Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2010
(n° ,8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/15860
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 03/13010
APPELANTS
Monsieur [C] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assisté de Maître Alain LABERIBE, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1217
Madame [I] [D] épouse [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Alain LABERIBE, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1217
INTIMES
Monsieur [G] [E]
demeurant chez Madame [V] [P] - [Adresse 2]
représenté par la SCP BAUFUME-GALLAND-VIGNES, avoués à la Cour (dépôt)
ayant pour avocat Maître Bernard VIGUIE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]
représenté par son syndic le CABINET LAMY, [Adresse 3]
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1515
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Jean DUSSARD, Président et Madame Anne BOULANGER, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseillère
Madame Anne BOULANGER, conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Truc Lam NGUYEN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Mademoiselle Sandra PEIGNIER greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*******
Par déclaration en date du 4 août 2008 Madame [I] [D] épouse [O] et Monsieur [C] [O], plus loin les consorts [O], ont appelé d'un jugement contradictoire rendu le 1er juillet 2008 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8ème chambre, 1er section, qui :
-déclare leur intervention régulière,
-condamne Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], la somme de 66080,12 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 29novembre 2007,
-condamne le syndicat des copropriétaires dudit immeuble à payer à Monsieur [E] la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,
-ordonne l'exécution provisoire de ces chefs,
-constate que le jugement prononcé le 20 mars 1990 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8ème chambre, 1ère section, a force de chose jugée en ce qui concerne l'accès au lot de Monsieur [E],
-ordonne au syndicat des copropriétaires d'effectuer les travaux décidés par ce jugement,
-dit qu'à défaut de les avoir exécutés dans un délai de trois mois après la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires devra payer à Monsieur [E] une astreinte de 100euros par jour de retard,
-ordonne à Monsieur et Madame [O] de permettre aux entreprises chargées des travaux d'édification de l'escalier d'avoir librement accès au chantier,
-rejette les autres demandes,
-fait masse des dépens, dit qu'ils seront supportés chacun par moitié par le syndicat des copropriétaires et par Monsieur [E] et qu'ils pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Les intimés ont constitué avoué.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
-des époux [O], copropriétaires, - Madame [O] propriétaire de l'appartement formant le lot de copropriété n°4, Monsieur [O] propriétaire de l'appartement constituant les lots de copropriété, n° 2et 3 -, le 11mars 2010,
- de Monsieur [E] propriétaire du lot de copropriété n°5, le 13 avril 2010,
-du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le 5 mai 2010.
CELA ETANT EXPOSE LA COUR
I SUR LES CONSEQUENCES DE LA CASSATION PARTIELLE DE L'ARRET DU 16 FEVRIER 1996 DE LA 23ème CHAMBRE B DE CETTE COUR ET DU DEFAUT DE SAISINE DE LA JURIDICTION DE RENVOI APRES CASSATION
Ledit arrêt, lui-même précédé de deux arrêts, avait été rendu sur appel d'un jugement contradictoire rendu le 20 mars 1990 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8ème chambre, 1ère section, qui, saisi par Monsieur [E] aux fins notamment de voir suspendre le paiement des charges de copropriété afférents à son lot inaccessible ' lot n°5 au 2ème étage du bâtiment A de l'immeuble en copropriété dont s'agit ' et de se faire attribuer un droit de passage pour pouvoir y accéder, avait entre autres dispositions :
-dit que l'escalier prenant naissance dans le passage à droite traversant le bâtiment A et accédant au 1er étage est affecté à la jouissance exclusive du lot n°4,
-dit que le règlement de copropriété a prévu un accès au lot n°5 par un escalier prenant naissance dans le lot n°2,
-dit en conséquence qu'il y a lieu à rétablissement dudit escalier,
-commis un expert avec mission entre autres chefs, de préconiser toute solution et tous travaux propres à permettre l'accès au lot n°5 et notamment la reconstitution de l'escalier,
-sursis à statuer sur la demande concernant les charges de copropriété afférentes au lot n°5 jusqu'à ce que celui-ci soit accessible.
Par arrêt du 16 février 1996, la Cour d'appel de PARIS, statuant sur appel dudit jugement, avait entre autres dispositions :
-entériné le rapport d'expertise de [F] [N] en ce qu'il détermine l'accès au lot n°5 et modifie les millièmes de copropriété et le règlement de copropriété,
-dit que l'escalier prenant naissance dans le passage à droite traversant le bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 1] et accédant au premier étage est affecté à la jouissance exclusive des lots n°4et 5,
-ordonné audit syndicat de réaliser la construction de la seconde volée d'escalier conformément à l'avis de l'expert [N], à savoir la création d'une cage privative à l'intérieur du volume permis par les prospects par réhaussement au-dessus du lot n°3 du bâtiment A sur cour,
-autorisé Monsieur [E] à déposer le permis de construire conformément aux plans approuvés par l'expert,
-ordonné la modification des millièmes de copropriété dans les termes définis par l'expert [N],
-débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Cet arrêt avait été précédé de deux arrêts :
1° -celui du 5juillet 1991 qui est avant-dire droit, s'agissant d'une réouverture des débats pour demander aux parties de s'expliquer sur la régularité du règlement de copropriété et sur les dispositions qui pourraient être prises afin de permettre à Monsieur [E] de jouir librement de ses parties privatives,
2°-celui du 17 juin 1992 qui avait notamment :
*débouté en l'état le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [E] 20000 francs à titre de dommages et intérêts (3048,98 euros),
*sursis à statuer sur les autres demandes et avant dire droit commis Monsieur [N] en qualité d'expert.
Ces trois arrêts ont fait l'objet de pourvois en cassation formés par Madame [O].
Par son arrêt du 11 février 1998, la Cour de Cassation, troisième chambre civile a :
-rejeté le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les arrêts du 5 juillet 1991 et 12 juin 1992,
-cassé et annulé mais seulement en ce qu'il a dit que l'escalier prenant naissance dans le passage à droite traversant le bâtiment A de l'immeuble et accédant au premier étage est affecté à la jouissance exclusive des lots n°4 et 5, l'arrêt rendu le 16 février 1996.
Aucune des parties n'ayant saisi la juridiction de renvoi, l'article 1034 alinéa 2 du Code de procédure civile énonçant que :
« l'absence de déclaration dans le délai ou l'irrecevabilité de celle-ci confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement »
doit recevoir application.
La cassation étant partielle, il faut rechercher quelles sont les dispositions :
-de l'arrêt qui ne sont pas affectées par la cassation,
-du jugement du 20 mars 1990 ayant acquis force de chose jugée,
après avoir délimité la portée des deux arrêts non cassés.
1)L'arrêt avant dire-droit du 5juillet 1991n'a ni autorité ni force de chose jugée. Il est sans effet sur le jugement précité.
2)L'arrêt mixte du 17 juin 1992 est dépourvu d'autorité et/ou de force de chose jugée sur les points sur lesquels il a sursis à statuer.
La condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20000 francs en réparation du préjudice de Monsieur [E] résultant de l'impossibilité dans laquelle il se trouve d'user et de jouir librement de ses parties privatives a un caractère définitif et force de chose jugée.
Elle consacre la responsabilité du syndicat des copropriétaires et fixe le préjudice immatériel subi au 12 juin 1992.
Monsieur [E] ne soutient pas que le déboutement en l'état de la demande en paiement d'arriéré de charges prononcé par cet arrêt a autorité et/ou force de chose jugée.
3)Comme l'ont retenu les premiers juges, aucun de ces deux arrêts n'infirme le jugement entrepris.
4)La cassation partielle de l'arrêt qui porte sur le droit de jouissance exclusive sur l'escalier dont s'agit s'étend, conformément à l'article 624 du Code procédure civile aux dispositions de l'arrêt de la Cour d'appel qui se trouvent en lien de dépendance nécessaire avec ladite cassation.
a)Le rétablissement de l'escalier
Ainsi que l'ont retenu les premiers juges par les motifs pertinents suivants que la Cour fait siens :
« (')
Attendu que l'arrêt du 16 février 1996 a été cassé en ce qu'il a dit que l'escalier desservant le lot de Madame [O] était affecté à la jouissance de son lot et de celui de Monsieur [E] ; que la Cour de Cassation a, ainsi, annulé la décision par laquelle la Cour
d'appel a statué sur l'accès au local de Monsieur [E] ; qu'elle a donc remis les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant l'arrêt du 16 février 1996 en ce qui concerne cet accès ;
Attendu que, dès lors, en l'absence d'arrêt infirmatif antérieur, l'absence de saisine de la juridiction de renvoi a pour effet de conférer force de chose jugée au jugement du 20 mars 1990 ;
Attendu qu'en conséquence, la décision du Tribunal de rétablir l'escalier prenant naissance dans le lot n°2 doit recevoir application.
(') »
Il s'ensuit que toutes prétentions contraires ne peuvent qu'être rejetées comme contraires à l'article 1034 alinéa 2 du Code de procédure civile.
b)La modification des millièmes de copropriété et du règlement de copropriété
Pour proposer ladite modification l'expert [N] (pages 30 à 34 de son rapport) s'est fondé sur la solution technique de l'accès au lot n°5 « par un escalier à jouissance exclusive avec le lot n°4 » que l'arrêt du 16 février 1996 adoptera mais que la Cour de Cassation condamnera comme contraire à l'article 4 du règlement de copropriété stipulant qu'est attaché à la propriété du lot n°4 ' et non des lots n°4 et 5 ' le droit à la jouissance exclusive de l'escalier litigieux.
En application de l'article 624 du Code de procédure civile la cassation de l'arrêt en ce qu'il a dit que l'escalier dont s'agit est affecté à la jouissance exclusive des lots 4 et 5 entraîne par voie d'indivisibilité et de dépendance nécessaire la cassation du même arrêt en ce qu'il a :
-ordonné la modification des millièmes de copropriété dans les termes définis par l'expert [F] [N].
Dès lors que le jugement du 20 mars 1990 n'avait pas statué sur ce point la Cour doit, comme l'ont fait les premiers juges dans leur décision du 1er juillet 2008, trancher cette question à l'occasion de l'examen de la demande en paiement de charges (voir infra IV).
c)Les charges
Le jugement du 20 mars 1990 avait sursis à statuer de ce chef en l'attente de l'accessibilité du lot n°5.
La Cour dans son arrêt du 16 février 1996 n'a pas été saisie en ouverture du rapport [N] d'une demande en paiement de charges (voir 11ème page de l'arrêt).
Elle a seulement statué sur les demandes de Monsieur [E] se rapportant aux charges en rejetant ses prétentions auxquelles est notamment applicable la décision qui :
« déboute les parties du surplus de leurs demandes ».
Les demandes rejetées de ladite partie sont à l'examen de l'arrêt celles tendant :
-à la restitution de la somme de 32483,63 francs réglée par Monsieur [E] au titre des charges dues pour la période du 28 septembre 1987 au 30 novembre 1988,
-au défaut de règlement des charges tant qu'il n'a pas pu obtenir la jouissance de son lot.
La cassation ne porte pas sur ces deux demandes rejetées.
Dans le cadre du présent litige seul le rejet de la demande du « gel » des charges dues à la date de l'arrêt du 16 février 1996 s'imposait au Tribunal ayant rendu le jugement du 1er juillet 2008. Pour le surplus réclamé il n'était pas lié par l'arrêt du 16 février 1996.
II SUR L'ACCES AU LOT DE MONSIEUR [E]
Pour les motifs sus-retenus supra I, 4) a) la Cour confirme le jugement entrepris de ce chef, sauf à modifier l'astreinte selon les nouvelles modalités précisées au dispositif de l'arrêt.
C'est par de justes motifs adoptés par la Cour que les premiers juges ont ordonné :
-au syndicat des copropriétaires d'effectuer les travaux décidés par le jugement du 20 mars 1990,
-aux époux [O] de permettre aux entreprises chargées des travaux d'édification de l'escalier d'avoir librement accès au chantier.
La Cour qui confirme ce qui précède ajoutera :
-que lesdits travaux doivent être réalisés aux frais du syndicat des copropriétaires responsable, qui connaissant depuis le placement de l'immeuble sous le statut de la copropriété l'inaccessibilité d'un lot de copropriété n'a jamais entrepris les travaux propres à mettre l'immeuble en conformité avec les énonciations du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en ce qui concerne le lot 5 alors qu'il doit assurer à chaque copropriétaire le libre accès à son lot de copropriété pour lui permettre d'exercer le droit d'usage et de jouissance qu'il tient de l'article 9 de la loi,
-que de surcroît l'accès au lot n°5, tel que prévu dans l'état descriptif de division est parfaitement réalisable et ne contrevient à aucun des textes d'ordre public énumérés à l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, contrairement à ce qu'objectent les époux [O].
Il sera fait observer sur ce dernier point que le statut de la copropriété n'est pas incompatible avec l'existence de servitudes.
Et le syndicat des copropriétaires, qui n'est pas vendeur, n'est pas habile à vouloir opposer à l'acquéreur des lots n°5 l'apparence du défaut d'accès audit lot à l'époque de l'adjudication. Cette connaissance de l'acquéreur n'est pas une cause d'exonération de la responsabilité du syndicat.
De même, le caractère définitif des décisions d'assemblée ayant refusé l'exécution des travaux demandés par Monsieur [E] est insusceptible de soustraire le syndicat des copropriétaires aux obligations légales lui incombant, en particulier celles dérivant de l'article 9.
Ces décisions ne peuvent pas faire échec à la décision de justice confirmée d'exécution forcée de travaux.
III SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE MONSIEUR [E]
La Cour réforme le jugement de ce chef , le préjudice direct et certain subi par Monsieur [E] à raison de la privation de l'usage et de la jouissance de son lot depuis le 12 juin 1992 ayant été sous-estimé par les premiers juges.
Pour la période comprise entre la date précitée et celle du présent arrêt la Cour dispose des éléments suffisants pour fixer la réparation du préjudice à la somme de 60000 euros.
IV) SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE CHARGES ET DE MODIFICATION DE LA GRILLE DE REPARTITION DE CELLES-CI
1)C'est la qualité de titulaire de lot de copropriété qui soumet de plein droit le copropriétaire à l'obligation au paiement de ses charges.
La privation de jouissance de son lot, même lorsqu'elle est imputable à faute au syndicat des copropriétaires comme en l'espèce, ne peut pas décharger le copropriétaire qui en est victime de l'exécution de ses obligations pécuniaires à l'égard du syndicat des copropriétaires.
L'obligation est causée et le débiteur ne peut pas opposer au syndicat des copropriétaires l'exception d'inexécution contractuelle en matière de paiement de charges.
Monsieur [E] doit régler celles-ci sur la base des tantièmes afférents à son lot et des gilles et clauses de répartition insérées au règlement de copropriété.
La modification de leur répartition ne peut intervenir que dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Le rapport [N] propose certes une modification des tantièmes attachés au lot n°5 mais par référence seulement à la solution technique d'accès qu'il préconise et qui a été écartée.
Et Monsieur [E] ne démontre pas que les millièmes attribués à son lot par le règlement de copropriété seraient contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 qui se réfère au critère de la valeur relative des lots, laquelle doit être obligatoirement calculée comme il est dit à l'article 5 de la loi.
En l'absence de clause réputée non écrite dont la démonstration pèse sur la partie qui demande la modification de la répartition des charges, la Cour ne peut pas procéder à ladite modification en application de l'article 43 alinéa 2 de la loi. Toutes les prétentions contraires de Monsieur [E] sont rejetées, et il n'y a pas lieu de recourir à une expertise.
En l'absence d'autres moyens de réformation la Cour ne peut que confirmer la condamnation prononcée au titre de l'arriéré de charges arrêté au 29 novembre 2007.
2)L'arriéré arrêté au 4 mai 2010 s'élève, non à la somme de 73733,13 euros qui est réclamée, mais à celle de 72733,13 euros ainsi qu'il appert de l'appel de fonds édité le 26 mars 2010 (pièce 138 du bordereau annexé aux conclusions du syndicat).
Le syndicat des copropriétaires produit aux débats les appels de fonds correspondant à la période considérée et justifie de l'approbation des comptes et de l'adoption des budgets prévisionnels y afférents.
En conséquence la Cour, ajoutant au jugement ici confirmé, retiendra que la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires qui s'élève à :
72733,13-66080,12=6653,01 euros
est bien fondée tant en son principe qu'en son quantum et y fera droit.
V SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
1)La persistance de la situation dommageable imputable à l'inertie fautive du syndicat des copropriétaires étant à l'origine de l'entier litige il convient de mettre à la seule charge de cette partie les dépens de première instance ' par réformation partielle ' et d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile tant en première instance ' par confirmation ' qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
I Confirme le jugement entrepris, à l'exception de ses dispositions concernant l'astreinte, la fixation du préjudice et les dépens,
II Statuant à nouveau de ces chefs,
1-Dit que les travaux ordonnés ' confirmés ' devront être réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], dans un délai de huit mois courant à compter de la notification du présent arrêt, et ce à peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir le lendemain de l'expiration dudit délai.
Ajoutant, dit que lesdits travaux devront être réalisés aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité,
2)-Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur [E] la somme de 60000 euros à titre de dommages et intérêts,
III Ajoutant :
Vu l'article 624 du Code de procédure civile, dit que la cassation partielle de l'arrêt du 16 février 1996 de la Cour, 23ème chambre B, s'étend aux dispositions de celui-ci ayant ordonné la modification des millièmes de copropriété et du règlement de copropriété dans les termes définis par l'expert [N],
4)-Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité aux dépens de première instance avec application de l'article 699 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 6653,01 euros au titre des charges non réglées pour la période courant du 30 novembre 2007 au 4 mai 2010 inclus.
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
