Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2010
(n° 329, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/24572
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/07669
APPELANTES
SAS RESIDE ETUDES
agissant poursuites et diligences de son Président
ayant son siège [Adresse 5]
S.N.C. PARIS COURBEVOIE LA DÉFENSE
agissant poursuites et diligences de son gérant
ayant son siège [Adresse 5]
représentées par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour
assistées de Maître Guilhem AFFRE, avocat plaidant pour la SELARL PRAXES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : L 197
INTIMÉS
Monsieur [U] [L] [S]
né le [Date naissance 4] 1954
de nationalité française
profession : directeur de société
demeurant [Adresse 2]
Madame [D] [N] [P] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1955
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
représentés par la SCP BAUFUME-GALLAND-VIGNES, avoués à la Cour
assistés de Maître Géraldine BRASIER PORTERIE, avocat plaidant pour AARPI STEHLIN&ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : R 73
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er septembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillères.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 17 juin 2003, M. et Mme [S] ont conclu avec la société Réside Etudes, société de gestion et de promotion immobilière, un contrat de réservation de cinq studios destinés à la location situés au sein d'un ensemble immobilier édifié par la société Paris Courbevoie la Défense.
Le même jour, les époux [S] ont signé avec la société Réside Etudes un contrat de bail de neuf ans permettant à cette société de gérer la location des studios pour leur compte, moyennant un loyer annuel de 27 659,34 €.
Par acte authentique du 18 mars 2004, les époux [S] et la société Paris Courbevoie la Défense ont réitéré la vente en l'état futur d'achèvement des cinq studios.
Alors que la date de livraison de ces biens immobiliers était prévue fin du premier trimestre 2005, l'ensemble immobilier n'a été livré que le 7 avril 2006.
Faute d'accord entre les parties sur la demande d'indemnisation formulée par les époux [S] en règlement d'une somme de 37'493,90 € destinée à compenser la perte des loyers qu'ils auraient subie entre le 1er juillet 2005 et le 7 avril 2006, ceux-ci ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris qui par ordonnance du 20 mars 2007, confirmée par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 19 octobre 2007, a condamné la société Réside Etudes à leur payer une provision de 21 293,90 € correspondant aux loyers du 1er juillet 2005 au 1er avril 2006.
Par acte d'huissier du 21 mai 2007, M. et Mme [S] ont fait assigner, devant le Tribunal de grande instance de Paris, les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense en raison du retard de livraison de leurs biens immobiliers, aux fins de les voir condamner à réparer leur préjudice pour un montant de 37 493,90 €.
Par jugement du 6 novembre 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense à payer à M. et Mme [S] la somme de 21 293,90 € au titre de la perte de loyers et de 16 200 € au titre des intérêts intercalaires sous déduction de la somme de 21 293,90 € déjà versée à titre de provision,
- débouté les parties de leurs autres prétentions,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 2 décembre 2009, les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie ont relevé appel de ce jugement et demandent à la Cour, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 2 avril 2010, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses motifs, de :
Au visa des articles 1134, 1150, 1185, 1186 du code civil, le contrat de bail commercial conclu avec la société Résidence Services Gestion en date du 17 juin 2003, le jugement du 6 novembre 2009,
$gt; Sur la demande en paiement des loyers
A titre principal,
- constater que le bail commercial, en date du 17 juin 2003, n'a pu prendre effet avant le complet paiement du prix par les époux [S], conformément aux dispositions de l'article II alinéa 3 du contrat de bail,
- constater l'absence de paiement complet du prix de vente par les époux [S] avant le
21 novembre 2006,
En conséquence,
- dire et juger qu'en absence de complet paiement du prix, elles étaient bien fondées à s'opposer à toute compensation,
- réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2009,
- débouter M. et Mme [S] de leur demande d'indemnisation au titre du paiement des loyers non perçus pour la période du 1er juillet 2005 au 1er avril 2006,
- les condamner à leur restituer, en deniers ou quittance, la provision de 21 293,90 € qu'ils ont perçue en exécution de l'ordonnance de référé rendue le 20 mars 2007,
A titre subsidiaire,
- constater que le bail commercial, en date du 17 juin 2003, n'a pu prendre effet que le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence, soit le 1er mai 2006, conformément aux dispositions de l'article II alinéa 1 du contrat de bail,
En conséquence,
- réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2009,
- débouter M. et Mme [S] de leur demande d'indemnisation au titre du paiement des loyers non perçus du 1er juillet 2005 au 1er avril 2006,
- condamner M. et Mme [S] à leur restituer en deniers ou quittance la provision de
21 293,90 € perçue,
A titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger qu'il n'existe aucun préjudice relatif à une prétendue perte de loyer, et que M. et Mme [S] ne rapportent pas la preuve de l'existence et du quantum de préjudices présentant un lien de causalité direct entre la faute reprochée et le dommage réellement subi (difficultés éventuelles et temporaires de trésorerie ou agios bancaires),
En conséquence,
- réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2009,
- débouter M. et Mme [S] de leurs demandes, fins et prétentions tenant aux revenus locatifs,
- les condamner à leur restituer en deniers ou quittance la provision de 21 293,90 €,
$gt; Sur la demande de paiement de dommages et intérêts afférents aux intérêts intercalaires
A titre principal,
- constater que le paiement des intérêts différés d'emprunt n'a pas été prévu et qu'il n'était pas prévisible lors du contrat de vente,
En conséquence,
- réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2009,
- débouter M. et Mme [S] de leur demande d'indemnisation relative au paiement d'intérêts intercalaires entre le 1er octobre 2005 et le 1er octobre 2006,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la demande des époux [S] relative aux intérêts intercalaires est mal fondée tant en raison des dispositions des articles II alinéa 3 et II alinéa 1 du contrat de bail, ainsi que de leur propre turpitude,
En conséquence,
- réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2009,
- débouter M. et Mme [S] de leur demande d'indemnisation au titre des intérêts intercalaires pour la période du 1er octobre 2005 au 1er octobre 2006,
- fixer la date à compter de laquelle les époux [S] seraient en droit de réclamer une indemnisation et en fixer le montant qui ne saurait excéder la somme de 8 361 € (période du 1er octobre 2005 au 6 avril 2006),
$gt; Sur la demande de dommages-intérêts
- constater qu'aucune mauvaise foi n'est démontrée à leur égard, ni présente en l'espèce et que les époux [S] ne justifient pas de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 5 000 €,
En conséquence,
- confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 6 novembre 2009,
En tout état de cause,
- les condamner leur verser, à chacune, la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. et Mme [S] demandent à la Cour, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 juin 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, de :
Au visa des articles 261-11 c) et R. 261-1 et de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, des articles 1134, 1147, et 1290 et suivants du code civil, de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dire et juger bien fondés en leurs demandes,
- constater que les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense ont livré leurs biens immobiliers le 7 avril 2006, avec plus de neuf mois de retard,
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris le 6 novembre 2009, en ce qu'il a :
$gt; condamné in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense à les indemniser du préjudice subi du fait du retard de livraison des biens immobiliers pour un montant de 37 493,90 €,
$gt; les a condamnées in solidum à leur payer la somme de 37 493,90 €, sauf à déduire la provision versée d'un montant de 21 293,90 € qui leur restera acquise,
$gt; les a condamnées in solidum à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles de première instance, ainsi qu' aux dépens de première instance,
- réformer le jugement pour le surplus, et notamment en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation à être indemnisés du préjudice qu'ils ont subi du fait de la mauvaise foi des sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense, et en conséquence :
$gt; les condamner in solidum à leur payer la somme de 7 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la mauvaise foi,
En tout état de cause,
- condamner in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier ;
Considérant que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 18 mars 2004 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2005 alors que la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 ;
Considérant que l'article II alinéa 3 du contrat de bail comportait la clause suivante :
'dans le cas où la régularisation de la vente par acte authentique interviendrait postérieurement à la date de mise en exploitation de l'immeuble, la date de prise d'effet serait fixée au lendemain de la date d'acquisition.
Toutefois dans le cas d'un paiement à ' terme' le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix'
Considérant que le paiement du prix de vente devait intervenir en fonction de l'état d'avancement des constructions et conformément à un calendrier repris à l'acte de vente ;
Qu'il n'est pas contesté que les acquéreurs auxquels le 24 avril 2006 la société Réside Etudes avait réclamé une somme de 42'399,67 € correspondant aux deux derniers appels de fonds, ont procédé à la retenue d'une somme de 25'534,39 € représentant 11 mois de loyer pour la période du 1er juillet au 1er juin 2006, (date de la mise en exploitation prévisible des biens immobiliers) ne s'étant acquittés que de la somme de 17'045,28 €, la somme restante ayant été finalement réglée le 21 novembre 2006 ;
Considérant qu'il est établi que les époux [S] ne se sont pas acquittés de la totalité du prix de vente dans le délai convenu et qu'ils n'ont pas fait d'offre réelle de paiement du solde du prix, lequel paiement constituait au terme du contrat de vente le point de départ du bail ;
Considérant toutefois que par lettre du 18 juin 2003 la société Réside Etudes en réponse à une demande d'information des acquéreurs leur a confirmé que 'la prise d'effet des engagements locatifs démarrerait à la mise en exploitation de la résidence et en tout état de cause au plus tard le 1er juillet 2005" ; qu'aucune mention contraire ni réserve ne figurent à l'acte de vente ou au contrat de bail dont la signature est intervenue postérieurement ;
Considérant que la mise en exploitation de l'immeuble est intervenue le 7 avril 2006 et que c'est donc à tort que les sociétés appelantes soutiennent d'une part, que la lettre du 18 juin 2003 n'avait qu'une valeur informative et d'autre part que les parties avaient au contraire entendu ne pas définir de date précise pour le commencement d'exécution du bail, ayant au contraire stipulé un terme qui a différé ainsi l'exécution du contrat ;
Considérant que le contrat de bail devant prendre effet au premier jour du mois suivant la date de mise en exploitation de la résidence laquelle devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2005, il s'ensuit que la mise en location a été retardée de 9 mois ;
Considérant dans ces conditions, que la société Réside Etudes qui n'a pas respecté les délais de livraison de l'immeuble et de mise en exploitation ne saurait se prévaloir de la défaillance de ses propres engagements pour voir sanctionner le retard de paiement des acquéreurs lesquels, faute de trésorerie, ont procédé à une retenue correspondant strictement au montant des loyers qu'ils auraient perçus si l'opération avait été menée à son terme et le contrat exécuté de bonne foi selon les modalités et dans les délais convenus ;
Considérant, ainsi que le fait observer la société Réside Etudes pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de mise en location de l'immeuble, que si le point de départ du bail dont la durée n'est effectivement pas modifiée a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux [S] ont subi une perte financière correspondant à une perte de loyer durant neuf mois dont ils sont fondés à obtenir réparation et que les premiers juges dont la décision mérite confirmation sur ce point ont justement fixé à la somme de 21'293,90 € ;
Considérant s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement est réalisé en fonction de l'état d'avancement des constructions, que compte tenu de la retenue opérée par les acquéreurs sur les deux derniers appels de fonds correspondant au retard de livraison et de mise en location, que ceux-ci sont mal fondés à demander paiement d' intérêts intercalaires dès lors que le préjudice afférent à la perte de loyer est déjà réparé ;
Considérant que la décision des premiers juges mérite infirmation sur ce point ;
Considérant que l'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol, de légèreté blâmable ou d'intention de nuire ; que les intimés n'établissant pas avoir subi un préjudice autre que celui précédemment réparé, leurs demandes de dommages-intérêts seront rejetées et la décision des premiers juges confirmée sur ce point ;
Et considérant que l'équité commande de condamner in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense au paiement d'une indemnité de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [S] en sus des sommes justement allouées par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Infirmant partiellement le jugement dont appel,
Déboute Monsieur et Madame [U] [S] de leur demande en paiement afférente aux intérêts intercalaires représentant la somme de 16'200 €,
Le confirme en ses dispositions non contraires aux présentes,
Y ajoutant,
Condamne in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense au paiement d'une indemnité de 4.000 € à Monsieur et Madame [U] [S] en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum les sociétés Réside Etudes et Paris Courbevoie la Défense aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
