Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2010
(n° 327, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/15840
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/16798
APPELANTE
S.C.I. LA COLONIE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
représentée par Maître Dominique OLIVIER, avoué à la Cour
assistée de Maître Michel LAURET, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1232
INTIMÉS
Monsieur [T] [L] [F] [B]
né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 11] (Aisne)
de nationalité française
profession : directeur de formation
Madame [O] [N] [A] [W] [M] épouse [B]
née le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 7] (Nord)
de nationalité française
profession : conseillère d'orientation
demeurant tous deux [Adresse 5]
Monsieur [J] [F] [X]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 8] (Val d'Oise)
de nationalité française
profession : ingénieur
demeurant [Adresse 10]
nu propriétaire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6]
Madame [F] [R] [G] veuve [X]
née le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 9] (Nord)
de nationalité française
retraitée
demeurant [Adresse 6]
usufruitière de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6]
représentés par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
assistés de Maître Patrick TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1082
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 septembre 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Au cours de l'année 2006, la SCI La Colonie, propriétaire d'un pavillon sis [Adresse 5], a fait édifier un petit pavillon au fond de sa parcelle d'une hauteur de 5 mètres, d'une largeur de 6,02 mètres et d'une profondeur de 3,65 mètres.
Lui faisant grief d'avoir édifié la construction en contravention avec le règlement de la cour commune instituant une servitude, M. [X], Mme veuve [X] ainsi que les époux [B], propriétaires de pavillons avec jardin, respectivement situés [Adresse 6] ont fait assigner la SCI la Colonie par acte d'huissier du 19 octobre 2007 devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, notamment, ordonner sous astreinte la destruction de ladite construction.
Par jugement du 2 juillet 2009, le Tribunal de grande instance de Paris, visant le traité de cour commune signé entre la Ville de Paris, la SCI Tolbiac et MM. [I] et [U], publié le 13 mai 1928, a :
- constaté que la SCI La Colonie se trouve aux droits de M. [I] sur la propriété du [Adresse 5],
- constaté que la SCI La Colonie a fait édifier un bâtiment en fond de jardin, en contravention avec le traité de cour commune,
- ordonné en conséquence la destruction de la construction réalisée en fond de parcelle, du [Adresse 5], selon les plans déposés sur une surface d'environ 3,65 mètres de profondeur, 6,02 mètres de largeur et 5 mètres de hauteur, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard qui commencera à courir trois mois après la signification du jugement,
- condamné la SCI La Colonie à payer à Mme veuve [X] et M. [J] [X] la somme de 2 000 € et à M. et Mme [B] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la SCI La Colonie aux dépens.
Par déclaration du 13 juillet 2009, la SCI La Colonie a relevé appel de ce jugement, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 juin 2010, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, de :
- infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- déclarer irrecevables les époux [B] et [X] en leur demande pour absence de qualité à agir, défaut d'intérêt à agir, prescription,
- dire que le traité conclu avec la Ville de Paris est nul pour défaut de signature,
- subsidiairement dire que la servitude dite de cour commune non aedificandi est éteinte,
Plus subsidiairement encore,
- dire que la Ville de Paris a renoncé à la servitude de cour commune,
Très subsidiairement,
- constater qu'aux termes de l'accord amiable conclu et effectué entre la SCI Tobliac et M. [I], ce dernier avait le droit d'adosser une construction sur le mur de séparation sur la zone non aedificandi,
En tout état de cause,
- débouter les consorts [B] et [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner les époux [B] à démolir leur avancée de cuisine sur le fondement des articles 545, 555, 662 du code civil et de l'article 1er du protocole additionnel de la convention des droits de l'Homme et du trouble anormal de voisinage,
- condamner les consorts [X] à démolir leur local surmonté d'une terrasse et l'escalier empiétant sur la cour commune non aedificandi ainsi que la cuve de mazout enterrée sous la cour commune non aedificandi,
- condamner in solidum les consorts [B] et [X] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 15 000 € à titre de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- condamner in solidum les consorts [B] à lui verser 5 000 € par an compte tenu du préjudice anormal de jouissance résultant du surplomb et de la privation d'ensoleillement dus à la cuisine depuis leur acquisition,
- condamner in solidum les époux [X] à lui verser 5 000 € par an à compter de la date de la construction de la terrasse,
- A titre très subsidiaire, si la Cour devait confirmer le jugement entrepris, l'autoriser à reconstruire le hangar préexistant,
- les condamner in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel.
M. et Mme [B], M. [J] [X] et Mme veuve [X] demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 août 2010 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions, visant le traité de 1927/1928, la construction édifiée par la SCI La Colonie en contravention avec la cour commune, la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage, les articles 31, 70, 567, et 700 du code de procédure civile, les articles 706, 707 et 1382 du code civil, les dispositions des articles 5 et 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et les article L. 451-1 ancien et suivants du code de l'urbanisme, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné sous astreinte de 1 000 € par jour de retard la destruction de la construction litigieuse et condamné la SCI La Colonie au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le réformer pour le surplus,
Y ajoutant,
- condamner la SCI La Colonie à payer à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et pour trouble de jouissance, les sommes suivantes :
* 2 500 € à M. [X] pour l'appel abusif,
* 27 500 € à Mme [X] pour l'appel abusif et le trouble de jouissance,
* 30 000 € aux époux [B] pour l'appel abusif et le trouble de jouissance,
- débouter la SCI La Colonie de son appel, l'y dire irrecevable et subsidiairement mal fondée,
- si la Cour entendait voir démolir, à la demande de la SCI La Colonie, la terrasse et les escaliers des consorts [X], ordonner la destruction également de la terrasse et des escaliers à l'arrière du pavillon de façade de la SCI La Colonie sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir
- vu les articles 2258 et 2272 du code civil, dire irrecevable, mal fondée et de toute façon prescrite la demande de la SCI à l'encontre des époux [B] sur la construction de l'avancée de la cuisine
- condamner la SCI La Colonie à payer, en sus du jugement de première instance, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 € à M. [X], la somme de 2 500 € à Mme [X] et la somme de 5 000 € aux époux [B],
- condamner la SCI La Colonie en tous les dépens, de première instance et d'appel.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande principale
Considérant que par acte authentique des 22 octobre, 7 et 29 décembre 1927 et 21 mars 1928, publié au bureau des hypothèques le 13 mai 1928, la ville de Paris, la SCI Tolbiac, M. [I] aux droits duquel se trouve la SCI La Colonie et M. [U] aux droits duquel se trouve les consorts [X] ont conclu un traité aux termes duquel la SCI Tolbiac et Messieurs [I] et [U] s'obligeaient envers la ville de Paris « tant en leur nom qu'aux noms de tous ayants causes, futurs acquéreurs et détenteurs à ménager et maintenir libres de constructions, la SCI Tolbiac, une cour de 20,86 m², M. [I], une cour de 56,70 m² et M. [U], une cour de 56,70 m², lesquelles, contiguës entre elles, présentant par leur réunion une surface de 143,30 m², devront être établies conformément au décret du 13 août 1902 et au règlement sanitaire du 22 juin 1924, ne pourront être séparées entre elles que par un mur bahut surmonté d'une grille, le tout ne pouvant dépasser une hauteur de 3,20 m, la hauteur de cette clôture étant mesurée s'il y a lieu à partir du niveau du sol de la cour le plus haut », cette servitude de cour commune ayant été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements d'urbanisme afin de permettre à la SCI Tolbiac d'obtenir l'autorisation de construire un immeuble ;
Considérant que les époux [B] ne viennent pas aux droits d'un des signataires du traité mais qu'en leur qualité de propriétaires riverains, ils ont un intérêt à agir dès lors que la SCI Tolbiac n'a eu l'autorisation de construire qu'en raison de la signature du traité, lequel avait pour objet de faire respecter les règles d'urbanisme limitant les constructions en zone urbaine et que la violation de la servitude instaurée dans un but d'intérêt général et d'utilité publique par l'un des signataires du traité ou de ses ayants cause est de nature à leur causer un préjudice ;
Que leur qualité à agir résultant de leur intérêt à agir, ils sont recevables en leur action à l'encontre de la SCI la Colonie ;
Considérant que n'est remise aux hypothèques que la transcription de l'acte authentique et non la minute, laquelle est seule signée des parties et conservée par le notaire ;
Qu'en l'espèce, il est précisé en dernière page de la transcription de l'acte des 22 octobre, 7 et 29 décembre 1927 et 21 mars 1928 produite aux débats, que la lecture de l'acte a été faite aux parties (Messieurs [C] [H] et [K] d'une part, [U] de [I] d'autre part et M. Le Prefet de la Seine) et que celles-ci ont signé avec les notaires ;
Que la preuve de la fausseté de cette mention n'étant pas rapportée, est suffisamment rapportée la preuve de la signature de l'acte authentique par toutes les parties à l'acte ;
Considérant qu'aux termes du traité, les représentants de la SCI Tolbiac et Messieurs [I] et [U] se sont obligés tant en leurs noms qu'aux noms de tous ayants causes, futurs acquéreurs et détenteurs des immeubles concernés, à tenir libres de toute construction les cours de leurs immeubles dont la superficie est précisée ci-dessus ;
Que la servitude non aedificandi ainsi créée, bien que constituant un préalable nécessaire à l'octroi d'un permis de construire au profit de la SCI Tolbiac, n'a pas été consentie dans le seul intérêt de cette SCI, mais dans l'intérêt de la collectivité, afin de permettre le respect des règles d'urbanisme et ne s'est donc pas éteinte pour défaut d'utilité trente ans après la fin de la construction de l'immeuble de la SCI Tolbiac ainsi que soutenu à tort par la SCI Colonie, la servitude de cour commune, qui s'impose également à la SCI Tolbiac, présentant toujours une utilité pour la collectivité, étant d'ailleurs observé que selon les termes du traité, la servitude doit grever les fonds servants « tant que subsisteront les constructions » ;
Considérant que par acte du 20 avril 1923 une convention a été conclue entre la SCI Tolbiac et M. [I], manifestement préparatoire au traité de Cour commune de 1928, prévoyant que M. [I] sera autorisé à utiliser le mur jusqu'à hauteur de clôture pour y adosser des constructions telles que hangar, atelier, mais qu'il n'est pas établi que ladite convention, dont la validité était expressément subordonnée à l'acceptation de M. [U], ait été effectivement acceptée par celui-ci, étant en outre observé qu'elle n'est pas reprise dans le traité instituant la cour commune et ne peut donc remettre en cause le traité qui lui est postérieur ;
Considérant qu'il est établi et non contesté qu'il existait en 1948 et en 1967 sur le terrain de la SCI La Colonie un hangar lequel est décrit dans le constat d'huissier du 12 mai 1967, mais qu'il n'est pas justifié de la date de son édification ni de la date de sa destruction et donc d'une existence trentenaire, étant observé qu'en tout état de cause, la disposition du traité selon laquelle la servitude de cour commune a été instituée par convention « tant que subsisteront les constructions » s'oppose à toute possibilité de prescription ;
Considérant qu'il n'est pas établi que le maire de Paris a délivré le permis de construire en toute connaissance de l'existence de la servitude de cour commune, le dossier relatif à la demande de permis de construire ne faisant pas état de cette servitude ainsi qu'il ressort du jugement rendu le 15 février 2008 par le tribunal administratif de Paris, et qu'il ne peut donc être déduit de sa décision de délivrer un permis de construire que le préfet de la Seine a renoncé à se prévaloir de ladite servitude ;
Considérant que la servitude constituée par acte authentique des 22 octobre, 7 et 29 décembre 1927 et 21 mars 1928 a été publiée au bureau des hypothèques le 13 mai 1928 et est donc opposable à la SCI La Colonie nonobstant le fait qu'elle n'ait pas été expressément reprise dans son acte d'acquisition, étant observé que l'assiette est suffisamment définie dans le traité qui en précise la superficie et par le plan annexé signé par les parties ;
Qu'elle a été appliquée, la SCI Tolbiac ayant obtenu son permis de construire et fait édifier son immeuble, lequel existe toujours ;
Que le jugement entrepris, dont la Cour adopte les motifs, sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que la SCI La Colonie a fait édifier un bâtiment en fond de jardin en contravention avec le traité de cour commune et ordonné en conséquence sa destruction sous astreinte ;
Sur les autre demandes des consorts [X] et des époux [B]
Considérant que les intimés ne rapportent pas la preuve de ce que la SCI La Colonie, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, aurait fait dégénérer en abus son droit de se défendre en justice, d'autant qu'ils ont été en mesure de répondre longuement aux conclusions de l'appelante et que l'affaire a été jugée en appel dans un délai raisonnable ;
Que leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée ;
Considérant que les époux [B] établissent par un procès-verbal de constat du 29 juin 2006 que le mur mitoyen avec la SCI La Colonie a été endommagé lors des travaux de construction du pavillon en juin 2006 ;
Qu'en outre, les intimés doivent supporter depuis quatre ans la présence de la construction illicite qui créait un sentiment d'étouffement, étant construite dans un espace exigu, ce qui constitue un trouble anormal de voisinage qui sera indemnisé par l'allocation à Mme [X] d'une part, aux époux [B] d'autre part de la somme de 5.000 €, M. [X], qui n'occupe pas les lieux, n'arguant d'aucun préjudice de ce chef ;
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI la colonie
Considérant que eu égard à la servitude non aedificandi, la demande de la SCI La Colonie tendant à la reconstruction d'un hangar identique à celui aux lieu et place duquel a été édifié le pavillon sera rejetée ;
Considérant que les demandes reconventionnelles de la SCI La Colonie, qui tendent à obtenir la démolition de l'avancée de la cuisine des époux [B] sur le fondement du trouble anormal de voisinage et la démolition du local des consorts [B] surmonté d'une terrasse empiétant sur la cour commune ainsi que de la cuve de mazout enterrée sous la cour commune, se rattachent par un lien suffisant à la demande principale tendant à la démolition du pavillon construit sur la cour commune et sont donc recevables eu égard aux dispositions des articles 70 et 567 du code de procédure civile, s'agissant de litiges nés de l'existence d'une servitude de cour commune ;
Considérant que le fonds des époux [B] n'étant pas soumis à la servitude de cour commune, la SCI La Colonie demande la destruction de l'avancée de la cuisine sur le fondement du trouble anormal de voisinage, mais ne justifie pas par les seules photographies produites de ce que l'ombre projetée par cette avancée constituerait effectivement un trouble anormal de voisinage ;
Qu'elle sera donc déboutée de cette demande et de celle tendant au paiement de dommages et intérêts pour trouble anormal de jouissance pour privation d'ensoleillement ;
Considérant qu'à défaut de mention spécifique, le traité de cour commune ne prohibe pas les constructions en sous-sol, lesquelles ne constituent pas un obstacle à l'objectif de bonne aération et de bon éclairement poursuivi par la servitude de cour commune, la SCI La Colonie étant donc déboutée de sa demande de démolition de la cuve à mazout enterrée dans la cour des consorts [X] ;
Considérant qu'il ressort des photographies produites que « la terrasse » des consorts [X] est en réalité constituée d'une construction à usage d'habitation surplombée d'une terrasse à laquelle on accède par un escalier et non un simple aménagement d'agrément ;
Qu'il n'est pas contesté que cette avancée a été construite nonobstant la servitude de cour commune ;
Qu'il convient en conséquence d'ordonner sa destruction ;
Considérant que la SCI La Colonie justifie par les photographies versées aux débats d'un trouble de jouissance résultant de la construction, dans la propriété des consorts [X], du local surmonté de la terrasse, qui augmente la densité des constructions dans un espace exigu, ce préjudice étant indemnisé par l'allocation de la somme de 1.500 € ;
Considérant que dés lors qu'il est fait droit à la demande principale des consorts [X] et des époux [B] dont le bien fondé est reconnu tant en première instance qu'en appel, la SCI La Colonie sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Considérant que les dépens d'appel seront répartis à concurrence de ¿ à la charge de la SCI La Colonie et de ¿ à la charge des consorts [X] qui succombent sur la demande reconventionnelle de la SCI La Colonie ;
Considérant que la SCI La Colonie sera condamnée à payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [B], les autres demandes formées sur le même fondement étant rejetées ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
Et statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCI La Colonie à payer à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance :
- à Mme [X] la somme de 5.000 €
- aux époux [B] la somme de 5.000 €,
Y ajoutant,
Déclare recevables les demandes reconventionnelles de la SCI La Colonie,
Condamne les consorts [X] à démolir leur local surmonté d'une terrasse et l'escalier empiétant sur la cour commune,
Condamne les consorts [X] à payer à la SCI La Colonie la somme de 1.500 € en réparation de son trouble de jouissance,
Condamne la SCI La Colonie à payer aux époux [B] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés à concurrence de ¿ par la SCI La Colonie et de ¿ par les consorts [X] et qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
