Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2010
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/01176
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/02939
APPELANTS
Madame [K] [X] épouse [S]
[Adresse 5]
[Localité 12]
représentée par Me Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour
assistée de Me Laurent DE PANAFIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : A 46
Madame [Z] [X] épouse [V]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour
assistée de Me Laurent DE PANAFIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : A 46
Monsieur [O] [X]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
[Localité 8]
représenté par Me Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour
assisté de Me Laurent DE PANAFIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : A 46
Madame [E] [H] veuve [X]
[Adresse 7]
[Localité 13]
représentée par Me Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour
assistée de Me Laurent DE PANAFIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : A 46
INTIMES
Monsieur [A] [T]
[Adresse 2]
[Localité 10]
représenté par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Pierre NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1105
SCI LMC, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9]
[Localité 11]
défaillante
(assignation devant la Cour d'appel de Paris en date du 21/09/09 déposée à l'Etude)
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], pris en la personne de son syndic : société E et J GRIES, SARL dont le siège est [Adresse 6]
représenté par la SCP BOMMART-FORSTER - FROMANTIN, avoués à la Cour
assisté de Me Caroline BORIS LIPSZYC, avocat au barreau de PARIS, toque : G0667
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 07 avril 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean DUSSARD, président
Madame Marie-Paule RAVANEL, conseillère
Madame Anne BOULANGER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Truc Lam NGUYEN
ARRET : DEFAUT
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Madame Nicaise BONVARD, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*************
Par déclaration du 16 janvier 2009, Madame [E] veuve [X] née [H], Monsieur [O] [X], Madame [Z] [V] née [X] et Madame [K] [S] née [X], plus loin les consorts [X], ont appelé d'un jugement réputé contradictoire rendu le 19 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de Paris, 8ème chambre, 3ème section, qui, entre autres dispositions :
- Déclare nulle l'assignation délivrée le 30 décembre 2005 à leur requête en méconnaissance de l'article 815-3 du code civil;
- Déclare irrecevable leur action en contestation des délibérations d'assemblée générale des 12 octobre et 23 novembre 2005 du fait de l'intervention tardive de Madame [E] veuve [X];
- Déboute les consorts [X] de toutes leurs demandes;
- Constate que les délibérations de l'assemblée générale sont devenues définitives et que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires pour en assurer l'exécution sont devenues sans objet ;
- Condamne in solidum les consorts [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] d'une part, et à Monsieur [A] [T] d'autre part, la somme de 1 500.00 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire;
- Condamne in solidum les consorts [X] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Les intimés ont constitué avoué à l'exception de la Société LMC, assignée par acte du 21 septembre 2009 déposé en l'étude de l'huissier instrumentaire.
Pour un plus ample exposé des faits, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse au jugement déféré et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
- des consorts [X], copropriétaires indivis des lots 1 et 2 de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2], le 31 mars 2010;
- du syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité le 6 avril 2010;
- de Monsieur [A] [T], copropriétaire dans le même immeuble, le 2 avril 2010.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR
PROCÉDURE
Il s'évince de l'examen des documents régulièrement produits aux débats, entre autres éléments, les faits suivants :
Ensuite du décès de Monsieur [B] [X] survenu le [Date décès 4] 1985 les droits successoraux de ses ayants-droit sont fixés comme suit :
* Madame [E] [H], épouse survivante du défunt, légataire universelle, est usufruitière du quart des biens composant la succession en vertu de l'article 767 du code civil, lequel se confond avec le bénéfice dudit legs;
* Madame [Z] [X] épouse [V], Madame [K] [X] épouse [S], et Monsieur [O] [X], les trois enfants issus de l'union de Monsieur [B] [X] et de son épouse née [H], sont les seuls héritiers, chacun pour un tiers.
Le legs ayant été accepté en ce qu'il porte sur la totalité en usufruit, les lots 1 et 2 de l'état descriptif de l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] appartiennent :
- à Madame [H], veuve [X], pour la totalité en usufruit;
- à Mesdames [V] et [S] et à Monsieur [O] [X], pour la totalité en nue-propriété, soit divisément chacun pour un tiers. (Voir attestation notariée du 6 avril 2010).
Les deux lots de copropriété dont il s'agit entrent ainsi dans les prévisions de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Aucune convention écrite n'a désigné le mandataire commun de cette indivision.
Les nus-propriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires par acte du 30 décembre 2005 alors que les procès verbaux des deux assemblées générales contestées ont été notifiés :
- à Madame [E] [X] née [H], l'usufruitière, le 22 octobre 2005 (date de la présentation de la LRAR) pour le premier P.V. et le 30 novembre 2005 (date de la présentation de la LRAR) par le second P.V. ;
- à Madame [K] [S] née [X], le 21 octobre 2005 pour le premier P.V. ;
- à Madame [Z] [V] née [X] le 21 octobre 2005 pour le premier P.V. et le 30 novembre 2005 pour le second P.V. , l'intitulé exact du destinataire donné sur les avis de réception postaux régulièrement versés aux débats étant : 'INDIVISION [X]
Mme [V] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 10]'
Les dispositions de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 20 juillet 1965 sur la désignation d'un mandataire commun des titulaires de droits sur les lots indivis - ici usufruitière et nus-propriétaires - sont compatibles avec la théorie du mandat tacite dont les ayants-droit du copropriétaire décédé peuvent se prévaloir à charge d'en établir la réalité et la connaissance par le syndicat des copropriétaires.
Le mandat, expressément invoqué par les consorts [X] attribuant la qualité de mandataire des indivisaires à Madame [V], qui s'en prévaut, est avéré et le syndicat des copropriétaires connaissait cette qualité, ainsi qu'il appert des éléments ci-après rapportés :
Cette dame, qui habite l'immeuble du [Adresse 3] jouxtant celui en copropriété, participait depuis des années aux assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du n°140 en votant pour le compte de l'indivision [X].
Cette qualité de représentant de l'indivision [X] était connue depuis plusieurs années du syndicat des copropriétaires intimé ainsi qu'il s'évince en particulier:
- des mentions des procès-verbaux des assemblées générales querellées ainsi que de plus anciennes précisant que l'indivision [X], est représentée par Madame [X] en l'espèce Madame [V] puisque c'était cette dernière qui participait aux assemblées en cette qualité.
- des correspondances antérieures aux assemblées attaquées que l'ancien syndic du syndicat (FAY & Cie) et le syndic actuel (Cabinet E & I GRIES) ont adressées à Madame [V] avec l'indication suivante en haut de la page :
'Indivision [X]
C/ [V] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 10]'
- des mentions identiques portées sur les avis de réception postaux, remplis par l'expéditeur - le syndic - des procès-verbaux des assemblées attaquées notifiés à Madame [V] (voir supra).
Cette indivisaire avait au su du syndicat des copropriétaires et de son syndic pris en mains depuis plusieurs années la gestion des lots 1 et 2 en indivision entre l'usufruitière et les nus-propriétaires et c'est pour cette raison qu'elle était devenue l'interlocuteur unique des deux syndics qui se sont succédé.
Seul le mandataire peut agir en contestation des assemblées et ce sont les seules notifications des procès-verbaux de celles-ci à Madame [V] ès qualités qui font courir le délai d'action de deux mois. L'intervention tardive de l'usufruitière dans l'instance introduite par le mandataire est sans conséquence sur la recevabilité de l'action.
1) L'assignation introductive de première instance, délivrée le 30 décembre 2005 alors que le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 octobre 2005 a été notifié le 21 octobre 2005 à Madame [V] ès qualités est tardive.
L'action en annulation de ladite assemblée générale est irrecevable.
Le jugement est confirmé de ce chef par substitution de motifs.
2) Le délai de deux mois n'a pas en revanche été dépassé pour contester la seconde assemblée générale dont le procès verbal a été notifié le 20 novembre 2005 à ce même mandataire tacite de l'indivision.
L'action en annulation de décisions de l'assemblée du 23 novembre 2005 est recevable, le jugement étant infirmé en ses dispositions contraires.
SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 23 NOVEMBRE 2005
Les seules décisions effectivement contestées de cette assemblée sont les 4ème et 5ème résolutions, les précédentes ne concernant que la désignation du président et la composition du bureau.
1) Quatrième résolution
Par vote acquis à la majorité des présents et représentés - en l'espèce tous les copropriétaires - l'assemblée générale a autorisé le syndic à engager une procédure à l'encontre de l'indivision [X] visant :
- la réintégration sous astreinte de la cave, actuellement occupée par l'indivision [X] (et servant de chambre froide) dans les parties communes de l'immeuble (selon plan joint);
- la fermeture sous astreinte des ouvertures pratiquées sans autorisation en cave en 1996 par l'indivision [X];
- le choix de Maître [U], avocat de la copropriété aux fins d'engager une procédure dans les meilleurs délais.
Le procès-verbal de l'assemblée énonce :
' (...) Après explications, les copropriétaires sont surpris de savoir que des ouvertures existent déjà en cave entre l'immeuble du 140 et du [Adresse 3]. L'indivision [X] fait savoir que ces ouvertures ont été pratiquées en 1996.
L'indivision [X] devra justifier des autorisations accordées et des notes de calcul établies pour ces deux structures (...)'
L'autorisation d'ester en justice donnée au syndic es qualités - qui ne préjuge pas de la décision judiciaire à intervenir - ne procède pas de l'abus de droit, de l'intention de nuire dès lors que les parties sont contraires en fait et en droit sur la consistance du lot 1 de l'état liquidatif de division indivis entre les consorts [X], que le règlement de copropriété et son état descriptif de division ne font pas référence à un plan des différents niveaux de l'immeuble établi lors du placement de celui-ci sous le statut de la copropriété et que dans ces circonstances il s'avère indispensable de saisir la juridiction compétente au fond pour trancher la contestation.
La résolution n°4 ne sera pas annulée.
2) Cinquième résolution
Par vote acquis à la majorité des présents et représentés - en l'espèce tous les copropriétaires - l'assemblée du 23 novembre 2005 a annulé l'autorisation de 'percement dans le mur mitoyen entre les immeubles 140 et [Adresse 3]' donnée à l'indivision [X] en date du 25 septembre 2003, les motifs de l'annulation étant les suivants : 'compte tenu des éléments de la résolution précédente (cave appartenant à la copropriété et occupée par l'indivision [X], ouverture déjà pratiquée sans autorisation et dissimulée aux copropriétaires du [Adresse 2] + copie de la lettre de Monsieur [G], ancien copropriétaire, s'étonnant de la communication entre l'immeuble du 142 et l'immeuble des 136 et [Adresse 1]'.
L'assemblée générale du 25 septembre 2003, 15ème résolution, avait autorisé le 'percement dans le mur mitoyen entre les immeubles 140 et [Adresse 3] en rez-de-chaussée d'une ouverture et au sous-sol d'une porte (...)' sous les réserves habituelles en la matière.
L'assemblée générale du 12 avril 2005 retenant ensuite de la production d'éléments nouveaux que :
'(...) Après explication, les copropriétaires sont surpris de savoir que des ouvertures existent déjà en cave entre l'immeuble du 140 et du [Adresse 3] - l'indivision [X] fait savoir que ces ouvertures ont été pratiquées en 1996.
L'indivision [X] devra justifier des autorisations accordées et des notes de calculs établies pour ces deux ouvertures.
D'autre part, les copropriétaires souhaitent étudier le titre de propriété de ces caves.
Les copropriétaires souhaitent qu'une nouvelle assemblée soit convoquée dès réception de ces éléments'.
Il ressort que l'assemblée générale du 23 novembre 2005, dans sa cinquième résolution, a entendu mettre à néant une décision prise par une précédente assemblée en se fondant, non seulement sur la dissimulation déjà évoquée à l'assemblée précédente du 12 avril 2005 mais aussi : 'compte tenu des éléments de la résolution précédente (cave appartenant à la copropriété et occupée par l'indivision [X] (...)'
Or précisément, par l'adoption de la résolution précédente (n°4), l'assemblée a décidé de soumettre au juge la question controversée de l'étendue des droits des consorts [X] sur le sous-sol en demandant la réintégration sous astreinte de la cave servant de chambre froide dans les parties communes.
La décision du juge à intervenir sur cette demande de réintégration conditionne ainsi la décision à prendre par l'assemblée générale sur la question de l'annulation de l'autorisation de percement donnée par l'assemblée du 25 septembre 2003. Elle en est un préalable nécessaire.
En voulant passer outre en votant d'ores et déjà une décision rapportant une précédente décision, l'assemblée générale a entendu nuire à l'indivision [X].
La résolution n°5, constitutive d'abus de droit est nulle.
SUR LA DEMANDE DE REBOUCHAGE DES PERCEMENTS DU MUR SÉPARANT LES IMMEUBLES DES N°140 ET [Adresse 3]
Le règlement de copropriété de 1967 (Titre I : désignation de l'immeuble) énonce que celui-ci comprend notamment :
'(...)
- caves au sous-sol.
(...)'
Le lot n°1 appartenant aux consorts [X] est désigné comme suit dans l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété :
'Au sous-sol une cave et les deux milles centièmes des parties communes (...)'
Le rapprochement de ces dispositions établit que le seul lot de copropriété situé en sous-sol est une cave mais que celle-ci n'occupe pas la totalité du sous-sol. L'emploi du mot 'caves' au pluriel exclut une autre interprétation puisqu'il implique la présence d'au moins deux caves.
Il n'est produit aucun plan du sous-sol de l'immeuble dressé au moment de l'établissement du règlement de copropriété.
Les plans fournis, établis bien postérieurement (dans les années 1990) -plan GOURRET de 1991 et plan TARTACEDE de 1997 - qui n'ont qu'une valeur indicative et non juridique, permettent toutefois de déterminer à leurs dates la consistance matérielle du sous-sol qui comporte deux locaux séparés par un mur de maçonnerie :
- un local plus grand que l'autre, d'une surface de plus de 21 m² qui paraît correspondre au lot n°1, communiquant avec la boutique du rez-de-chaussée;
- un local de petites dimensions de 6,7m² environ, qualifié de chambre froide sur le plan TARTACEDE et ayant été effectivement affecté à cette destination par Monsieur [B] [X].
Il s'évince des renseignements fournis dans les conclusions échangées en cause d'appel et de l'examen des pièces régulièrement produites et contradictoirement débattues, en particulier :
* Le bail du 10 février 1964 conclu entre la société civile du [Adresse 2] - aux droits de laquelle s'est trouvé Monsieur [B] [X] - et Mademoiselle [J] exploitant un salon de coiffure au rez-de chaussée plus une cave à l'étage souterrain 'avec accès par l'intérieur du magasin par une trappe et un escalier particulier'.
* L'avenant à ce bail du 30 mars 1967 conclu entre Monsieur [X]
et Mademoiselle [J] abandonnant à effet du 1er janvier 1967 au profit du bailleur 'une petite cave désignée au bail d'origine et qui de convention expresse (...) cessera d'être incluse dans la localité de Mademoiselle [J] pour revenir sans réserves d'aucune sorte, à Monsieur [X] qui en prendra possession (...)'.
* Les attestations [M], [D], [R], suffisamment précises et émanant de personnes dignes de foi,
* Les constats d'huissiers
qu'avant le placement de l'immeuble sous le statut de la copropriété le petit local litigieux était une dépendance du commerce du premier étage - et non un local collectif - qui communiquait avec la cave plus grande, laquelle deviendra le lot n°1 du règlement de copropriété;
- qu'ensuite de l'avenant conclu entre Monsieur [X] et le locataire prenant effet avant l'entrée en vigueur du règlement de copropriété, la porte pratiquée dans la maçonnerie séparant les deux locaux avait été bouchée pour permettre l'utilisation personnelle de la petite cave par le bailleur;
- que la chambre froide en béton fut alors réalisée dans le petit local litigieux dans les années 1970 - elle existait déjà en 1974 - et servait à entreposer des produits alimentaires périssables;
- qu'en 1995 les consorts [X] donnèrent congé à leur locataire;
- que c'est dans ce contexte que l'indivision [X] entendait réaliser les travaux contestés par le syndicat des copropriétaires.
Il s'ensuit qu'au regard du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, les consorts [X] ne démontrent pas que leur titre de propriété porte sur la petite cave sans numéro qui était autrefois la propriété de la SCI du [Adresse 2].
En revanche, cette petite cave qui a remplacé depuis longtemps une ancienne fosse d'aisance et dans laquelle passent des conduits collectifs d'eaux usées - ce qui est habituel en sous-sol - est la possession de l'indivision [X] qui l'avait donnée à bail avec d'autres locaux dès avant l'entrée en vigueur du règlement de copropriété.
Depuis l'avenant au bail, Monsieur [B] [X], puis ensuite les consorts [X], ont maintenu sans la moindre interruption cette possession exercée personnellement et exclusivement par eux, cette exclusivité allant jusqu'à en réserver l'accès par le sous-sol de l'immeuble voisin au moyen d'une ouverture pratiquée dans le mur mitoyen.
Le syndicat des copropriétaires n'a d'accès au sous-sol qu'en passant par les locaux correspondants aux lots de copropriété 1 et 2 ou par l'immeuble du n°142 et n'ignorait rien de l'occupation de la petite cave par la famille [X] et des travaux de privatisation de celle-là - sous réserve de la question du percement entre les deux immeubles.
Monsieur [B] [X], puis ensuite ses ayants-droit, possèdent la petite cave litigieuse depuis plus de trente ans en s'en étant toujours considéré et s'en considérant toujours les propriétaires au su du syndicat.
Cette possession trentenaire paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire, connue du syndicat des copropriétaires dès la création de celui-ci et à laquelle il ne voudra mettre fin qu'à partir de l'année 2005, est la possession 'utile' qui a conféré par prescription aux consorts [X] sur la petite cave dont s'agit le même droit que celui dont ils sont titulaires sur la grande cave, lot de copropriété n°1.
La demande de restitution de la petite cave au syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée comme mal fondée.
SUR LES AUTRES DEMANDES
1) Il n'est rien demandé à la SCI LMC.
2) L'abus de droit (intention de nuire) retenu par la Cour pour annuler la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 novembre a causé à l'indivision [X] un préjudice immatériel direct et certain dont l'entière réparation est assurée par l'allocation d'1 euro.
3) L'action en contestation de décisions d'assemblée générale devant s'exercer contre le syndicat des copropriétaires et non contre les copropriétaires pris individuellement, les consorts [X] doivent supporter les dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause inutile de la SCI LMC et de Monsieur [T].
Les autres dépens de 1ère instance et d'appel seront partagés par moitié entre les consorts [X] d'une part, et le syndicat des copropriétaires d'autre part, en raison de la succombance partielle des dites parties.
Les condamnations prononcées à l'encontre des consorts [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (deux fois 1 500.00 €) sont infirmées.
L'équité commande d'allouer aux co-indivisaires précités la somme de 2 000.00 € au titre des frais hors dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions ayant déclaré irrecevable l'action en contestation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2005;
Infirme le jugement pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant :
Reçoit Madame [V] née [X] ès qualités de mandataire de l'indivision [X] en ses autres demandes;
Annule la cinquième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] en date du 23 novembre 2005;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [V] ès qualités les sommes de :
* 1 € à titre de dommages-intérêts;
* 2 000.00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires.
Condamne Madame [V] ès qualités aux dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause de la Société SCI LMC et de Monsieur [T];
Fait masse des autres dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre Madame [V] ès qualités d'une part, et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité d'autre part.
Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
