Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 16 JUIN 2010
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/11754
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2008 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/01823
APPELANTS
Monsieur [D] [O]
[Adresse 6]
[Localité 12]
S.A.R.L. S.G.I.G [S] venant aux droits de la SARL ADB [M], représentée par son gérant
[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par Me Bruno NUT, avoué à la Cour
assistée de Me Odile STRICH plaidant pour la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC23
INTIMES
Madame [Z] [X] épouse [H]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Monsieur [A] [X]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Madame [E] [X] épouse [R]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Monsieur [N] [X]
[Adresse 9]
[Localité 13]
Mademoiselle [L] [X]
[Adresse 1]
[Localité 12]
Société PHARMACIE FACE A L'ANCIENNE MAIRIE
Intervenante volontaire
[Adresse 7]
[Localité 12]
représentés par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistés de Me Karine COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 906
Madame [W] [O]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Bruno NUT, avoué à la Cour
assistée de Me Odile STRICH plaidant pour la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC23
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 avril 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame PORCHER, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame BARTHOLIN ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Les époux [K] ont donné à bail à Monsieur [I] [X] des locaux situés [Adresse 6] ( 94 ) comprenant une officine de pharmacie , un local au 1° étage et un local sur cour de trois pièces ;
Au décès de son mari en 1966, Madame [X] a exploité l'officine et les époux [K] ont signé un bail renouvelé avec Madame [X] le 25 février 1975 à effet du 1° janvier 1974, pour une durée de neuf années expirant au 31 décembre 1982 ;
Ce bail a été renouvelé à compter du 1° janvier 1983 pour une nouvelle durée de neuf années puis le 6 juin 1994, Madame [T] [O] aux droits des époux [K] a renouvelé le bail pour une nouvelle durée de neuf années à effet du 1° janvier 1992 ;
Madame [X] est décédée le [Date décès 2] 2007;
Les héritiers de Madame [X] ont signé un premier compromis de vente du fonds de commerce avec Monsieur [U] pharmacien, compromis notifié au mandataire des bailleurs le 20 juin 2007 par l'intermédiaire du cabinet [J] ; il leur a été répondu que le bail s' était terminé le 31 décembre 2000 et que des propositions concernant un nouveau bail avaient été faites au cabinet [J] ;
La succession de Madame [X] a ensuite signé un nouveau compromis de vente avec la société en formation « la pharmacie face à l'ancienne mairie » le 27 octobre 2007 à la suite de la renonciation de Monsieur [U] et l'ont signifié le 27 novembre 2007 au mandataire des bailleurs le cabinet [M] lequel a proposé la signature d'un nouveau bail aux acquéreurs moyennant un loyer annuel de 15 800 euros par an à effet du 1° janvier 2008.
Les consorts [X], estimant que le bail venu à expiration le 31 décembre 2000 avait été renouvelé le 1° janvier 2001 ont alors assigné les consorts [O] et la société [M] en présence des associés de 'la pharmacie face à l'ancienne mairie' en cours de formation pour voir reconnaître l'existence d'un bail renouvelé ;
Par jugement du 14 avril 2008, le tribunal de grande instance de Créteil a :
-dit que le bail commercial conclu entre Madame [X] et Madame [O] a été renouvelé à compter du 1° janvier 2001 pour une nouvelle durée de neuf années ,
-déclaré sans objet la demande d'autorisation de céder le fonds de commerce , étant rappelé qu'il appartient aux consorts [X] de notifier l'acte de vente aux bailleurs dans le mois de la signature ;
-condamné solidairement Monsieur [O] et madame [O] à payer aux consorts [X] la somme de 15 000 euros à titre de dommages -intérêts outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté les parties de leurs autres demandes et condamné solidairement Monsieur [O] et Madame [O] aux dépens recouvrés par Me [Y] ;
Monsieur [D] [O] et la sarl SGIG [S] aux droits de la société ADB [M] ont interjeté appel de cette décision ;
En cours de procédure d'appel, les consorts [O] ont signifié congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction aux consorts [X] et à la société la pharmacie face à l'ancienne mairie par acte extra judiciaire du 20 juin 2008 qui fait l'objet d'une contestation devant le tribunal de grande instance de Creteil ;
Madame [O] non-comparante ni représentée en première instance s'est constituée en cours de procédure d'appel ;
Les consorts [O] et la société SGIG [S] demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et débouter les intimés et les intervenants de leurs demandes et condamner solidairement les consorts [X] à verser à chacun des consorts [O] et à la société SGIG [S] une somme de 10 000 euros à titre de dommages -intérêts pour procédure abusive , de les condamner solidairement à verser à chacun d'eux une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement par Me Nut avoué ;
Les consorts [X] et la société La pharmacie face à l'ancienne mairie intervenante volontaire, soutiennent que la société SGIG [S] n' a pas qualité pour agir, faute de mandat exprès pour agir en justice, que Monsieur [D] [O] n'a pas qualité pour agir seul au nom de l'indivision successorale et demandent de les dire en conséquence irrecevables en leur appel ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, l'appel est déclaré recevable, ils demandent de constater l'existence d'un bail commercial conclu entre Madame [X] et l'indivision [O] représentée par la société Adb [M] pour l'exploitation de l'officine de pharmacie dont s'agit ;
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Creteil en ce qu'il a considéré que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1° janvier 2001 pour une nouvelle durée de neuf années jusqu'au 31 décembre 2009 ;
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Creteil en ce qu'il a condamné les consorts [O] à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts pour les agissements fautifs de la société Adb [M] et en conséquence,
Débouter Monsieur [D] [O] Madame [W] [O] et la société Adb [M] de toutes leurs demandes ,
En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire de l'indivision [O] et de la société Adb [M] à leur verser à chacun d'eux ainsi qu'à la société Pharmacie e à l'ancienne mairie la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les d'épens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la scp Fisselier Chilou Boulay avoués à la cour ;
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 22 mars 2010 pour les consorts [O] et la société SGIG [S] , le 23 février 2010 pour les consorts [X] et pour la société « la pharmacie face à l'ancienne mairie » ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion ;
SUR CE,
1- Sur la recevabilité de l'appel de Monsieur [D] [O] :
Les consorts [X] soutiennent que l'immeuble donné à bail appartient en indivision aux consorts [O], que Madame [O] était défaillante en première instance et n'a pas interjeté appel, que Monsieur [D] [O] ne justifie d'aucun mandat d'agir au nom de l'indivision dont il ne justifie pas être le gérant, qu'il est donc irrecevable à former seul appel au nom de l'indivision en application des article 815- 2 et 815-3 du code civil ;
Or, partie en première instance, Monsieur [D] [O] co- indivisaire du bien donné à bail a été condamné à payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts aux consorts [X] outre une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; il avait donc à la fois qualité en tant que co indivisaire et intérêt à interjeter appel en tant que partie condamnée ;
Son appel est donc recevable ;
L'intervention de Madame [W] [O] aux cotés de son frère [D] [O] en cours d'instance d'appel a eu pour effet que, alors que le consentement de tous les co indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas de l'exploitation normale des biens indivis et notamment pour s'opposer au renouvellement d'un bail commercial, l'indivision est parfaitement représentée en cause d'appel .
2- Sur la recevabilité de l'appel de la société SGI [S] :
Les consorts [X] soutiennent que la société SGIG [S] n' a pas qualité pour agir, ne justifiant pas d'un mandat pour agir au nom des héritiers ;
Or la société adb [M] aux droits de laquelle se trouve la société SGIG [S] a été assignée en première instance par les consorts [X] ; elle était donc défenderesse à la procédure de première instance ; elle été déboutée de sa demande en dommages-intérêts et en tant que partie en première instance n'ayant pas obtenu satisfaction, elle a qualité et intérêt pour agir en son nom personnel en appel, indépendamment de sa qualité de mandataire de l'indivision [O] .
3- Sur l'existence d'un bail renouvelé :
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a retenu que la
lettre recommandée du 29 mars 2004 intitulée ' avenant de révision triennale ' adressée par la société Ab [M], mandataire des bailleurs, à Madame [X] constitue un accord des parties sur le point de départ du bail renouvelé, le montant du loyer et le dépôt de garantie , qu'elle a été signée par Madame [X] et la société [M] et exécutée sans réserve et qu'elle a eu pour effet de renouveler le bail à compter du 1° janvier 2001 ;
Les consorts [X] font valoir que les premiers juges ont à juste titre décidé que le bail a été renouvelé à compter du 1° janvier 2001, ce renouvellement résultant :
-non seulement des termes du courrier du 29 mars 2004 émanant de la société adb [M] alors mandataire des bailleurs, adressée par lettre recommandée, contresignée du bailleur et du locataire dont les termes sont clairs puisqu'il apparaît que le bail a été donné pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1° janvier 2001, qu'il est régi par les dispositions de décret du 30 septembre 1953, qu'il concerne les locaux situés [Adresse 6], que le montant du loyer annuel convenu entre les parties, révisable tous les trois ans a été accepté par madame [X] qui a contresigné le courrier, qu'il est expressément mentionné que toutes les autres clauses et conditions demeurent inchangées « puisqu'il n'est apporté aucune novation ou dérogation aux clauses du bail qui conserve toute sa valeur en sa forme et teneur »
-mais également du paiement sans réserve du nouveau loyer depuis le 1° janvier 2001 par la locataire ;
Or les conditions de renouvellement d'un bail commercial obéissent à des règles de forme strictes, soit le renouvellement résulte d'un congé donné par le bailleur , soit il résulte de la réponse de ce dernier à une demande de renouvellement qui doit être faite, à peine de nullité , par acte extrajudiciaire ;
Les parties peuvent, il est vrai, convenir valablement de renouveler amiable ment le bail expiré, leur accord couvrant alors l'inexistence ou la nullité des formalités :
En l'espèce, à la date du 6 mars 2004, le mandataire des consorts [O], le cabinet Adb[M] a adressé à Madame [X] une lettre recommandée avec accusé de réception ainsi libellée :
« L'indivision [O] vous a fait bail et donné à loyer pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1° janvier 2001, bail régi par le décret du 30 septembre 1953 , divers locaux ..
Cet acte a été consenti moyennant un loyer annuel trimestriel échu et a constaté le versement d'un dépôt de garantie représentant six mois de loyer d'avance .
Aux termes des différentes périodes de révision triennale, le loyer a été réajusté ainsi que le dépôt de garantie . Toutes clauses portées au bail restant inchangées .
Trois années se sont écoulées depuis la dernière fixation du loyer et conformément aux clauses de révision insérées dans le bail , votre loyer est révisé à compter du 1° janvier 2004 en application de la variation de l'indice Insee ..
( s'en suit le calcul du loyer indexé ) »
Ce document fait expressément référence à un acte de renouvellement convenu entre les parties pour une durée de neuf années à effet du 1° janvier 2001 ;
Le cabinet [J] chargé de notifier le premier compromis de cession du fonds à l'indivision [O] dans l'intérêt des consorts [X] avait lui-même cependant admis l'absence de renouvellement du bail de 1994 dans une lettre adressée au mandataire de l'indivision [O] ;
Mais surtout, les consorts [X] eux -mêmes lors de l'établissement du second compromis de cession du fonds passé avec la société en formation « la pharmacie face à l'ancienne mairie », signifié aux consorts [O] le 27 octobre 2007 convenaient dans cet acte :
« Article 3 ' le bail des lieux ou est exploité le fonds résulte d'un acte sous seing privé de renouvellement en date du 6 juin 1994 entre Madame [O] le bailleur et madame [X] , bail renouvelé à compter du 1° janvier 1992.
Ce renouvellement de bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1° janvier 1992.
Il a pris fin le 31 décembre 2000.
Il est précisé qu 'aucun congé n'a été délivré par le bailleur de sorte que le bail s'est poursuivi de fait de manière tacite , sachant que les loyers ont été encaissés par le bailleur . «
Si ce compromis a été modifié ultérieurement pour tenir compte des dispositions du jugement déféré, force est de constater que les consorts [X] admettaient eux mêmes dans l'acte de cession signifié le 27 octobre 2007 à l'indivision [O] qui n'y était pas partie que le bail s'était poursuivi postérieurement à l'échéance du 31 décembre 2000 par tacite reconduction, à défaut de congé donné par le bailleur ;
Le compromis ne fait pas davantage référence à une quelconque demande de renouvellement du bail émanant de la locataire à laquelle il aurait été répondu favorablement et du reste les consorts [X] ne l'allèguent pas ;
C'est donc de manière parfaitement contraire à leur propre convention passée avec l'acquéreur du fonds qu'ils invoquent l'existence d'un bail renouvelé au 1° janvier 2001 sans en démontrer l'existence laquelle ne peut résulter de la seule affirmation contenue dans la lettre du 9 mars 2004 alors que cette affirmation qui procède selon l'indivision [O] d'une erreur du mandataire est contredite par les affirmations des consorts [X] dans le contrat de cession du fonds .
La lettre du 9 mars 2004 ne vaut donc que comme avenant de révision triennale accepté par les deux parties, ce qui était d'ailleurs son objet comme il y était mentionné, la poursuite du bail par tacite reconduction n'excluant pas que le loyer soit révisé en application de la clause de révision contenue dans la bail en cours ;
IL s'ensuit que les consorts [X] échouent à faire la preuve que le bail renouvelé en 1994 entre Madame [O] et Madame [X] a fait l'objet d'un renouvellement au 1° janvier 2001 suivants les formes et conditions requises par les dispositions légales ou par accord des parties .
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point .
Sur les autres demandes :
Les consorts [O] invoquent que les consorts [X] ont agi de façon abusive en saisissant le tribunal soit pour se voir autorisés à consentir la cession du fonds soit pour voir constater que le bail était renouvelé alors qu'il n'y avait aucune obligation pour eux de saisir la justice ;
Or l'exercice d'une action en justice ne peut être considérée comme fautive qu'en cas d'abus manifeste qui n'est pas démontré, aucune irrecevabilité tirée d'un défaut d'intérêt à agir des consorts [X] n'ayant par ailleurs été soulevée par les consorts [O] .
Les consorts [O] seront donc déboutés de leur demande en dommages- intérêts ;
La société SGIG Giquel aux droits de la société adb [M] fait valoir qu'elle a elle-même été assignée à tort alors qu'aucune demande n'était formée à son encontre ; elle a toutefois constamment représenté l'indivision [O] dans ses rapports avec la locataire puis avec l'indivision successorale venant aux droits de Madame [X] de sorte qu'il pouvait y avoir un intérêt à la mettre en cause ; quoiqu'il en soit, elle ne justifie pas d'un autre préjudice que celui résultant de l'obligation d'avoir à se défendre en justice et à supporter les frais y afférent ; une somme de 1500 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Les entiers dépens de première instance et d'appel seront supportés solidairement par les consorts [X] qui paieront sous la même solidarité à Monsieur [O] d'une part et Madame [O] d'autre part une somme de 2500 euros à chacun d'eux .
PAR CES MOTIFS
Recevant Monsieur [D] [O] en son appel ,
Dit que du fait de l' intervention de Madame [W] [O] en cause d'appel , l'indivision se trouve valablement représentée ,
Recevant la société SGIG Giquel aux droits de la société Adb [M] en son appel,
Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau,
Déboute les consorts [X] et la société Pharmacie face à l'ancienne mairie de leur demande tendant à voir constater que le bail renouvelé entre Madame [O] aux droits de laquelle se trouve l'indivision successorale [O] et Madame [X] aux droits de laquelle se trouvent les consorts [X] le 6 juin 1994 à effet du 1° janvier 1992 pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2000 a été renouvelé le 1° janvier 2001 ;
Déboute Monsieur et Madame [O] de leur demande en dommages-intérêts,
Déboute la société SGIG Giquel aux droits de la société adb [M] de sa demande en dommages -intérêts ;
Condamne solidairement les consorts [X] à payer à Monsieur [O] et Madame [O] une somme de 2500 euros à chacun d'eux et à la société SGIG Giquel la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne solidairement les consorts [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Me Bruno Nut avoué.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
