Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2010
(n° ,5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/19946
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juillet 2009 -Tribunal d'Instance de PARIS 11 - RG n° 1109000075
APPELANTS À TITRE PRINCIPAL ET INTIMÉS INCIDENT
Monsieur [V] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour
assisté de Maître Jean François PERICAUD, avocat plaidant pour la SCP PERICAUD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P 219
Madame [O] [Z] épouse [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean François PERICAUD, avocat plaidant pour la SCP PERICAUD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P 219
INTIMÉE À TITRE PRINCIPAL ET APPELANTE À TITRE INCIDENT
S.C.I. [Adresse 1]
agissant poursuites et diligences de son gérant
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Raffaela CACCINI-MCLEAN, avocat plaidant pour la SCP BIGNON LEBRAY&ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P 370
INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur [G] [E]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Maître Raffaela CACCINI-MCLEAN, avocat plaidant pour la SCP BIGNON LEBRAY&ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P 370
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 01 juillet 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Nicole PAPAZIAN, Présidente
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicole PAPAZIAN , Présidente et par Mademoiselle Sandra PEIGNIER, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
*************
Par acte sous-seing privé du 23 janvier 1998, la SCI [Adresse 1] (la SCI) constituée par les consorts [B] a donné à bail à M. [V] et Mme [O] [N] un appartement situé au [Adresse 1] pour 6 ans à compter du 1er février 1998.
Sans qu'un contrat ou un avenant au contrat principal ne soit établi, la location d'un studio leur a été consentie par la SCI le 1er mai 2000 dans le même immeuble.
Le 15 octobre 2001, M. [G] [E] a acquis l'ensemble des parts sociales de la SCI.
Par acte du 4 octobre 2002, la SCI a signifié aux époux [N] un congé pour reprise pour habiter au profit de son associé gérant M. [G] [E].
Par jugement du 27 mai 2004, le Tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris a annulé le congé au motif que la SCI, qui ne comportait qu'un seul associé, ne présentait au moment de sa signification le caractère familial exigé par l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Par arrêt du 5 janvier 2006, la Cour d'appel de Paris a confirmé ce jugement.
Par arrêt du 31 mai 2007, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SCI et M. [G] [E].
Par acte du 29 mars 2004, M. [G] [E] a cédé une part de la SCI [Adresse 1] à son frère [P].
A la suite de l'annulation du congé le bail portant sur le logement principal a été renouvelé pour 6 ans du 1er février 2004 au 31 janvier 2010.
Par acte du 10 mars 2008, la SCI a signifié aux époux [N] un congé aux fins de reprise pour habiter de M. [G] [E], avec effet, en ce qui concerne l'appartement principal au 31 janvier 2010, et en ce qui concerne le studio au 30 avril 2009.
Les époux [N] ont fait assigner la SCI aux fins de voir déclarer lesdits congés nuls avec les conséquences.
Par jugement du 17 juillet 2009 du Tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris, M. et Mme [N] ont été déboutés de leurs demandes, le congé aux fins de reprise pour habiter portant sur le studio situé au [Adresse 1] qui leur a été délivré à la requête de la SCI le 10 mars 2008 pour le 30 avril 2009 a été validé, et M. et Mme [N] ont été condamnés aux dépens.
Par jugement du 26 novembre 2009 du même Tribunal, ils ont également été déboutés de leurs demandes, le congé aux fins de reprise pour habiter portant sur un appartement situé au [Adresse 1] qui leur a été délivré à la requête de la SCI le 10 mars 2008 pour le 31 janvier 2010 a été validé, avec fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur au 1er février 2010, outre les charges, et condamnation en tant que de besoin des époux [N] à son paiement à compter du 1er février 2010 jusqu'à la parfaite libération des lieux qui sera caractérisée par la remise des clés, le tout assorti de l'exécution provisoire et condamnation des époux [N] aux dépens.
Ces derniers ont fait appel desdits jugements respectivement les 23 septembre et 28 décembre 2009.
Par ordonnance du 14 avril 2010 les 2 affaires ont été, pour une bonne administration de la justice, jointes.
Par conclusions du 3 juin 2010, M. et Mme [N] demandent, au vu des congés délivrés le 10 mars 2008, des articles 10, 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, 1134 du code civil, d'être reçus en leurs appels, les déclarer fondés, infirmer les jugements, sauf en ce qu'ils ont débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts pour procédures abusives, et statuant à nouveau dire nuls et de nul effet les congés aux fins de reprise pour habiter signifiés par la SCI le 10 mars 2008, la débouter, ainsi que M. [E] de leurs demandes, subsidiairement les débouter de leur demande d'expulsion immédiate des époux [N] de l'appartement et du studio, leur accorder un délai suffisant afin de leur permettre de quitter le logement dans des conditions perturbant le moins possible leur vie familiale et professionnelle, en tout état de cause condamner in solidum la SCI et M. [E] à leur verser 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont le recouvrement sera directement poursuivi par la SCP Tazé Bernard et Belfayol Broquet, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions récapitulatives du 15 juin 2010 la SCI , intimée à titre principal, appelante incidente, et M. [G] [E], intervenant volontaire, demandent, au vu des congés pour reprise aussi bien du studio que de l'appartement principal, des articles 13 et 15-I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, 1382 du code civil, 554 du code de procédure civile de :
- à titre préalable dire que M. [G] [E] est recevable et bien fondé en son intervention volontaire dans la présente instance,
- confirmer les 2 jugements,
- ordonner l'expulsion des époux [N] et de tous occupants de leur fait tant de l'appartement principal que du studio et ce, avec l'assistance de la force publique et du serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 350 € par jour de retard, le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble au choix de la SCI et ce, aux frais, risques et périls des époux [N],
- à titre incident de les condamner à payer une indemnité d'occupation égale au double du dernier loyer mensuel, augmenté des charges, tant pour l'appartement principal que pour le studio et ce,
à compter du 1er mai 2009 s'agissant du congé du bail du studio et à compter du 1er février 2010 en ce qui concerne le congé du bail de l'appartement principal jusqu'à parfaite libération des lieux en bon état de réparations locatives, constaté de manière contradictoire et restitution des clés à la SCI en la personne de M. [E], ainsi que 20 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, en tout état de cause, 15 000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier, Chiloux, Boulai, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 24 juin 2010.
SUR CE :
Considérant que la SCI et M. [E] soutiennent que ce dernier étant titulaire de
4 999 parts sociales de la SCI sur 5 000 parts lors de la délivrance des congés, la SCI remplissait la condition prévue expressément par l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 pour une société civile à caractère familial définie comme étant celle constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré ;
Considérant que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. [E], apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu'il était mentionné que M. [E] était associé, permettant ainsi aux locataires de procéder à une vérification de cette qualité ;
Considérant toutefois que les conditions de la cession le 29 mars 2004, alors que l'audience de jugement du 27 mai 2004 s'est tenue le 29 avril 2004, soit une cession un mois avant l'audience, révèlent l'intention réelle de la SCI, observation faite qu'elle avait soutenu qu' 'au jour où le tribunal statue, la SCI [Adresse 1] est donc bien constituée de deux personnes en application de l'article 1832 du code civil et conserve le caractère familial qu'elle n'a jamais perdu depuis sa constitution' ;
Considérant que si la fraude ne se présume, en revanche en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part autre que celle de remplir artificiellement les exigences du texte susvisé témoigne d'une seule finalité de la SCI et de M. [E], professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une SCI familiale au sens légal ;
Considérant que les congés ainsi délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1134 du code civil doivent être annulés ;
Considérant qu'au surplus le studio a fait l'objet d'un bail verbal qui a commencé à courir le 1er mai 2000, soit à une époque où la SCI était détenue par les consorts [B], [S] et [R] ; que dès lors qu'il n'est pas démontré que ces associés aient eu un quelconque lien de famille, c'est dire que le bail a été conclu par une personne morale, et qu'étaient donc applicables les dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'à tort le congé mentionnait comme date d'échéance le 30 avril 2009, alors que le bail devait expirer le 30 avril 2012 ;
Considérant que les jugements déférés doivent être infirmés dès lors que le 1er juge n'a pas examiné lesdites conditions susvisées révélant la réelle intention de la SCI, mais s'est borné à constater qu'elle avait un caractère familial au sens de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 après la cession d'une unique part du gérant à son frère ;
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, tel que précisé au dispositif ;
PAR CES MOTIFS
RECOIT M. [G] [E] en son intervention volontaire,
INFIRME les jugements des 17 juillet et 26 novembre 2009 du Tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris, dans toutes leurs dispositions,
ANNULE les congés délivrés le 10 mars 2008 par la SCI [Adresse 1] à M. [V] et [O] [N] concernant aussi bien l'appartement que le studio situé au [Adresse 1],
REJETTE toutes autres demandes,
CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 1] et M. [G] [E] à payer aux époux [N] 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
