Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2010
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09297
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2009 -Tribunal d'Instance de PARIS 16 - RG n° 1101001209
APPELANTS
Monsieur [N] [Z]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour
assisté de Me Marie-Christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, toque C265
Madame [L] [T] épouse [Z]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour
assistée de Me Marie-Christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, toque C265
INTIMÉE
Mademoiselle [R] [M]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour
assistée de Me RIBEIRO, avocat au barreau du VAL DE MARNE PC 320, substituant Me ARBIB,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mai 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire,
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nicole PAPAZIAN, présidente
Madame Isabelle REGHI, conseillère
Madame Michèle TIMBERT, conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Abderrazzak MADANI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame PAPAZIAN, présidente et par Madame HOUDIN, greffier,
auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE
Par acte sous-seing privé du 3 octobre 1980, Mme [M] a donné en location à M. [T] et Mme [H] un appartement situé [Adresse 1].
A la suite du décès de M. [T], le bail a été renouvelé le 15 avril 1983 au profit de Mme [H], puis par acte du 14 avril 1989, un bail a été conclu entre Mme [M] et M. [Z] et Mme [T], fille de Mme [H].
Par acte du 26 septembre 2000, Mme [M] a délivré congé pour vendre.
M. [Z] et Mme [T] ont quitté les lieux le 15 juillet 2001.
Par acte du 2 août 2001, M. [Z] et Mme [T] ont fait assigner Mme [M] en restitution de trop perçu. Le Tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris a, le 29 octobre 2002, ordonné une expertise. Après différentes procédures jusqu'en cours d'appel, l'expert a effectué ses opérations et rendu son rapport le 27 avril 2007.
Le Tribunal d'instance, par jugement du 17 mars 2009, assorti de l'exécution provisoire, a :
- condamné Mme [M] à payer à M. [Z] et Mme [T] la somme de 14 094,43 € à titre de trop perçu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné M. [Z] et Mme [T] à payer à Mme [M] la somme de 8 861,17 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- ordonné la compensation entre les sommes dues,
- débouté M. [Z] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts et les parties de leurs autres demandes,
- condamné Mme [M] au paiement de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 17 avril 2009, M. [Z] et Mme [T] ont fait appel du jugement.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 6 mai 2010, M. [Z] et Mme [T] demandent :
- l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [M] à leur payer les sommes de 1 083,46 € au titre du dépôt de garantie, de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de 3 900 € au titre des frais d'expertise,
- la condamnation de Mme [M] au paiement de 28 753,88 € au titre du trop perçu de loyers pour la période du 1er avril 1985 au 15 juillet 2001, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2001 et au paiement de la somme de 254 060,77 € au titre du trop perçu de charges pour la période du 3 octobre 1980 au 31 décembre 1995, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2001 et de la somme de 260 € au titre du trop perçu de charges pour la période du 1er janvier 1996 au 15 juillet 2001,
- sa condamnation à payer 10 800 € à titre de dommages et intérêts,
- sa condamnation à payer 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 21 mai 2010, Mme [M] demande :
- la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il l'a condamnée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de M. [Z] et Mme [T] à payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- le débouté de toutes leurs demandes,
- leur condamnation à payer 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCP Bernabe Chardin Cheviller, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 27 mai 2010.
CELA EXPOSE, LA COUR,
Sur le contrat de bail
Considérant que M. [Z] et Mme [T] soutiennent que Mme [H] a quitté les lieux en mars 1985, comme en atteste le courrier qu'elle a adressé à Mme [M], et qu'ils ont, à compter de cette date, occupé les lieux ; que le 1er avril 1985, Mme [M] a établi un bail verbal instaurant une colocation entre Mme [H] et sa fille, Mme [T] avant de conclure, le 14 avril 1989 un bail écrit aux noms de Mme [T] et de M. [Z] ; qu'ils font valoir que Mme [H] a bien notifié un congé à Mme [M] ; que celle-ci en a pris acte en délivrant des quittances au nom de la mère et de la fille à compter du 1er avril 1985 ;
Considérant que, par courrier non daté, Mme [H], mentionnant une adresse à [Localité 6], indique à Mme [M] qu'elle l'autorise à renouveler le bail au nom de sa fille et de son gendre ; qu'un tel courrier ne constitue toutefois pas un congé ; que le bail conclu avec Mme [M] le 15 avril 1983 s'est donc poursuivi entre elles ; que l'envoi par Mme [M] de quittances délivrées au nom de Mme [H], établit la poursuite des relations contractuelles entre elles ; que s'agissant d'un bail écrit indiquant comme seule locataire Mme [H], Mme [T], sa fille, ne peut se prévaloir, pendant la poursuite de ce bail, d'un bail verbal que lui aurait consenti Mme [M] pour les mêmes lieux, peu important que les quittances délivrées à compter du 1er avril 1985 aient été établies non seulement au nom de Mme [H] mais également au nom de Mme [T], la cotitularité d'un bail n'ayant lieu qu'entre époux ou lorsqu'elle a été contractuellement prévue ; que M. [Z] et Mme [T], qui invoquent l'existence d'un bail verbal, n'établissent ni ne soutiennent que Mme [T] aurait été cotitulaire de ce bail écrit conclu avec Mme [H] ; que Mme [T] fait, par ailleurs, allusion à une qualité de caution occupante pour le premier bail conclu par ses parents, qualité qui, non seulement ne résulte d'aucun texte, mais ne résulte pas davantage du contrat ; qu'elle n'avait que la qualité de caution, la qualité d'occupante des lieux du chef de ses parents ne lui conférant aucun droit particulier sur le bail alors en cours ;
Considérant ainsi que, comme l'a, à juste titre, considéré le premier juge et contrairement à ce qu'ils soutiennent, M. [Z] et Mme [T] n'ont été titulaires d'un bail sur les lieux que le 14 avril 1989, la seule circonstance que le contrat conclu à cette date porte mention d'un renouvellement étant sans influence, le bail précédent étant celui établi au seul nom de Mme [H], de même que la circonstance que le contrat conclu vise l'état des lieux de 1980, ce qui résulte simplement d'un accord des parties contractantes qui n'est pas contesté ;
Considérant que les demandes de M. [Z] et Mme [T] tendant à des restitutions au titre des loyers et des charges pour la période antérieure à la conclusion de leur bail doivent donc être rejetées ;
Sur la demande de restitution de loyers
Considérant, en revanche, que c'est par des motifs pertinents et des constatations exactes que le premier juge, retenant le loyer contractuel prévu lors de la conclusion du contrat et les modalités de son indexation, a fixé à la somme de 10 904,97 € le montant du trop perçu au titre du loyer par Mme [M] pour la période du 1er mai 1989 au 15 juillet 2001 ;
Sur la demande de paiement de loyers
Considérant que M. [Z] et Mme [T] ne contestent pas avoir laissé des loyers impayés du 1er novembre 2000 au 15 juillet 2001 ; que le premier juge a exactement relevé que M. [Z] et Mme [T] restaient devoir à ce titre la somme de 7 423,69 €, outre le droit au bail pour la seule période de novembre et décembre 2000, celui-ci n'étant plus dû postérieurement, soit la somme de 41,78 € ;
Sur le paiement au titre des charges
Considérant, en ce qui concerne les charges, qu'au vu du rapport de l'expert, le premier juge en a fixé les bases de calcul pour la période du 1er janvier 1996 au 15 juillet 2001 ; que, cependant, ainsi que le font valoir, en premier lieu, M. [Z] et Mme [T], une erreur matérielle a été commise, en ce sens que, pour calculer deux mois dans l'année 2000 sur la base de la somme annuelle exprimée en francs de 10 502, le premier juge en a fixé le rapport à la moyenne mensuelle à 1 750 francs alors qu'il s'agit de 875 francs ; que, par ailleurs, pour cette période de 1996 à 2001, l'expert a exactement calculé les charges récupérables réelles au vu des justificatifs fournis par la bailleresse, sans avoir à procéder à aucune extrapolation ; que M. [Z] et Mme [T] restent donc devoir, pour cette période, la somme de 1 136 € ;
Considérant, en second lieu, que M. [Z] et Mme [T] contestent la méthode de l'expert qui a procédé, pour la période de 1989 à 1996, par extrapolation et soutiennent qu'en l'absence de justifications des charges, celles-ci ne sont pas dues ;
Considérant, néanmoins, que le paiement des charges, pour la part qui lui revient, est une obligation du locataire ; que, pour la période considérée, M. [Z] et Mme [T] ne contestent pas qu'ils ont bénéficié des services correspondants ; que l'expert a relevé que les parties ont accepté, en l'absence de pièces justificatives, le calcul des charges réelles dues sur des bases déterminées par extrapolation, en se référant aux décomptes postérieurs et au montant des charges appelées pour la période concernée ; que la procédure en récusation de l'expert engagée par M. [Z] et Mme [T] n'a pas remis en cause leur acquiescement à la méthode de calcul ; que c'est donc exactement que le premier juge a fixé le montant du trop perçu par Mme [M] à la somme de 2 106 € qu'elle doit être condamnée à restituer à M. [Z] et Mme [T] ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Considérant que M. [Z] et Mme [T] demandent l'allocation de dommages et intérêts pour la résistance mise par Mme [M] à communiquer les pièces demandées, cause de la durée de la procédure ; que, toutefois, dans la mesure où M. [Z] et Mme [T] demandaient la justification des charges depuis le 3 octobre 1980 alors qu'ainsi qu'il a été dit, ils n'étaient pas locataires, leur demande ne saurait prospérer ;
Considérant que Mme [M], qui est condamnée à restituer des sommes trop perçues, ne justifie pas d'une résistance abusive de M. [Z] et Mme [T] propre à lui valoir l'allocation de dommages et intérêts ;
Considérant que le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant dû par M. [Z] et Mme [T] qui s'élève à 8 601,17 € et non 8 861,17 € ;
Considérant que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] au paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Considérant que Mme [M] doit être condamnée aux dépens de l'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] et Mme [T] à payer à Mme [M] la somme de 8 861,17 € ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :
Condamne M. [Z] et Mme [T] à payer à Mme [M] la somme de 8 601,17 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives à titre de dommages et intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne Mme [M] aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
