Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 AVRIL 2010
(n° 142, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/01982
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 07/09120
APPELANTE
Madame [I] [T] [W] [N] épouse [K]
née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 14] (Iran)
de nationalité iranienne
profession : préparatrice en pharmacie
demeurant [Adresse 3] ci-devant
actuellement [Adresse 6]
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Maître Alexandre MEYRIEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : K 130
plaidant pour la SCP AIRIEAU MEYRIEUX Associés
INTIMÉE
Madame [C] [O] [G] [E] épouse [X]
née le [Date naissance 5] 1947 à [Localité 13] (Iran)
de nationalité iranienne
sans profession
demeurant [Adresse 4]) ci-devant
actuellement [Adresse 7] (Suède)
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Arach HIRMANPOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1547
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 mars 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Dominique DOS REIS, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte du 26 juillet 1999, Mme [X], propriétaire d'un bien immobilier sis à [Adresse 10], a donné un mandat général à sa s'ur, Mme [A] [G] [E] de le gérer et l'administrer .
Par acte notarié du 11 janvier 2000, Mme [A] [G] [E] a transmis à M. [B] [K] [V] ou à défaut à sa fille Mme [S] [K] [V] épouse [Y], le pouvoir de vendre l'appartement de [Localité 8].
Par acte du 11 septembre 2003 une promesse synallagmatique de vente a été consentie par Mme [X], représentée par M. [B] [K] [V], à Mme [I] [W] [N] épouse [K] (belle-fille de M. [K]) moyennant le prix de 76 000 € devant être payé au jour de la signature de l'acte authentique de vente qui devait intervenir au plus tard le 11 décembre 2003 et a été repoussée au 11 avril 2004.
Faisant valoir que le notaire lui a dit que la signature de l'acte authentique ne pourrait avoir lieu car la procuration donnée à M. [K] avait été révoquée par acte du 23 juillet 2002, qu'elle avait payé la quasi-totalité du prix de vente à M. [K] et que rien ne justifiait le refus de Mme [X] de signer l'acte authentique, Mme [I] [K], par acte du 27 septembre 2004, a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Créteil, au visa des articles 1134 et 1589 du Code civil, aux fins de voir ordonner la réalisation judiciaire de la vente.
En défense, Mme [X] a conclu au débouté des demandes de Mme [I] [K], faisant valoir qu'elle n'avait jamais donné son accord pour cette vente, que la procuration donnée avait été révoquée et que Mme [I] [K] était de mauvaise foi. Elle précisait subsidiairement que le refus de vendre ne pouvait être sanctionné par la vente forcée mais par des dommages et intérêts, et qu'il n'existait aucun préjudice.
Par jugement du 16 décembre 2008, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- débouté Mme [I] [K] de ses demandes,
- dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés,
- condamné Mme [I] [K] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Mme [I] [K] a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation en toutes ses dispositions, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2010, auxquelles il convient de se rapporter pour l'exposé de ses moyens, au visa des articles 2003, 2005 et 2008 du Code civil, statuant à nouveau, de :
- débouter Mme [X] de toutes ses demandes,
- constater que la notification de la révocation du mandat est postérieure à la date de signature de la promesse synallagmatique de vente du 11 septembre 2003,
- dire valable la promesse synallagmatique de vente du 11 septembre 2003,
- surabondamment, dire que Mme [X] ne démontre pas qu'elle ait pu avoir connaissance de cette révocation,
- lui déclarer inopposable la révocation de la procuration donnée à M. [K] [V],
- dire qu'elle a payé la somme de 61 594,05 €,
- lui donner acte de son engagement de régler le solde du prix entre les mains du notaire,
- en conséquence, constater judiciairement la vente immobilière intervenue entre elle et Mme [I] [K] sur le bien situé [Adresse 11] (94) et désigné comme suit :
- lot n° 165 (appartement) et les 79/10 000èmes des parties communes générales,
- lot n° 185 (cave n° 5) et les 1/10 000èmes des parties communes générales,
du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 11], cadastré Section CO n° [Cadastre 1] pour une contenance de 1 hectare 37 ares 20 centiares, publié au Bureau des Hypothèques de la Seine le 28 février 1959, volume 4398, n° 1120, modifié le 6 février 1980 et publié au 4ème Bureau des Hypothèques de [Localité 12] le 25 février 1980, volume 3607, n° 14, modifié les 19 et 28 février 1996, publié au 4ème Bureau des Hypothèques de [Localité 12], le 5 mars 1996, volume 1996 P, n° 1409,
- l'autoriser à régulariser l'acte authentique sur le seul fondement de l'arrêt à intervenir, et hors la présence de Mme [X], à l'étude de Me [U], notaire,
A titre subsidiaire,
- condamner Mme [X] à se présenter à l'étude de Me [U], aux jour et heure fixés par ce dernier, pour régulariser l'acte authentique, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
En tout état de cause,
- ordonner, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, la régularisation de l'acte authentique du bien précité,
- ordonner la publication de l'arrêt au Bureau des Hypothèques,
- condamner Mme [X] au paiement des sommes de 5 000 € au titre de dommages et intérêts, et de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [X] aux entiers dépens.
Mme [X] demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 février 2010, auxquelles il convient de se rapporter pour l'exposé de ses moyens, au visa des articles 1134, 1167, 1179, 1382, 1596, 2005 et 2009 du Code civil, et 1 et 7 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, de :
A titre principal,
- dire que la promesse de vente du 11 septembre est nulle,
A titre subsidiaire,
- dire que la promesse de vente du 11 septembre 2003 est caduque,
A titre très subsidiaire,
- débouter Mme [I] [K] de sa demande de vente forcée, celle-ci n'établissant pas le paiement du prix, ni sa capacité à payer le prix,
En tout état de cause,
- débouter Mme [I] [K] de toutes ses demandes,
- condamner Mme [I] [K] au règlement d'une indemnité d'occupation de 1 700 € par mois à compter du 1er mai 2001 et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- prononcer l'expulsion du logement dont s'agit de Mme [I] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, du chef de M. [K] ou de tout autre chef, immédiatement et sans délai et avec l'appui si besoin est de la force publique et d'un serrurier et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- dire que le délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 sera supprimé,
- dire que l'application des dispositions de l'article L 613-3 alinéa 1er du Code de la construction et de l'habitation sera expressément écartée,
- l'autoriser à séquestrer, en application des articles 65 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, ainsi que des articles 200 à 202 du décret du 31 juillet 1992 les objets et mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meuble ou réserve qu'il plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- lui donner acte de ce que Mme [I] [K] indique ne pas avoir sa résidence principale dans l'appartement litigieux,
- condamner Mme [I] [K] à lui payer les sommes de :
- 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- 8 077,06 € à titre de dommages et intérêts au titre des frais, intérêts et pénalités dus et à devoir par elle à la copropriété depuis septembre 2001 et jusqu'à parfaite libération des lieux, à raison de son incapacité à faire face aux charges d'un bien dont elle n'a plus la disposition par la faute des consorts [K],
- 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [I] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats que :
- par acte du 26 juillet 1999, Mme [X] a donné à sa s'ur, Mme [A] [G] [E] un mandat général de gestion et d'administration de l'ensemble de ses biens, étant observé que Mme [X] reconnaît expressément que ce mandat, qui visait la gestion et l'administration de ses biens, comportait bien le mandat de vendre l'immeuble objet du présent litige ;
- par acte du 11 janvier 2000 signé devant Me [L], notaire, Mme [A] [G] [E] s'est substituée M. [K] [V] ou à défaut la fille de ce dernier, Mme [S] [K] [V] épouse [Y], lui transmettant les pouvoirs à elle conférés par Mme [X] à l'effet de vendre aux prix, charges et conditions qu'il avisera l'appartement de [Localité 8], étant observé que c'est à l'évidence à la suite d'une erreur matérielle que cette seconde procuration porte la date du 11 janvier 1999 au lieu du 11 janvier 2000 puisque visant expressément celle donnée le 26 juillet 1999, elle n'a pu être établie que postérieurement à cette date ;
- par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2002 adressé à Me [L], notaire, Mme [X] a annulé la procuration donnée à M. [K] [V] ;
- par acte du 11 septembre 2003, une promesse synallagmatique de vente a été consentie par Mme [X] représentée par M. [K] à sa belle-fille, Mme [I] [K], moyennant le prix de 76 000 € payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente fixée au 11 décembre 2003 ;
Considérant que Mme [X] ne rapportant pas la preuve de ce que Mme [I] [K] avait connaissance le 11 septembre 2003, lors de la signature de la promesse de vente, de la révocation du mandat donné à M. [K] et visé dans la promesse de vente, ladite révocation est inopposable à cette dernière, laquelle est réputée tiers de bonne foi, et Mme [X] est tenue d'exécuter les engagements pris à son égard par M. [K] ;
Que certes, dans le cadre d'une procédure correctionnelle, M. [K] a déclaré au cours de son interrogatoire de première comparution en date du 19 septembre 2005 avoir mis des occupants dans l'appartement de [Localité 8] après l'annulation de la procuration et M. [F] a déclaré lors de son audition par la gendarmerie le 1er juin 2005 être entré dans ledit appartement avec sa femme, sa fille et son gendre en 2002, ce dont il résulte que M. [K] savait lors de la signature de la promesse de vente, le 11 septembre 2003, qu'il n'avait plus de procuration de Mme [X] ;
Qu'il ne peut pour autant en être déduit que Mme [I] [K], en sa qualité de belle-fille de M. [K], savait nécessairement que la procuration donnée à son beau-père par la propriétaire de l'appartement avait été révoquée, d'autant que lors de son audition par la gendarmerie le 20 septembre 2006, elle a nié avoir eu cette connaissance et que dans ses écritures, elle soutient n'avoir été informée de la révocation du mandat que le 23 février 2004 ;
Qu'il s'ensuit que le premier juge a à juste titre dit que la révocation du mandat n'est pas opposable à Mme [I] [K] ;
Considérant que l'acte du 11 septembre 2003, intitulé « promesse synallagmatique de vente », constate l'accord des parties sur la chose et le prix ;
Que toutefois, les parties ont stipulé une condition suspensive, précisant qu'elle est dans l'intérêt du vendeur, aux termes de laquelle la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la condition de la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix et des frais (page 7) ;
Que dans le paragraphe intitulé « conditions de la vente », elles ont également mentionné « La vente, si elle se réalise' » (page 3)
Qu'il s'ensuit que les parties ont entendu déroger à la règle de l'article 1589 du code civil, qui n'est pas d'ordre public, selon laquelle la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix, et, en subordonnant la perfection de la vente (et non seulement le transfert de propriété) à la signature de l'acte authentique, elles ont fait de la rédaction d'un acte authentique de vente un élément constitutif de leur consentement ;
Que c'est donc à juste titre que le premier juge a débouté Mme [K] de sa demande tendant à voir constater judiciairement la vente ;
Qu'elle sera également déboutée de sa demande tendant à la régularisation d'un acte authentique hors la présence de Mme [X] ;
Considérant que Mme [X] s'est obligée à vendre, ce qui constitue une obligation de faire, sous la condition suspensive de paiement du prix ;
Considérant que Mme [K] soutient avoir réglé la somme totale de 61.594,05 € représentant 80 % du prix de vente, ce paiement ayant eu lieu en quatre versements effectués en novembre 2003 et janvier 2004 dont trois par ses parents entre les mains de M. [K] en Iran ;
Qu'il sera toutefois observé que la somme de 28.921,47 € a été versée à Mme [K] par M. [K] au moyen d'un chèque de banque, et non le contraire, que l'attestation établie par M. [K], eu égard au contexte de la signature de la promesse de vente, n'est pas suffisamment probante des versements effectués et de leur affectation et qu'en tout état de cause, la totalité du prix de vente n'ayant pas été payée, la condition suspensive ne s'est donc pas réalisée avant le terme fixé à la promesse de vente, laquelle est devenue caduque ;
Que Mme [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné à Mme [X] de régulariser sous astreinte l'acte authentique de vente ;
Considérant que, eu égard à la solution donnée au litige, Mme [K] n'est pas fondée en sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ni en sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice le 27 février 2009 que M. [K], qui occupait une partie de l'appartement, a déclaré occuper les lieux à titre gratuit du chef de sa belle-fille, une autre partie étant occupée par des locataires qui ont déclaré payer un loyer de 500 € par mois à Mme [I] [K], l'huissier ayant également constaté qu'une autre chambre était louée, les occupants étant absents ;
Que selon le procès-verbal de constat du 6 novembre 2009, l'appartement, meublé d'un canapé, de plusieurs réfrigérateurs, de matelas et de chaises, était vide de tous occupants, l'occupante de l'appartement voisin ayant déclaré qu'elle avait constaté le passage de nombreuses personnes différentes dans l'appartement, dont certaines venaient avec des matelas ;
Qu'il est donc suffisamment établi que Mme [K], qui n'occupe pas personnellement l'appartement, l'a fait occuper par des tiers et l'a donné en location ;
Qu'en outre, elle a reconnu dans une lettre adressée le 26 mai 2004 à Me [P], huissier de justice, (pièce 26) que l'appartement avait été mis à sa disposition suite à la promesse de vente et qu'elle hébergeait la famille [F] ;
Que Mme [K] étant occupante sans droit ni titre, il convient, en tant que de besoin, d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux étant supprimé, les dispositions de l'article 613-3 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation écartées et Mme [X] étant autorisée à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ;
Qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion sous astreinte étant observé qu'il appartient à Mme [X] de faire toutes diligences utiles pour assurer l'exécution de cette décision dans des délais raisonnables ;
Que Mme [K] sera en outre condamnée au paiement, à titre d'indemnité d'occupation, de la somme mensuelle de 1.500 €, cette indemnité étant due à compter du jour où elle reconnaît avoir été informée de la révocation de la procuration donnée à M. [K], à savoir, le 23 février 2004, étant observé que pour la période antérieure, elle se prévaut de l'autorisation de M. [K] agissant en qualité de mandataire de Mme [X], jusqu'à la libération des lieux et leur restitution ;
Considérant que Mme [X] ne rapporte pas la preuve que Mme [K], bénéficiaire d'une promesse de vente, a fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice ;
Que les charges de copropriété habituellement à la charge de l'occupant sont prises en compte au titre de l'indemnité d'occupation ;
Considérant que Mme [K], qui succombe en son appel, devra indemniser Mme [X] des frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer ainsi qu'il est dit au dispositif ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort,
Constate la caducité de la promesse de vente du 11 septembre 2003,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit, en tant que de besoin, qu'il sera procédé à l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef avec l'aide si besoin est de la force publique de l'appartement sis à [Adresse 9], escalier 9, 2ème étage, et cave n° 5, le délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux étant supprimé et les dispositions de l'article 613-3 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation écartées,
Autorise Mme [X] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira aux frais, risques et périls de Mme [K],
Condamne Mme [K] à payer à Mme [X] la somme mensuelle de 1.500 € à compter du 23 février 2004 jusqu'à la libération effective des lieux à titre d'indemnité d'occupation,
Condamne Mme [K] à payer à Mme [X] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne Mme [K] aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
