Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 02 JUIN 2010
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/22844
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 06/05581
APPELANTE
SA COSTA agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Christophe AYELA plaidant pour MAYER BROWN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0265
INTIMEES
SOCIETE EDISSIMO
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par la SCP LAMARCHE-BEQUET- REGNIER-AUBERT - REGNIER - MOISAN, avoués à la Cour
assistée de Me René Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1160
SOCIETE MAVIDIS
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour, la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assistée de Me Gérard L. AIT SAID, avocat au barreau de PARIS, toque : D 570
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 mars 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame GABORIAU, Présidente
Madame BARTHOLIN, Présidente
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
Madame BARTHOLIN ayant préalablement été entendue en son rapport.
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile
- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 2 décembre 1985, la société Uniperre III a donné à bail à la société Costa frères qui exerce une activité de vente de marbre et carrelages, divers locaux dépendant d'une zone d'activités commerciale située [Adresse 2] , à savoir un local à usage d'entrepôt d'environ 5 160 M2 ;
Ce bail a été consenti pour une période neuf années à compter du 9 mars 1986, et destiné à l'usage d'entrepôts à l'exception de tous actes de production artisanale ;
Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 1996, la société Unipierre III aux droits de laquelle se trouve la société Edissimo a consenti à la société Costa sa un bail faisant suite au précédent portant sur des locaux ayant pour désignation : un local à usage d'entrepôt d'une surface d'environ 2580 m2 et une aire de stockage extérieure d'environ 700 m2 ;
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 9 mars 1995 moyennant un loyer de 45 430 euros par an, outre un loyer variable, pour y exercer une activité de usage exclusif d'entrepôts et d'une surface de vente ;
Le preneur devait s'acquitter de charges forfaitaires annuelles d'un montant ht de 132 000 francs soit 2009, 32 euros ;
La société Mavidis envisageant l'acquisition de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] pour y implanter un hyper marché à l'enseigne Leclerc, après libération des terrains et destruction des bâtiments existants, a reçu mandat de la société Edissimo le 22 juillet 2002 à l'effet de prendre contact avec les locataires, négocier les conditions juridiques et financières de leur départ , signer pour le compte d'Edissimo tout protocole d'accord matérialisant les conditions de ces départs ;
Le 10 octobre 2002, la société Edissimo a consenti parallélement à la société Mavidis une promesse de vente de l'ensemble immobilier ;
Par exploit d'huissier du 7 août 2003, la société Edissimo aux droits de la société Unipierre III a donné congé à la société Costa sa à effet du 8 mars 2004 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ;
La promesse de vente consentie à la société Mavidis a été réitiérée par acte authentique du 12 décembre 2005, la société Mavidis devenant propriétaire de l'ensemble immobilier à compter de cette date , tous les biens étant à cette date libre de toute occupation à l'exception des locaux occupés par la société Costa ;
La société Edissimo et la société Mavidis ont saisi le juge des référés pour voir désigner un expert afin d'évaluer l'indemnité d'éviction ainsi que l'indemnité d'occupation ;
Un expert a été désigné par ordonnance du 10 novembre 2004 ;
Par jugement du 7 décembre 2006, le tribunal de grande instance de Meaux a statué sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur le montant de l'indemnité d'occupation ; appel a été formé de ce jugement devant la cour d'appel de Paris qui par arrêt du 13 février 2008 a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 816 386 euros et fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 109 568 euros ht et hors charges due jusqu'au départ des lieux de la société Costa ;
Celle-ci a quitté les lieux le 1° avril 2008 ;
Précédemment et par acte du 23 novembre 2006, la société Costa avait assigné à jour fixe la société Mavidis en restitution de loyers et charges et paiement de dommages intérêts au motif qu'elle avait subi divers préjudices ; par jugement avant dire droit, le tribunal de grande instance de Meaux a invité la société Costa à appeler en intervention forcée la société Edissimo et sursis à statuer ;
Par jugement du 27 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Meaux a :
-déclaré irrecevables en raison de l'autorité de chose jugée s'attachant à l'arrêt de cette cour du 13 février 2008 les demandes formées au titre du préjudice commercial d'agrément, moral pour la période postérieure au 8 mars 2004 ainsi que la demande formée au titre de l'arrêt du gardiennage ;
-rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,
-déclaré irrecevables, en raison des clauses du bail, les demandes formées par la société Costa à l'encontre des sociétés Mavidis et Edissimo au titre du préjudice commercial, d'agrément et moral pour la période antérieure au 8 mars 2004 ;
-rejeté la demande formée par la société Costa au titre de l'arrêt du gardiennage du site ;
-condamné la société Edissimo à payer à la société Costa :
*la somme de 12 000 euros au titre des charges indûment payées pour la période du 21 février 2000 au 12 décembre 2005 ,
* la somme de 1500 euros au titre des frais de constat d'huissier ;
-condamné la société Mavidis à payer à la société Costa :
*la somme de 5600 euros au titre des charges indûment payées pour la période du 12 décembre 2005 au 1° avril 2008,
* la somme de 500 euros au titre des frais de constat d'huissier ;
* la somme de 3 587 , 28 euros au titre des frais d'huissier dont elle a fait l'avance,
-rejeté la demande en garantie formée par la société Edissimo à l'encontre de la société Mavidis et rejeté la demande en dommages -intérêts formée par la société Mavidis ;
-ordonné l'exécution provisoire,
-dit que chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
La société Costa a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour de condamner les sociétés Edissimo et Mavidis à lui verser à titre de dommages-intérêts :
*985 142 euros ht au titre de la perte de clientèle (perte de marge ) pour les années 2001 à 2007 en réparation de son préjudice commercial ;
*77 230 euros ht à titre de diminution du loyer contractuel à hauteur de 40 % pendant la période de 2000 à mars 2004 en réparation de son préjudice d'agrément ;
*4500 euros ht en remboursement des frais de constats d'huissiers sauf à parfaire ;
Subsidiairement, sur la demande de diminution du loyer, de condamner in solidum les sociétés Edissimo et Mavidis à lui verser la somme de 41 400 euros pour la période du 23 novembre 2001 à mars 2004 ;
*50 000 euros à titre de dommages -intérêts au titre de son préjudice moral ,
Elle demande de condamner in solidum les sociétés Edissimo et Mavidis à lui verser à titre de dommages- intérêts la somme de 184 562, 54 euros correspondant au montant des charges qu'elle a indûment versées pour la période de janvier 2000 à mars 2008 ;
Subsidiairement , sur la demande en répétition des charges indûment payées , de condamner in solidum les sociétés Edissimo et Mavidis à lui verser la somme de 147 500 euros pour la période du 23 novembre 2001 à mars 2008 inclus ;
Plus subsidiairement , de condamner la société Mavidis à lui verser la somme de 46 194 correspondant au remboursement de la totalité des frais de gardiennage indument exposés par la société Costa ;
Elle demande condamnation de la société Mavidis à lui verser la somme de 3 587, 28 euros ttc en remboursement des frais d'huissier dont elle a du faire l'avance pour obtenir le déblocage des fonds séquestrés , de la condamner en outre à lui verser la somme de 3500 euros pour saisie abusive, de dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal capitalisés à compter de l'assignation du 23 novembre 2006 , de débouter les sociétés Edissimo et Mavidis de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, de condamner les sociétés Edissimo et Mavidis à lui payer la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens .
La société Mavidis demande de confirmer le jugement déféré excepté en ses dispositions l'ayant condamnée à payer à la société Costa la somme de 5600 euros au titre des charges indûment payées pour la période allant du 12 décembre 2005 au 1° avril 2008 , outre la somme de 500 euros au titre des constats d'huissier , celle de 3587, 28 euros au titre des frais d'huissier dont elle a fait l'avance, dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et rejeté sa demande fondée sur l'article 77 du codde procédure civile;
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de déclarer la société Costa irrecevable en toutes ses demandes du fait des clauses et conditions du bail interdisant tout recours contre le bailleur et au visa de l'arrêt de cette cour du 13 février 2008, de déclarer irrecevable la société Costa en toutes ses demandes du fait de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 décembre 2006 et à l'arrêt de cette cour du 13 février 2008 , et au visa de l'article 2277 du code civil de dire les demandes de la société COSTA prescrites et au visa de l'acte de vente intervenue entre la société Mavidis et la société Edissimo de débouter la société Costa de toutes ses demandes antérieures au 12 décembre 2005, de dire qu'elle n'établit en outre aucun trouble de jouissance susceptible d'être indemnisé par son bailleur autre que celui déjà pris en compte dans l'abattement de 36 % pour zone sinistrée et troubles de jouissance et qu'elle ne justifie d'aucun préjudice susceptible d'être indemnisé par la société Mavidis et de la débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes, de la condamner à lui rembourser les sommes réglées en exécution du jugement entrepris avec intérêts de droit à compter du règlement ,
Enfin, sans aucune reconnaissance du bien fondé des demandes de la société Costa, elle sollicite la garantie de la société Edissimo pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre pour tout fait antérieur au 12 décembre 2005 et de la recevoir en sa demande reconventionnelle, et de condamner la société Costa à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages -intérêts pour procédure abusive et intention de nuire et de la condamner à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens ave droit de recouvrement au profit de la scp Perrat Peytavi avoués ;
La société Edissimo demande de dire mal fondée la société Costa en son appel et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée les demandes en dommages intérêts au titre des préjudices d'agrément, moral et commercial pour la période postérieure au 8 mars 2004 ainsi que celle formée au titre de l'arrêt du gardiennage, de le confirmer en ce qu'il a déclaré irrecevables en raison du bail les demandes en dommages intérêts au titre des préjudices allégués commercial, moral, d'agrément pour la période antérieure au 8 mars 2004 et de la débouter de ses demandes surabondantes et d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a à tort écarté la prescription des demandes en répétition des loyers formée par la société Costa et statuant à nouveau,
Elle demande de déclarer prescrite l'action en répétition des loyers pour la période excédant celle circonscrite du 24 octobre 2002 au 12 décembre 2005 , et de l'en débouter pour celle du 24 octobre 2002 au 12 décembre 2005 et d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Edissimo à payer à la société Costa partiellement les frais de constat d'huissiers à hauteur de 1500 euros , les charges locatives à hauteur de 12 000 euros , de débouter la société Costa de l'ensemble de ses demandes à son encontre , de la condamner à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens .
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 17 mars 2010 pour la société Costa, le 9 mars 2010 pour la société Mavidis, le 22 juin 2009 pour la société Edissimo ; leurs moyens seront examinés dans le cours de la discussion ;
SUR CE,
La société Costa forme une action en responsabilité contre la société Edissimo et la société Mavidis en raison de différents manquements que celles- ci auraient commis au cours du bail expiré, y compris durant la période pendant laquelle elle s'est maintenue dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;
La société Mavidis invoque, pour s'exonérer de toute responsabilité que la jouissance des lieux ne lui a été transférée que le jour de la signature de l'acte authentique et que si elle avait bien auparavant reçu mandat du vendeur, c'est pour négocier les conditions juridiques et financières du départ des locataires mais pas pour gérer le site ou se trouvait la société Costa ; qu'elle ne saurait donc être concernée par les demandes de la société Costa antérieures au 12 décembre 2005 ;
La société Mavidis invoque ,en outre, que devant la cour d'appel de Paris saisie de l'appel du jugement du tribunal de grande instance de Meaux qui a fixé l'indemnité d'éviction due à la société Costa et l'indemnité d'occupation, la société Costa avait invoqué les mêmes troubles de jouissance que ceux qu'elle allègue aujourd'hui au soutien de sa demande en dommages -intérêts, réduction du loyer et récupération des charges indues et les mêmes préjudices, à savoir perte de marge liée à la perte de chiffre d'affaires de la clientèle de particuliers, préjudice d'agrément et préjudice moral et que la cour en a tenu compte pour fixer les indemnités d'occupation et d'éviction ;
Que les premiers juges ont ainsi estimé que les préjudices allégués par la société Costa ont déjà été pris en compte dans la fixation de l'indemnité d'occupation et que les parties étant les mêmes et les demandes étant fondées sur la même cause, les demandes suivantes présentées par la société Costa pour la période du 8 mars 2004, date d'effet du congé au 1° avril 2008, date à laquelle elle a quitté les lieux se heurtent à l'autorité de chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de Meaux du 7 décembre 2006 et l'arrêt de cette cour du 13 février 2008 :
-perte de clientèle,
-préjudice moral,
-frais de gardiennage,
La société Mavidis fait valoir que la société Costa ne peut donc être indemnisée deux fois au titre des mêmes faits , que ses demandes actuelles se heurtent à l'autorité de la chose déjà jugée en ce que la demande est la même, fondée sur la même cause, et entre les mêmes parties en la même qualité ;
1-Sur le premier point , il sera répondu que, en acquérant l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] dans lequel la société Costa s'est maintenue dans les lieux postérieurement à l'acte authentique de vente , la société Mavidis est venue, dans ses rapports avec la société Costa, aux droits et obligations du propriétaire précédent lesquels ont continué à s'appliquer jusqu'au départ du preneur ;
La société Mavidis ne peut donc se voir déchargée des obligations du bailleur au motif quelle n'aurait pris possession des lieux qu'à compter du 12 décembre 2005 dés lors que les troubles de jouissance allégués, défaut d'entretien des lieux loués et manquement à l'obligation de fournir un environnement favorable ont persisté au-delà de la date de prise de possession des lieux par elle et jusqu'au départ des lieux de la locataire .
2- S'agissant de l'autorité de la chose jugée, l'article 1351 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n' a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement . Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.
Or le tribunal de grande instance de Meaux, par jugement du 7 décembre 2006 puis la cour d'appel de PARIS par arrêt du 13 février 2008 ont statué sur des demandes tendant d'une part à la fixation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur au preneur et d'autre part à la fixation de l'indemnité d'occupation due par le preneur au bailleur en application du bail et des dispositions légales ;
Les demandes présentées alors et celle émanant aujourd'hui du preneur et tendant à l'allocation de dommages- intérêts au titre de la responsabilité du ou des bailleurs ne peuvent être considérés comme des demandes ayant le même objet que celles précédemment jugées ;
Sans s'attacher à rechercher s'il existe une différence de cause, définie plus généralement comme un ensemble de faits allégués à l'appui de la prétention, indépendamment de la règle de droit invoquée et de la qualification juridique, il y a lieu de constater que l'objet même des demandes diffère dans l'une et l'autre instance, dès lors que ce n'est pas la même chose qui est demandée au sujet des mêmes faits, ce qui exclut que la demande présentée dans cette instance se heurte à l'autorité de chose déjà jugée ;
Il s'ensuit que le moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de la chose jugée doit être écarté ;
Il doit cependant être souligné qu'il pourra être tenu compte dans l'appréciation du préjudice, s'il y a lieu, , de la décision précédente de cette cour qui, notamment pour fixer l'indemnité d'occupation a procédé à un abattement de la valeur locative de 36 % ;
3- Mais il importe d'apprécier tout d'abord si les manquements invoqués par la société Costa à l'encontre des bailleurs successifs sont fondés :
Celle-ci recherche la responsabilité des deux bailleurs successifs pour :
-s'être totalement abstenu d'entretenir la chose louée et la zone d'implantation ainsi qu'il résulte selon elle des nombreux constats d'huissier qu'elle a fait dresser ;
-s'être abstenu de mettre les locaux en conformité en ce qui concerne l'électricité, le chauffage, l'alarme et les divers branchements ;
-avoir en qualité de propriétaire de l'intégralité des terrains environnants causé un trouble anormal de voisinage du fait de la mise en oeuvre du chantier (depollution, destruction, construction ) et créé ainsi une désaffection de la clientèle ;
Elle allègue notamment que le site a été transformé en chantier en vue de la création d'une zone commerciale, et qu'il y a eu un arrêt de gardiennage mis en place précédemment ;
Elle invoque ainsi tout à la fois un défaut d'entretien des lieux loués et du site en général, un défaut de délivrance conforme et plus généralement un manquement des bailleurs à leur obligation de lui fournir un environnement commercial favorable ;
Elle allègue avoir subi en conséquence divers préjudices : perte de clientèle, préjudice d'agrément et moral ; elle demande, outre des dommages- intérêts, la diminution du loyer et la répetition de charges qu'elle estime indûment payées ;
A titre subsidiaire mais sans développer davantage ce moyen, elle invoque des troubles anormaux de voisinage à l'encontre des sociétés Edissimo et Mavidis qu'elle qualifie de propriétaires des terrains voisins ;
Elle produit de très nombreux constats d'huissier faisant état de la présence de gens du voyage aux abords de l'ensemble immobilier, de dégâts causés aux installations notamment électriques et de défense incendie, de la destruction d'immeubles, de la présence de détritus.
3-1-S'agissant du défaut allégué de l'entretien de la chose louée , certains constats relatent un affaissement ou par endroits une absence des panneaux d'isolation de la toiture du bâtiment loué ou la présence de certains déchets aux abords immédiats des lieux loués ou un envahissement de la végétation gênant les fenêtres du bâtiment loué (constats des 21 février 2001, 17 mai 2001, 2 avril 2003, 4 juin 2003 et 23 mai 2006 ) ;
Or le premier juge a justement fait observer que, aux termes des articles 6 et 9 du bail, c'est au preneur qu'il incombe d'entretenir les lieux loués et ses abords extérieurs et de les maintenir en état de bonnes réparations de toutes sortes pendant toute la durée du bail de sorte qu'il ne peut rechercher la responsabilité du bailleur pour les réparations qui relèvent de ses obligations de preneur ;
Ainsi, selon l'article 6 du contrat de bail , le preneur a pris les lieux loués dans leur état sans pouvoir exiger aucune réparation pendant toute la durée du bail et (s'est engagé) à assurer l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail même celles prévues à l'article 606 du code civil ;
L'article 9 du contrat précise que c'est au preneur qu'il incombe d'effectuer dans les locaux loués toutes les menues réparations et les travaux d'entretien , le nettoyage et en général toute réfection et tout remplacement dés qu'ils s'avéreront nécessaires ..le preneur devra entretenir à ses frais tous équipements spécifiques, tels que toiture, abords extérieurs, y compris espaces verts, installations électriques et téléphoniques. Il devra maintenir les fermetures, volets, rideaux en parfait état de propreté et fonctionnement ;
La société Costa allègue également que la bailleresse a failli à son obligation de lui délivrer des locaux comportant des installations électriques, de protection contre l'incendie, de chauffage ou d'alarme conformes sans justifier que les dites installations n'étaient pas conformes lors de la délivrance des locaux et alors que l'obligation de les entretenir en bon état lui incombe.
3-2- S'agissant des troubles de jouissance apportés par des tiers, en l'occurrence les gens du voyage, l'article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par des voies de fait à sa jouissance sans prétendre à aucun droit sur la chose louée ;
Le bail - article 12-3°- prévoit que le preneur renonce à tout recours contre le bailleur du fait de la destruction ou détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers , valeurs quelconques et marchandises du fait de la privation ou trouble de jouissance des lieux loués, même en cas de perte totale ou partielle du fonds de commerce, y compris les éléments incorporels du fonds ;
L'article 12-6° - prévoit que le preneur ne pourra rechercher la responsabilité du bailleur qu'en cas de carence grave de celui-ci dans les troubles apportés par des tiers ;
Il est établi par les constats d'huissier successifs que les gens du voyage se sont installés à plusieurs reprises à proximité immédiate de la zone commerciale, d'autant que celle-ci était en voie de désertification ;
Il résulte en outre des constats d'huissier produits que de nombreux actes de vandalisme ont été commis (câbles électriques arrachés ou dénudés, vol d'électricité depuis le tableau central électrique, clôtures arrachées par endroits .. ) et sans expressément l'affirmer , la société Costa relie ces actes à la présence de tiers sur le site ou à proximité.
Le bailleur d'origine la société Edissimo, avait mis en place un gardiennage diurne et nocturne qui a été exercé pendant de nombreuses années jusqu'à ce que, en septembre 2006, la bailleresse fasse clôturer les lieux, suspende la surveillance nocturne et propose au locataire en place l'installation d'un portail télécommandé depuis l'entreprise avec l'installation d'une camera de surveillance, solution refusée par la société Costa, en raison de la gêne occasionnée par cette installation.
Quoiqu'il en soit, aucune disposition contractuelle ne faisait obligation à la bailleresse de perpétuer ce gardiennage qu'elle avait mis en place et dont le coût était répercuté sur les différents locataires ;
La proposition faite par la société Mavidis de l'installation d'un portail télécommandé avec installation d'une caméra de surveillance en mars 2006 prouve au moins qu'elle ne s'est pas désintéressée du risque d'intrusion des tiers.
La société Mavidis justifie en outre avoir procédé en janvier 2006 à l'installation d'un portail d'accès et à la remise en fonctionnement du portail coulissant ( facture du 20 janvier 2006 et constat d'huissier du 25 janvier 2006 ) ; elle a procédé également à la location de gros blocs de pierre sur le parking voisin du site de façon à dissuader les gens du voyage de s'y installer .
Le même constat d'huissier fait état de ce que le site est entièrement clôturé soit avec du grillage, soit avec du bardage, soit à l'aide d'une grille métallique montée sur muret de sorte que les constatations auxquelles a fait procéder la société Costa de l'absence de clôture en certains endroits en juin 2006 ou encore en janvier 2007 ne peuvent être que le résultat de l'intervention de tiers.
La société Mavidis justifie par ailleurs avoir mis en oeuvre deux procédures de référé- expulsion suivie de plusieurs tentatives d'expulsion de gens du voyage ;
Il s'ensuit qu'aucune carence grave ne peut être reprochée à la bailleresse qui serait à l'origine des troubles de jouissance occasionnés par les tiers que la bailleresse n'est pas tenue de garantir ;
Enfin , la société Costa ne justifie, à aucun moment, sur la plus grande partie de la période sur laquelle porte ses griefs, soit de 2000 à fin 2006, date de l'assignation , avoir adressé à sa bailleresse de lettre recommandée valant mise en demeure d'avoir à faire cesser les troubles qu'elle invoque ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, ne la mettant pas ainsi en mesure, à l'époque des manquements allégués ou des troubles invoqués, d'en apprécier elle-même l'importance et au besoin, d'y remédier immédiatement ;
3-3-S'agissant plus généralement de la destruction des immeubles environnants et de l'état d'abandon allégué du site consécutif au départ de plusieurs locataires,
La société Costa fait valoir qu'à la suite du départ successif des locataires, de la destruction des bâtiments, la zone commerciale est devenue un vaste chantier dont l'entretien n'était plus assuré et qui a engendré des nuisances excédant la normalité et éloigné les acheteurs particuliers ; elle s'estime fondée en conséquence à demander l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de marge nette de clientèle, à solliciter une réfaction du prix du loyer ainsi que la restitution des charges indument payées ;
3-3-1-Sur la prescription de l'action en réduction de loyers et restitution des charges :
Il s'agit d'une action en restitution d'indu qui obéissait jusqu'à la loi du 18 janvier 2005 à la prescription trentenaire ; la loi du 18 janvier 2005 lui a substitué la prescription quinquennale prévue par l'article 2277 du code civil ancien ;
L'application de la loi nouvelle aux situations en cours ne peut avoir pour effet de considérer comme prescrite une action portant sur des faits antérieurs à la loi et qui sous l'empire de la loi ancienne ne l'aurait pas été ;
Ainsi , l'application immédiate de la loi nouvelle qui raccourcit le délai antérieur de prescription fait courir un délai de cinq ans qui, ajouté au délai ayant couru - de 2000 à 2005- ne peut être supérieur au délai de prescription applicable antérieurement de trente ans ;
Il s'ensuit que la demande qui concerne la répétition des loyers et charges payés depuis 2000 n'était pas prescrite à la date de l'assignation du 30 novembre 2006 ;
3-3-2- Sur le bien fondé de la demande d'indemnisation résultant des troubles de jouissance nés de la modification de l'environnement commercial et/ou du défaut d'entretien du site :
La bailleresse justifie par une attestation du 19 octobre 2007 émanant d'une société ISE de ce qu'elle a procédé auprès de cette société à la location de bennes servant à collecter tant les déchets de la société Costa que ceux générés par la société Leclerc ( Mavidis ) depuis le 21 juin 2006 et elle a fait procéder le 23 janvier 2007 à un constat d'huissier établissant qu'à cette date et derrière le bâtiment occupé par la société Costa, le site inexploité est exempt de poubelles, détritus, gravats et encombrants.
Elle justifie avoir en outre fait procéder au débroussaillage du terrain le long du bâtiment loué et à la coupe des branches basses suivant facture du 1° août 2006 , avoir fait procéder au nettoyage des chenaux de la toiture en février 2007 ;
Il n'est donc pas établi que la bailleresse aurait failli à son obligation d'entretien du site en général et n'aurait pas permis la collecte des déchets de la société Costa en particulier ;
La clause invoquée par la bailleresse selon laquelle le preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le bailleur serait amené à faire exécuter en cours de bail ne trouve pas à s'appliquer en revanche en l'espèce dés lors que les travaux dont se plaint la société Costa n'affectent pas les lieux objet du bail ;
Mais il ne saurait cependant être reproché à la société Mavidis qui n'a acquis le terrain et les constructions qu'en vue d'y construire un hypermarché et une galerie marchande d'avoir négocié le départ des locataires et d'avoir fait procéder à la destruction consécutive des immeubles, avec l'appui de la municipalité qui souhaitait un démarrage rapide la construction.
Son projet de construction s'inscrivait en effet dans un projet de réaménagement de la zone qui avait reçu l'accord de la ville laquelle souhaitait ce changement de destination afin d'apporter une amélioration aux conditions de vie des riverains et un dynamisme à ce secteur ;
Ainsi, la ville de [Localité 8] rappelait à la société Mavidis en mai 2006 puis en octobre 2007 combien elle était attachée au démarrage le plus rapide possible du chantier de construction de l'hypermarché Leclerc sur le site 'qui représente ..un enjeu économique par la perspective de créations d'emplois, et la reconversion d'une friche industrielle représentant une nuisance importante pour les riverains' ;
La ville de [Localité 8] indiquait dans ces courriers avoir proposé à la société Costa de façon à permettre le démarrage rapide du chantier plusieurs sites d'implantation , notamment au coeur de la [Adresse 9], pole économique de la commune, en plein développement et bénéficiant des 2007 'd'une desserte routière idéale compte tenu de la liaison avec l'A 104" sur le refus duquel la société Costa ne s'explique d'ailleurs pas ;
La société Mavidis justifie en outre que devenue gestionnaire du site, elle a alerté les services de gaz de France du risque d'explosion ;
Quant aux coupures d'eau et d'électricité, à les supposer reliées aux opérations de démolition, leur nombre et leur ampleur ne sont pas précisément déterminées par la société Costa ;
Enfin , à supposer établies que les nuisances causées par le départ des locataires et la destruction des bâtiments environnant l'immeuble loué aient excédé ce qu'un locataire peut normalement supporter, soit la société Costa ne justifie pas du préjudice qu'elle allègue, soit son préjudice a déjà été indemnisé.
Elle invoque tout d'abord une perte de marge nette du chiffre d'affaires sur les ventes aux particuliers ;
Or il faut souligner que de 2000 à 2005, le chiffre d'affaires de la société n'a cessé de progresser passant de 2 714 012 euros à 3 578 844 euros ; le résultat pour l'année 2006 est quant à lui négatif mais il intègre une provision pour charge au titre de l'indemnité d'occupation ; le bilan comptable pour l'année 2007 n'est pas communiqué aux débats ;
Si du document produit émanant du commissaire au comptes , il résulte que le chiffre d 'affaires avec les clients particuliers (identifiés dans les comptes comme ceux payant comptant au comptoir) a constamment diminué en volume passant de 18, 52 % du chiffre d'affaires global en 1999 à 2, 97 % en 2006, il ne peut être retenu que cette baisse constante soit en lien direct avec l'aspect peu engageant de la zone commerciale ;
En effet, dés 2002, la part de clients particuliers par rapport aux professionnels a nettement chuté passant de 22, 67 % en 2001 à 13, 74 % en 2002 (puis à 7, 52 % en 2004) sans que corrélativement, il soit établi que les nuisances invoquées sont apparues dés 2002 dés lors que l'autorisation de création d'un ensemble commercial comprenant notamment un magasin Leclerc de 5000 m2 et une galerie marchande n'a été jugée recevable par l'autorité préfectorale qu'en mai 2003, pour devenir effective en septembre 2003 et que la première entreprise n'a quitté les lieux qu'en janvier/ février 2003 ;
Il n'est donc pas établi que le chiffre d'affaires de la société avec les particuliers a diminué en raison de la modification de l'environnement commercial ;
Enfin, s'agissant du préjudice moral ou d'agrément invoqué par la société Costa, il importe de souligner que cette cour, dans son arrêt du 13 février 2008, a approuvé le premier juge d'avoir pratiqué sur l'indemnité d'occupation fondée sur une valeur locative annuelle de 171 000 euros un abattement pour précarité et zone sinistrée ; mais elle a décidé de porter cet un abattement au taux inhabituel de 36 % pour précisément tenir compte des multiples nuisances dont il a été alors justifié et qui sont exactement celles qui ont été invoquées au cours de cette procédure ;
Il s'ensuit qu'il ne peut être procédé à une indemnisation d'un même préjudice déjà pris en compte dans la fixation de l'indemnité d'occupation.
Dés lors que les parties sont tenues entre elles dans les termes du contrat de bail, la démonstration d'une faute de la bailleresse sur un fondement quasi - délictuel que la locataire se borne du reste à invoquer sans autrement la caractériser, n'est pas établie ;
Il y lieu de débouter la société Costa de toutes ses demandes en dommages- intérêts, réduction de loyers ainsi que celles concernant le paiement des frais des constats d'huissier qu'elle a fait diligenter ;
3-3-3 -Sur la demande en restitution des charges indûment payées :
La société Costa fait valoir que , dans la mesure ou les charges dont elle s'est acquittée, représente la contre-partie de prestations que devait lui offrir la bailleresse au terme du bail et que celle-ci a failli à ses obligations notamment celles relatives à l'entretien, la propreté, le fonctionnement de l'ensemble immobilier, elle est fondée à solliciter la restitution des charges indûment payées ;
Or il a été souligné que les sociétés Edissimo et Mavidis n'avaient pas failli à leurs obligations d'entretien, qu'aucune carence grave ne pouvait leur être imputée quant aux troubles causés par des tiers de sorte que la demande de la société Costa en remboursement de charges dont elle n'établit pas le caractère indu n'est pas fondée .
Il ne peut davantage être fait droit à la demande en remboursement des frais de gardiennage exposés par la société Costa du 1° novembre 2006 au 31 août 2007 alors que le bail ne prévoit aucune obligation de gardiennage à la charge de la bailleresse ;
Il n'y a pas lieu en conséquence de statuer sur l'appel en garantie formé par la société Mavidis contre la société Edissimo ;
4-Sur les demandes en remboursement des frais d'huissier et autres demandes :
A la suite de l'arrêt de cette cour du 13 février 2008, la société Mavidis condamnée à payer à la société Costa une indemnité d'éviction de 816 386 euros, a versé cette somme entre les mains d'un séquestre constitué comme étant le bâtonnier de l'Ordre des avocats de Meaux, la société Costa lui étant redevable de son coté de l'indemnité d'occupation de 109 568 euros ht et hors charges par an à compter du 8 mars 2004 ;
Le 29 février 2008, la société Mavidis a fait saisie -attribution entre les mains du séquestre pour avoir paiement de l'indemnité d'occupation ;
Le bâtonnier de l'Ordre n'a consenti à se libérer entre les mains de la société Costa de la somme séquestrée qu'après accord définitif des parties sur les comptes , ce qui n'a pas eu lieu avant le 20 mars 2008 ;
A cette date, les parties ont convenu du montant des sommes dues par chaque partie et du paiement par compensation et ont donné leur accord à la main levée de la saisie -attribution, la société Costa faisant réserve sur l'avance des frais d'huissier qu'elle avait consentie ;
Aucune faute dans la mise en oeuvre de la saisie -attribution entre les mains du séquestre par la société Mavidis n'est caractérisée dés lors qu'un compte restait à faire sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Costa jusqu'à la libération des lieux, la compensation entre les deux sommes qui n'a pas été ordonnée ne pouvant s'opérer de plein droit dés le prononcé de l'arrêt ;
Les frais de mise en oeuvre de cette saisie seront donc à la charge de la société Costa ; toutefois, les parties s'étant mises d'accord sur la main levée de la saisie à la suite de la compensation entre leurs dettes respectives, les frais de main -levée seront partagés par moitié entre la société Costa d'une part et la société Mavidis d'autre part.
Les frais afférent à la saisie attribution sur le compte bancaire de la société Costa, acte inutile, resteront en revanche à la charge de la société Mavidis qui , ayant pratiqué la saisie ne peut obtenir garantie de la société Edissimo.
La société Costa supportera les entiers dépens de la procédure et paiera à la société Mavidis une somme de 9 000 euros et à la société Edissimo une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
En revanche, n'est pas établie l'intention de nuire ou plus généralement l'abus de droit d'agir de la part de la société Costa de sorte que la société Mavidis sera déboutée de sa demande en dommages -intérêts .
Il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution des sommes que la société Mavidis a été condamnée à payer à la société Costa du fait de l'exécution provisoire, lesdites sommes étant exigibles dés la signification de l'arrêt de réformation.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en remboursement des loyers et des charges ;
Le réformant en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que les demandes de la société Costa ne se heurtent pas à l'autorité de chose jugée,
La déboute de toutes ses demandes, excepté celle concernant le remboursement des frais de main- levée de la saisie- attribution pratiquée entre les mains du séquestre le 29 février 2008 par la société Mavidis et les frais de la saisie- attribution pratiquée sur le compte bancaire de la société Costa par la société Mavidis , frais qui resteront pour moitié pour ce qui concerne la main levée et pour la totalité pour la saisie attribution sur le compte bancaire, à la charge de la société Mavidis qui est condamnée à restituer à due concurrence les sommes avancées par la société Costa.
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande en garantie de la société Mavidis à l'encontre de la société Edissimo et l'en déboute pour ce qui concerne sa condamnation à supporter les frais de saisie attribution,
Déboute la société Mavidis de sa demande en dommages -intérêts ,
Condamne la société Costa aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause et à payer à la société Mavidis la somme de 10 000 euros et à la société Edissimo la somme 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
