Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 17 MARS 2010
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/11664.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 3ème Section - RG n° 06/11621.
APPELANTE :
S.C.P.I. EPARGNE FONCIERE
représentée par son gérant statuaire, L' UFG REAL ESTATE MANAGERS - UFG REM - SA, elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,
ayant son siège social [Adresse 1],
représentée par la SCP MOREAU, avoués à la Cour,
assistée de Maître Heidi RANÇON-CAVENEL du Cabinet RANÇON-CAVENEL & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque P 243.
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
représenté par son syndic, la Société ORALIA GARRAUD MAILLET, ayant son siège social [Adresse 4], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux,
représenté par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour,
assisté de Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364.
INTIMÉE :
S.A. G.A.N EUROCOURTAGE IARD
prise en la personne de ses représentants légaux,
ayant son siège [Adresse 5],
représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour,
assistée de Maître Serge CANTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1175.
INTIMÉE :
Association IFOCOP
prise en la personne de ses représentants légaux,
ayant son siège [Adresse 2],
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour,
assistée de Maître Audrey GUSDORF, toque C 882, substituant Maître Michel BOUILLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L 117.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 janvier 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DUSSARD, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
L'association IFOCOP, qui exerce une activité d'enseignement et de formation, a loué des locaux au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 3], appartenant à la Société civile de placement immobilier Epargne Foncière 2, selon bail commercial du 3 mars 1995, pour un loyer annuel de base TTC de 1.518.080 francs, soit 231.429,80 €.
Elle a, à compter de 2001, été victime de nombreux dégâts des eaux en plafond.
Sur la demande de la Société Epargne Foncière, Monsieur [V] a été désigné comme expert.
Il a déposé son rapport le 19 avril 2006.
La SCPI Epargne Foncière a fait assigner le syndicat des copropriétaires, son assureur la Compagnie GAN Eurocourtage, ainsi que sa locataire, l'association IFOCOP aux fins de voir déclarer le syndicat des copropriétaires responsable des désordres en provenance de la dalle en béton armé du plafond et de le voir condamner à lui payer 240.000 € pour les travaux de reprise, et aux fins de se voir garantir par le syndicat des copropriétaires et le GAN de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de sa locataire.
Par jugement du 21 mai 2008, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit n'y avoir lieu à homologuer le rapport d'expertise de Monsieur [V],
- dit que la preuve n'était pas rapportée que l'origine des sinistres survenus dans les locaux était imputable au syndicat des copropriétaires,
- débouté la Société Epargne Foncière de l'intégralité de ses demandes, et notamment de son appel en garantie.
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- partagé par moitié les dépens incluant les frais d'expertise judiciaire entre la Société Epargne Foncière et le syndicat des copropriétaires.
La Cour est saisie de l'appel contre cette décision :
Vu la déclaration d'appel du 13 juin 2008,
Vu les conclusions :
- du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du 18 janvier 2010,
- de la Compagnie GAN Eurocourtage du 19 janvier 2010,
- de la SCPI Epargne Foncière du 21 janvier 2010,
- de l'association IFOCOP du 26 janvier 2010.
Vu les conclusions aux fins de rejet des conclusions de l'IFOCOP du 26 janvier 2010, signifiées par le syndicat des copropriétaires le 27 janvier 2010.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Les conclusions signifiées le 16 janvier par l'association IFOCOP comportent, en sus de celles signifiées le 14 janvier précédent, une réponse aux conclusions d'irrecevabilité de ses demandes formulées par les sociétés GAN Eurocourtage IARD et Epargne Foncière.
Le dispositif est identique à celui de ses conclusions antérieures à l'exception de la demande de débouté de la Société GAN Eurocourtage IARD de toutes ses demandes dirigées contre elle et notamment de celle d'irrecevabilité.
Le syndicat des copropriétaires et les autres parties ont eu le temps nécessaire à l'examen des éléments brièvement traités dans les dernières conclusions.
Il n'y a pas lieu d'écarter celles-ci des débats.
L'association IFOCOP a subi 43 dégâts des eaux entre le 17 février 2000 et le 6 juin 2005 affectant bureaux, couloirs et salles de formation.
L'expert judiciaire a indiqué que, dans la plupart des cas, il s'agissait de sinistres accidentels d'origine privative accompagnés de déversement des eaux dans les gaines verticales auxquelles les pièces humides étaient adossées.
À l'issue de leur descente dans ces gaines, les eaux se répandaient dans le vide technique situé au-dessus du plancher haut des locaux loués à l'IFOCOP, vide technique dont la dalle fissurée permettait le transport vers le rez-de-chaussée.
Ces fissures proviennent, indique l'expert, du retrait du ciment après la construction et de micro-déplacements des structures par le fait du tassement des fondations.
Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
En l'espèce, même si l'eau infiltrant le plafond des locaux loués à IFOCOP est d'origine privative, les sinistres n'ont pu se produire que du fait de la fissuration de la dalle, partie commune, dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires et n'a pas été effectué.
Celui-ci sera jugé entièrement responsable des désordres.
L'expert a préconisé la réalisation de travaux d'étanchéité et retenu le devis de la Société ACH (annexe 12 du rapport).
Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux prévus à ce devis dans le délai de dix mois de la signification de la présente décision sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, pendant deux mois à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué sur l'astreinte par le juge de l'exécution.
Le GAN est l'assureur multirisques de la copropriété.
Il assure les dommages causés par les dégâts des eaux mais pas les rénovations nécessaires de l'immeuble.
Sa garantie n'est pas encourue de ce chef.
Les demandes de garantie présentées par la Société Epargne Foncière et par le syndicat des copropriétaires, dans le corps de ses écritures au titre des travaux à l'égard du GAN, seront rejetées.
L'Association IFOCOP avait constitué avocat en première instance, mais n'avait pas conclu.
Elle conclut en appel à la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte, à la garantie du GAN de ce chef.
Il a été statué sur ces points.
L'IFOCOP conclut aussi à la responsabilité de son bailleur, l'Epargne Foncière, dont il demande la condamnation 'solidairement et conjointement', formule qui doit s'analyser comme une demande de condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires et son assureur à lui payer 15.200 € en réparation de son préjudice matériel, ainsi que 9.000 € en réparation de son trouble de jouissance.
Elle conclut aussi à la réfaction de 25 % du montant de son loyer jusqu'à la réalisation des travaux.
La Société Epargne Foncière conclut au rejet de ces demandes présentées pour la première fois en cause d'appel.
Il en va de même du GAN.
Aux termes de l'article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'IFOCOP indique s'être constituée sur l'appel interjeté par la Société Epargne Foncière en raison de la survenance de désordres très aggravés par rapport à ceux qu'elle avait précédemment pu connaître ayant présidé à la décision du premier juge, du fait de l'impossibilité de faire réaliser les travaux de mise en état.
Une demande ne peut être considérée comme née de l'évolution du litige ou de la révélation d'un fait qu'en référence à une demande déjà formulée en première instance.
L'absence totale de demande en première instance interdit à l'IFOCOP de présenter en appel une telle prétention nouvelle.
Au regard des sociétés Epargne Foncière et GAN, les demandes de l'IFOCOP seront déclarées irrecevables.
Il ressort du rapport d'expertise que le préjudice matériel de l'association IFOCOP pouvait être évalué à 15.200 € HT dont 11.914 € pour les travaux de remise en état et 3.286 € pour les constats d'huissier.
Il convient de retenir le montant des constats d'huissier, observation faite que l'IFOCOP pouvait légitimement requérir un huissier pour démontrer la réitération des infiltrations.
S'agissant des travaux, le GAN, assureur du syndicat des copropriétaires, a effectué une proposition d'indemnisation à la SCP Saint Sébastien, syndic, au titre des dommages subis dans les locaux de l'IFOCOP.
La compagnie indique avoir versé au syndic 10.428 € au titre du seul sinistre du 22 décembre 2003.
La lettre d'acceptation de l'indemnité portant la mention manuscrite 'Epargne Foncière' a été signée le 20 août 2004.
Les infiltrations ont continué et l'expert a évalué les désordres à une date postérieure au 22 décembre 2003.
L'évaluation des désordres effectuée par l'expert sera donc retenue et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 15.200 € HT à l'IFOCOP en réparation de son préjudice matériel.
L'IFOCOP subit un trouble de jouissance indéniable depuis près de neuf ans, elle observe qu'elle n'a, pour sa part, jamais failli à ses obligations.
Au regard de la durée du préjudice subi, il convient de faire droit à sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur des 9.000 € demandés que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer.
Il apparaît inéquitable de laisser à la Société Epargne Foncière et à sa locataire, l'association IFOCOP la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles.
Les demandes de ce chef de la SCPI Epargne Foncière et de l'IFOCOP sont dirigées contre 'tous succombants'.
Il convient, en conséquence, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le GAN à payer 5.000 € à la Société Epargne Foncière et 3.000 € à l'association IFOCOP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les dépens de première instance et d'appel reposeront in solidum sur le syndicat des copropriétaires et le GAN.
PAR CES MOTIFS,
Dit n'y avoir lieu à rejet des débats des conclusions de l'IFOCOP du 26 janvier 2010.
Infirme le jugement.
Statuant à nouveau :
Déclare le syndicat des copropriétaires responsable des désordres affectant les locaux appartenant à la Société Epargne Foncière, loués à l'association IFOCOP.
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à faire réaliser les travaux d'étanchéité prévus au devis ACH annexé au rapport dans le délai de dix mois de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, pendant deux mois à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué sur l'astreinte par le juge de l'exécution.
Rejette les demandes de garantie présentées à l'encontre du GAN au titre de ces travaux.
Déclare irrecevables les demandes de l'association IFOCOP contre les société Epargne Foncière et GAN Eurocourtage IARD.
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer 15.200 € HT à l'association IFOCOP en réparation de son préjudice matériel et 9.000 € en réparation de son trouble de jouissance.
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le GAN à payer 5.000 € à la Société Epargne Foncière et 3.000 € à l'association IFOCOP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes des parties.
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la compagnie GAN Eurocourtage IARD aux dépens de première instance et d'appel.
Dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier,Le Président,
