Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 20 MAI 2010
(n° 195, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/20658
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2009 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2008-027911 (19ème ch)
APPELANTE
SA NEUBAUER SA
agissant en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour
assistée de Maître Elisabeth RUIMY-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R 217, plaidant pour l'association d'avocats CAHEN - RUIMY-CAHEN
INTIMÉE
SOCIÉTÉ LOGEXCO, SARL
agissant en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour
assistée de Maître Christophe VOITURIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R.143
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 25 mars 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Le 20 juillet 2007, la société Neubauer a consenti à la société Logexco un mandat non exclusif aux fins de vente de son immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 2] à la société Renta pour un prix de 35.000.000 € net vendeur avec commission à la charge du vendeur à hauteur de « 2,35 % HT du prix de vente stipulé au protocole à intervenir ».
Faisant grief à la société Neubauer de ne pas avoir donné suite à l'offre d'achat de la société Renta reçue et transmise par elle pour le prix fixé au mandat, la société Logexco a mis en demeure la société Neubauer par lettre du 30 novembre 2007 de lui payer sa commission d'intermédiaire puis, se heurtant au refus de la société Neubauer qui a donné les lieux en location à un tiers par contrat du 31 octobre 2007, l'a assignée devant le Tribunal de Commerce de Paris le 15 avril 2008.
Par jugement du 24 septembre 2009, le Tribunal a :
- condamné la société Neubauer à payer à la société Logexco la somme de 300.000 € à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et à payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la société Neubauer aux dépens.
Par déclaration du 6 octobre 2009, la société Neubauer a fait appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 mars 2010 auxquelles ils convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, conclut à l'infirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 24 septembre 2009 et demande à la Cour, en statuant à nouveau, de :
- dire la société Logexco tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter purement et simplement, le mandat du 20 juillet 2007 étant nul et de nul effet et ne pouvant produire aucune conséquence ni en terme de commission ni en terme de dommages intérêts, pour tous les motifs énoncés,
- dire, très subsidiairement et à toutes fins, qu'elle n'a commis aucune faute et ne peut être tenue de réparer des préjudices inexistants,
A titre reconventionnel,
- condamner la société Logexco à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts pour les préjudices qu'elle lui cause à raison de ses allégations et atteintes à son image de marque et à sa loyauté,
- condamner la société Logexco à lui payer la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société Logexco demande à la Cour, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 mars 2010, auxquelles ils convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, visant les article 1134, 1142 et 1147 et suivants du code civil de :
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a cantonné la réparation du préjudice subi par la société Logexco à la somme de 300.000 €,
- infirmer le jugement déféré sur ce seul chef,
- débouter la société Neubauer de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre, y compris ses demandes reconventionnelles,
Statuant à nouveau, à titre incident, sur le quantum des dommages intérêts,
- condamner la société Neubauer à lui payer la somme de 822.500 € à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2007,
En tout état de cause,
- condamner la société Neubauer à lui verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que selon les dispositions d'ordre public des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans leur rédaction issue de la loi n° 946-624 du 21 juillet 1994 et de l'ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 applicable en la cause, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit, aucune commission n'étant due avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, étant observé qu'il n'est pas contesté, d'une part, que le mandat de vente du 20 juillet 2007 est soumis aux dispositions de ladite loi qu'il vise expressément et, d'autre part, que la vente en vue de laquelle le mandat a été donné ne s'est pas réalisée ;
Que selon les dispositions de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ;
Que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;
Considérant qu'il résulte des termes de l'acte du 20 juillet 2007 selon lesquels le mandat est donné exclusivement en vue de la vente de l'immeuble à la société Renta, que la société Logexco a, en infraction avec les dispositions de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, effectué les opérations de recherche d'un acquéreur sans être préalablement titulaire d'un mandat de vente ;
Que notamment, il résulte de la lettre adressée le 10 juillet 2007 à la société Neubauer par la société Logexco qu'elle a fait visiter l'immeuble à la société Renta sans détenir un mandat écrit délivré préalablement à cet effet et d' une lettre de la société Renta du16 juillet 2007 aux termes de laquelle cette société déclare porter un intérêt particulier à l'acquisition dudit immeuble, être prête à formuler une offre sous diverses conditions suspensives au prix de 35.000 € hors droits et frais de mutation et sollicité, sous réserve de l'approbation de son comité de direction, une option exclusive d'achat, que la société Logexco a également entrepris les négociations avec la société Renta avant de détenir un mandat écrit ;
Considérant que l'irrégularité commise par la société Logexco, à savoir l'absence d'un mandat écrit préalable à toute activité d'entremise, la prive de tout droit à rémunération ou à indemnisation, peu important l'obtention d'un mandat de vente après avoir trouvé un acquéreur potentiel, et peu important la bonne ou mauvaise foi du mandant dont elle ne peut par suite rechercher la responsabilité contractuelle ;
Que la décision entreprise sera donc infirmée et la société Logexco déboutée de ses demandes ;
Considérant qu'il n'est pas établi que la société Logexco, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, ait fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice ;
Qu'il s'ensuit que la société Neubauer sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ;
Considérant que la société Logexco, qui succombe, devra indemniser la société Neubauer des frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer dans la présente instance ainsi qu'il est précisé au dispositif ;
PAR CES MOTIFS,
Par décision contradictoire, rendue publiquement et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Déboute la société Logexco de toutes ses demandes,
Condamne la société Logexco à payer à la société Neubauer la somme de 7.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
