des box ainsi achetés ;
La société GBN a cessé de payer les loyers au mois de juillet 2002 ; en juin 2004, la société GBN a restitué les box ;
Par acte délivré le 11 octobre 2005, les consorts [P] - [E] et la SCI OPUS 2 ont fait assigner la société PARK RENOV devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir le paiement de diverses sommes correspondant, selon eux, au préjudice que cette société leur a causé sous forme de perte de loyers et de divers frais ou pertes ;
Par jugement prononcé le 24 juin 2008, dont appel, le tribunal a débouté les consorts [P] - [E] et la SCI OPUS 2 de l'ensemble de leurs demandes et la société PARK RENOV de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Les demandeurs ont été condamnés à payer la somme de 1500 € in solidum à la société défenderesse par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le tribunal a notamment retenu que les loyers avaient été, en définitive, remboursés par le garage BONNE NOUVELLE de sorte qu'il n'existait pas de créance sur ce point ;
En ce qui concerne les travaux, il a estimé que ceux-ci n'étaient pas fictifs et qu'ils avaient été normalement payés ;
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 17 avril 2009, les consorts [P] - [E] et la société OPUS 2, au visa des articles 1985, 1991, 1992 et subsidiairement, 1382 du Code civil, demandent que l'intimée soit déclarée entièrement responsable de leur perte de loyers ainsi que :
-des indemnités de remboursement anticipé d'emprunts auprès de la BNP,
- du différentiel entre le coût d'acquisition et la revente des parkings,
-du remboursement des factures de travaux ;
Au soutien de ses demandes, la société PARK RENOV réplique, dans ses dernières écritures du 21 septembre 2009, en particulier, que l'existence d'une collusion entre elle et la venderesse des lots, Mme [F], n'est pas établie ;
Que les travaux ont été réalisés, que des vérifications ont été opérées et que les pertes alléguées sur le prix de revente par les appelants sont mal calculées puisqu'elles ne tiennent pas compte des déductions fiscales et des loyers qui ont été encaissés ;
SUR CE
Considérant qu'au soutien de leurs demandes, les appelants entendent démontrer que l'intimée a effectué des actes traduisant son acceptation de la qualité de mandataire et qu'elle doit, par conséquent, répondre des fautes qu'elle a commises dans l'exercice de ce mandat ;
Qu'elle doit donc lui payer les dommages et intérêts qu'ils lui réclament correspondant à des travaux non exécutés, à des loyers non encaissés et à une perte sur la valeur des biens non annoncée et non prévue dans les documents diffusés avant la signature ;
Considérant que les appelants rappellent que la société PARK RENOV a fait paraître différentes plaquettes publicitaires concernant :
- une gestion expérimentée mettant à l'abri des impayés,
- des baux d'une durée de 3, 6 et 9 années,
plaquettes constituant un engagement non équivoque suivi d'actes d'administration notamment en adressant des correspondances à M. [X] [F],vendeur ou bailleur ;
Considérant que l'intimée conteste qu'elle ait pu accepter d'une manière ou d'une autre un tel mandat et réplique que, du moins, ce mandat n'est pas prouvé faute d'écrit, compte tenu du montant de la demande ; que, pour le moins, le document intitulé 'l'investissement parkings : un placement sûr et rentable' ne peut lui être opposé puisqu'il ne comporte ni son nom, ni un en-tête la désignant, ni une signature avec son nom ; que les autres documents ne font pas davantage apparaître ce nom ; qu'un autre document, émanant de la société LA FONCIERE, n'a pas non plus été nécessairement établi par elle ; qu'enfin, le courrier émanant de la société MAAF IMMOBILIER ne permet pas davantage de retenir un commencement de preuve par écrit ni davantage une preuve de ce qu'elle a accompli les actes du mandataire visés par les appelants au motif qu'elle fait l'objet d'un courrier la désignant comme gérante des biens ;
Considérant que les appelants fondent également leur demande sur le fait qu'ils ont été victimes d'une collusion frauduleuse entre les dirigeants de la société PARK RENOV et le locataire des parkings, la société GARAGE BONNE NOUVELLE ; que les acquisitions se sont faites entre décembre 2001 et mars 2002, que la société PARK RENOV avait alors pour associés la société LA FONCIERE et [Z] [F], et pour gérant, le frère de ce dernier, [Y] [F] ;
Que la société BONNE NOUVELLE INVESTISSEMENT, ayant encore pour nom GARAGE BONNE NOUVELLE, avait pour administratrice [R] [H] épouse [F] et pour président du conseil d'administration, [Y] [F] ;
Considérant que les appelants soulignent le fait que la plaquette de présentation de l'opération immobilière notifiée par fax portait bien la signature de la société LA FONCIÈRE ; qu'il s'en déduit que l'intimée et les autres parties à l'opération immobilière se sont entendues pour ne pas appliquer les engagements devant bénéficier à ceux qui avaient acheté les emplacements où les baux ;
Considérant que la société PARK RENOV conteste la réalité du mandat allégué faute d'écrit ou de commencement de preuve par écrit suffisant ; elle expose que le fait d'avoir transmis des documents à l'occasion de l'opération ne constitue pas la preuve d'un quelconque mandat de gestion de même que la transmission d'informations à M.[O], le 5 novembre 2001, comportant des informations relatives au paiement du prix d'achat des parkings ainsi qu'au paiement des travaux et à la signature d'un bail ; que ce document comporte transmission d'un descriptif des actes de l'opération devant être régularisés ;
Considérant que c'est à juste titre que les appelants considèrent que la société PARK RENOV est intervenue à différentes reprises au-delà de son simple rôle d'entreprise de travaux en fournissant des renseignements sur les opérations d'achat puis de remise en état en vue de la location ;
Considérant, cependant, que leur action suppose, outre la preuve de l'existence d'un mandat, celle du contenu même de ce mandat afin d'apprécier l'importance de l'inexécution que les appelants invoquent pour fonder leurs demandes de dommages-intérêts ;
Considérant qu'il apparaît des pièces produites et de l'argumentation développée dans les écritures que Mme [H]-[F] était administratrice du locataire, la société BONNE NOUVELLE INVESTISSEMENT, antérieurement GARAGE BONNE NOUVELLE et que [Y] et [Z] [F] étaient gérant et associé de la société PARK RENOV ;
Considérant qu'il se peut que la publicité visée par les appelants émane de cette dernière société mais il n'est pas prouvé que l'opération 'Investissement parkings:un placement sûr et rentable' ait eu pour chef de file cette société et que celle-ci ait été garante des autres ;
Considérant que le mandat invoqué demeurant imprécis, il apparaît tout au contraire que, en pratique, les appelants n'ont fait que signer, eux- mêmes, des contrats toujours distincts, pour l'achat, les travaux et l'exploitation conduisant à la perception de loyers et sont demeurés tenus individuellement de vérifier la bonne exécution de chacun des contrats ;
Considérant qu'il s'ensuit que l'action en dommages et intérêts ne pouvait s'organiser que contre la société ayant réalisé les travaux et celle prenant le statut de locataire et non contre la société PARK RENOV, sous la seule qualité de mandataire ;
Sur la collusion frauduleuse
Considérant que les imbrications de personnes, éventuellement de capitaux, entre le vendeur, la société locataire et l'intimée ainsi que la société LA FONCIÈRE , expéditeur de la plaquette, ne constituent pas à elle seules l'entente qui aurait pour objet de créer l'appauvrissement des clients de ces sociétés ; le client victime ayant, en effet, pour obligation de rapporter la preuve de l'existence de manoeuvres et de la concertation des auteurs pour concourir à cet appauvrissement ;
Considérant que la collusion invoquée n'est pas prouvée ; que même envisagée rien ne permet de retenir des manoeuvres ;
Sur les travaux dus par l'intimée
Considérant que les demandes concernant des travaux facturés par la société PARK RENOV, comme réalisatrice de travaux nécessaires avant la mise en location, sont recevables ;
Considérant que, quand bien même, par erreur, les demandeurs ont payé des sommes importantes, il apparaît qu'elles n'étaient pas toutes dues dès lors qu'elle concernaient indistinctement des parties privatives et des parties communes ; qu'ainsi, le syndic de l'immeuble, la société LOISELET ET DAIGREMONT, par courrier de juillet 2006, a fait connaître à l'intimée qu'elle avait déjà réclamé des sommes pour la copropriété en 2005 et 2006 concernant des travaux faisant double emploi avec ceux qui avaient été facturés en 2002 ;
Considérant, dans ces conditions, que les appelants qui ont payé, à tort, des sommes concernant la copropriété sont fondés à en demander à la société PARK RENOV le remboursement, soit:
- M. [T] [P] :10939,74 €
- M. [A] [P] :17379,05 €
- SCI OPUS 2 :17379,05€
- Mme [E] : 7293,16 € ce, avec intérêts à compter de l'arrêt conformément à la demande ;
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Considérant que les appelants n'ayant pas commis d'abus en faisant appel du jugement, la demande de dommages-intérêts à ce titre formée par la société PARK RENOV doit être rejetée ;
Considérant que pour des raisons d'équité, il convient d'allouer à chaque appelant la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions à l'exclusion de la demande concernant le remboursement des travaux ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société PARK RENOV à rembourser avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt les sommes suivantes :
- à M. [T] [P] :10939,74 €
- à M. [A] [P] :17379,05 €
- à la SCI OPUS 2 :17379,05€
- à Mme [E] : 7293,16 € ce, avec intérêts à compter de l'arrêt conformément à la demande ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la société PARK RENOV aux dépens d'appel ;
La condamne à payer à chacun des appelants, M. [T] [P], M. [A] [P], Mme [E], la SCI OPUS 2, la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu'il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
