Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2010
(n° 309, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/16169
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/08141
APPELANTE - demanderesse à la reprise d'instance
SOCIÉTÉ CABINET DAHAN-LEVY II, SAS
agissant en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour
assistée de Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON
INTIMÉES
SA COGEFIM (procédure de sauvegarde)
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 6]
représentée par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour
assistée de Maître Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C 247
S.C.P. [T] - [M] - [P] - [H] - [L]
(successeurs de la SCP [T] [C] [M] [P])
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Barthélémy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 435
S.C.P. [F] - [K] - [N] - [R]
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Stéphanie BACH, avocat plaidant pour la SCP INTER BARREAUX RONZEAU ALANOU-FERNANDEZ HAESE BACH, avocats au barreau de PARIS,
toque : P 499
INTERVENANTS FORCÉS EN REPRISE D'INSTANCE
Maître [B] [I]
demeurant [Adresse 7]
ès-qualités de mandataire judiciaire de la société COGEDIM
SELARL [Z] [W]
demeurant [Adresse 3]
administrateur judiciaire de la société COGEDIM avec mission de surveillance
représentés par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour
représentés par Maître Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C 247
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 juin 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Christine BARBEROT conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte notarié dressé le 7 octobre 2004 par M. [X] [C], notaire associé de la SCP [T]-[C]-[M]-[P], avec la participation de M. [U] [N], notaire du promettant, la société COGEFIM a promis de vendre à la société Cabinet Dahan-Levy II, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 5] au prix de 5 700 000 €, la réalisation étant fixée au 13 décembre 2004. Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 285 000 € a été séquestrée par le bénéficiaire entre les mains du notaire du promettant, M. [N].
Par acte du 20 mai 2005, la société Cabinet Dahan-Levy II, prétendant que la société COGEFIM s'était rendue coupable d'un dol en déclarant de manière mensongère dans l'acte qu'il n'y avait jamais eu d'installation classée sur le site, l'a assignée, ainsi que les notaires, en restitution d e l'indemnité d'immobilisation et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Cabinet Dahan-Levy II de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société COGEFIM,
- fait droit à la demande de la société COGEFIM tendant à se voir attribuer l'indemnité d'immobilisation de 285 000 €,
- autorisé M. [N], pris en sa qualité de séquestre, à se dessaisir de cette somme au profit de la société COGEFIM,
- débouté la société Cabinet Dahan-Levy II de toutes ses demandes formées tant à l'encontre de la SCP [T]-[M]-[P]-[H] et [L] qu'à l'encontre de la SCP [F]-[K]-[N] et Gerard,
- débouté la société COGEFIM de sa demande reconventionnelle,
- condamné la société Cabinet Dahan-Levy II à verser à la société COGEFIM, à la SCP [T]-[M]-[P]-[H] et [L] et à la SCP [F]-[K]-[N] et Gerard la somme de 2 000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Cabinet Dahan-Levy II aux dépens.
Par dernières conclusions du 9 juin 2010, la société Cabinet Dahan-Levy II, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1116, 1117, 1126, 1134, 1136 à 1145, 1382, 1602 et 1638 du Code civil, L. 511-1 et suivants et L. 514-20 du code de l'environnement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles des sociétés COGEFIM, [F]-[K]-[N] et [R], [T]-[M]-[P]-[H] et [L],
- réformant le jugement entrepris pour le surplus,
- constater qu'il n'est pas démontré à l'aide d'un document faisant foi pour émaner des services fiscaux de l'enregistrement que la promesse unilatérale de vente du 7 octobre 2004 a fait l'objet de la formalité de l'enregistrement dans le délai imparti soit avant le 7 novembre 2004,
- constater que son consentement a été vicié par les manoeuvres dolosives de la société COGEFIM et de la SCP [F]-[K]-[N] et [R],
- constater que le bien promis tel que décrit dans la promesse est inexistant et que le bien à vendre ne présente pas les mêmes caractéristiques que le bien promis au regard des déclarations contractuelles sur les déclarations classées,
- constater que la promesse est alors privée d'objet,
- constater que la promesse du 7 octobre 2004 est nulle,
- lui attribuer la somme de 285 000 € en restitution de l'indemnité d'immobilisation outre intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2004, outre les produits financiers du placement de cette somme,
- autoriser M. [N], pris en sa qualité de séquestre, à se dessaisir des fonds et à lui verser la somme de 285 000 €, outre les produits financiers du placement de cette somme,
- le condamner en tant que de besoin à se dessaisir des fonds à son profit sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
- dire en conséquence que la décision sera signifiée à la SCP [F]-[K]-[N] et [R] à la SCP [T]-[M]-[P]-[H] et [L],
- lui allouer la somme de 1 200 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,
- fixer à la somme de 1 200 000 € sa créance dans le passif de la société COGEFIM actuellement placée sous le régime de la sauvegarde de justice,
- vu l'article 1382 du Code civil,
- dire que la SCP [F]-[K]-[N] Gerard et la SCP [T]-[M]-Narbey-Fontaine et [L], ont commis une faute à l'occasion de l'élaboration, la rédaction et la régularisation de la promesse du 7 octobre 2004 et qu'elles ont donc failli à leurs obligations engageant leur responsabilité et leur garantie,
- en conséquence, les condamner à lui payer in solidum avec la société COGEFIM la somme de 1 200 000 € outre intérêts au taux légal,
- condamner in solidum la société COGEFIM, M. [W], Mme [I], la SCP [F]-[K]-[N] et [R], la SCP [T]-[M]-[P]-[H] et [L], à lui payer la somme de 10 000 € chacun par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum la société COGEFIM, la SCP [F]-[K]-[N] et [R], la SCP [T]-[M]-[P]-[H] et [L] aux dépens.
Par dernières conclusions du 2 juin 2010, la société COGEFIM, la SELARL [Z] [W], ès qualités d'administrateur judiciaire de cette société, Mme [B] [I], ès qualités de mandataire judiciaire de cette société, prient la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du Code civil, L. 514-20 du Code de l'environnement, 32-1 du Code de procédure civile,
- à titre liminaire,
- vu l'article L. 622-22 du Code de commerce,
- vu la simple mission de surveillance confiée à M. [W], ès qualités, par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 mai 2009,
- prononcer sa mise hors de cause,
- débouter la société Cabinet Dahan-Levy II de toutes ses demandes,
- dire que l'indemnité d'immobilisation lui restera acquise de plein droit,
- ordonner la mainlevée du séquestre conventionnel d'un montant de 285 000 € en sa faveur,
- la recevoir en son appel incident,
- condamner la société Cabinet Dahan-Levy II à lui verser la somme de 50 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- la condamner à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 26 mai 2010, la SCP [T]-[C]-[M]-[P], successeur de la SCP [T]-[C]-[M]-[P], anciennement dénommée SCP [T]-[M]-[P]-[H] et [L], demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- constater que la société Cabinet Dahan-Levy II s'est engagée dans les liens de la promesse de vente litigieuse avec la volonté affirmée de faire son affaire de l'existence d'anciennes installations classées,
- la dire mal fondée à lui reprocher de ne pas avoir, avant la conclusion de la promesse, effectué des recherches sur un point qu'elle avait ouvertement présenté comme indifférent à sa décision de s'engager,
- dire, subsidiairement, que la société Cabinet Dahan-Levy II n'apporte pas la preuve d'un préjudice qui serait en relation avec la faute qu'elle allègue,
- y ajoutant,
- condamner la société Cabinet Dahan-Levy II à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 juin 2010, la SCP [F]-[K]-[N]-[R] prie la Cour de :
- vu les articles 1960 et 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris, ce faisant,
- débouter la société Cabinet Dahan-Levy II de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle,
- la condamner à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant qu'il n'y a pas lieu de mettre hors de cause de la SELARL [Z] [W] nommée administrateur judiciaire de la société COGEFIM par jugement du tribunal de commerce ;
Considérant que le défaut d'enregistrement dans le délai légal de la promesse unilatérale de vente litigieuse n'est pas susceptible d'être sanctionné par la nullité dès lors que cet acte a été constaté par acte authentique dressé le 7 octobre 2004 par M. [X] [C], notaire associé de la SCP [T]-[C]-[M]-[P] ;
Considérant qu'au chapitre 'Installations classées' de la promesse du 7 octobre 2004, 'le promettant déclare :
- Qu'il n'existe pas dans les biens d'installations classées soumises à autorisation et/ou à déclaration au sens de la loi du 19 juillet 1976,
- Qu'une partie des biens a été précédemment louée à la société Flow laboratoires SA aux termes d'un bail commercial sous seing privé consenti par les société SCI du [Adresse 8] et la société Immobilière Jacotot, en date à Puteaux du 9 juin 1982,
- Qu'il résulte du paragraphe 'Destination' du bail, ce qui suit, littéralement rapporté, : 'Les lieux sont destinés exclusivement à un usage d'entrepôt, de magasinage, de laboratoire, de maintenance, ainsi que bureaux et locaux sociaux annexe, à l'exclusion de toute activité industrielle',
- Qu'à sa connaissance, cette société avait une activité de fabrication de matériel pour les laboratoires pharmaceutiques,
- Qu'il n'a jamais été exploité par lui-même ni à sa connaissance par les locataires, d'installation soumise à la réglementation rappelée ci-dessus,
- Qu'à sa connaissance, ni lui-même, ni aucun propriétaire antérieur, ni aucun locataire ou occupant des biens, objet des présentes, n'y a traité ou stocké, soit en surface soit en souterrain, de déchets ou substances toxiques,
- Qu'à sa connaissance, il n'a jamais été transporté de déchets toxiques provenant de cette installation, dans un endroit ou vers une destination qui pourrait engager sa responsabilité ou celle de l'acquéreur, ou qui pourrait entraîner des frais de nettoyage ou de remise en état de sites, des atteintes à l'environnement ou des dommages aux personnes.
Le terrain étant complètement bâti, le bénéficiaire prend acte de l'impossibilité pour le promettant de procéder à un audit du sol.
En conséquence de quoi, le bénéficiaire, en tant que professionnel, accepte expressément de prendre le terrain dans l'état dans lequel il se trouve au jour des présentes, sans pouvoir exercer contre le promettant aucune action en instance pour quelque cause que ce soit trouvant sa cause dans l'exploitation du site et notamment pour un mauvais état du sol, du sous-sol et des eaux.
Le promettant s'oblige à demander une lettre à la Préfecture attestant de l'absence d'installation classées soumise à déclaration ou à autorisation sur ce site, sans obligation de fournir la réponse de la Préfecture pour le jour de la vente' ;
Considérant qu'il ressort de cette clause, qu'à la date de la conclusion du contrat, l'absence d'exploitation d'installations classées sur le site dans le passé était incertaine ; qu'en effet, cette inexistence ne reposait que sur la seule connaissance du promettant laquelle n'était pas corroborée par un avis de l'Administration, le bénéficiaire n'ayant pas exigé que l'attestation de la préfecture à ce sujet lui soit fournie le jour de la vente ; qu'il s'en déduit que le bénéficiaire, marchand de bien et comme tel professionnel de l'immobilier, qui a expressément accepté de prendre le terrain dans l'état dans lequel il se trouvait au jour de la promesse et a renoncé a tout action trouvant sa cause dans l'exploitation du site, n'a pas fait de l'absence d'installations classées dans les lieux un élément déterminant de son engagement ;
Qu'en conséquence, la société Cabinet Dahan-Levy II, qui a appris par la lettre de la préfecture des Hauts-de-Seine du 29 octobre 2004 qu'une installation classée soumise à déclaration avait été exploitée dans les lieux, ne peut soutenir que, de ce seul fait, la vente serait nulle pour défaut d'objet ;
Considérant que l'appelante ne prouve pas qu'au jour de la promesse, date à laquelle l'existence de manoeuvres dolosives doit être appréciée, la société COGEFIM savait que, contrairement à ses affirmations, des installations classées avaient été exploitées dans le bien ; que cette connaissance ne résulte pas de la mention, dans l'acte du 7 octobre 2004, de la société Flow Laboratoires, et non Plon Laboratoires comme l'a indiqué par erreur la préfecture dans sa lettre du 29 octobre 2004, en qualité de locataire ; qu'au contraire, il est établi, par la lettre de la préfecture adressée au notaire de la société COGEFIM en réponse à sa demande du 13 octobre 2004, que ce n'est qu'au 29 octobre 2004 que cette société a appris que la locataire précitée avait déclaré exploiter un dépôt de liquides inflammables dans l'immeuble, objet de la vente ; qu'aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que la société COGEFIM avait connaissance du dossier de la préfecture antérieurement à la signature de la promesse, l'Administration ne l'ayant, en outre, informée de la mise à sa disposition de celui-ci jusqu'au 30 mars 2005 que par lettre du 10 février 2005 ; qu'il ne peut être fait grief au promettant de n'avoir porté la lettre du 29 octobre 2004 à la connaissance du bénéficiaire que le 23 décembre 2004 dans la mesure où la promesse ne l'obligeait pas à le faire antérieurement à la vente ;
Qu'en conséquence, les mensonges et manoeuvres dolosives invoqués par l'appelante ne sont pas établis ;
Considérant qu'il ressort du dossier de la préfecture qu'ainsi que l'admet d'ailleurs l'appelante, seules des installations classées soumises à déclaration ont été exploitées dans les lieux de 1926 au 11 mai 1984, date à laquelle le dossier a été déclassé, de sorte que la société COGEFIM n'avait pas d'obligation légale d'information au sens de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2009-663 du 11 juin 2009 applicable à la cause ;
Considérant qu'en conséquence, la promesse de vente, qui n'est ni nulle ni résolue, doit trouver effet quant à ses dispositions relatives au sort de l'indemnité d'immobilisation, la société Cabinet Dahan-Levy II étant déboutée de sa demande de dommages-intérêts en l'absence de faute du promettant ;
Considérant qu'aux termes de la promesse du 7 octobre 2004, le sort de la somme versée par le bénéficiaire à titre d'indemnité d'immobilisation était le suivant :
'a) Elle s'imputera purement et simplement et à dure concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire (...) d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées' ;
Considérant que le bénéficiaire ayant refusé de réaliser l'acquisition sans invoquer pour ce faire la défaillance d'une condition suspensive, l'indemnité d'immobilisation doit être déclarée acquise au promettant, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé ;
Considérant que la procédure introduite par la société Cabinet Dahan-Levy II n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la société COGEFIM doit être rejetée ;
Considérant, sur la responsabilité des notaires, qu'il vient d'être dit que la société Cabinet Dahan-Levy II n'avait fait ni de l'absence d'installations classées sur les lieux, objet de la promesse, ni de l'attestation de la préfecture la condition de son engagement ; que l'appelante ne peut donc faire grief aux notaires de ne pas avoir vérifié, avant la signature de la promesse, l'existence d'anciennes installations classées sur les lieux ni de l'en avoir informée tardivement ni encore de ne pas avoir inséré dans l'acte une condition suspensive relative à cette absence ;
Considérant qu'il a été dit qu'aucune installation soumise à autorisation n'ayant existé dans l'immeuble, la société Cabinet Dahan-Levy II ne peut faire grief aux notaires de ne pas lui avoir délivré l'information prescrite par l'article L. 514-20 du Code de l'environnement ;
Considérant que la société Cabinet Dahan-Levy II n'établit pas que la SCP [F]-[K]-[N]-[R] avait connaissance du dossier de la préfecture antérieurement à la signature de la promesse ;
Considérant qu'aucune faute n'étant établie à l'encontre des notaires, la demande de dommages-intérêts formée par la société Cabinet Dahan-Levy II contre eux doit être rejetée ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Cabinet Dahan-Levy II ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société COGEFIM, la SCP [F]-[K]-[N]-[R], la SCP [T]-[C]-[M]-[P] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la SELARL [Z] [W], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société COGEFIM ;
Déboute la société Cabinet Dahan-Levy II de sa demande en nullité de la promesse pour défaut d'enregistrement de l'acte authentique dans le délai légal ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Cabinet Dahan-Levy II à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel :
- à la société COGEFIM la somme de 3 000 €,
- à la SCP [F]-[K]-[N]-Gerard la somme de 2 000 € ;
- à la SCP [T]-[C]-[M]-[P] la somme de 2 000 € ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Condamne la société Cabinet Dahan-Levy II aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
