Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 05 MAI 2010
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/16755
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2008 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/06830
APPELANTE
Société D'AMENAGEMENT, DE REALISATIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERES 'SAMRIF' représenté (e) par son gérant
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour
assistée de Me Carine SANCHEZ plaidant et intervenant en tant que collaboratrice du Cabinet Thierry DOUIEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1272
INTIMEE
Société LA NORIA prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL - Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour
assistée de Me Maria MARANHAO-GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1152 substituant Me Nadia BOUZEMBRAK, avocat au barreau de PARIS, toque : PC178
SARL ZEN SUSHI ET GRILL
assignée en intervention forcée
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]
assignée avec dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice et n'ayant pas constitué avoué
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 janvier 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame PORCHER, conseiller chargé du rapport et Madame DEGRELLE-CROISSANT, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame GABORIAU, Présidente
Madame PORCHER, Conseiller
Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.
ARRÊT :
- par défaut,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*************
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 22 juillet 2004, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE REALISATIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERE - SAMRIF a donné à bail à la société LA NORIA des locaux commerciaux dans un immeuble situé [Adresse 3]), pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er octobre 2004 et moyennant un loyer annuel principal de 22 580 € et une franchise de loyer de 10 mois reconduite jusqu'au 31 décembre 2005.
Le 9 octobre 2007, la SAMRIF a fait délivrer à la société LA NORIA un commandement de payer la somme de 60 653,46 € en principal au titre des loyers et charges impayés suivant décompte du 4 octobre 2007.
Le 7 novembre 2007 la société LA NORIA a saisi le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL d'une opposition à ce commandement et subsidiairement d'une demande des plus larges délais de paiement.
Le 27 juin 2008, la société NORIA a vendu à la société ZEN SUSHI GRILL son fonds de commerce de restaurant-traiteur exploité dans les locaux loués moyennant le prix principal de 190 000 € et ce, sous la condition de sa réitération sous la forme authentique au plus tard le 31 juillet 2008.
Invoquant un refus du notaire de passer l'acte de vente tant que les effets de la clause résolutoire n'étaient pas suspendus, la société NORIA a, le 9 juillet 2008, fait assigner à jour fixe la société SAMRIF.
Par jugement rendu le 25 juillet 2008, le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL a :
- condamné la société LA NORIA à payer à la SAMRIF :
* la somme de 29 380,91 € au titre des loyers et charges impayées du 1er janvier au mois d'octobre 2007 inclus,
* la somme de 9 672,55 € au titre des loyers impayés pour la période antérieure au 1er janvier 2007,
* la somme de 6 000 € à titre de provision à valoir pour l'occupation des locaux à compter de novembre 2007,
- dit que les sommes de 29 380,91 € et 9 672,55 € porteront intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2007 et celle de 6 000 € du 9 juillet 2008,
- donné acte à la société LA NORIA de ce qu'elle s'est engagée envers la SAMRIF à payer les charges antérieures au 31 décembre 2006 sous réserve de la production des justificatifs relatifs à la régularisation du montant des charges dues et dit que les charges sont dues à compter d'octobre 2004 jusqu'au 31 décembre 2006,
- autorisé la société NORIA à reporter le paiement de sa dette au 18 août 2008 et a suspendu jusqu'à cette date les effets de la clause résolutoire prévue au bail,
- dit qu'en cas de respect de ces conditions, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail continuera à produire son plein effet,
- dit qu'en cas de non respect de ces conditions, la clause résolutoire produisant ses effets :
* le bail est résilié de plein droit depuis le 10 novembre 2007,
* la totalité de la dette devient exigible,
* le bailleur est autorisé à procéder à l'expulsion de la société LA NORIA ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique à défaut de libération volontaire des lieux,
- dit qu'en ce cas, les meubles et objet mobiliers garnissant les lieux seront, à défaut d'enlèvement volontaire, déposés dans tel garde-meuble qu'il plaira aux propriétaires aux frais et risques et périls des locataires,
- débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts,
- dit que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés,
- ordonné l'exécution provisoire sur la totalité des sommes allouées en ce inclus les frais irrépétibles et les dépens,
- condamné la SAMRIF aux dépens à l'exception de la somme de 383,71 € correspondant au coût du commandement de payer du 9 octobre 2007 qui sera à la charge de la société LA NORIA.
Le 28 août 2008, la SAMRIF a interjeté appel de cette décision.
Le 7 septembre 2009, la SAMRIF a assigné en intervention forcée la société ZEN SUSHI ET GRILL.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 2 septembre 2009 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en fait et en droit, la SAMRIF sollicite la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire, la condamnation de la SARL LA NORIA au paiement de la somme de 18 731,87 € avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2007 au titre des charges impayées pour les années 2005 et 2006, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 34 269,77 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2008 jusqu'au mois de septembre 2009 sauf à parfaire et, celle-ci ou tous occupants de son chef à une indemnité mensuelle d'occupation de 4 500 € à compter du prononcé de la décision.
Subsidiairement, elle demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d'ordonner l'expulsion de la SARL LA NORIA et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais risques et périls de l'expulsé et ce en garantie des loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société LA NORIA au paiement de la somme de 34 550,74 € avec intérêts au taux légal au titre des loyers impayés de la société ZEN SUSHI ET GRILL, sauf à parfaire et, demande de rendre opposable à cette dernière la fixation de la dette des loyers impayés.
Elle sollicite également la condamnation de la SARL LA NORIA au entiers dépens et au paiement d'une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 6 juillet 2009 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens en fait et en droit, la SARL LA NORIA demande de confirmer le jugement déféré sur la suspension des effets de la clause résolutoire, de constater que celle-ci n'a pas joué, le bail continuant à produire son plein effet, de dire que le montant des charges pour les années 2005 et 2006 s'élève à 15 429,31 €, d'enjoindre à la société SAMRIF de justifier et régulariser les charges 2007 et 2008 et de condamner cette dernière à lui rembourser le trop perçu du chef des loyers versés soit 2 655,61 €.
Elle sollicite une franchise d'un an de loyer soit 25 105,20 € en réparation de son préjudice commercial et financier pour la période d'indisponibilité des locaux, la compensation entre le montant de cette indemnisation et le reliquat des charges réclamées pour la période du 1er octobre 2004 au 31 décembre 2006 et, en tant que de besoin, la condamnation de la société SAMRIF au paiement de la soulte éventuelle en sa faveur
Elle demande également de condamner la société SAMRIF aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement de la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société ZEN SUSHI ET GRILL n'a pas constitué avoué.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande en résiliation de plein droit ou judiciaire du bail
L'article L 145-41 du code de commerce prévoit expressément la possibilité pour les juges, saisis d'une demande dans les formes et conditions des articles 1244-1 et 1244-3 du Code Civil, d'accorder des délais et de suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque celle-ci n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
C'est donc à juste titre que le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, eu égard aux difficultés rencontrées par la société LA NORIA dans l'exploitation de son fonds du fait, notamment, des travaux de prolongement du Trans Val-de-Marne engagés en janvier 2006 et, compte tenu des offres sérieuses de règlement de sa dette locative, a fait droit à sa demande de report du paiement de celle-ci au 18 août 2008 et a suspendu jusqu'à cette date les effets de la clause résolutoire prévue au bail, étant précisé que le preneur qui exerce régulièrement son droit de céder son bail avec son fonds de commerce, protégé par l'article L 145-16 du code de commerce, ne peut être considéré comme de mauvaise foi, le contrat de location prévoyant au demeurant expressément que le cédant reste garant et caution solidaire du paiement du loyer et de l'exécution des clauses du bail.
Il n'est pas contesté que la société NORIA s'est libérée dans les conditions fixées par les premiers juges de sorte que conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire n'a pas joué.
Il convient, donc, de débouter la société SAMRIF de sa demande tendant à la constatation d'acquisition de la clause résolutoire ainsi qu'en résiliation judiciaire du bail également fondée sur le non paiement des loyers pour lequel l'octroi de délai se justifie, pour les mêmes motifs que ci-dessus et, en conséquence en expulsion des lieux loués, séquestration des meubles et objets mobiliers les garnissant et paiement d'une indemnité d'occupation.
En l'état des dernières pièces et notes échangées et produites spontanément et en accord entre elles, par les parties en cours de délibéré, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société SAMRIF en condamnation de la société LA NORIA au paiement de la somme de 34 550,74 €, sauf à parfaire, en sa qualité de caution solidaire de la société ZEN SUSHI ET GRILL, le montant de la créance de loyer de cette dernière n'étant pas établie au regard de l'ordonnance de référé du Tribunal de Commerce du 9 septembre 2009 qui, en l'état des contestations soulevées par cette dernière tenant à l'absence de justificatifs des charges comptabilisées et de la fermeture administrative de ses locaux pour non conformité, a limité la provision réclamée à 12 000 €, somme dont il est justifié du règlement par le relevé de compte arrêté au 6 janvier 2010.
Sur les charges
Le montant des charges réclamées par la société SAMRIF soit, 10 102,56 € pour l'année 2005 et 8 629,31 € pour l'année 2006, n'est pas contesté par la société LA NORIA dont ni le bilan 2006 pas plus que le décompte du 1er janvier 2005 au 3 décembre 2006, versé par le bailleur, ne permet d'établir le versement de provision pour cette période.
Il convient en conséquence de condamner la société LA NORIA à payer à la société SAMRIF la somme de 18 731,87 € au titre des charges impayées pour les années 2005 et 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2007.
Les charges 2007 ont été justifiées en première instance et le Tribunal a tenu compte des provisions appelées dans le décompte de la créance de la société SAMRIF.
Par ailleurs, la société SAMRIF ne réclame pas le paiement des charges 2008 et la société NORIA ne produit aucun document justifiant du versement d'une provision à ce titre.
Il convient en conséquence de débouter la société LA NORIA de sa demande tendant à faire injonction à la société SAMRIF de justifier et régulariser les charges 2007 et 2008.
Sur la provision pour l'occupation des locaux à compter de novembre 2007
Le montant du trop perçu du chef des loyers versés de 2 655,61 € réclamé par la société la NORIA n'est pas contesté par la société SAMRIF.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement en remboursement de cette somme formée par la société LA NORIA.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société LA NORIA
Le bail ne contient aucune disposition particulière liée à l'existence de la galerie marchande et notamment en ce qui concerne le maintien d'un environnement favorable.
Par ailleurs, la société LA NORIA ne produit aucune pièce justifiant de ce que la société SAMRIF lui avait garanti la rénovation du centre et une location rapide de l'ensemble des locaux en dépendant ni que celui-ci n'est plus aux normes et est susceptible d'une fermeture administrative.
Enfin, la désertification du centre n'est pas démontrée dès lors qu'il n'est pas contesté que 13 commerces y sont présents et la preuve d'une tromperie du bailleur sans laquelle elle n'aurait pas accepté un tel montant de loyer et charges n'est pas rapportée par la société LA NORIA.
Il n'est pas non plus justifié de la connaissance par le bailleur, à la date de la conclusion du bail, de la réalisation de travaux de voirie concernant la ligne de bus TVM à proximité du centre commercial et notamment devant le local loué à la société NORIA.
Dès lors qu'ils sont imputables à un tiers à savoir la RATP la société SAMRIF n'est, par application de l'article 1725 du Code Civil, pas tenue de garantir la société LA NORIA du trouble apporté à sa jouissance par ce tiers, sans prétendre à aucun droit sur la chose louée, peu important l'absence de suite favorable donnée par ce tiers à la demande d'indemnisation des commerçants du Centre commercial.
Il convient en conséquence de débouter la société LA NORIA de sa demande en paiement d'une indemnité en franchise de loyer d'un an soit 25 105,20 € en réparation du préjudice résultant, selon elle, du défaut d'activité et de l'état du centre commercial.
Sur la compensation
Il convient d'ordonner la compensation entre la somme de 18 731,87 € au titre des charges impayées pour les années 2005 et 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2007 et le montant du trop perçu du chef des loyers versés de 2 655,61 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en dernier ressort,
I - Confirme le jugement déféré et y ajoutant,
II - Dit que la clause résolutoire n'a pas joué, que le bail continue à produire ses effets et, en conséquence, déboute la société SAMRIF de ses demandes en constatation d'acquisition de la clause résolutoire, la déboute, également, de sa demande en résiliation judiciaire du bail, en expulsion des lieux loués, séquestration des meubles et objets mobiliers les garnissant et en paiement d'une indemnité d'occupation.
III - Déboute la société SAMRIF de sa demande en condamnation de la société LA NORIA au paiement de la somme de 34 550,74 € au titre des loyers impayés par la société ZEN SUSHI ET GRILL.
IV - Condamne la société LA NORIA à payer à la société SAMRIF la somme de 18 731,87 € au titre des charges impayées pour les années 2005 et 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2007.
V - Déboute la société LA NORIA de sa demande tendant à enjoindre à la société SAMRIF de justifier et régulariser les charges 2007 et 2008.
V - Condamne la société SAMRIF à rembourser à la société LA NORIA le montant du trop perçu du chef des loyers versés soit 2 655,61 €.
VI - Ordonne la compensation entre la somme de 18 731,87 € au titre des charges impayées pour les années 2005 et 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2007 et le montant du trop perçu du chef des loyers versés de 2 655,61 €.
VIII - Condamne la société SAMRIF aux dépens d'appel qui seront recouvrés sur sa demande par la SCP NABOUDET HATET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
IX - Dit n'y avoir lieu à allocation de sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
