Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 27 MAI 2010
(n° 207, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/12986
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2009 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2004/057219 (20ème ch)
APPELANTE
S.A BUILDINVEST
représentée par son Directeur Général
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Isabelle GOMMÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : J 112, plaidant pour la SCP G et B Associés
INTIMÉE
SARL 770
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5] ci-devant
actuellement [Adresse 13]
représentée par la SCP RIBAUT, avoués à la Cour
assistée de Maître Jean MUSCHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant pour la SCP MUSCHEL - METZGER
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 avril 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS et Madame Christine BARBEROT, conseillères.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Selon acte sous seing privé du 10 décembre 1993 portant en exergue la mention 'SOCIÉTÉ À CONSTITUER' et indiquant, en première page, 'représentée par M. [C] [L]', la société Buildinvest a réservé à M. [N] [E] un local meublé à usage hôtelier dans l'ensemble immobilier '[Adresse 12]' situé à [Localité 8], (Guadeloupe), lieudit [Localité 9], ledit acte prévoyant une clause de substitution au bénéfice de la personne morale indiquée au titre II (la SARL 770).
Les statuts de la SARL 770 ont été signés le 20 décembre 1993 et, suivant acte notarié du 31 décembre 1993, la société Buildinvest a vendu à la SARL 770, représentée par son gérant M. [C] succédant à M. [E], le lot n° 18 dans l'ensemble immobilier susnommé, pour le prix de 1.131.000 F (172.419,84 €), dans le cadre d'une opération de défiscalisation (loi [G]) avec une garantie de rachat de la part du vendeur formalisée par un acte sous seing privé du 14 décembre 1993 rédigé comme suit à l'adresse de M. [E] :
'Monsieur,
Dans le cadre de votre acquisition dans le programme hôtelier [Adresse 12] ([Localité 8], Guadeloupe), référencée ci-dessous, et conformément aux clauses de l'Agrément du Ministre du Budget en date du 24 novembre 1993 de ce programme, notre société a tenu à conforter la sécurité de votre investissement, en y apportant un engagement de rachat.
Notre société s'engage de façon ferme et irrévocable à acquérir le bien, équipé, meublé, avec tous tantièmes de copropriété et droits attachés, référencé ci-dessous, à une date choisie par elle entre le 15 janvier 2003 et le 15 décembre 2003, aux conditions suivantes :
- Lot n° 16 type studio 1 aile Nord
- prix égal à 100 % du prix HT de votre acquisition de ce bien immobilier et mobilier, soit 1.023.000 F,
- prix payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente,
- les frais afférents à cette acquisition seront supportés par Buildinvest,
- cet engagement de notre part ne s'accompagne d'aucune promesse de vente ferme de votre part,
- votre levée de la présente option devra impérativement nous parvenir au plus tard le 15 janvier 2002 par lettre recommandée avec avis de réception adressée à Buildinvest SA en son siège social, faute de quoi le présent engagement serait nul et non avenu.
Pour rendre effectif le présent engagement, et à peine de nullité de ce dernier, nous vous demandons de fournir un exemplaire signé du présent document, en y portant la mention manuscrite 'Bon pour acceptation de la promesse de rachat sans engagement de vendre' à Maître [T] [K], notaire à [Localité 7] ([Localité 7]) lors de la signature de votre acte authentique d'achat, le 31 décembre 1993 au plus tard'.
Cet engagement porte la mention manuscrite 'Bon pour acceptation de la promesse de rachat sans engagement de vendre', apposée par M. [C].
Soutenant qu'elle a accepté l'offre de rachat le 29 décembre 1993 et levé l'option par lettre du 16 novembre 2001, avant le terme fixé au 15 janvier 2002, la SARL 770 a, selon acte extra-judiciaire du 22 juin 2004, assigné la SA Buildinvest aux fins de la voir condamner à exécuter son offre de rachat.
Par jugement du 20 mai 2009, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné la SA Buildinvest à signer l'acte translatif de propriété, sur convocation du notaire dans le délai d'un mois de la signification du jugement et à payer à la SARL 770 le prix de la vente convenu entre les parties soit la somme de 155.955,34 € en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2003,
- condamné la SA Buildinvest à payer à la SARL 770 la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SA Buildinvest aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement sans constitution de garantie.
La société Buildinvest a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 décembre 2009, de :
- au visa des articles 1134 et 1142 du code civil, dire la SARL 770 irrecevable et mal fondée à se prévaloir de la promesse de rachat du 14 décembre 1993, comme n'en n'étant pas la bénéficiaire,
- dire, en tout état de cause, que la promesse de rachat en date du 14 décembre 1993 est nulle et de nul effet comme n'ayant pas été valablement acceptée par son bénéficiaire et/ou comme n'ayant pas été transmise à M. [K] avant le 31 décembre 1993, conditions prévues à peine de nullité,
- subsidiairement, si la promesse de vente était reconnue valable, dire que la SARL 770 a renoncé à son bénéfice dans le cadre de la signature de l'acte authentique de vente du lot immobilier en date du 31 décembre 1993,
- plus subsidiairement, si la Cour jugeait que la promesse de vente était parfaitement valable, que son bénéficiaire était bien la SARL 770 et que cette dernière n'y avait pas renoncé, dire que l'obligation résultant de la promesse litigieuse, dont elle (la SA Buildinvest) est tenue, est une obligation de faire qui ne peut se résoudre qu'en dommages-intérêts,
- en conséquence, ordonner à la SARL de produire l'ensemble de ses déclarations fiscales, de même que celles de ses associés, pour les exercices 1994 à 2003 afin que les avantages fiscaux dont ils ont bénéficié ou dont ils auraient pu bénéficier soient déduits de son préjudice,
- limiter, en tout état de cause, le montant du préjudice de la SARL 770 et nommer un expert à l'effet de le déterminer,
- condamner la SARL 770 à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL 770 aux entiers dépens.
Formant appel incident, la SARL 770 demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 3 mars 2010, de :
- débouter la société Buildinvest de ses demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 20 mai 2009 en toutes ses dispositions,
- condamner la SA Buildinvest à lui payer la somme de 22.867,00 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages-intérêts,
- assortir la condamnation de la SA Buildinvest à signer l'acte translatif de propriété en l'étude de M. [X], notaire, d'une astreinte de 100.000 € par jour de retard, ladite astreinte prenant effet trente jours après la date de notification du présent arrêt,
- en tout état de cause, condamner la SA Buildinvest à lui payer une indemnité de 6. 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SA Buildinvest aux entiers dépens.
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CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Sur la garantie de rachat
Considérant que les moyens développés par la société Buildinvest au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Que l'allégation de falsification invoquée par la société Buildinvest au motif que la date du 29 décembre 1993 figurant sous la mention manuscrite de l'acceptation du représentant de la SARL 770 ne figure pas sur son exemplaire est inopérante, cette date ayant été apposée par M. [C] sur l'exemplaire de garantie de rachat en sa possession dont il a conservé une copie après avoir adressé l'original au notaire [K] ; qu'en tout état de cause, cet ajout manuscrit ne modifie en rien les conditions d'application de la garantie de rachat originelle ;
Que le fait que l'acte de garantie de rachat ait été adressé à M. [E], réservataire du bien litigieux et représentant de la SARL 770 en cours de constitution, et qu'il soit signé par M. [C], gérant désigné de la SARL 770, n'a pas pour effet de priver cette société, une fois constituée, de la garantie de rachat qui est stipulée au bénéfice de l'acquéreur du bien objet de la garantie, et non à celui du réservataire [E], actionnaire à 100 % avec son épouse de la SARL 770, alors que le contrat de réservation était établi avec la société en cours de constitution représentée par ce dernier et qu'elle prévoyait une clause de substitution au profit de celle-ci ;
Qu'il importe peu que la SARL 770 n'ait pas expressément repris, selon les dispositions de l'article L. 210-6, alinéa 1, du code de commerce invoquées par la société Buildinvest, les engagements souscrits par son associé [E], alors que la seule portée de ce texte est de tenir les associés ayant souscrit lesdits engagements solidairement et indéfiniment des actes ainsi accomplis ;
Que le contrat de réservation, la promesse de rachat et l'acte authentique de vente forment un ensemble juridique dont les prévisions s'articulent entre elles de façon cohérente et qu'au cas contraire, la vente serait entachée de dol de la part du vendeur qui aurait sciemment souscrit un engagement de rachat dépourvu d'efficacité ;
Qu'il suit de ces éléments que la SARL 770 est fondée à se prévaloir de la promesse de rachat dont s'agit, qu'elle avait seule qualité pour accepter en tant que telle, une fois constituée ;
Que, de même, elle seule avait qualité pour lever l'option prévue à cette promesse ;
Sur les conditions de la promesse de rachat
Considérant que la promesse de rachat indique : Pour rendre effectif le présent engagement, et à peine de nullité de ce dernier, nous vous demandons de fournir un exemplaire signé du présent document, en y portant la mention manuscrite 'Bon pour acceptation de la promesse de rachat sans engagement de vendre' à Maître [T] [K], notaire à [Localité 7] ([Localité 7]) lors de la signature de votre acte authentique d'achat, le 31 décembre 1993 au plus tard' ;
Considérant que la SARL 770 soutient avoir renvoyé cette lettre signée par pli Chronopost du 29 décembre 1993 à M. [K] ; que la preuve de cet envoi par Chronopost est rapportée et que le notaire [U] atteste l'avoir reçu, en sorte que cette condition a été valablement satisfaite, la société Buildinvest n'étant pas fondée à mettre en doute l'inclusion au pli adressé au notaire de la garantie de rachat alors que la preuve de la réception à bonne date d'un pli fait présumer de son contenu, sauf à subordonner toute correspondance à une forme extra-judiciaire ;
Considérant, par ailleurs que la SARL 770 justifie avoir levé l'option avant le 15 janvier 2002 par une lettre recommandée avec avis de réception adressée au siège social de la société Buildinvest, le 16 novembre 2001, étant observé qu'à réception de cette levée d'option, la société Buildinvest n'a pas contesté la validité de la première condition tenant à l'acceptation de la garantie de rachat dans le délai prévu à peine de nullité, proposant une solution transactionnelle de rachat du bien litigieux au prix de 46.000 € ;
Sur la novation
Considérant que la société Buildinvest se prévaut de la clause suivante insérée à l'acte de vente :
'Déclarations de l'acquéreur : l'acquéreur déclare avoir été dès avant ce jour mis en mesure de consulter les pièces déposées aux présentes minutes et visées au présent acte.
Il déclare, en outre, avoir reçu :
- le projet du présent acte, avec toutes ses annexes,
- une copie de l'état descriptif de division-règlement de copropriété et de son modificatif sus-relatés,
- et toutes pièces énumérées dans le reçu signé par lui et demeuré annexé après mention.
Les parties conviennent que les dispositions des présentes définiront seules leurs droits et obligations réciproques et qu'en conséquence, il n'y aura pas lieu de se rapporter aux conventions antérieurement signées. L'acquéreur reconnaît, en conséquence, que la signature du présent acte et de ses annexes emporte novation sur tous engagements contractés à la charge de l'une ou l'autre des parties et sur tous les documents et plans dont il a pu avoir connaissance ou qu'il a pu approuver préalablement aux présentes',
pour soutenir que la SARL 770 a renoncé expressément au bénéfice de la promesse d'achat, dont le modèle type figure en annexe 39 à l'acte de vente ;
Mais considérant que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont relevé que la novation exprimée à l'acte de vente ne pouvait concerner la garantie de rachat, engagement distinct, et qu'à ces motifs pertinents, il convient d'ajouter que la renonciation à un droit ne pouvant se présumer et devant résulter d'actes non équivoques manifestant la volonté de renoncer de la partie bénéficiaire de l'engagement, elle ne résulte aucunement de la clause ci-dessus reproduite, la novation stipulée par les parties n'étant attachée qu'au contrat de réservation et à ses prévisions, à l'exclusion de la garantie légale de rachat conditionnant, au demeurant, l'agrément donné le 24 novembre 1993 par le Ministre du Budget à l'opération de promotion immobilière de la société Buildinvest ;
Sur la qualification de la demande de rachat
Considérant que si la promesse de rachat n'est qu'un engagement unilatéral emportant seulement obligation de faire de la part de la société Buildinvest, en revanche, la levée d'option effectuée par la SARL 770 le 16 novembre 2001 a rendu, conformément à l'article 1589 du code civil, la vente parfaite en raison de la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix, en sorte que c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que les premiers juges ont fait droit à la demande d'exécution forcée de la SARL 770 en condamnant la société Buildinvest à racheter le bien litigieux ;
Considérant que les développements de la société Buildinvest relatifs à la rupture de l'économie du contrat, au déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des parties et à l'imprévision sont inopérants, alors que la garantie de rachat contestée est inhérente à l'agrément donné par le Ministre du Budget en 1993, agrément sans lequel elle n'aurait pu mener à bien son opération de promotion immobilière ; que, professionnelle de l'immobilier, elle ne saurait être admise à transférer les risques et aléas attachés à cette opération menée aux Antilles à son co-contractant ;
Considérant, enfin, que les conventions librement contractées faisant la loi des parties et devant être exécutées de bonne foi, le prix de rachat stipulé à la garantie ne saurait être réduit en considération des bénéfices ou économies fiscales réalisées par la SARL 770 depuis son acquisition ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'obligation pour la société Buildinvest de se présenter chez un notaire à l'effet de signer l'acte de rachat et d'en payer le prix d'une astreinte mais seulement de dire qu'à défaut pour celle-ci d'y avoir déféré dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, celui-ci vaudra acte de vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques compétente ;
Considérant que le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a condamné la société Buildinvest à payer à la SARL 770 les intérêts au taux légal courus sur le prix d'acquisition à compter du 15 décembre 2003, alors que cette demande fait double emploi avec la demande de dommages-intérêts formée en réparation de la perte de jouissance ;
Considérant que la solution donnée au litige prive d'objet l'appel incident de la SARL 770 tendant à l'annulation de la vente sur le fondement du dol ;
Sur les dommages-intérêts sollicités par la SARL 770
Considérant que la SARL 770 expose que la résistance opposée par la société Buildinvest à sa demande de rachat lui a causé un préjudice en le privant de la jouissance du prix de rachat depuis des années et en l'obligeant à assumer la propriété du studio dont s'agit ;
Mais considérant, d'une part, que la SARL 770 n'établit pas que la société Buildinvest aurait fait dégénérer sa résistance en abus, d'autre part, que la jouissance du studio, qui est donné en location et produit des revenus tout en permettant des déductions fiscales à son propriétaire compense le retard apporté à sa revente, en sorte que le jugement qui a rejeté la demande complémentaire de dommages-intérêts de la société Buildinvest sera confirmé ;
Et considérant que l'équité commande de condamner la société Buildinvest à payer à la SARL 770 une somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a condamné la société Buildinvest à payer à la SARL 770 les intérêts au taux légal courus sur la somme de 155.955,34 € à compter du 15 décembre 2003,
Statuant à nouveau de ce chef,
Déboute la SARL 770 de sa demande visant à voir assortir le paiement du prix de vente du bien objet de la garantie de rachat des intérêts au taux légal,
Ajoutant au jugement,
Dit qu'à défaut pour la société Buildinvest de s'être présentée chez M. [J] [X], notaire, pour signer l'acte translatif de propriété dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, celui-ci vaudra acte de vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques compétente, la vente étant conclue entre :
. d'une part : la SARL 770, société à responsabilité limitée au capital de 7.622,45 €, ayant son siège social [Adresse 4], constituée aux termes de ses statuts reçus par M. [R] [U], notaire à [Localité 14] (Antilles), le 20 décembre 1993, vendeur,
. d'autre part : la société Buildinvest, société anonyme au capital de 1.609.678,68 €, ayant son siège social à [Adresse 10], immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 318 746 427 (87 B 10483), acquéreur,
et portant sur le lot n° 18, consistant en :
a) une unité d'hébergement comprenant un hall d'entée, une pièce principale, une salle d'eau, un WC, placards, terrasse,
b) les 120/10.000 ° de la copropriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier,
c) le mobilier, à savoir, les meubles meublants, ustensiles et objets mobiliers garnissant les locaux meublés vendus, nécessaires à leur exploitation hôtelière,
dans l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 12]' et précédemment dénommé '[Adresse 6]', situé au [Localité 8] (Guadeloupe) lieudit, [Localité 9], édifié sur un terrain d'une superficie totale de 88 a 83 ca, cadastré CD n° [Cadastre 2] '[Localité 9]' pour 57 a 39 ca et CD [Cadastre 3] '[Localité 9]' pour 31 a 44 ca,
ledit ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété suivant acte reçu par M. [T] [K], alors notaire à [Localité 14], le 13 juin 1992, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11], le 25 juin 1992, volume 1992p n° 2280, ledit règlement de copropriété ayant fait l'objet d'un modificatif reçu par M. [K], notaire susnommé, le 10 décembre 1992, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 11] le 21 décembre 1992, volume 1992p, n° 4372,
Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 11] (Guadeloupe),
Condamne la société Buildinvest à payer à la SARL 770 la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Buildinvest aux dépens d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
