Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2010
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/17867
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2009 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 05/04264
APPELANTE
S.A. METIN représentée par son Président du Directoire
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour
assistée de Me Robert AFERIAT, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC198
INTIMES
SA ETABLISSEMENT [V] ET FILS prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 4]
Madame [T] [V] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [R] [V] épouse [W]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentés par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assistés de Me Guy MADAR plaidant pour la SCP MADAR-DANGUY SUISSA, avocat au barreau de PAU
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 juin 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PORCHER, conseiller et Madame DEGRELLE-CROISSANT chargée du rapport.
Ces magistrats on rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame PORCHER, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTION DES PARTIES
Aux termes d'un acte notarié du 2 mars 1979, les époux [V] ont donné à bail à construction, d'une durée de 30 ans à compter du 1er mars 1979, à la société d'exploitation [V], moyennant un loyer annuel de 120'000 F payables en quatre termes égaux et d'avance, des terrains sur lesquels étaient construits des locaux.
Par acte sous seing privé du 30 septembre 1996, enregistré le 2 octobre 1996, la société [V] ET FILS - locataire du terrain selon bail à construction susvisé- a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans soit jusqu'au 1er octobre 2005, à la société METIN BRIE devenue la S. A METIN les bâtiments édifiés sur la parcelle moyennant un loyer de 91 920 € ; les époux [V] intervenant à l'acte.
Par acte sous seing privé du même jour, la société [V] ET FILS a cédé le fonds de commerce de « garage, location de tout véhicule, achat et revente de tous véhicules neufs et d'occasion, commerce des réparations d'automobiles et stations de carburant », connu sous l'enseigne « ÉTABLISSEMENT [V] ET FILS » exploité à [Adresse 9], pour le prix de 3 millions de francs HT.
Par exploit d'huissier du 24 mars 2005, la société [V] a fait délivrer un congé pour le 30 septembre 2005 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné d'un montant de 180 000 € HT et réajustement du dépôt de garantie.
Dans son mémoire, elle a indiqué que le loyer de départ des locaux était anormalement bas compte tenu des pressions du constructeur automobile lors de la cession du fonds de commerce et de la monovalence. Enfin, elle a fait assigner la société METIN, concessionnaire Peugeot, devant le juge des loyers commerciaux.
Un premier jugement du 9 mai 2006, aujourd'hui définitif, a constaté la monovalence des locaux donnés à bail et désigné M. [Z] en qualité d'expert afin de fournir les éléments permettant d'évaluer la valeur locative des locaux.
M. [Z] devait être remplacé par M. [C] dont l'expertise a fait l'objet d'une annulation par une décision du 4 décembre 2007 qui a désigné en ses lieu et place M. [Y].
Ce dernier a déposé son rapport le 19 décembre 2008 concluant à une valeur locative du terrain et des bâtiments à hauteur de 193 450 € ou à une valeur locative du bâtiment par méthode de terrain intégré à la somme de 192 660 €.
En cours de procédure, Mesdames [V] sont intervenues volontairement au lieu et place de la société [V] ET FILS, le bail à construction étant venu à expiration et en qualité de seules héritières des époux [V] aux termes d'une attestation d'hérédité établie par Me [X], notaire à [Localité 13] le 14 avril 2009.
Après avoir accueilli l'intervention volontaire de Mmes [V], le Tribunal de Grande Instance de Melun a rendu le 23 juin 2009 la décision déférée qui a :
' Fixé le loyer du bail renouvelé entre la société [V] et fils et la société METIN le 1er octobre 2005 à la somme annuelle de 120 666 € HT,
' Condamné la société METIN à payer à la société [V] et fils jusqu'au 1er mars 2009 et à Mmes [V] à compter de cette date, la différence entre l'ancien et le nouveau loyer outre le paiement des intérêts dus sur cette différence, sur chaque échéance, à compter de son exigibilité,
' Dit que les intérêts dus pour une année porteront eux-mêmes intérêts,
' Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
' Fait masse des dépens en ce compris les frais et honoraires des deux experts judiciaires et dit qu'ils seront supportés par moitié par la société [V] et fils et par Mmes [V] d'une part et par la société METIN d'autre part,
Le 5 août 2009, la S. A METIN a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 11 mai 2010, la S. A. METIN prie la Cour de :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement du 23 juin 2009,
' Déclarer recevable la société METIN en son appel,
' Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la valeur locative proposée par l'expert dans son rapport,
' Réformer le jugement et fixer le loyer du bail renouvelé entre la société [V] et fils et la société METIN au 1er octobre 2005 à la somme de 97 344 €,
' Débouter la société [V] et fils ainsi que Mmes [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
' Condamner conjointement la société [V] et fils, Mesdames [V] à payer à la société METIN une somme de 12 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, laissant à sa charge les frais d'expertise judiciaire qu'elle a avancés,
' Dire que la SCP LAGOURGUE et OLIVIER, avoué aux offres de droit, pourra en poursuivre le règlement conformément dispositions de l'article 699 code de procédure civile
Dans leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 25 mai 2010, la société [V] et fils et Mmes [T] [G] et [R] [W] nées [V], prient la Cour de :
' Déclarer la société METIN non fondée en son appel principal, l'en débouter,
' Déclarer recevable et fondé l'appel principal de la société [V] et de Mmes [V],
' Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable et fondée l'intervention de Mmes [V], du fait de l'expiration du bail à construction, et du décès du précédant propriétaire,
' Infirmer pour partie le jugement déféré,
' Dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la valeur locative, par exclusion de la règle de la valeur du terrain intégré, à compter du 1er octobre 2005, à la somme annuelle de 193 450 € HT (TVA en sus),
' Condamner la société METIN à payer à la société [V] à compter du 1er octobre 2005, la différence entre l'ancien loyer, et le nouveau loyer, outre le paiement des intérêts sur les loyers concernés dus en application de l'article 1155 du Code civil, et la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an en application de l'article 1154 dudit code et ce jusqu'au 1er mars 2009,
' Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
' ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
' dit qu'à compter du 1er mars 2009, la condamnation du montant du nouveau loyer et des intérêts de retard sera prononcée au profit des parties intervenantes Mesdames [V] [T] et [R],
À titre infiniment subsidiaire,
' Dire que la différence entre le montant de l'ancien loyer et du nouveau loyer devra être réglée à concurrence de :
' 180 000 € HT (TVA en sus)
' 13 450 € HT (TVA en sus)
' Condamner en conséquence la société METIN, dans les mêmes conditions que ci-dessus, sauf à tenir compte des dates d'application de chacun des montants du loyer,
' Condamner la société METIN au paiement d'une indemnité de 12 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' La Condamner en tous les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais des deux expertises judiciaires, dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP BOMMART FORSTER et FROMANTIN, avoués, conformément dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1-Sur l'intervention volontaire de Mesdames [V] épouse [G] et [W] :
Le contrat de bail à construction ayant atteint à son terme le 1er mars 2009, c'est à juste titre que les premiers juges ont accueilli l'intervention volontaire de Mesdames [G] et [W] [T] et [R] en leur qualité de seules héritières des époux [V], propriétaires des terrains, ainsi qu'il résulte de l'attestation notariée établie par Me [X] notaire à [Localité 13] le 14 avril 2009 et donc à ce jour les seuls bailleresses.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
2-Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :
L'expert fait observer que si l'on calcule la valeur locative selon la méthode d'évaluation des constructions avec terrain intégré, les références sont nombreuses, varient de 70 euros /m2 à 101 euros /m2 et selon lui, compte tenu de l'excellente situation des locaux, il propose de retenir un prix moyen au m2 de 95 euros ;
Mais retenant que les surfaces résiduelles devolues aux parkings et aires se stationnement sont excédentaires ( le rapport bâti/non bâti est de 34, 79 % alors que le cos applicable est de 0,80) la surface résiduelle du terrain doit entrer en ligne de compte dans l'appréciation de la valeur locative ;
Il a ainsi proposé de retenir un prix moyen de 10 euros /m2 pour le terrain résiduel de 6385 m2 et de 60 euros en moyenne pour les surfaces construites (80 euros pour les 705 m2 dévolues aux zones d'exposition, accueil et bureaux, 60 euros pour les 1014 m2 dévolus aux ateliers, et 40 euros pour les 309 m2 consacrés au magasin, locaux sociaux, logement du gardien.. ) , soit une valeur locative globale de 193 450 euros au total ;
La société METIN conteste tant les conclusions de M. [Y] expert judiciaire que l'évaluation retenue par le premier juge qui s'est fondé essentiellement mais pas exclusivement sur la valeur locative de la concession BMW voisine tout en pondérant son appréciation du fait de la différence de surface constatée ;
La société METIN sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 97 344 € à compter du 1er octobre 2005 soit un prix au mètre carré situé entre 28 et 35 € le m² par la méthode du terrain intégré, et en référence au rapport d'expertise amiable qu'elle a fait diligenter.
Pour sa part, la société [V] et Mmes [V] épouse [G] et [W] sollicitent le rejet de la méthode dite « valeur terrain intégrée » et l'application de la valeur moyenne sur la base de 60 € le m² pour la partie construite et 12 € le m² pour la partie non bâtie soit une valeur locative à la somme de 193 450 € HT à compter du 1er octobre 2005.
2-1-Sur la nature des locaux :
Le jugement du 9 mai 2006, aujourd'hui définitif, pour n'avoir pas été frappé d'appel a reconnu au local concerné un caractère monovalent ; ce point a été définitivement tranché .
2-2 -Sur le mode d'appréciation du loyer :
En conséquence, la valeur du bail en renouvellement doit s'apprécier en fonction des usages observés dans la branche d'activité considérée.
À défaut d'usage, il convient de retenir la fixation du loyer selon la méthode classique par référence aux loyers de comparaison ;
À cet égard, l'expert précise dans son rapport qu'il a rencontré une difficulté liée au fait que la concession Peugeot se trouve dans une zone où sont implantées d'autres concessions de grandes marques automobiles qui toutes sont propriétaires de leur terrain ce qui rend plus difficiles les comparaisons proches.
2-3-Sur les caractéristiques des lieux loués :
Les lieux sont décrits dans le rapport de M. [Y] ainsi :
- les locaux loués se trouvent situés sur l'[Adresse 7] qui jouxte la R104, c'est-à-dire « la Francilienne », dans une zone où se trouvent toutes les concessions automobiles de [Localité 8], celle de la S. A METIN se trouvant être la concession Peugeot,
- il s'agit d'une zone très visitée dans l'accès est aisé,
- il s'agit :
1- d'un terrain de 9276 m² avec une façade sur l'avenue de 59,72 mètres comprenant ' une station-service ESSO ' une boutique avec sanitaires et ses lavabos -- une réserve ' une aire de lavage 4 pompes et 5 cuves et 1060 m² de voies de circulation
2- d'un bâtiment comprenant un hall d'exposition- 5 bureaux cloisonnés sur un hall d'exposition ' un autre bureau ' des sanitaires ' un long couloir desservant sur cours intérieure : une salle de réunion ' un bureau occupé par le comptable ' un local de pièces de rechange avec comptoir d'accueil à la clientèle ' un bureau de réception et un bureau ' un grand atelier de réparation comprenant un coin vidange, 6 ponts élévateurs, une cabine de peinture, trois réserves de pièces de rechange en contrebas : un dégagement ' des sanitaires ' le vestiaire du personnel ' un réfectoire
3 ' un atelier de carrosserie correspondant avec celui de réparation et comprenant une cabine de peinture ' un pont élévateur ' une aire de lavage ' une aire de préparation de véhicules et bureau du chef d'atelier
-une vaste aire de stationnement pour véhicules neufs,
-un logement de gardiens accessible par un escalier au-dessus de l'atelier.
*Sur les surfaces :
Les surfaces telles que retenues par l'expert dans son rapport soit 6385 m2 de terrrain résiduel et une surface pondérée pour les locaux de 2028 m2 ne sont pas sérieusement contestées et correspondent d'ailleurs aux surfaces relevées par l'expert que s'est adjoint la société METIN ;
*Sur l'état des bâtiments:
La société METIN qui fait observer qu'elle a effectué dans les lieux de nombreux travaux de mise aux normes et de remise en état ( définis au bail ) à son arrivée, fait valoir que la bailleresse n'a pour sa part procédé depuis le début du bail à aucune grosse réparation bien que le bail lui en fait obligation et que notamment l'état des toitures justifie des réparations ;
Or les bailleresses font observer qu'aucune demande ne leur a été faite avant l'introduction de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers lequel est incompétent pour apprécier le bien fondé d' une telle demande et qu'elles se soumettront à leurs obligations concernant les grosses réparations rendues nécessaires ;
L'expert a relevé pour sa part que les bâtiments étaient en 'assez bon état' , les peintures extérieures étant à refaire ; il n'a en revanche pas relevé que les toitures nécessitaient de réparations ;
2-4-Sur l'adaptation des locaux à l'activité considérée :
La société METIN fait valoir qu'elle ne peut rendre les locaux attractifs, qu' elle est dans l'impossibilité notamment de mettre en place un service ' Peugeot service ' consistant à réaliser des opérations d'entretien courant des véhicules sans prise de rendez vous , que le cahier des charges de la société PEUGEOT impose en effet l'implantation de locaux de ce type en première ligne, ce qui conduirait au déplacement d'autres locaux actuels ;
Elle fait encore valoir que la configuration et la taille des locaux ne lui permettent pas l'implantation d'un parc de véhicules d'occasion, le parking étant exclusivement à usage de la clientèle ;
Or les bailleresses sont étrangères aux relations contractuelles qui la lient en tant que concessionnaire à la société Peugeot et les normes qu'impose celle-ci pour l'exploitation de sa marque sont sans effet sur le contrat de bail et notamment sur le prix du bail renouvelé , les locaux étant par ailleurs adaptés à l'usage auquel ils sont destinés ;
Les bailleresses font observer au surplus que le hall d'exposition de 420 m2 a été utilisé par la société [V] qui y a exposé des véhicules neufs et d'occasion et que la société METIN dispose ainsi d'une surface de 350 m2 ( hors espace réservé à la station service ) pour l'exposition de véhicules ; que le fait pour la société METIN d' avoir acquis un bâtiment adjacent afin d'exposition relève d'un choix qui ne résulte pas de l'insuffisance des locaux, l'expert ayant relevé que les surfaces restantes au titre des parkings sont largement excédentaires par rapport aux besoins de l'activité considérée et que le potentiel de construction n'est pas atteint
Les locaux sont donc adaptés dans l'ensemble à l'activité considérée . .
2-5-Sur l'emplacement des locaux :
La société METIN fait valoir que l'attractivité d'un garage dépend de son implantation et que des aménagements importants sont en cours ou déjà réalisés autour de [Localité 8] afin d'en établir le contournement ce qui a une incidence défavorable sur l'activité,
' que la RN 19 est devenu en 2000 la RD 319,
' que la restructuration de la circulation interdit l'entrée dans la ville des poids lourds,
' que l'accès de la station service ESSO attenante au garage est difficile en raison de la création d'un terre-plein central,
' que prochainement la route prendra un caractère purement communal, ainsi qu'il résulte du PLU voté en 2004 ce qui entraînera une baisse de fréquentation d'environ 38 %,
C'est à juste titre que le premiers juge a écarté ces arguments liés aux aménagements routiers de contournement ou encore au déclassement de la voie de desserte dans la mesure où la concession Peugeot se trouve à [Localité 8], commune de 15000 habitants en bordure immédiate de « la FRANCILIENNE » dans une zone où se trouvent situés toutes les autres concessionnaires de grandes marques automobiles, ce qui confère à la zone dans son ensemble et aux locaux loués en particulier une très bonne commercialité et que si l'adjonction d'une station-service au garage rend primordiale une desserte routière, le déclassement d'une voie d'accès ne constitue pas une cause de dépréciation de l'emplacement en raison de la situation de cette voie qui dessert toujours à la fois une zone commerciale importante et la R104.
C'est également à bon droit que le premier juge a écarté le projet envisagé par le PLU en 2004 de déclassement de la voie lié à un contournement plus large du centre ville et qui n'a fait l'objet d'aucune réalisation au moment du renouvellement du bail.
Quant à l'inexistence de transports en commun vers la zone proprement dite, elle ne constitue pas un obstacle à l'attractivité de la zone en générale et des locaux en particulier en raison de l'usage quasi constant dans la profession du prêt de véhicules de courtoisie et elle n'est pas liée aux modifications intervenues où envisagées ;
Ces éléments ne sauraient être retenus comme des facteurs de dépréciation .
2-6-Sur les loyers de comparaison retenus:
C'est à juste titre que a écarté les conclusions de l'expertise amiable de M. [E] alors même qu'elle est tardive et que l'expert judiciaire, qui tenu à des délais vis à vis du juge avait transmis des courriers indiquant qu'il se trouvait dans l'attente des dernières observations de la société METIN et que surtout M. [E] y fait notamment référence à des valeurs cadastrales qui ne peuvent se substituer aux valeurs de références des loyers commerciaux et que, à supposer pertinentes comme le relève le premier juge, ses références , elles ne peuvent être retenues comme éléments de comparaison en l'absence de toute pièce corroborant ses dires ;
La SA METIN propose également comme référence le bail concernant la concession Peugeot de la [Adresse 15] dont le prix au mètre carré correspondrait plus, selon elle, aux locaux loués, alors même que les locaux ne sont comparables ni au niveau surface ni au niveau de l'emplacement puisqu'ils se situent à [Localité 11] soit à 48 km de [Localité 12] alors même que les locaux concernés se trouvent à [Localité 8] à 30 km de [Localité 12] sur une voie desservant directement 'la Francilienne', axe important du pourtour parisien.
La difficulté rencontrée par l'expert judiciaire eu égard à l'absence de référence proche et comparable l'a conduit à rechercher naturellement la valeur locative terrain + constructions auprès d'agences immobilières qui lui ont transmis deux courriers régulièrement versés aux débats.
A juste titre, le premier juge a indiqué que ces attestations ne font référence à aucune transaction précise, fournissent des appréciations en valeur 2008 alors que le loyer dont s'agit a été renouvelé en 2005 et les a donc écartées en l'absence d'indications précises permettant de qualifier ces appréciations d'éléments de comparaison ;
S'agissant des références recherchées par l'expert selon la méthode dite d'évaluation des constructions 'terrain intégré', elles sont en revanche nombreuses et l'expert les détaille en annexe de son rapport , le prix variant entre 70 euros /m2 et 101 euros /m2 ; il note qu'il s'agit en moyenne de petites surfaces ( de 100 m2 à 593 m2 ) et retient notamment trois références situées à [Localité 10] et [Localité 14] que le premier juge a jugé non pertinentes au regard de leur petite surface et au motif que l'expert a procédé à une correction du loyer pour tenir compte des différences de surfaces mais sans s'expliquer précisément sur les zones d'achalandages des références concernées pour aboutir à une valeur de 95 euros /m2 compte tenu de l'excellence de l'emplacement des locaux concernés ;
Or la référence de la concession voisine BMW retenue comme plus pertinente par le premier juge concerne également une surface modeste de 320 m2 pondérés faisant ressortir une valeur locative de 70, 58 euros , proche en définitive de la valeur basse des références ' terrain intégré' indiquées par l'expert dans son annexe , mais à laquelle le premier juge a appliqué un coefficient de pondération pour tenir compte des différences de surface et aboutir à une valeur de 59, 50 euros ;
Cette valeur constructions 'terrain intégré' est également proche de celle retenue par l'expert pour l'appréciation des locaux seuls ;
En ce qu'il a estimé cependant que le terrain résiduel est notoirement excédentaire et permet d'autres constructions, et doit être apprécié à sa valeur locative, l'expert doit être suivi dans son avis qui n'est d'ailleurs pas sérieusement critiqué sur ce point par la société METIN ;
Le prix retenu de 6 euros /m2 (au lieu de 10 euros proposés) pour le terrain résiduel de 6385 m2, outre le prix des constructions de 60 euros / m2 aboutit à une valeur globale de 159 990 euros arrondi à 160 000 euros, ce qui rapporté à des locaux équivalents correspond à un prix du m2 construit 'terrain intégré' de 78,89 euros /m2.
Il y a lieu de retenir une valeur locative de 160 000 euros .
En considération de ce qui précède et de toutes les données de la cause, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur de 160 000 euros.
3-Sur les sommes dues, les interets et la capitalisation :
En ce qu'il a jugé que la société Metin devra payer à la société [V] ET FILS jusqu'au 1° mars 2009 et à Mesdames [G] et [W] à compter de cette date, la différence entre l'ancien et le nouveau loyer outre le paiement des intérêts au taux légal dus sur cette différence avec capitalisation pour ceux des intérêts dus depuis plus d'une année, sur chaque échéance à compter de son exigibilité, les parties ne forment aucune contestation de sorte que le jugement sera confirmé sur ces points .
4-Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile:
Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a partagé les dépens et les frais d'expertise ;
Il y a lieu en équité de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel .
Les dépens d'appel seront supportés par l'appelante qui succombe en son recours .
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant du loyer du bail en renouvellement,
FIXE le loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2005 à la somme de 160 000 € ht par an,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile .
Met les dépens d'appel à la charge de la société METIN et dit qu'ils seront recouvrés directement par la scp Bommart Forster Fromantin avoués par application de l'article 699 du code de procédure civile
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
