Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 30 JUIN 2010
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/11350
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/06282
APPELANTE
Madame [R] [J]
[Adresse 2]
4ème Etage
[Localité 6]
représenté par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
assisté de Me Odile CASSIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E 707
INTIMES
Mademoiselle [X] [S]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K 122
Syndicat des coprop. [Adresse 7] représenté par son Syndic, la Société LESCALLIER elle-même pris en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 7]
[Localité 5]
représenté par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour
assisté de Me NEVEU, avocat au barreau de PARIS, toque : P043
Madame [F] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 5]
défaillant
Société PACIFICA S.A., venant aux droits de la Compagnie ASSURANCES FEDERALES DE IARD en sa qualité d'assureur de Mademoiselle [Y] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Dominique OLIVIER, avoué à la Cour
assisté de Me Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2066
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Paule RAVANEL, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean DUSSARD, président
Marie-Paule RAVANEL, conseiller
Anne BOULANGER, conseiller
Greffier,
lors des débats : M. Truc Lam NGUYEN
lors du prononcé : M. Abderrazzak MADANI
ARRET : PAR DEFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par M. Abderrazzak MADANI, greffier présent lors du prononcé.
Madame [S] est propriétaire d'un studio dans un ancien hôtel particulier du Marais, au [Adresse 7], destiné à la location temporaire en meublé, situé au 3e étage de l'immeuble.
Au dessus se trouve un studio dont Madame [J] est propriétaire non occupante, comprenant une salle d'eau avec douche, lavabo et wc broyeur.
Madame [S], qui a acquis son appartement le 15 octobre 2004 y a aussitôt constaté l'existence de dégâts des eaux.
Sur sa demande, Monsieur [P] a été désigné comme expert par ordonnance de référé du 12 janvier 2005.
Il a déposé son rapport le 5 décembre 2005.
Saisi par Madame [S] d'une demande indemnitaire le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 6 mai 2008, a :
- condamné in solidum Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à payer à Madame [S] la somme de 18 000 € en réparation de son préjudice matériel,
- dit que la répartition des responsabilités entre Madame [J] et le syndicat des copropriétaires s'établit à raison de 80% pour Madame [J] et de 20% pour le syndicat des copropriétaires,
- débouté Madame [J] de ses appels en garantie à l'encontre de Madame [Y] et de sa compagnie d'assurances "Les Assurances Fédérales",
- dit que dans son recours à l'encontre de Madame [J], le syndicat des copropriétaires sera garanti de la condamnation prononcée à son encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé,
- déclaré irrecevables les demandes reconventionnelle formées par Madame [J] et Madame [Y],
- condamné Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires 80% de la somme de 16 863 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles à l'ancontre de Madame [Y] et de la société Assurances Fédérales IARD,
- débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes en surplus,
- condamné Madame [J] et le syndicat des copropriétaires à payer 5 000 € à Madame [S] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
La Cour est saisie de l'appel formé par Madame [J] à l'encontre de cette décision.
Vu la déclaration d'appel du 11 juin 2008,
Vu les conclusions :
- de Madame [S], appelante incidente, du 9 février 2009,
- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], appelant incident, du 26 mai 2009,
- de Madame [J], du 17 juin 2009.
Vu l'assignation à intimé défaillant ayant fait l'objet d'un procès verbal de recherches infructueuses du 24 octobre 2008.
SUR CE, LA COUR
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations en provenance de l'appartement de Madame [J] ont provoqué la dégradation de la structure en bois du plancher bas de celui-ci, ainsi que les dégradations dans l'appartement [S].
L'expert relève l'existence d'une fuite continue et répétée des installations privatives de la salle de bains de l'appartement [J].
Il retient comme cause principale des désordres, le défaut d'utilisation du wc broyeur dont la canalisation s'est bouchée à de multiples reprises par la faute de Mademoiselle [Y], locataire de Madame [J].
Il ajoute que les installations communes de l'immeuble concernant les réseaux d'évacuation des eaux usées et vannes du quatrième étage ne sont pas adaptées à l'usage des trois lots privatifs ayant des wc intérieurs de type broyeur, installation proscrite par le règlement sanitaire de la ville de [Localité 8].
Il propose un partage de responsabilité par tiers entre Madame [J], Mademoiselle [Y] et le syndicat des copropriétaires.
Il ressort d'un courrier adressé par Madame [J] à sa locataire, le 21 octobre 2004, en réponse à un courrier recommandé de celle-ci lui demandant de faire effectuer le débouchage des toilettes, qu'un précédent débouchage avait déjà été effectué et que le débouchage faisait partie de l'entretien locatif à charge du locataire.
Une facture de l'entreprise de dépannage, en date du 25 mai 2003, précise : (sic)
"Essuie-tout + préservatif dans broyeur".
Il ressort par ailleurs d'une lettre de l'architecte de l'immeuble au syndic, en date du 8 décembre 2004, qu'il a effectué une visite de l'appartement [J] au moment où la société Saint-Bon Rénovation procédait à la réfection des installations sanitaires.
L'architecte indique que cette société reprenait toutes les alimentations et évacuations du logement et que : (sic)
"Les installations antérieures mise à nu étaient dignes d'un mauvais bricoleur :
- pas de vannes d'arrêt (pour neutraliser l'alimentation du logement en cas de désordres dans celui-ci).
- pas de collier sur l'alimentation du logement au droit des parties communes,
- tous les réseaux étaient enterrés sans fourreaux, dans une chape ciment sans polyane,
- piquage d'alimentation dans le sol,
- évacuation (privative) de l'appartement diamètre 40 mm en P.V.C. avec contre-pente au dire de M. [G] (installation qu'il avait déjà déposée, lors de son passage).
- évacuation (privative qui venait se raccorder sur un T en cuivre lui-même sur l'évacuation plomb du 4ème étage (privative elle aussi).
Dans le sol, viennent se raccorder plusieurs logements sur cette évacuation en plomb (diamètre 40 mm environ) noyée dans le mur au dessus de la plinthe rampante, pénètre dans le plancher du 3ème étage ressort au plafond du 2ème étage (le tout évidemment sans T de dégorgement sur tout le parcours...) pour aller rejoindre la fonte (commune) située en façade de la cour.
Il ne faut pas être surpris que les logements situés au dessous souffrent de multiples dégâts des eaux."
Il ressort de ces constatations de l'architecte de la copropriété qu'au moment des infiltrations ayant affecté l'appartement [S] le sol des pièces humides de l'appartement [J] n'était pas étanche.
Madame [J] conclut à la responsabilité prépondérante de sa locataire, ainsi qu'à ce qu'il soit constaté qu'une deuxième cause est l'inadaptation de la plomberie commune.
Le syndicat des copropriétaires conclut à son absence de responsabilité, estimant que les travaux de raccordement ont été réalisés hors le concours de la copropriété, de façon contraire au règlement sanitaire de la ville de [Localité 8].
Madame [J] rappelle que l'inadaptation des canalisations communes de l'immeuble s'explique historiquement par l'élévation de deux niveaux supplémentaires où se situent les appartements [S] et [J], sans que les infrastructures nécessaires soient prévues, et qu'il a été créé des lots privatifs destinés à l'habitation dépourvus de sanitaires, des wc communs existant alors sur les paliers des 3e et 4e étage.
Dès lors que le syndicat des copropriétaires décidait de la suppression de ces wc communs, il se devait d'adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires des lots privatifs de raccorder leurs installations sanitaires conformément à la réglementation parisienne.
Madame [J] et le syndicat seront condamnés in solidum à indemniser le préjudice de Madame [S].
Celle-ci justifie de la location de son studio 327 jours en 2007. Certains de ses locations sont intervenues par le biais d'agences. D'autres ont été consenties directement par Madame [S].
Nombre de ces locations portent sur une à quatre nuits et sont d'un montant plus élevé à la journée que celles à la semaine.
L'expert a évalué à 12 mois la durée du préjudice de Madame [S].
Madame [J] a fait rénover ses installations sanitaires fin 2005, avant les opérations d'expertise.
Le syndicat a fait effectuer les travaux de rénovation des parties communes, ces travaux étant réceptionnés le 17 octobre 2005.
En tout état de cause Madame [S] ne pouvait faire aménager son studio destiné à la location qu'à compter de cette date.
Son acquisition ayant eu lieu le 15 octobre 2004, la perte locative consécutive aux infiltrations a été justement évaluée par l'expert à un an.
Compte tenu du montant des locations perçues en 2007, de la part de celle-ci minorée d'une commission d'agence, ainsi que du décalage de temps entre la période indemnisable et la période louée (2005 et 2007) il convient de fixer l'indemnisation de Madame [S] à la somme de 23 000 € que Madame [J] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à lui payer.
Dans les rapports entre les parties il sera observé que si l'origine des désordres incombe aux installations sanitaires de Madame [J], leur cause est pour partie due à l'absence d'évacuation conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 8] dans les parties communes du dernier étage.
La carence du syndicat à fournir aux copropriétaires des évacuations communes réglementaires, qui a été relevée, justifie que la responsabilité de 25 % des désordres lui soit laissée.
Madame [J] sera donc condamnée à le garantir à hauteur de 75 % des condamnations.
La faute de Mademoiselle [Y] dans l'utilisation du broyeur justifie que 10 % des condamnations bénéficiant à Madame [S] soient laissés à sa charge.
Elle sera donc condamnée à garantir Madame [J] à hauteur de 10 % des condamnations.
Ainsi, dans les rapports entre les parties, la charge finale des condamnations prononcées au bénéfice de Madame [S] reposera à raison de :
- 65 % sur Madame [J] (14 950 €),
- 25 % sur le syndicat des copropriétaires (5 750 €),
- 10 % sur Mademoiselle [Y] (2 300 €).
Le syndicat des copropriétaires conclut à la condamnation de Madame [J] à lui payer 100 % de la somme de 16 083 €. Cette somme correspond au montant des travaux sur les parties communes.
Compte tenu de la part de responsabilité de 25 % incombant au syndicat des copropriétaires Madame [J] sera condamnée à lui payer la somme de 16 083 € x 75 % = 12062,25 €.
Compte tenu de la part de responsabilité de 10 % laissée à sa locataire, il sera fait droit au recours de Madame [J] à l'encontre de Mademoiselle [Y] à hauteur de 1608,30 €.
Madame [J] conclut à sa garantie par la société Pacifica, assureur de sa locataire.
Deux pannes de broyeur incombent à celle-ci.
La première est due à une utilisation non conforme de l'appareil sanitaire de Mademoiselle [Y].
Les causes du deuxième incident ne sont pas connues.
La compagnie Pacifica ne justifie pas d'une utilisation non conforme délibérée du fait de son assurée.
La part de responsabilité incombant à Mademoiselle [Y] sera, compte tenu du caractère accidentel du sinistre, garantie par la compagnie Pacifica.
Dès lors Madame [J] sera t-elle garantie à hauteur de 10 % de la charge finale des condamnations totales par cette compagnie.
Il apparaît inéquitable de laisser à Madame [S] la charge de la totalité de ses frais irrépétibles d'appel et Madame [J] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes fondées sur l'article 700 seront rejetées.
Madame [J] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel incluant les honoraires de l'expert.
La charge finale des dépens pèsera sur les parties au prorata de leurs responsabilités
(10 % à Mademoiselle [Y] [O] et la compagnie Pacifica, 25 % au syndicat des copropriétaires et 65 % à Madame [J]).
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à indemniser le préjudice matériel de Madame [S] ainsi qu'à lui payer 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et ajoutant :
Condamne in solidum Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à payer 23 000 € à Madame [S] ;
Condamne Madame [J] à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 75 % de cette somme.
Condamne Mademoiselle [Y] et la société Pacifica in solidum à garantir Madame [J] à hauteur de 10 % des condamnations en principal, Madame [J] étant ainsi tenue in fine de 65 % de celle-ci ;
Condamne Madame [J] à payer 12 062,25 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] ;
Condamne Mademoiselle [Y] à garantir Madame [J] de ce chef à hauteur de 1 608,30 € in solidum avec son assureur, la société Pacifica.
Condamne in solidum Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à payer 3 000 € à Madame [S] au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les autres demandes des parties ;
Condamne in solidum Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit que leur charge finale reposera sur les parties au prorata de leurs responsabilités.
Le Greffier, Le Président,
