Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2010
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/07762
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/15132
APPELANTE
S.A.R.L. LE VILLON pris en la personne de son gérant et tous représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
PAS D'AVOCAT A L'AUDIENCE, (voir sur dossier de plaidoirie)
INTIMEES
S.A.R.L. MAYERLING pris en la personne de son gérant
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Me André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 428
Société CGSI-CILS prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
assignée à personne habilitée et n'ayant pas constitué avoué
RECETTE PRINCIPALE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 4]
assignée à personne habilitée et n'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 mai 2010 , en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller
Madame PORCHER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame IMBAUD-CONTENT ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
La Cour statue sur l'appel interjeté par la société LE VILLON à l'encontre du jugement rendu le 5/3/2009 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a :
-dit non prescrite l'exception de nullité du congé opposée par la société LE VILLON,
-dit valable le congé délivré le 23/9/2003 à effet du 31/3/2004 et débouté la société LE VILLON de sa demande de nullité,
-dit que la société MAYERLING n'avait pas valablement exercé son droit de repentir et que le bail avait donc pris fin le 31/3/2004,
-dit prescrite l'action de la société LE VILLON en fixation de l'indemnité d'éviction faute de n'avoir pas été engagée dans les deux ans de l'ordonnance de référé du 3/6/2004,
-constaté que la société LE VILLON se trouvait de ce fait occupante sans droit ni titre du local loué et ordonné son expulsion dans les deux mois du jugement,
-fixé l'indemnité d'occupation due par la société LE VILLON au montant du loyer contractuel outre les taxes et charges et dit celle-ci due du jugement,
-dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
non plus qu'à exécution provisoire,
-partagé les dépens par moitié entre les parties.
******
Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :
La société LE VILLON est locataire de la société MAYERLING pour des locaux à usage commercial loués selon acte du 1er /11/1997 à effet du 1er/4/1995 ;
Un congé refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction lui a été notifié par acte extra judiciaire du 23/9/2003 pour le 31/3/2004 ;
La bailleresse a, suite à ce congé, obtenu en référé par ordonnance du 3/6/2004 la désignation d'un expert ayant mission d'évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation ;
Elle a, en date du 10/11/2006, fait assigner la locataire devant le tribunal de grande instance de PARIS en résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers et subsidiairement en déchéance du droit à indemnité d'éviction ;
La locataire s'est opposée aux demandes en invoquant la nullité du congé comme non régulièrement signifié, en invoquant subsidiairement l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir manifesté par la délivrance d'un commandement de payer et de l'assignation aux fins de résiliation du bail et en concluant, partant, au renouvellement du contrat à effet du 10/11/2006, réclamant subsidiairement la fixation de l'indemnité d'éviction et à voir dire non prescrite son action de ce chef ;
C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu ;
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La société LE VILLON, appelante, demande à la Cour:
-d'infirmer le jugement déféré,
-à titre principal,
de dire nul le congé, litigieux,
-à titre subsidiaire,
de dire que la société MAYERLING a exercé son droit de repentir par l'effet de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et de l'assignation au fond aux fins de résiliation, de dire cet exercice irrévocable et, en conséquence, de dire le bail renouvelé à effet du 1er/4/2004, de condamner la société MAYERLING en tous les dépens en application de l'article L145-58 du code de commerce,
-à titre très subsidiaire,
vu l'article 6 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, de dire que la demande de fixation de l'indemnité d'éviction n'encourt aucune prescription,
à toues fins, de dire que la prescription de l'article L145-60 du code de commerce a été interrompue ou suspendue,
En conséquence,
-de condamner la société MAYERLING à payer à la concluante une indemnité d'éviction d'un montant de 316 547,86€ avec indexation et avec intérêts au taux légal à compter de la demande, soit à compter du 24/9/2008, date des conclusions à cette fin,
-de fixer l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 9 766,74€,
-de condamner la société MAYERLING au paiement d'une somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
La société MAYERLING, intimée, demande , pour sa part, à la Cour :
-d'infirmer le jugement déféré sur la non prescription de la demande de la société LE VILLON aux fins de nullité du congé en disant cette demande prescrite et, subsidiairement, de dire cette demande mal fondée et de valider le congé litigieux,
-de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'absence de droit de repentir et en ses dispositions subséquentes,
-de condamner la société LE VILLON au paiement du solde de sa dette locative s'établissant à 25 981,23€ selon décompte arrêté au 8/1/2010,
-dans le cas où l'action de la société LE VILLON en fixation de l'indemnité d'éviction ne serait pas déclarée prescrite ou infondée, de limiter l'indemnité d'éviction à la somme de 82 952,10€ outre les indemnités accessoires sur justificatifs,
-d'infirmer le jugement sur le montant de l'indemnité d'occupation en fixant cette indemnité au montant de la valeur locative estimée à 59 521,50€ par an, charges et taxes en sus et en la disant due depuis le 1er /4/2004 avec intérêts au taux légal et avec capitalisation de ces intérêts,
-de condamner la société LE VILLON au paiement d'une somme de 15 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
*sur la prescription de l'action en nullité du congé ,
Considérant que le tribunal a exactement jugé sur ce point que la nullité du congé avait été opposée par la société LE VILLON par voie d'exception à l'action contre elle de la bailleresse et l'exception de nullité étant perpétuelle, la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce ne pouvait, sur ce point, être utilement invoquée par la bailleresse ;
*sur la validité du congé
Considérant dés lors que le congé a été signifié au siège social de la société LE VILLON et remis audit siège à une personne se déclarant habilitée dont rien ne permettait à l'huissier de justice l'ayant notifié de suspecter l'affirmation et celui-ci n'ayant pas à se livrer à une vérification à cet égard que la société LE VILLON ne saurait valablement conclure à la nullité du congé au motif que l'acte aurait été remis à un préposé du locataire-gérant occupant les lieux de sorte que ledit acte ainsi régulièrement délivré au regard des dispositions des articles 690 et 654 du code de procédure civile sera déclaré valide ;
*sur l'exercice par le bailleur de son droit de repentir,
Considérant que la société LE VILLON bénéficiant suite au congé refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré autres que de loyer et le bailleur pouvant durant ce maintien invoquer la violation de ces clauses et conditions en vue de la déchéance du droit au maintien, il ne saurait être retenu que la délivrance, dans ce contexte, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et d'une demande de la résiliation judiciaire du bail puisse valoir manifestation de la part de la bailleresse d'une volonté claire de renoncer au congé en offrant le renouvellement du bail de sorte que la demande de la société LE VILLON tendant à voir constater l'exercice par celle-ci de son droit de repentir ne saurait être accueillie, cette demande ayant été à bon droit rejetée par le tribunal ;
*sur la prescription de l'action de la société LE VILLON en paiement d'une indemnité d'éviction,
Considérant que l'action en cause est soumise à la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce ;
Considérant que cet article ne soumet pas la prescription qu'il édicte à la condition que le droit de la locataire soit contesté de sorte qu'il est indifférent, à cet égard et pour répondre au moyen de ce chef de la société LE VILLON que le droit à une indemnité d'éviction soit contesté ;
Considérant que l'instance en référé expertise initiée par la bailleresse en mai 2004 en vue de l'évaluation de l'indemnité d'éviction, est le seul acte interruptif de prescription au sens de 2248 du code civil, les dires des 24 mars et 2 Novembre 2005 adressés par le conseil de la société MAYERLING encore invoqués par la société LE VILLON comme actes interruptifs de prescription au sens de cet article s'inscrivant dans la continuité de la demande d'expertise aux fins ci-dessus sans pouvoir être considérés comme interruptifs de la prescription ;
Considérant que la mise en oeuvre par la bailleresse de la clause résolutoire insérée au bail n'ayant aucunement, comme il l'est prétendu, mis la locataire dans l'impossibilité d'agir, celle-ci ne saurait davantage se prévaloir d'une telle impossibilité pour en conclure à la suspension de la prescription ;
Considérant que la société LE VILLON, pour dire qu'aucune prescription n'est par elle encourue, ne peut non plus se prévaloir en l'espèce des dispositions de l'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme (CEDH) en faisant état, à cet égard, d'un revirement, par arrêt du 31/5/2007 retenant que la prescription biennale de l'article L145-60 du code de commerce n'est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d'éviction soit contestée, de la jurisprudence antérieure de la Cour de Cassation alors que cette jurisprudence antérieure n'admettait, en cas de reconnaissance par le bailleur du droit à une indemnité d'éviction, que la suspension ou l'interruption de la prescription encourue pour l'action en paiement de ladite indemnité et alors au demeurant et vu la rédaction de l'article L145-60 du code de commerce ne spécifiant pas de condition particulière à la mise en oeuvre de la prescription, que l'insécurité alléguée tenant à un tel revirement et qui impliquerait l'absence de prévisibilité du changement allégué ne serait pas établie ce qui ferait obstacle à l'application de l'article cité ;
Considérant, en définitive et au vu de ce qui précède, qu'il sera retenu que le bail a pris fin par l'effet du congé litigieux déclaré valide et que la société LE VILLON, irrecevable en son action en paiement de l'indemnité d'éviction laquelle se trouve prescrite, est redevable depuis la fin du bail d'une indemnité d'occupation de droit commun, le jugement déféré étant de ces chefs confirmé à l'exception du point de départ de l'indemnité d'occupation qu'il a fixé à tort au jour de la décision ;
*sur le montant de l'indemnité d'occupation;
Considérant que cette indemnité tout à la fois indemnitaire et compensatoire ne saurait être exactement fixée au montant de la valeur locative ;
Qu'elle sera, au vu des éléments du dossier, fixée à la somme de 14 000€ par an ;
*sur le décompte locatif au 8/1/2010,
Considérant que la somme réclamée par la bailleresse dans le décompte dont s'agit concerne un solde à avril 2008 sur les termes antérieurs du 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2007 outre charges 2006 et les termes d'avril 2008 au 1er /1/2010;trimestre calculées sur la base du loyer alors même qu'elle réclamait une indemnité d'occupation supérieure laquelle a été limitée, comme vu plus haut par la Cour, à 14 000€ par an (soit 3875€ par trimestre) ;
Considérant, compte tenu de cette dernière fixation et eu égard aux pièces produites concernant les charges, que la bailleresse est fondée à réclamer la somme de 25 981,23€ résultant de ce décompte.
Que la société LE VILLON sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour et avec capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
*sur les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,
Considérant que la nature du litige justifie que les dépens de première instance soient partagés par moitié entre les parties ;
Considérant que la société LE VILLON mal fondé en son appel supportera, par contre, la charge des dépens d'appel ;
Considérant qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais par elles exposés, chacune étant donc déboutée de sa demande de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives au montant de l'indemnité d'occupation et au point de départ de celle-ci,
Statuant à nouveau de ces derniers chefs,
Fixe l'indemnité d'occupation due par la société LE VILLON à la somme de 14000€ par an et dit que celle-ci est due depuis le 1er/4/2004,
Ajoutant au jugement,
Dit la bailleresse fondée à réclamer une somme de 25 981,23€ sur le solde locatif , terme de janvier 2010 inclus et condamne la société LE VILLON au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour et avec capitalisation desdits intérêts,
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens de première instance seront partagés entre les parties et que les dépens d'appel seront supportés en leur totalité par la société LE VILLON dont distraction, pour ces derniers dépens, au profit de la SCP PETIT LESENECHAL.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
