Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 09 JUIN 2010
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/11168
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/14730
APPELANTE
SAS LE RELAIS DE L'ENTRECOTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
assistée de Me Catherine MUTELET, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2167
INTIMEE
STE FONCIERE MASSENA venant aux droits de la SA 174 PRE SAINT GERVAIS prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me François TEYTAUD, avoué à la Cour
assistée de Me Danielle LIPMAN W.BOCCARA plaidant pour Bruno BOCCARA, Associés, avocat au barreau de , toque : R 203
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 avril 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport, en présence de Madame GABORIAU, Présidente.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame GABORIAU, Présidente
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame PORCHER, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 1999, la sa 174 Pré Saint Gervais a renouvelé au profit de la société la Tovala devenue le relais de l'entrecôte le bail portant sur divers locaux commerciaux à usage de café restaurant , brasserie, alimentation de luxe situés [Adresse 6] pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1° janvier 1997, moyennant un loyer annuel de 450 000 francs hors droit au bail, taxe additionnelle et hors charges mais avec allégement à la moitié du montant pendant les trois premières années du bail ;
Suivant exploit d'huissier du 16 février 2005, la bailleresse a donné congé à sa locataire pour le terme du bail le 31 décembre 2005 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 313 500 euros ;
La locataire a accepté le principe du renouvellement mais pas le nouveau loyer proposé de telle sorte que la bailleresse a, par mémoire du 3 août 2006, sollicité la fixation du loyer de renouvellement à un montant déplafonné et assigné la locataire à la suite de son mémoire en réponse ou elle contestait les motifs du déplafonnement ;
Par jugement du 4 mai 2007, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a désigné un expert qui a déposé son rapport le 25 juin 2008 ;
Par jugement du 10 avril 2009, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 127 700 euros en principal par an à compter du 1° avril 2006 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société en commandite par actions Foncière Massena aux droits de la sa 174 Pré Saint Gervais et la société par actions simplifiée le relais de l'entrecôte, toutes autres clauses demeurant inchangées, a condamné la sas le relais de l'entrecôte à payer à la société en commandite par actions Foncière Massena les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du jugement , ordonné l'exécution provisoire, débouté les parties de leurs demandes plus amples et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné chaque partie par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise ;
Pour juger comme il l'a fait, le tribunal a retenu que :
'la création d'une nouvelle porte d'accès à la clientèle, la création d'une cuisine au rez--de-chaussée à la place de l'ancien office induisant celle d'une ventilation, la suppression de la cuisine au sous sol, le percement du plancher consécutif à la création du monte -fut, le nouveau cloisonnement induisant une nouvelle distribution des locaux, la création de douches, lavabos, et d'un WC pour le personnel constituent des améliorations au sens de l'article R 145-8 du code de commerce ;
..la réduction du loyer pendant la première période triennale a constitué la participation de la bailleresse aux importants travaux entrepris par la société le relais de l'entrecôte dans les locaux et qu'elle en a donc assumé en partie la charge.
Cette participation de la bailleresse aux travaux d'amélioration réalisés par le relais de l'entrecôte constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1° janvier 2006 sans qu'il soit nécessaire de vérifier les autres motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse '.
La sas le relais de l'entrecôte a interjeté appel de cette décision ; elle demande de dire la société Fonciére Massena mal fondée en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, de dire que le principe du plafonnement doit s'appliquer et de fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à la somme de 85 069 euros par an hors charges et hors taxes toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,
A titre subsidiaire, et si par impossible, la cour estimait y avoir lieu à déplafonnement, de fixer le nouveau loyer à une somme qui ne saurait excéder 93 600 euros par an en principal ,
En toute hypothèse, elle demande de condamner la société Foncière Massena à lui restituer les rappels de loyers versés en exécution du jugement , avec intérêts au taux légal à compter des versements et jusqu' à parfait remboursement,
Elle sollicite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 5000 euros et la condamnation de la société Foncière Massena aux entiers dépens qui comprendront les honoraires de l'expert avec droit de recouvremnt au profit de la scp Monin d'Auriac de Brons avoués ;
La société Foncière Massena conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu par application des dispositions de l'article R 145-8 alinéa 2, l'existence d'améliorations apportées aux lieux loués et la participation financière indirecte de la bailleresse et surabondamment de dire qu'est survenu au cours du bail expiré une modification notable des caractéristiques des locaux et/ou une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
Elle sollicite la réformation partielle du jugement déféré et demande de fixer le loyer renouvelé à la somme de 139 200 euros à compter du 1° janvier 2006 et sur les intérêts de retard, infirmer le jugement déféré, et juger que le loyer portera intérêts de retard à compter de sa date d'effet et que les intérêts échus depuis plus d'une année au 7 août 2007 porteront eux mêmes intérêts ;
Elle conclut au débouté de la demande de la société le relais de l'entrecôte fondée sur l'article 700 du code de procédure cvile et sollicite condamnation de ladite société aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de me Teytaud avoué ;
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 17 mars 2010 pour la sas le relais de l'entrecôte et le 26 mars 2010 pour la société Fonciére Massena ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion.
SUR CE,
Sur le prix du loyer du bail renouvelé :
1-La société Le relais de l'entrecôte pour s'opposer au déplafonnement du loyer tel que sollicité par la société Fonciére Massena fait tout d'abord valoir que les travaux qu'elle a réalisés dans les lieux loués au cours du bail expiré ont été intégrés au champ contractuel lors du renouvellement du bail ayant pris effet le 1° janvier 1997 et ne peuvent être constitutifs d'une modification intervenue en cours de bail ;
Elle fait plaider que l'acte de renouvellement du bail a été signé alors que la procédure de renouvellement du bail était en cours, qu'elle s'est à cet effet rapprochée du bailleur pour obtenir l'autorisation d'effectuer les travaux qu'elle souhaitait entreprendre , que les parties sont convenues de signer l'avenant de renouvellement le 29 juillet 1999 à effet du 1° janvier 1997, qu'elle a obtenu l'autorisation d'effectuer les travaux et a elle-même accepté le triplement du loyer, le bailleur renonçant de son coté à solliciter les rappels de loyers échus à la date de la signature ;
Elle soutient que le montant du loyer en renouvellement intégrait donc l'avantage tiré des travaux que le preneur devait réaliser , ces derniers ne pouvant constituer dés lors ni des améliorations, ni des modifications survenues au cours du bail expiré, que l'autorisation du bailleur d'effectuer les travaux figure d'ailleurs dans l'avenant de renouvellement ainsi que le descriptif des travaux joint en annexe ;
Or du mémoire en réplique déposée par la société 174 Pré Saint Gervais lors de la précédente instance en renouvellement du bail en 1996 , il résulte que la bailleresse sollicitait le déplafonnement du loyer au prix de 577 000 euros en raison d'une modification des caractéristiques propres du local d'une part, de la situation infractionnelle liée à la location gérance du fonds non autorisée d'autre part et enfin de la modification des facteurs locaux de commercialité .
Les parties se sont ensuite rapprochées à la faveur d'un changement de la bailleresse et ont signé l'avenant de renouvellement moyennant un loyer annuel de 450 000 francs , le bailleur consentant au preneur un allégement au titre de la première période triennale du 1° janvier 1997 au 31 décembre 1999 , le loyer n'étant appelé qu'à concurrence d'un montant annuel hors taxes et hors charges de 225 000 francs ;
Autorisation était donnée à la société locataire d'effectuer dans les lieux loués d'autres travaux résultant du descriptif et des plans joints en annexes ;
Or il ne peut être soutenu que le prix du loyer du bail renouvelé en 1999 a été convenu en fonction de travaux non encore réalisés alors que l'avenant de renouvellement ne contient aucune disposition concernant un accord des parties sur le prix en fonction des travaux à réaliser et que s'agissant de connaître la commune intention de parties, le mémoire que la bailleresse avait alors déposé laisse apparaître qu'elle sollicitait le déplafonnement en fonction des travaux d'ores et déjà réalisés qui modifiaient selon elle les caractéristiques des locaux ;
Elle invoquait en effet que le preneur avait réalisé d'importants travaux dans les lieux loués et notamment :
-supprimé l'escalier situé à gauche du magasin avec rebouchage de la trémie,
-remis en état l'escalier au centre du local
-modifié la façade ,
-créé au rez-de-chaussée un office et un ensemble toilettes et au sous sol une chambre froide , une cuisine et un vestiaire, travaux qui ont modifié les caractéristiques des lieux de façon notable et qui peuvent être revendiqués comme facteur de déplafonnement lors du premier renouvellement .
L'autorisation qui a été donnée au preneur d'effectuer les travaux listés en annexe ou figurant sur les plans ne comportait d'ailleurs aucune renonciation de la bailleresse à se prévaloir de ceux ci ultérieurement .
Il s'ensuit que la société le relais de l'entrecôte est mal fondée à invoquer que les travaux envisagés lors du renouvellement sont entrés dans le champ contractuel et que le loyer du bail renouvelé en 1999 a été fixé en fonction desdits travaux .
2-La bailleresse soutient que les nouveaux travaux constituent eux mêmes une modification notable des caractéristiques des lieux loués , s'agissant tant de la modification de la façade que de la configuration intérieure des locaux mais aussi une amélioration notable des lieux loués , que le déplafonnement peut donc être revendiqué puisqu'elle a participé financièrement et indirectement aux travaux.
La société le relais de l'entrecôte fait plaider que les travaux réalisés n'étaient destinés qu'à mettre les lieux en conformité avec les normes en vigueur ou à adapter les lieux à son concept de restauration ;
Or, si une partie des travaux -notamment ceux de plomberie, ventilation, électricité ainsi que ceux concernant les vestiaires et sanitaires à disposition du personnel - peut-être considérée comme ayant eu pour objet de mettre les locaux en conformité avec les normes en vigueur, ils n'étaient en tout cas pas, dans leur ensemble, destinés à adapter les lieux à l'activité de restauration qui y était déjà exercée avant même le renouvellement du bail en 1999 ;
Si la création d'une terrasse fermée par emprise précaire sur le domaine public ne modifie pas l'assiette du bail et s'il peut être soutenu qu'elle ne constitue en soi ni une modification des caractéristiques des lieux loués ni même une amélioration pouvant constituer une cause de déplafonnement, il en est différemment si comme en l'espèce , cette création d'une terrasse close et couverte a entraîné la démolition du muret de façade, le déplacement des vitrines existantes ainsi que le déplacement des portes d'accès de la clientèle, tous éléments qui conduisent à une amélioration notable des conditions d'accueil du public ;
L'expert Madame [M] a souligné que les travaux effectués au cours du bail expiré ont également consisté en la rénovation complète de la salle de restauration avec installation des deux comptoirs réfrigérants, de faux plafonds, ainsi qu'en l'agrandissement de la trémie pour le remplacement du monte charge et la création d'un monte fut, la construction de nouveaux cloisonnements entre la salle et la cuisine, et au sous sol , la suppression de la cuisine outre le déplacement et l'agrandissement des vestiaires du personnel et la création de deux douches et de lavabos et d'un WC ;
De ces éléments , il ne peut être retenu que les caractéristiques du bail ont été modifiés par les travaux réalisés au cours du bail expiré, étant observé que la cuisine du rez de chaussée a été créée sur l'emprise de l'office et du vestiaire qui existaient lors du renouvellement en 1999 et que la cuisine du sous sol a été remplacée par une zone de préparation des repas, ni l'assiette du bail ni l'importance des surfaces respectivement affectées au public et à l'exploitation des activités n'ayant été modifiée au cours du bail expiré ;
Les travaux réalisés constituent néanmoins des améliorations des lieux loués , ce qu'a estimé l'expert , son avis étant conforté par les plans et les photographies jointes au rapport ; le premier juge a procédé à cet égard à une juste appréciation des éléments de la cause ;
La bailleresse convient du reste que les travaux ont constitué une amélioration des lieux loués ;
Or dés lors que les travaux relèvent cumulativement des anciens articles 23-1 ( désormais article R 145-3 et R 145-4 ) et 23-3 ( désormais article R 145-8 alinéa 1 ) , il convient de faire application du second de ces textes lequel ne permet pas au bailleur de solliciter une modification du loyer lors du renouvellement du bail au cours duquel ont eu lieu les travaux d'amélioration sauf si directement ou indirectement, il a participé à leur financement ;
3-La bailleresse fait plaider à cet égard qu'elle a renoncé à solliciter les rappels de loyers pour la première période triennale du bail renouvelé à effet du 1° janvier 1997 en contrepartie de l'autorisation donnée à la société l'entrecôte et qu'elle a ainsi participé au financement des travaux à hauteur du tiers ;
Or l'avenant de renouvellement ne contient aucune disposition permettant de retenir que la bailleresse n'a renoncé à solliciter les rappels de loyer qu'en contrepartie de l'autorisation qu'elle donnait d'effectuer des travaux dont aucun estimatif n'a été joint à l'avenant alors que l'allégement concédé peut davantage trouver sa cause dans l'accord du preneur à une augmentation alors substantielle du loyer ;
4-La bailleresse soutient subsidiairement que les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés au cours du bail expiré, justifiant le déplafonnement du prix du loyer ;
L'expert indique dans son rapport que le commerce considéré est situé dans le quartier de [7] trés attractif au plan commercial , qui attire une clientèle de touristes tandis que de nombreuses personnes y travaillent et que la population résidente dispose d'un fort pouvoir d'achat , que l'emplacement est ainsi d'excellente qualité et bien adapté à l'activité exercée ;
S'agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il relève qu'au plan de l'urbanisme et de nouvelles constructions, il n'y a pas eu de changement significatif ou notable au cours du bail expiré ;
Il retient que le commerce traditionnel a laissé peu à peu place à des enseignes de luxe regroupées dans le quartier de [7], ce qui créé, selon l'expert, 'un environnement commercial favorable susceptible d'attirer une clientèle à fort pouvoir d'achat, bénéfique à l'activité de restauration telle que celle exercée par le preneur' ;
Il a noté au surplus une augmentation de la fréquentation des stations de métro de l'ordre de 18, 6 % pour la station [5] et de 17, 6 % pour la station [7] qui sont les deux stations qui desservent la [Adresse 6] ;
Le preneur fait cependant observer ,sans être démenti, que le taux de progression de la fréquentation des stations de métro [5] et [7] est inférieur à la moyenne des stations de métro de la capitale qui est de l'ordre de 20 % , cette progression générale étant liée à un accroissement de l'utilisation des transports en commun ; elle ne traduit pas une hausse de fréquentation du quartier considéré ;
Deux des enseignes citées par l'expert comme s'étant implantées [Adresse 4] au cours du bail expiré se sont en réalité implantées en 1996, soit avant la date de renouvellement s'agissant de Armani décoration et Etro maroquinerie ;
Il n'est pas démontré au surplus que l'implantation d' enseignes de luxe sur le [Adresse 4] aux lieu et place de commerces plus traditionnels mais aussi d'enseignes notoirement connues ( Haagen Dazs, Lanvin) ait profité à la clientèle du relais de l'entrecôte en particulier ;
Le relais de l'entrecôte fait observer que l'augmentation de son chiffre d 'affaires est le résultat de la notoriété de l'enseigne ( trois restaurants sont exploités dans la capitale sous le même concept qui est désormais connu et apprécié de la clientèle) ;
Il n'est donc pas établi qu'il y ait eu au cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une influence favorable sur le commerce considéré pouvant conduire au déplafonnement du loyer.
5-Il s'ensuit que le loyer du bail renouvelé doit en fonction de la variation de l'indice INSEE du cout de la construction pendant le bail expiré être fixé à la somme de 85 069 euros au 1° janvier 2006.
Sur les autres demandes :
La société le relais de l'entrecôte est fondée à obtenir la restitution des sommes versées en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire, sans qu'il y ait lieu à condamnation de ce chef , la notification de la présente décision valant sommation à la société Foncére Massena d'avoir à les restituer avec intérêts au taux légal à compter de la signification .
La société Fonciére Massena supportera les entiers dépens et paiera à la société le relais de l'entrecôte une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré ,
Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé entre la société Fonciére Massena et le relais de l'entrecôte et fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 85 069 euros au 1° janvier 2006 par an hors taxes et hors charges , toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées,
Condamne la société Fonciére Massena aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Monin d'Auriac de Brons avoués et la condamne à payer à la sas le relais de l'entrecôte la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
