Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 AVRIL 2010
(n° 138, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/09703
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2008 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 05/14363
APPELANTE
Madame [V] [O] veuve [P]
née le [Date naissance 4] 1935 à [Localité 8] (Algérie)
de nationalité française
demeurant [Adresse 7]
représentée par la SCP MENARD - SCELLE-MILLET, avoués à la Cour
assistée de Maître Gyslain DI CARO-DEBIZET, avocat au barreau de PARIS,
toque : A 808
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008/013795 du 14/05/2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉES
S.A.R.L. AGENCE ALAIN AUCLAIR
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 5]
représentée par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL - Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour
assistée de Maître Sylvie JOUAN, avocat plaidant pour la SCP JOUAN-WATELET, avocats au barreau de PARIS, toque : P 226
S.C.I. FARMOL
prise en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 6] ci-devant
actuellement [Adresse 1]
représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour
ayant pour avocat Maître Nadie AMEZIANE, du barreau de PARIS, toque : C 2168
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 mars 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Dominique DOS REIS, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte du 19 septembre 2002, Mme [P] a donné mandat non exclusif à l'Agence Alain Auclair de vendre l'appartement de type F3, la cave et l'emplacement de parking (lots 11, 111 et 211), dont elle est propriétaire à [Adresse 7], moyennant le prix, rémunération du mandataire comprise, de 117.385 €, la rémunération du mandataire étant fixée à la somme de 10.671 € à la charge du mandant.
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2003 rédigé par l'agence, Mme [P] a vendu, sous diverses conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt, à M. [L] et Mlle [S] ce bien immobilier, avec une possibilité de substitution pour l'acquéreur, pour un prix de 115 000 €, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 mars 2004, étant en outre précisé que les acquéreurs ont versé sur un compte séquestre la somme de 5.750 € et qu'une clause pénale d'un montant de 11 500 € était fixée.
Les acquéreurs ont obtenu leur prêt le 23 décembre 2003 et par acte sous seing privé du 5 janvier 2004, enregistré le 10 février 2004, ils ont constitué la S.C.I. Farmol, laquelle, immatriculée le 11 février 2004, s'est substituée à M. [L] et Mlle [S].
Par une lettre recommandée du 8 mars 2004 adressée aux acquéreurs et à l'Agence Alain Auclair, Mme [P] a indiqué que les conditions de réalisation de la vente n'étant pas respectées, l'acte authentique de vente ne pouvait être signé le 15 mars 2004.
Par acte du 30 avril 2004, la S.C.I. Farmol a fait sommation à Mme [P] d'avoir à comparaître le 7 mai 2004 en l'étude de Me [K], notaire, pour la signature de l'acte authentique de vente. La sommation étant restée sans effet, un procès-verbal de défaut a été dressé, publié à la Conservation des Hypothèques de [Localité 9].
Dans ces conditions la S.C.I. Farmol a fait assigner Mme [P] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, au visa des articles 1134, 1583 et 1589 du Code civil et de l'article L 312-16 du Code de la consommation, aux fins de voir dire parfaite la vente litigieuse, d'enjoindre à Mme [P] de procéder à la signature de l'acte authentique, et à défaut de dire que le jugement à intervenir vaudra acte de vente.
L'Agence Alain Auclair est intervenue volontairement à l'instance, sollicitant la condamnation à titre principal de Mme [P] et, subsidiairement, de celui aux torts duquel la vente sera résolue, à lui payer sa commission d'agence prévue contractuellement.
En défense, Mme [P] a conclu au débouté des demandes de l'Agence Alain Auclair et de la S.C.I. Farmol, au visa de l'article 1134 du Code civil, faisant valoir que la condition suspensive n'avait pas été réalisée, et sollicité une condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 11 février 2008, le tribunal a :
- dit parfaite la vente intervenue le 22 octobre 2003, entre Mme [P], et la S.C.I. Farmol du bien de l'espèce, sis à [Adresse 7], aux références cadastrales section BH n° [Cadastre 3] d'une surface de 14 ares 55 centiares,
- ordonné à Mme [P] de procéder à la signature de l'acte notarié de vente dudit bien immobilier en l'étude de Me [K], notaire, sis [Adresse 2], et ce, au plus tard dans les 45 jours de la signification de la décision,
- donné acte à la S.C.I. Farmol qu'elle tiendra à cet effet le paiement du prix de vente, à la date requise,
- ordonné la reconnaissance judiciaire de la vente des dits biens immobiliers intervenue le 22 octobre 2003,
- à défaut, dit que le jugement vaut acte authentique de vente du bien immobilier précité, pour le prix de 115 000 €, entre Mme [P] et la S.C.I. Farmol,
- dit que ce jugement sera publié aux Bureau des Hypothèques,
- condamné Mme [P] à payer à titre de dommages et intérêts, à la S.C.I. Farmol, les sommes de 5 000 €, et de 1 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme [P] à payer à l'Agence Alain Auclair les sommes de 8 285 € TTC, au titre de la commission d'agence contractuellement prévue, et de 700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné Mme [P] aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Mme [P] a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation en toutes ses dispositions, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2010, auxquelles il convient de se rapporter pour l'exposé de ses moyens, au visa des articles 1116 et 1690 du Code civil, et 32-1 du Code de procédure civile, statuant à nouveau, de :
S'agissant de la S.C.I. Farmol :
- dire que la S.C.I. Farmol ne peut pas être déclarée acquéreur en date du 22 octobre 2003, puisqu'elle n'existait pas à cette date,
- dire que la clause de substitution figurant sans l'acte du 22 octobre 2003 n'est pas applicable en l'espèce,
- dire en conséquence la S.C.I. Farmol irrecevable à se porter acquéreur et la débouter de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- dire qu'à supposer un instant qu'il y ait eu cession de l'acte du 22 octobre 2003 entre M. [L], Mlle [S] et la S.C.I. Farmol, la dite cession lui est inopposable, et que dès lors, il ne peut y avoir vente au bénéfice de la S.C.I. Farmol,
A titre très subsidiaire,
- prononcer l'annulation de l'acte de vente du 22 octobre 2003 pour dol,
A titre infiniment subsidiaire,
- dire que dans la mesure où il n'y a pas eu prolongation du délai pour M. [L] et Mlle [S] et dans la mesure où en contravention avec les dispositions contractuelles, elle n'a pas été tenue informée par eux et par écrit de l'obtention ou de la non obtention de leur financement dans les 48 heures, elle était bien fondée à considérer l'acte du 22 octobre 2003 comme caduc et à considérer de ce fait qu'il ne pouvait y avoir lieu à la vente et la dire bien fondée à refuser de signer la vente avec la S.C.I. Farmol,
- dire nul l'acte dressé le 7 mai 2004, au motif qu'il y manque les dispositions de l'article 1690 du Code civil,
En tout état de cause,
- dire que dans la mesure où il y a eu une cession irrégulière et une substitution irrégulière, elle est maintenant fondée à demander condamnation de la S.C.I. Farmol à lui payer les sommes de 11 500 € et de 8 285 € comme prévu dans l'acte et la déclarer fondée à conserver par-devers elle la somme consignée de 5 750 € et ordonner au séquestre de lui remettre la dite somme,
S'agissant de l'Agence Alain Auclair,
- dire que l'Agence Alain Auclair a manqué à son devoir de conseil et a commis différentes fautes avec la circonstance aggravante que sa mandante était en état de faiblesse, ne sachant ni lire, ni écrire et se présentant seule au moment de la signature,
- en conséquence dire l'Agence Alain Auclair irrecevable et mal fondée à réclamer une commission ou une pénalité en réparation du préjudice qu'elle a causé,
- débouter l'Agence Alain Auclair de sa demande en paiement,
- condamner l'Agence Alain Auclair à réparer le préjudice qu'elle a fait subir à sa mandante et à lui payer la somme de 34 500 € si la vente à la S.C.I. Farmol venait à être confirmée et 15 000 € si le jugement était infirmé,
- condamner la S.C.I. Farmol à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
- condamner la S.C.I. Farmol et l'Agence Alain Auclair à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire et en tout état de cause,
- subordonner le transfert de propriété au règlement total du prix,
- l'autoriser à inscrire une hypothèque sur le bien afin de garantir le paiement du prix,
- dire qu'il ne serait pas inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles et déclarer qu'il n'y a pas lieu à la condamner sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les intimés aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La S.C.I. Farmol demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 février 2010, auxquelles il convient de se rapporter pour l'exposé de ses moyens, de confirmer le jugement entrepris, et en y ajoutant, de :
- débouter Mme [P] de son appel, prétentions, fins et conclusions,
- ordonner à Mme [P] de procéder à la signature de l'acte notarié de vente dudit bien immobilier sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,
- dire caractéristique d'une particulière mauvaise foi le comportement de Mme [P] en sa résistance fautive à la réitération du compromis en la forme authentique de vente,
- dire applicable la clause pénale contractuelle et condamner Mme [P] de ce chef à lui payer la somme de 11 500 €,
- condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'Agence Alain Auclair demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2008, auxquelles il convient de se rapporter pour l'exposé de ses moyens, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en y ajoutant, de :
- débouter Mme [P] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que Mme [P] fait grief au jugement entrepris d'avoir déclaré parfaite au 22 octobre 2003 la vente du bien au bénéfice de la SCI Farmol laquelle n'avait à cette date aucune existence juridique puisqu'elle n'a été constituée que le 5 janvier 2004 ;
Considérant que le compromis de vente signé par Mme [P] le 22 octobre 2003 comporte en page 1 la mention, en caractères gras, « il est précisé que l'acquéreur aura la faculté de se faire substituer », peu important pour la validité de cette clause que cette mention n'ait pas été portée dans un précèdent document en date du 22 septembre 2003, simple projet qui n'a pas été signé des parties et n'a donc aucune valeur juridique ;
Que les acquéreurs, qui ont entendu se substituer la SCI Farmol, laquelle a été constituée le 5 janvier 2004 et immatriculée le 11 février 2004 et avait donc la personnalité juridique à la date à laquelle la vente devait être réitérée, à savoir le 15 mars 2004, n'étaient contractuellement tenus à aucune formalité pour notifier la substitution à la venderesse dont l'acceptation n'était pas requise, étant observé que le fait pour les bénéficiaires d'un compromis de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil ;
Que Mme [P] ayant fait savoir à Mme [S] et à M. [L] par lettre du 8 mars 2004 qu'elle n'entendait pas réitérer la vente le 15 mars suivant, la SCI Farmol, que les acquéreurs se sont substitués, a pu valablement délivrer à la venderesse le 30 avril 2004 une sommation de se présenter chez le notaire pour réitérer la vente par acte authentique puis saisir le tribunal pour voir dire parfaite la vente du 22 octobre 2003, une société régulièrement immatriculée pouvant reprendre les engagements souscrits alors qu'elle était en formation, les engagements souscrits étant alors réputés avoir été dés l'origine contractée par celle-ci ;
Considérant que le dépôt de l'original unique d'un acte sous seing privé comportant des engagements réciproques, signé des parties, entre les mains d'un tiers chargé de le conserver dispense de la confection des originaux multiples ;
Que la mention « bon pour vente ferme » contestée par Mme [P] est sans effet sur la nature du contrat, l'acte du 22octobre 2003 par lequel le vendeur déclare vendre à l'acquéreur qui l'accepte un bien déterminé moyennant un prix également déterminé constitue un contrat de vente sous conditions suspensive et non une simple promesse de vendre ;
Que Mme [P], qui est de nationalité française et ne fait pas l'objet d'une mesure de protection judiciaire, ne rapporte pas la preuve, nonobstant son âge (69 ans lors de la signature du compromis de vente), son veuvage et le fait qu'elle ne saurait ni lire ni écrire, d'un état de faiblesse ni de man'uvres dolosives de la part de l'agent immobilier, étant observé qu'elle a clairement manifesté son intention de vendre en septembre 2002 par la signature d'un mandat de vente, puis en juillet 2003 par la signature d'un premier compromis de vente qui n'a pu aboutir en raison de la non réalisation de la conditions suspensive relative au prêt, et en octobre 2003, soit plus d'un an après la mise en vente de son bien, par la signature du compromis litigieux, étant en outre observé qu'elle avait sollicité l'assistance de son notaire pour la réitération de la vente par acte authentique ;
Qu'il lui a été accordé aux termes de la promesse de vente un délai, inhabituel en la matière, de cinq mois avant la réitération de l'acte et qu'il a donc été pris en compte la nécessité, pour elle, de trouver un autre logement ;
Qu'en outre, le fait qu'elle se soit prévalue dés le 8 mars 2004 du défaut de notification de l'obtention du prêt pour refuser de signer le 15 mars suivant l'acte définitif de vente démontre qu'elle connaissait la portée de son engagement ;
Que c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le premier juge a dit sans effet sur la validité du compromis de vente le fait que les acquéreurs n'aient eu connaissance de l'obtention de leur prêt que le 23 décembre 2003, soit 13 jours après la date prévue au contrat, mais bien avant la date de réitération de la vente prévue le 15 mars 2004, étant rappelé que la condition relative au financement est dans l'intérêt exclusif des acquéreurs qui peuvent y renoncer à tout moment jusqu'à la date de réitération de l'acte ;
Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit parfaite la vente intervenue le 22 octobre 2003 entre Mme [P] et la SCI Farmol et ordonné à Mme [P] de signer l'acte authentique de vente ;
Considérant qu'en page 3 du compromis de vente, les parties ont convenu sous le paragraphe intitulé « Propriété et jouissance » que l'acquéreur sera propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique, le prix étant payable le même jour ;
Que les parties ont donc entendu suspendre l'effet translatif du contrat au jour du paiement du prix ;
Qu'à défaut pour Mme [P] de signer l'acte authentique de vente, la publication du présent jugement ne pourra donc avoir lieu que sur attestation du notaire de la consignation de l'intégralité du prix de vente entre ses mains ;
Qu'il convient en outre d'assortir l'obligation de signer l'acte authentique de vente d'une astreinte, laquelle ne courra qu'à compter du jour où la SCI aura justifié de la consignation du prix de vente et des frais entre les mains du notaire ;
Considérant que le contrat du 22 octobre 2003 comporte une clause pénale aux termes de laquelle la partie qui refuse de réitérer la vente, les conditions suspensives étant réalisées, doit, outre l'exécution forcée du contrat à ses frais, verser à l'autre la somme de 11.500 € à titre de dommages et intérêts ;
Que cette somme qui représente 10 % du prix de vente, est manifestement excessive dés lors que l'acquéreur poursuit également l'exécution forcée de la vente et a à juste titre était réduite à 5.000 € par le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef ;
Considérant que Mme [P] ne rapporte pas la preuve, à l'appui de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre l'Agence Alain Auclair, d'une faute de l'agent immobilier, étant observé qu'ainsi qu'exposé ci-dessus, elle a manifesté à plusieurs reprises son intention de vendre et que lors de la signature du compromis de vente elle a bénéficié d'un délai de cinq mois, suffisant pour lui permettre de se reloger ;
Qu'elle a refusé de réitérer la vente le 15 mars 2004 alors que l'acquéreur avait obtenu son prêt et était en mesure de payer le prix ainsi qu'établi par le procès-verbal de non comparution ;
Qu'elle est donc particulièrement mal fondée à demander à l'agent immobilier des dommages et intérêts destinés selon elle à compenser l'augmentation de valeur de l'appartement depuis cette date, à supposer une telle augmentation effective nonobstant la chute des prix de l'immobilier ;
Considérant que la vente étant parfaite suite à la réalisation des conditions suspensives, c'est à juste titre que le premier juge a condamné Mme [P] à payer à l'Agence Alain Aucler la somme de 8.285 € prévue au titre de sa commission, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;
Considérant que Mme [P], qui succombe en appel, devra indemniser les intimés des frais non répétibles qu'elle les a contraints à exposer devant la Cour à concurrence de la somme fixée en équité à 1.500 € chacun ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Farmol de sa demande d'astreinte et en ce qu'il a ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques,
Et statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Dit que Mme [P] devra procéder à la signature de l'acte authentique de vente en l'étude de Me [K], notaire, au plus tard dans un délai de 30 jours à compter du jour où le présent arrêt lui aura été notifié et où elle aura été avisée par le notaire par lettre recommandée avec accusé réception de la consignation entre ses mains du prix de vente et des frais, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
Dit qu'à défaut de signature d'un acte authentique par Mme [P], le présent arrêt vaut vente par Mme [P] à la SCI Farmol du bien immobilier constitué par les lots 11, 111 et 211 n° 11 du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 7], cadastré section BH n°[Cadastre 3], d'une surface de 14 ares 55 centiares pour le prix de 115.000 € et pourra être publié à la conservation des hypothèques sur présentation d'une attestation du notaire établissant que le prix de vente est consigné entre ses mains ;
Condamne Mme [P] à payer à la SCI Farmol et à l'agence Alain Auclair la somme de 1.500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute autre demande,
Condamne Mme [P] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
