Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 23 JUIN 2010
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09303
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/07604
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 7] agissant en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Me CÉCILE DERAINS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1547
INTIMEE
Syndicat des coprop. [Adresse 4] représenté par son Syndic la SA cabinet MASSON prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour
assistée de Me Christina PEREIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : L223
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Jean DUSSARD, Président et Madame Anne Boulanger, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean DUSSARD, président
Anne BOULANGER, conseiller
Marie KERMINA, conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour en date du 25 mai 2010
Greffier,
lors des débats : M. Truc Lam NGUYEN
lors du prononcé : M. Abderrazzak MADANI
ARRET : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par M. Abderrazzak MADANI, greffier présent lors du prononcé.
L'immeuble [Adresse 4] a été construit par la société civile immobilière [Adresse 7] régie par la loi du 8 juin 1938 ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble au [Adresse 3], la construction après démolition des bâtiments existants d'un ou plusieurs immeubles en vue de sa division en appartements et en locaux destinés à être attribués aux associés, soit en jouissance, soit en propriété.
Un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été dressé par acte notarié du 27 avril 1967 et a été modifié à deux reprises les 8 juin et 25 juillet 1967. Y étaient annexés des plans.
Par l'acte du 8 juin 1967, les associés ont constitué des groupes de parts indivisibles affectés aux différents lots de l'état descriptif de division.
L'assemblée générale de la société civile immobilière [Adresse 7] du 26 mars 1968 a décidé à l'unanimité de 'déplacer le local de voitures d'enfants au 1er sous-sol, sous l'escalier, avec accès par l'ascenseur, et d'aménager une loge de gardien à l'ex-endroit du local voitures d'enfants, telle que la construction se poursuit actuellement, la SCI en assumant tous les frais ...'.
Des travaux modificatifs ont été exécutés au rez-de-chaussée en application de cette décision.
Par acte notarié du 10 janvier 1969, la société civile immobilière [Adresse 7] ( la SCI) a acquis des groupes de parts lui donnant vocation à la jouissance des lots n° 49 et n° 50, local commercial et studio du rez-de-chaussée et des lots n° 46, 47 et 48 correspondant à trois emplacements de parking.
Par acte notarié du 19 juillet 2000, la SCI a obtenu l'attribution de la propriété des lots susvisés.
La SCI dit alors s'être rendue compte en rapprochant les plans annexés au règlement de copropriété et ceux de l'existant que le lot n° 49 était amputé de 10,52 mètres carrés au profit des parties communes, soit de la loge de gardien.
Par acte d'huissier de justice du 22 mai 2007, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble ( le syndicat ) pour voir , à titre principal, ordonner sous astreinte la destruction des installations de la copropriété sur ses parties privatives, les limites des bâtiments de la copropriété devant suivre les plans de la construction en fonction de ce qui lui été vendu, à titre subsidiaire, ordonner une expertise et en tout état de cause, condamner le syndicat à lui payer à titre provisionnel la somme de 73.150 euros de dommages et intérêts jusqu'à la fin de l'empiétement;
Par jugement contradictoire et en premier ressort du 19 mars 2009, frappé d'appel par déclaration de la société du 17 avril 2009, ce tribunal a :
- déclaré l'action de la SCI [Adresse 7] irrecevable comme prescrite ;
- condamné la SCI [Adresse 7] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes reconventionnelles ;
- condamné la SCI [Adresse 7] aux dépens et accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées le 23 juillet 2009 pour la SCI et le 5 janvier 2010 pour le syndicat.
La clôture a été prononcée le 14 avril 2010.
Considérant que la SCI a acquis le 10 janvier 1969 des parts sociales donnant droit à la jouissance notamment d'un lot n° 49 désigné dans son titre comme 'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée et portant le n° 4 du plan du rez-de-chaussée et les six cents/dix millièmes du sol et des parties communes générales', correspondant à ce lot tel que décrit dans l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété du 27 avril 1967 ;
Qu'elle a eu la jouissance d'un lot n° 49 dont la consistance avait été modifiée à la suite des travaux décidés par l'assemblée générale des associés de la société civile immobilière [Adresse 7] du 26 mars 1968 sans établissement d'un modificatif du règlement de copropriété;
Que cette assemblée antérieure à son acquisition ne peut lui être opposée dès lors que son titre fixe ses droits sans aucune réserve sur le lot n° 49 tel que résultant du règlement de copropriété ;
Que le certificat de conformité délivré par la Préfecture de Paris le 21 octobre 1968 ne valide que la conformité de l'immeuble avec les permis de construire accordés ; qu'il ne peut avoir aucune conséquence sur l'étendue des droits de la SCI ;
Que l'assemblée générale des associés de la société civile immobilière [Adresse 7] du 29 mai 1969 alors que la SCI était déjà associée ne peut avoir également une telle conséquence, l'assemblée s'étant bornée à constater l'achèvement de l'immeuble et l'existence du certificat de conformité et du procès-verbal de réception définitive et d'approuver les comptes de l'opération de construction ;
Que la SCI établit donc que le syndicat s'est approprié une partie de son lot ; que cette appropriation est mise en évidence concrètement en superposant le plan annexé au règlement de copropriété et celui de l'existant ; que le lot n° 49, et non le n° 50 comme l'ont retenu les premiers juges, a été amputé d'une surface représentant 4,5 % de la superficie totale du lot figurant au règlement de copropriété ;
Que le syndicat oppose à l'action en restitution de la SCI sa possession paisible, publique, continue, non équivoque pendant plus de trente ans à la date de l'assignation ;
Qu'il est établi par l'historique des faits admis par les deux parties que le syndicat a toujours été en possession de la partie litigieuse du lot n° 49 sans contestation de quiconque, les travaux modificatifs ayant été faits au cours de la construction de l'immeuble ;
Que dans ces conditions, l'action de la SCI tendant à faire cesser l'appropriation par le syndicat sur une portion des parties privatives du lot n° 49, action réelle, est prescrite comme introduite en 2007, soit plus de trente ans après l'acquisition de la SCI en janvier 1969 , et ce en application de l'article 2262 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;
Que l'action tendant à l'indemnisation des strictes conséquences de l'appropriation, soit la perte de jouissance est également prescrite ;
Qu'en revanche, la SCI est bien fondée à solliciter restitution de la quote-part de charges correspondant à la superficie dont elle n'a jamais eu la jouissance, et ce dans la limite de la prescription de dix années de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de l'assignation du 22 mai 2007 ;
Que la Cour fixe cette quote-part à 4,5 % des charges dues pour le lot n° 49 ;
Que le syndicat sera condamné à restituer à la SCI, si le paiement des charges est intervenu, 4,5 % du montant des charges de copropriété du lot n° 49 du 22 mai 1997 au 31 décembre 2009 ;
Considérant que l'action de la SCI n'ayant pas de caractère abusif, le syndicat sera débouté de sa demande en dommages et intérêts ;
Considérant que chaque partie succombe pour une part dans ses prétentions ; que la Cour rejette donc les demandes de dispense édictée par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en application de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société civile immobilière [Adresse 7] tendant à faire cesser l'appropriation par le syndicat d'une portion des parties privatives du lot n° 49 et à lui allouer par voie de conséquence des dommages et intérêts pour privation de jouissance et rejeté le surplus des demandes reconventionnelles ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne le syndicat à restituer à la société civile immobilière [Adresse 7] 4,5 % du montant des charges de copropriété du lot n° 49 du 22 mai 1997 au 31 décembre 2009, si le paiement desdites charges est intervenu ;
Rejette les demandes en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
