Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 23 MARS 2010
(n° 111, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/21417
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2008 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG n° 05/01047
APPELANT
Maître [O] [L]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représenté par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assisté de Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E 379
SCP KUHN
INTIMES
Madame [W] [N] épouse [G]
[Adresse 7]
[Localité 11]
et encore [Adresse 8]
[Localité 9]
représentée par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Marc BORTOLOTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SCP DUMONT-BORTOLOTTI-COMBES, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU
Monsieur [Z] [G]
[Adresse 7]
et encore [Adresse 8]
[Localité 9]
représenté par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Marc BORTOLOTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SCP DUMONT-BORTOLOTTI-COMBES, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU
S.A.R.L. IMMO AIR prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par la SCP REGNIER- BEQUET- MOISAN, avoués à la Cour
assistée de Me David DEBAUSSART, avocat au barreau de PARIS, toque :G 336
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2010, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Madame Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Tony METAIS
lors du prononcé : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
- rendu publiquement
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, président et par Mme Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
************
La Cour,
Considérant que M. [Z] [G] et Mme [W] [N], son épouse, ont signé, le 24 juin 2004, un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir sis à [Adresse 14], cadastré section AI numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], vendu par la société Immo-Air moyennant le prix de 111.290 euros et pour lequel avait été délivré un permis de construire ; que l'acte stipulait des conditions suspensives et notamment la clause selon laquelle le permis de construire devait être transféré au bénéfice des acquéreurs « ledit permis ne risquant point une annulation du fait du P.L.U. envisagé » ;
Que, de fait, le transfert du permis de construire était accepté par arrêté municipal du 21 octobre 2004 et que, le 26 novembre 2004, la vente était réitérée par acte authentique devant M. [O] [L], notaire à [Localité 13] ;
Qu'alors que les époux [G] avaient effectué des démarches en vue de contracter avec un constructeur, le maire de la commune de [Localité 15], saisi par le préfet, lui-même saisi par une association de protection de l'environnement, retirait, par arrêté du 16 février 2005, le transfert du permis de construire au motif qu'au moment du transfert, les travaux envisagés n'étaient pas commencés et que, partant, ce permis était caduc ;
Que les époux [G] ont saisi, d'une part, la juridiction administrative d'un recours pour excès de pouvoir contre l'arrêté municipal et, d'autre part, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau d'une demande de résolution de la vente dirigée contre la société Immo-Air et d'une demande subsidiaire d'indemnisation dirigée contre M. [L] ;
Que le Tribunal administratif de Melun a rejeté la requête des époux [G] par un jugement qui est définitif ;
Qu'après un jugement d'avant dire droit prononcé le 21 décembre 2005 aux termes duquel la demande de résolution de la vente a été rejetée et la faute du notaire reconnue comme engageant sa responsabilité, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a, par jugement du 8 octobre 2008, condamné M. [L] à payer aux époux [G] la somme de 135.217,34 euros en réparation de leur préjudice, dit que l'autorité de la chose jugée s'opposait à ce que le notaire demande la garantie de la société Immo-Air, débouté les époux [G] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et condamné M. [L] à verser en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile aux époux [G] une somme de 2.000 euros aux époux [G] et une somme de 600 euros à la société Immo-Air et à supporter les dépens de l'instance ;
Considérant qu'appelant de ce jugement, M. [L], qui en poursuit l'infirmation sauf en ce que le Tribunal a débouté les époux [G] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, demande que les susnommés soient déboutés de toutes leurs réclamations et que la société Immo-Air soit condamnée à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées contre lui ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, l'appelant fait valoir que les pièces versées au dossier ne font aucunement apparaître que le terrain dont il s'agit serait inconstructible alors surtout qu'un certificat d'urbanisme du 29 avril 2005 prouve qu'une construction est envisageable si elle présente un retrait de trente mètres par rapport aux limites séparatives ; qu'il en déduit que le préjudice allégué n'est pas démontré ;
Que, sur sa demande de garantie, M. [L] soutient qu'il n'existe, en la cause, aucune autorité de la chose jugée dès lors que la société Immo-Air a été mise hors de cause sur les demandes des époux [G] et que la question de la garantie n'a pas été tranchée ; qu'au fond, il fait valoir que la société Immo-Air, qui savait qu'elle disposait d'un délai d'un an pour commencer les travaux, est directement à l'origine du dommage consécutif à la caducité et au retrait du permis de construire ;
Considérant que les époux [G] concluent à la confirmation du jugement en faisant valoir que le notaire ne les a pas mis en garde contre les risques d'une contestation du permis de construire tant que les délais de recours n'étaient pas expirés et que cette omission leur a causé un préjudice ; qu'ils ajoutent que, contrairement à ce que soutient M. [L], le terrain, en partie boisé, n'est pas constructible et que le notaire aurait dû les dissuader d'acquérir ce bien dans l'attente de l'expiration des délais de recours ou de la purge des recours ;
Que, pour soutenir que le préjudice subi s'élève à la somme de 139.217,34 euros tout en demandant la confirmation du jugement qui accorde une indemnité de 135.217,34 euros, les époux [G] font valoir que, par la faute du notaire, ils ont dû supporter le prix initial du terrain, les frais et droits annexes les honoraires du notaire, la commission de l'agence immobilière, soit, après soustraction de la somme de 6.603 euros, valeur du terrain non constructible, une somme de 120.963,34 euros à laquelle il convient d'ajouter la somme de 11.754 euros au titre des intérêts du prêt qu'ils ont souscrit et la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en ce, comprise la somme de 1.500 euros versée à la commune en vertu du jugement rendu par le Tribunal administratif de Melun ;
Considérant que la société Immo-Air conclut pareillement à la confirmation du jugement frappé d'appel ;
Qu'elle fait d'abord valoir que la demande de garantie présentée contre elle par M. [L] se heurte à l'autorité de la chose jugée tout en exposant que, dans l'instance ayant abouti au jugement du 21 décembre 2005, le notaire n'a présenté aucune demande contre elle et que, n'ayant pas été frappé d'appel, ce jugement est « devenu définitif » ; qu'elle en déduit que le litige ne porte plus que sur le montant de l'indemnité revenant aux époux [G] dès lors que la question de la responsabilité du notaire a été définitivement tranchée ;
Qu'à titre subsidiaire et au fond, la société Immo-Air expose qu'à la date de transfert du permis de construire, des travaux avaient été exécutés sur le terrain et que le maire de la commune de [Localité 15] ne considérait pas que l'autorisation était périmée ;
Sur la demande principale :
Considérant que, par le jugement rendu le 21 décembre 2005 et passé en force de chose jugée, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a reconnu la faute de M. [L] en retenant qu'il n'a pas avisé les époux [G], bénéficiaires d'une décision de transfert de permis de construire, des risques d'un recours dirigé contre cette décision ; que le Tribunal a également retenu l'existence d'un préjudice résultant de cette faute ;
Considérant que, pour soutenir que le terrain n'est pas constructible et demander que le notaire supporte la différence existant entre le prix d'achat et la valeur actuelle dudit terrain, les époux [G] ne versent au dossier qu'un certificat d'urbanisme délivré le 29 avril 2005 par le maire de [Localité 15] et un « plan de division figuratif » daté du 6 mars 1991 ;
Considérant que ce certificat a été demandé par M. [G], non pas en vue de connaître les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain dont il s'agit, mais en vue de connaître si l'opération projetée, à savoir la construction d'une maison individuelle d'une superficie hors 'uvre nette de 241 mètres carrés, était réalisable ; que le maire a donc pris sa décision au regard au regard de la destination et de la nature des bâtiments projetés ainsi que de la superficie de leurs planchers hors 'uvre ;
Qu'il ressort de ce document qu'en vertu du plan local d'urbanisme en date du 2 juillet 2004, le terrain, d'une superficie de 3.700 mètres carrés, est situé en zone UBp ' secteur urbain ; que la superficie hors 'uvre nette susceptible d'être édifiée est de 241 mètres carrés ; que les dessertes en voie publique, eau et électricité sont suffisantes ; que toute construction doit être implantée à 15 mètres par rapport au chaos de grès, à 20 mètres par rapport à l'alignement et à 30 mètres par rapport aux limites séparatives ; que l'emprise au sol des constructions, non compris les abris de jardin et les annexes indépendantes, ne doit pas dépasser 150 mètres carrés ;
Qu'après avoir reproduit l'avis de l'architecte des bâtiments de France, qui rappelle plusieurs exigences d'ordre architectural, le maire de la commune répond que « le terrain ne peut pas être utilisé pour la réalisation de l'opération projetée' aux motifs que le terrain ne permet pas l'implantation de nouvelle construction qui doit présenter un retrait minimum de 30 mètres par rapport aux limites séparatives » ;
Considérant qu'il appert de l'ensemble des mentions du certificat d'urbanisme que le terrain acquis par les époux [G] se trouve dans une zone constructible et que ce document est « négatif » uniquement au regard de l'opération projetée par le pétitionnaire ;
Qu'en outre, il ne ressort aucunement de ce document et du plan des lieux qu'il serait impossible d'implanter sur le terrain, dont la superficie est de 3.700 mètres carrés, une construction à plus de 30 mètres des limites séparatives ;
Qu'à cet égard et en réponse à l'argumentation des époux [G] qui soutiennent que la parcelle dont il s'agit est, en grande partie, située en espace boisé classé de sorte qu'il est impossible de proposer un projet de construction respectant la condition des 30 mètres, il convient de relever que les susnommés ne prouvent pas que les espaces boisés classés, qui figurent sur le « plan de division figuratif » de 1991 ont été repris dans le plan local d'urbanisme du 2 juillet 2004 ou, le cas échéant, dans un document d'urbanisme postérieur et que, dans l'affirmative, ils ne démontrent pas avoir procédé à la déclaration préalable de coupe ou d'abattage d'arbres qui, prévue par les articles L. 130-1 et L. 421-4 du Code de l'urbanisme, leur permettrait d'implanter une construction présentant un retrait minimum de 30 mètres par rapport aux limites séparatives alors surtout que le permis de construire daté du 29 août 1992 et produit par la société Immo-Air a été délivré, en l'état des textes applicables à l'époque, au vu d'une autorisation de défrichement ;
Que, sur ce point également, il y a lieu de noter que le certificat d'urbanisme du 29 avril 2005, sous la rubrique « Nature des servitudes d'utilité publique applicables au terrain » ne vise que la présence de « monuments historiques », à l'exclusion de tout espace boisé classé ;
Considérant qu'il suit de tout ce qui précède que les époux [G] ne démontrent aucunement que le terrain dont ils sont propriétaires à [Localité 15] serait inconstructible et qu'il n'aurait, en réalité, qu'une valeur moyenne de 6.603 euros ;
Qu'il convient donc de débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire en tant qu'elle vise à réparer le préjudice né d'une prétendue différence existant entre le coût de l'acquisition du terrain et sa valeur alléguée ;
Considérant que, toutefois, par la faute du notaire, les époux [G], privés de la possibilité d'apprécier les conséquences de leur acquisition, se sont heurtés à des difficultés d'ordre administratif qui seront réparées par une indemnité de 5.000 euros ;
Que, par voie de conséquence, il convient d'infirmer le jugement frappé d'appel et de condamner M. [L] à payer aux époux [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Sur le recours formé par M. [L] contre la société Immo-Air :
Considérant qu'en cause d'appel, comme en première instance, M. [L] sollicite la garantie de la société Immo-Air alors qu'au cours de la procédure qui a abouti au jugement mixte rendu le 21 décembre 2005 par le Tribunal de grande instance de Fontainebleau aucune demande n'a été présentée en ce sens et que, si les premiers juges n'ont prononcé aucune condamnation contre la société Immo-Air, ils ont seulement rejeté les prétentions émises contre elle par les époux [G] ;
Que la société Immo-Air n'est donc pas fondée à opposer à M. [L] l'autorité de la chose jugée et que, partant, le jugement sera infirmé sur ce point ;
Considérant que, de plus et contrairement à ce que soutient la société Immo-Air, l'objet du litige porte, non seulement sur la fixation du montant des dommages et intérêts réclamés par les époux [G], mais également sur le recours en garantie formé par le notaire qui, ayant émis une telle prétention devant les premiers juges, a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement ;
Considérant qu'au fond, il ressort de la motivation du jugement rendu le 25 octobre 2007 par le Tribunal administratif de Melun que la société Immo-Air n'a pas exécuté, dans un délai d'un an à compter du 21 octobre 2003, les travaux qui auraient qui auraient évité le retrait du permis de construire ;
Que cette omission, qui n'est pas fautive, n'empêchait pas le notaire, professionnel des mutations immobilières, de vérifier les règles d'urbanisme applicables au terrain vendu aux époux [G] ;
Qu'en conséquence, il convient de débouter M. [L] de sa demande de garantie dirigée contre la société Immo-Air ;
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile :
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions susvisées ; que, succombant en tout ou partie de ses demandes et supportant les dépens, M. [L] sera débouté de sa réclamation ; qu'en revanche, il sera condamné à payer à ses adversaires les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 2.000 euros pour les époux [G] et à la somme de 1.500 euros pour la société Immo-Air ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 8 octobre 2008 par le Tribunal de grande instance de Fontainebleau mais seulement en ce qu'il a arrêté le montant de l'indemnité accordée à M. [Z] [G] et à Mme [W] [N], son épouse, à la somme de 135.217,34 euros et dit que l'autorité de la chose jugée s'opposait à ce que M. [O] [L], notaire, demande la garantie de la société Immo-Air ;
Faisant droit à nouveau quant à ce :
Condamne M. [L] à payer aux époux [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Déclare M. [L] recevable en son recours en garantie dirigé contre la société Immo-Air et, au fond, l'en déboute ;
Déboute M. [L] de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et le condamne, par application de ce texte, à payer aux époux [G] la somme de 2.000 euros et à la société Immo-Air la somme de 1.500 euros ;
Condamne M. [L] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés par les avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
