Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 27 MAI 2010
(n° 204, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/06951
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2009 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/14517
APPELANTE
S.C.I. [R] 148
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
assistée de Maître Serge Aaron SADOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 241
INTIMÉES
Madame [Y] [X] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 8]
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour
assistée de Maître Yaël SCEMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1627
Madame Roobenaz [E] épouse [H]
née le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 8]
de nationalité mauricienne
demeurant chez M. [S] [W], [Adresse 5]
représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour
assistée de Maître Océanne AUFFRET, avocat plaidant pour Maître Hannah-Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, toque : D 273
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 8 avril 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par testament du 4 févier 2000 de [D] [M], veuve [P], les instituant légataires universelles, Mme [Y] [X], épouse [E], et sa fille Mme [K], épouse [H] sont propriétaires indivises d'un appartement de 7 pièces situé [Adresse 2].
Par acte sous seing privé du 10 janvier 2006, Mme [H] a vendu à M. [G] [R] ses droits indivis dans ledit bien au prix de 600 000 €. Le 13 février 2006, Mme [H] a notifié ledit compromis à sa mère en vertu de l'article 815-14 du Code civil.
Par acte sous seing privé du 1er mars 2006, Mme [E] a vendu à M. [R] ses droits indivis dans ledit bien au prix de 600 000 €.
Par acte authentique du 19 avril 2006, Mme [H] a vendu à la SCI [R] 148 ses droits dans l'immeuble.
Mme [E] ayant refusé de régulariser la vente, la SCI [R] 148 l'a assignée le 5 octobre 2006 aux fins de voir juger que le compromis du 1er mars 2006 constituait un acte de vente. Mme [H] est intervenue volontairement à l'instance.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 5 février 2009, tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré la SCI [R] 148 irrecevable en son action,
- annulé la promesse de vente conclue le 1er mars 2006 entre Mme [E] et M. [R],
- annulé la vente du '1er juin 2006" entre Mme [H] et M. [R],
- condamné la SCI [R] à payer à Mme [E] et Mme [H] la somme de 2.000 € chacune,
- condamné la SCI [R] aux dépens.
Par dernières conclusions du 7 avril 2010, la SCI Al Rayes148 demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- dire que le compromis du 1er mars 2006 ne comporte aucune formule ou aucune disposition de nature à caractériser que, dans l'esprit des parties, la saisine du Tribunal dans le délai d'un mois aurait eu un caractère impératif, contraignant, et obligatoire,
- constater que ce même délai de saisine du tribunal n'est assorti d'aucune sanction,
- dire que les parties n'ont pas voulu anéantir les droits nés du compromis, mais les inciter à faire trancher leur différent avec diligence,
- en conséquence, dire que la clause relative au délai d'un mois ne constitue pas une fin de non-recevoir contractuelle au sens de l'article 122 de Code de procédure civile et en conséquence déclarer l'action recevable,
- dire que Mme [H] a notifié à sa fille, Mme [E], le 13 février 2006, son projet de cession à M. [R], dans les termes de l'article 815-14 du Code Civil, et que la signature de l'acte authentique est intervenue le 19 avril 2006, date à laquelle la SCI n'était pas constituée, et n'avait pas la personnalité morale, ce qui rendait sans objet la réitération de la notification,
- en tout état de cause, dire que les indivisaires ont entendu céder la totalité de leurs droits ce qui anéantissait tout risque d'intrusion d'une personne étrangère à l'indivision et rendait sans objet la notification,
- dire que Mme [E] était informée de la cession projetée et qu'elle n'entendait pas exercer son droit de préemption de telle sorte qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un grief,
- dire que la réitération de la notification de la vente était dépourvue d'objet et que l'acte du 19 avril 2006 est régulier et valable.
- dire que depuis le 19 avril 2006 M. [R] n'était plus un tiers à l'indivision, ce qui rendait sans objet la notification de la cession du 1er mars 2006,
- dire que Mme [E] n'était pas tenue de notifier la vente du 1er mars 2006,
- dire que Mme [H], ayant cédé la totalité de ses droits indivis le 19 avril 2006, était irrecevable à exercer un éventuel droit de préemption ce qui rendait sans objet la notification de la vente du 1er mars 2006 à Mme [H], et à titre subsidiaire dire et juger qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un grief résultant du défaut de notification du compromis du 1er mars 2006,
- en conséquence, dire que le compromis de vente du 1er mars 2006 est régulier et valable.
- dire et juger que Mme [E] et la SCI étaient d'accord sur la chose et sur le prix, et en conséquence dire et juger que le compromis de vente du 1er mars 2006 vaut vente,
- dire que Mme [E] et la SCI seront tenues de signer un acte notarié constatant la vente et le paiement du prix dans le délai de deux mois du prononcé de l'arrêt à intervenir et, qu'à défaut, le présent arrêt vaudra vente et ordonner sa publication au fichier immobilier et à la conservation des hypothèques,
- dire et juger que le prix de 1 200 000 € au premier semestre 2006 n'est pas lésionnaire et, en conséquence, débouter Mme [E] de sa demande d'expertise immobilière,
- en tout état de cause et à titre subsidiaire, dire que les honoraires de l'expert judiciaire seront à la charge de Mme [E],
- dire que le prix de 1 200 000 € est réel et sérieux et débouter Mme [E] de sa demande d'annulation du compromis de vente de 1er avril 2006,
- dire que le consentement de Mme [E] était libre et en conséquence la débouter de sa demande d'annulation du compromis du 1er mars 2006,
- condamner Mme [H] à lui verser la somme de 60 000 € au titre de la clause pénale,
- condamner Mme [E] à lui verser 30 000 € au titre de la clause pénale,
- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 € par mois, du 12 juillet 2006 jusqu'à complète libération des lieux en réparation de son préjudice, arrêtée au 1er mars 2010, à la somme de 132 000 €,
- à titre subsidiaire, et si par extraordinaire le jugement du 5 février 2009 était confirmé, il est demandé à la Cour de condamner Mme [H] à lui payer la somme de 600 000 € en remboursement du prix payé le 19 avril 2006, et assortie de l'intérêt de droit à compter de la signification des conclusions d'appel et 630 € en remboursement du prorata de la taxe foncière,
- débouter les consorts [E] et [H] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner Mme [E] et Mme [H] à payer chacune la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 31 mars 2010 , Mme [E] prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- en conséquence :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la SCI [R] irrecevable en son action, annulé la promesse de vente du 1er mars 2006, annulé la vente conclue le 19 avril 2006,
- à titre subsidiaire :
- dire nulle la promesse de vente conclue le 1er mars 2006 entre Mme [E] et M. [R] pour extorsion du consentement par la violence,
- à titre infiniment subsidiaire :
- constater le caractère lésionnaire du prix de vente,
- en conséquence, désigner un collège d'expert dans les conditions de l'article 1678 du Code Civil, aux frais exclusifs de l'appelante,
- dans tous les cas :
- débouter la SCI de toutes ses demandes,
- condamner la SCI à lui payer ainsi qu'à Mme [H] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions du 7 avril 2010, Mme [H] demande à la Cour de :
- vu les articles 68, 325 et 329 du Code de procédure civile, 815-14, 815-16, 1591, 1674 et 1677 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- rectifier le jugement attaqué en ce qu'il a mentionné par erreur que l'acte de vente consenti par Mme [H] à la SCI [R] datait du 1er juin 2006 alors qu'il s'agit d'un acte du 19 avril 2006,
- en conséquence,
- déclarer la SCI [R] mal fondée en son appel et l'en débouter,
- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a déclaré la SCI irrecevable en son action,
- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a annulé la promesse de vente du 1er mars 2006,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la vente conclue le 19 avril 2006,
- subsidiairement :
- constater que le prix initialement fixé dans l'acte de vente du 19 avril 2006 est très vraisemblablement lésionnaire,
- en conséquence,
- autoriser que la preuve de la lésion soit rapportée par un collège d'expert,
- avant dire droit, désigner tel expert, aux frais exclusifs de la SCI [R], qu'il plaira à la Cour avec pour mission de :
. évaluer les droits et biens immobiliers sis à [Adresse 7],
. se déplacer sur les lieux, entendre tous sachants,
. donner une estimation chiffrée de la valeur vénale des droits et biens immobiliers dont s'agit,
. donner un avis sur la probabilité d'une telle lésion,
- à titre très subsidiaire,
- si par extraordinaire, la Cour ne faisait pas droit à l'action en rescision pour lésion, dire et juger la vente nulle pour défaut de prix réel et sérieux,
- sur le préjudice qu'elle a subi ,
- condamner la SCI à lui verser les sommes de 30 000 € au titre du préjudice moral subi, 50 000 € au titre du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir paisiblement de son droit de propriété, 29 025 € au titre des pertes de loyer, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008,
- débouter la SCI [R] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamner la SCI [R] à lui payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE, LA COUR
Considérant que, si le compromis de vente du 1er mars 2006, conclu entre Mme [E] et M. [R], stipule que, si l'une des parties venait à refuser de réitérer la vente, l'autre pourrait saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice le tout dans un délai d'un mois à compter du 15 juin 2006, cependant, aucune sanction n'est prévue au cas où ce délai ne serait pas respecté ; que, dès lors, l'action de la SCI [R] 148 doit être déclarée recevable ;
Considérant que chacun des compromis, conclus respectivement les 10 janvier et 1er mars 2006, portant sur partie des droits indivis et non sur la totalité du bien indivis, chaque indivisaire vendeur devait notifier la vente à l'autre qui disposait, alors, du droit de préemption prévu par l'ancien article 815-14 du Code civil ;
Considérant que l'article 815-16 du Code civil sanctionne par la nullité toute cession intervenue au mépris des dispositions de l'article 815-14 précité, peu important que l'irrégularité ait ou non créé un grief, l'article 114 du Code de procédure civile ne pouvant trouver application dès lors que ladite notification était un acte extrajudiciaire ;
Considérant que, si le compromis de vente du 10 janvier 2006, conclu par Mme [H] au profit de M. [R], a été notifié le 13 février 2006 à Mme [E], cependant, la vente a été réitérée par acte authentique du 19 avril 2006 au profit de la SCI [R] 148 sans que l'identité de l'acquéreur substitué ait été notifiée au co-indivisaire ; qu'ainsi la vente du 19 avril 2006 est nulle, peu important que la SCI [R] 148 ait été en cours de formation à la date de cet acte dès lors qu'il y avait bien eu substitution d'acquéreur ;
Considérant qu'il est constant que le compromis du 1er mars 2006 conclu par Mme [E] au profit de M. [R] n'a pas été notifié à Mme [H] ; que la vente du 19 avril 2006, d'ailleurs conclue, non au profit de M. [R], mais à celui de la SCI [R] 148, venant d'être déclarée nulle, la SCI [R] ne peut exciper de sa qualité d'indivisaire de M. [R] pour soutenir qu'aucune notification ne devait être faite par Mme [E] à Mme [H] ; qu'ainsi, le compromis du 1er mars 2006 est nul ;
Considérant que le jugement entrepris sera confirmé sauf à le rectifier en ce qu'il a dit nulle la vente du 1er juin 2006, celle-ci étant en réalité en date du 19 avril 2006 ;
Considérant que la SCI [R] 148 doit être déboutée de ses demandes ;
Considérant qu'il résulte de l'acte authentique du 19 avril 2006 que l'acquéreur a payé le jour de la vente le prix d'un montant de 600 000 € ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire ; que la vente étant annulée, il y a lieu d'ordonner à Mme [H] de restituer à la SCI [R] 148 cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2010, date de la signification des conclusions d'appel, et à lui payer la somme de 630 € en remboursement du prorata de la taxe foncière ;
Considérant que Mme [H], qui a réitéré la vente par acte authentique du 19 avril 2006 sans notifier l'identité du nouvel acquéreur à sa mère, est à l'origine du préjudice dont elle se prévaut ; que ses demandes de dommages-intérêts seront rejetées ;
Considérant que Mme [H] n'établit pas que la SCI [R] 148 ait donné à bail l'appartement et la chambre de bonne du 7eme étage ; que sa demande en paiement des loyers doit être rejetée ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la SCI [R] 148 ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme [E] et Mme [H], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a déclaré la SCI [R] 148 irrecevable en son action ;
Et statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action de la SCI [R] 148 ;
La déboute de ses demandes ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rectifie le jugement entrepris en ce que, dans son dispositif, il a annulé la vente du '1er juin 2006" entre Mme [K], épouse [H], et M. [G] [R] dit qu'aux lieu et place de cette disposition il faut lire :
Annule la vente par acte authentique du 19 avril 2006 par Mme [K], épouse [H], à M. [G] [R] portant sur les lots n° : 64, 75, 76, 129 et 130 dépendant d'un immeuble en copropriété [Adresse 9], cadastré [Cadastre 6] ;
Condamne Mme [K], épouse [H], à restituer à la SCI [R] 148 la somme de 600 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2010 et à lui payer la somme de 630 € ;
Condamne la SCI [R] 148 à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à Mme [Y] [X], épouse [E], et Mme [K], épouse [H], chacune la somme de 2 000 € ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Condamne la SCI [R] 148 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
