Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 16 MARS 2010
(n° 94, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/17622
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2008 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 05/10545
APPELANTE
Société CENTURY 21 GESAM IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour
assistée de Me A.-S. GYRE-ARNOULT, avocat au barreau de, toque : BOB98
substituant Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS
INTIMES
Monsieur [A] [F]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Me A. BLAISSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 766
Madame [S] [M] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avoués à la Cour
assistée de Me A. BLAISSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 766
SCP MONASSIER- BURTHE-MIQUE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Me B. LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 435
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 janvier 2010, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre
Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller
Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
- rendu publiquement
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******************
La Cour,
Considérant que, par acte authentique du 26 octobre 1981, Mlle [Y] [C] a vendu à M [A] [F] et à Mme [S] [M], son épouse, moyennant une rente viagère, divers biens et droits immobiliers formant les lots numéros 31 et 32, composés d'un pavillon et d'un garage, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] et soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis ;
Que, par acte reçu le 14 juin 1991 par M. [D] [N], notaire à [Localité 7], les époux [F] ont vendu ces mêmes biens à M. [W] [I] et à Mme [B] [K], son épouse, moyennant le prix de 1.130.000 francs (172.267,39 euros) ; que l'acte authentique a été publié le 9 novembre 1995, soit plus de quatre ans après la conclusion de la vente ;
Qu'en 2004, les époux [I] ont souhaité revendre les biens dont il s'agit et se sont portés acquéreurs d'un appartement sis au [Localité 8] par acte authentique du 16 décembre 2004 moyennant le prix de 290.300 euros en ce, compris les frais d'acte ;
Qu'à la même époque, les époux [I] ont donné à la société Century 21 un mandat exclusif de vente afin de vendre l'immeuble sis [Adresse 2] pour le prix de 337.000 euros, commission du mandataire incluse, cette commission étant fixée à 23.800 euros ; que le 9 novembre 2004, ils ont conclu un compromis de vente avec les époux [Z] qui se sont engagés à acquérir le pavillon moyennant le prix de 291.500 euros en ce, comprise la commission d'un montant de 21.440 euros ;
Que la réitération de la vente par acte authentique n'a pu être réalisée, les notaires chargés de recevoir l'acte ayant porté à la connaissance des parties que, par acte du 2 septembre 1994, publié à la conservation des hypothèques le 20 juin 1995, Mlle [C], précédente propriétaire, avait fait assigner les époux [F] aux fins de résolution de la vente conclue le 26 octobre 1981 et que, sur cette demande, par jugement du 2 novembre 1995, le Tribunal de grande instance de Bobigny a prononcé la résiliation de la vente et condamné les époux [F] à payer à Mme [C] la somme de 18.008,26 francs (2.745,34 euros), montant des arrérages dus pour la période comprise entre le mois de décembre 1993 et le mois de mai 1994 ;
Que les époux [Z] se sont désistés du compromis de vente et que la société Century 21 n'a pas perçu la commission par l'acte sous seing privé ; que la société Century 21 a demandé vainement à M. [N], notaire, qui a reconnu sa responsabilité, de l'indemniser de son préjudice ; qu'elle a donc saisi, aux côtés des époux [I], le Tribunal de grande instance de Bobigny qui, par jugement du 12 juin 2008, a :
- condamné la Selafa [N] & associés à payer aux époux [I] la somme de 11.227,76 euros et la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 24 août 2005 et une somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné les époux [I] à payer à M. [A] [F] la somme de 1.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Century 21 à payer à M. [A] [F] la somme de 1.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné les époux [I] et la société Century 21 aux dépens ;
Considérant qu'appelante de ce jugement, la société Century 21, Gesam Immobilier, qui en poursuit l'infirmation en ce que les premiers juges l'ont déboutée de sa réclamation et condamnée au profit des époux [F], demande que la Selafa [N] & associés et lesdits époux [F] soient condamnés solidairement ou, à défaut, in solidum, à lui payer la somme de 21.440 euros en réparation du préjudice qu'elle subi du fait du défaut de réitération de la vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2005, date de la première mise en demeure ou, subsidiairement, à compter de la date de l'acte introductif d'instance ; qu'elle demande également la capitalisation de ces intérêts ;
Qu'à l'appui de ses prétentions, la société Century 21 fait valoir que la vente du 14 juin 1991 n'a été publiée, à l'initiative de M. [N], que le 9 novembre 1995, c'est-à-dire postérieurement à l'assignation délivrée par Mme [C] le 2 novembre 1994 et publiée le 20 juin 1995 de sorte qu'il ne pouvait ignorer la procédure lorsqu'il a fait publier la vente passée par son ministère ; qu'elle reproche au notaire de n'avoir pas informé les époux [I] de cette difficulté ; qu'elle en déduit que le notaire a engagé sa responsabilité dès lors que, si la publication de la vente avait été faite dans le délai d'usage, le droit de propriété des époux [I] n'aurait pu être contesté, la vente de leur bien aurait pu être conclue au profit des époux [Z] et que, partant, elle aurait pu percevoir effectivement la commission prévue par le compromis de vente ;
Que l'appelante fait encore valoir que les époux [F] ont pareillement engagé leur responsabilité puisqu'ils se sont abstenus d'informer M. [C], héritier de Mme [C], de la vente intervenue le 14 juin 1991 et les époux [I] de la demande de résiliation et du jugement intervenu sur cette demande alors que s'ils les avaient informés, les époux [I] n'auraient pas remis le bien en vente, ni donné mandat pour ce faire ;
Qu'enfin et soulignant que, d'une part, il existe un lien de causalité direct et certain entre les fautes du notaire et les fautes des époux [F] et que, d'autre part, son droit à commission était né, la société Century 21 fait valoir que son préjudice est égal à la commission qu'elle aurait perçue si la vente avait eu lieu et qu'il ne s'agit pas que d'une perte de chance ;
Considérant que les époux [F] concluent à la confirmation du jugement et, tout particulièrement, au rejet de toutes les prétentions émises par la société Century 21 ;
Qu'ils soutiennent d'abord que la société Century 21, mandataire des époux [I], n'est pas recevable à agir contre eux en « indemnité compensatrice du préjudice subi » puisqu'ils sont tiers au contrat ; qu'en outre, ils font valoir que la société Century 21, qui était en possession du titre de propriété des époux [I], a commis une faute en ne vérifiant pas si la clause résolutoire dont était assortie la vente avec rente viagère n'était pas acquise ;
Qu'au fond, les époux [F] font valoir qu'ils n'ont commis aucune faute à l'égard des époux [I] comme l'a jugé le Tribunal en des dispositions qui ne sont pas remises en cause devant la Cour de sorte que la société Century 21 est irrecevable et non fondée à invoquer la faute qu'elle leur reproche d'avoir commise à l'égard desdits époux [I], alors surtout que Mlle [C] a été informée de la vente conclue en 1991 et qu'ils étaient en droit de penser que, dès 1995, les époux [I] étaient informés de la procédure de résolution de la vente introduite par Mlle [C] ; que, de même, selon les époux [F], la société Century 21 n'est pas fondée à alléguer un prétendu défaut de payement de la rente viagère qui a été réglé par un accord, ni la prétendue défaillance qu'elle leur reproche d'avoir commise à l'occasion de la procédure aux fins de résiliation de la vente ;
Que les intimés ajoutent que le dommage était imprévisible dès lors que la société Century 21 leur reproche des fautes qu'ils auraient commises à une époque où son droit à commission n'était pas encore né ;
Que les époux [F] font encore valoir que la société Century 21 n'a aucun droit à une indemnité représentative d'une commission qu'en tous cas, elle n'aurait pas pu percevoir puisque, les époux [I], de leur propre aveu, n'auraient pas acquis le bien dont il s'agit, ni eu recours aux services de l'agence immobilière et que, de plus, il n'existe aucun lien entre les fautes « lointaines » invoquées contre eux et le préjudice allégué, surtout au regard des règles de la publicité foncière puisqu'une résolution de la vente, à effet rétroactif, n'était pas opposable aux époux [I], leurs ayant cause à titre particulier ;
Qu'enfin, les époux [F] font observer que le préjudice allégué, s'il existe, ne consiste qu'en une perte de chance et que les intérêts ne peuvent courir qu'à compter de l'arrêt, de même qu'il n'y a pas lieu à anatocisme ;
Que, sur la garantie due par la Selafa [N] & associés, les époux [F] font valoir que le notaire aurait dû différer la signature de l'acte de vente s'il estimait que les éléments nécessaires à la publication n'étaient pas réunis et qu'en les laissant, eux, époux [F], et les époux [I] signer l'acte de vente, il a commis une faute ;
Que, sur la demande de garantie dirigée par la Selafa [N] & associés contre eux, époux [F], ils font valoir qu'elle a manqué à son devoir de conseil en ne démontrant pas qu'elle aurait tenté d'obtenir d'eux qu'ils fassent procéder à la rectification des actes et qu'elle n'est pas fondée à se retourner contre eux ; qu'en outre, ils précisent que le défaut de payement de la rente ne constitue aucunement une faute à l'égard du notaire et qu'eux-mêmes n'ont commis aucune faute envers les époux [I] ; qu'ils soutiennent pareillement que le fait de n'avoir pas comparu devant le tribunal de grande instance sur la demande de résiliation de la vente ne constitue pas une faute à l'égard du notaire et qu'après le prononcé du jugement, ils ont réagi pour parvenir à un accord avec la demanderesse ;
Qu'en revanche, dans leurs dernières conclusions, les époux [F] abandonnent le moyen tiré d'une prétendue prescription de l'action engagée par la société Century 21 ;
Considérant qu'en réplique, la société Century 21 souligne qu'elle fonde son action en tant qu'elle est dirigée contre les époux [F], non pas sur le compromis de vente, mais sur les fautes qu'ils ont effectivement commises et qui ont directement provoqué le dommage réel et certain qu'elle a subi et qui ne constitue pas une simple perte de chance ;
Considérant que la Selafa [N] & Burthe-Mique conclut à la confirmation du jugement en demandant que la société Century 21 et les époux [F] soient déboutés de toutes leurs demandes y compris les époux [F] de leur demande de garantie et qu'en revanche, lesdits époux [F] soient condamnés à la garantir en cas de condamnation prononcée contre elle au profit de la société Century 21 ;
Qu'après avoir exposé les circonstances dans lesquelles l'acte de vente du 14 juin 1991 n'a été publié que le 9 novembre 1995 et les démarches qui ont abouti à ce que les héritiers renoncent au bénéfice du jugement prononçant la résolution de la vente et reconnaissent les droits des époux [I], la Selafa [N] & associés fait valoir que le droit invoqué par la société Century 21 n'est pas né et qu'en outre, le préjudice allégué n'est pas certain ;
Que la Selafa [N] & associés demande qu'en cas de condamnation, les époux [F] soient condamnés à la garantir dès lors qu'ils ont commis plusieurs négligences notamment en s'abstenant de faire rectifier l'état descriptif de division de l'immeuble et de comparaître sur l'assignation délivrée à la requête de Mlle [C] ; qu'elle ajoute que la situation dommageable de la société Century 21 a donc trouvé sa source dans le comportement négligent des époux [F] ;
Sur les demandes présentées par la société Century 21 contre la S.C.P. [N] & associés :
Considérant qu'il ressort de l'exposé des faits et des prétentions émises par les époux [I], qui n'ont pas été appelés en cause d'appel, que, si la S.C.P. [N] & associés les avait informés de l'existence de la procédure de résiliation de la vente, ils n'auraient pas acquis l'appartement du Raincy ni mis en vente l'immeuble de [Localité 9] ni, en conséquence, donné un mandat exclusif de vente à la société Century 21 ;
Considérant que l'agence immobilière n'a pas perçu la commission prévue par l'acte de vente sous conditions suspensives conclu sous signatures privées le 9 novembre 2004 entre les époux [I] et les époux [Z], en raison du désistement des époux [Z] ;
Que, si le compromis de vente stipule que « les parties reconnaissent formellement que le mandataire désigné en première page [la société Century 21] les a mis en présence, a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes » et qu'en conséquence, « le vendeur s'engage à régler audit mandataire, après levée de la dernière condition suspensive, la somme de 21.440 euros au titre de ses honoraires de négociation prévus en vertu de son mandat, l'opération étant définitivement conclue », cette condition interdit à la société Century 21 de réclamer toute somme que ce soit aux époux [I], vendeurs ;
Qu'en revanche, il convient de rechercher, sur un fondement délictuel, si les fautes commises par le notaire sont directement à l'origine du dommage allégué par la société Century 21 et si ce dommage ne consiste qu'en une simple perte de chance ;
Considérant que le défaut d'information des époux [I] a été à l'origine, non seulement de la vente de leur bien et de l'acquisition de l'immeuble sis au [Localité 8], mais également de l'échec de l'opération envisagée en tant qu'elle concernait la société Century 21, mandataire chargé de la vente de l'immeuble de [Localité 9] ;
Que, même si, comme le soutient exactement le notaire, le droit à commission de la société Century 21 n'est pas contractuellement né, il n'en demeure pas moins que, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, l'agence immobilière a un intérêt direct et certain à obtenir réparation du dommage qu'elle a subi par la faute du notaire ;
Que, cependant, un tel dommage ne consiste qu'en une perte de chance de percevoir la rémunération de son mandat et que, compte tenu des circonstances de la cause, ce dommage sera évalué à la somme de 15.000 euros ; que, par application des dispositions de l'article 1153-1 du Code civil, alinéa 1er, cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour ; que, conformément à la demande présentée par conclusions du 5 mai 2009 et reprise dans les conclusions postérieures, ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Que, par voie de conséquence, il convient d'infirmer le jugement sur ce point et de condamner la S.C.P. [N] & associés à payer à la société Century 21 la somme de 15.000 euros augmentée des intérêts au taux légal et capitalisés à compter de ce jour ;
Sur les demandes présentées par la société Century 21 contre les époux [F] :
Considérant qu'en des dispositions qui ne sont pas contestées en cause d'appel, les premiers juges ont énoncé que les époux [F] n'ont commis aucune faute à l'égard des époux [I] de sorte que la société Century 21 n'est pas fondée à invoquer la faute qu'elle leur reproche d'avoir commise à l'égard desdits époux [I], alors surtout que Mlle [C] a été informée de la vente conclue en 1991 et qu'ils étaient en droit de penser que, dès 1995, les époux [I] étaient informés de la procédure de résolution de la vente introduite par Mlle [C] ; que, de même, les époux [F] soutiennent exactement que la société Century 21 n'est pas fondée à alléguer un prétendu défaut de payement de la rente viagère qui a été réglé par un accord, ni la prétendue défaillance qu'elle leur reproche d'avoir commise à l'occasion de la procédure aux fins de résiliation de la vente dès lors qu'il n'existe aucun lien de causalité entre ces événements et le dommage qu'elle allègue ;
Que, par voie de conséquence, il convient de confirmer le jugement sur ce point ;
Sur la demande de garantie formée par la S.C.P. [N] & associés contre les époux [F] :
Considérant qu'une telle demande est recevable dès lors qu'elle est présentée moins de dix ans après, non pas après la commission des fautes reprochées à la S.C.P. [N] & associés, mais après la signification des assignations qui lui ont été délivrées, l'une le 9 août 2005 par les époux [I], l'autre le 24 août 2005 par la société Century 21 ;
Considérant qu'au fond, les époux [F] font valablement valoir que le défaut de payement de la rente ne constitue aucunement une faute à l'égard du notaire ; que, de même, ils soutiennent à bon droit que le fait de n'avoir pas comparu devant le tribunal de grande instance sur la demande de résiliation de la vente ne constitue pas une faute à l'égard du notaire ;
Qu'en revanche et surtout, la Selafa [N] & associés a manqué à son devoir de conseil et à son obligation de rédiger un acte juridiquement efficace dès lors qu'il lui appartenait de différer la signature de l'acte de vente tant que les éléments nécessaires à sa publication n'étaient pas réunis ;
Qu'en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté la S.C.P. [N] & associés de sa demande de garantie dirigée contre les époux [F] ;
Sur la demande de garantie formée par les époux [F] contre la S.C.P. [N] & associés :
Considérant que les demandes formées par la société Century 21 contre les époux [F] étant rejetées, le recours en garantie desdits époux [F] dirigé contre la S.C.P. [N] & Burthe-Mique est dépourvu d'objet ;
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile :
Considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions susvisées ; que, succombant en ses prétentions et supportant les dépens, la S.C.P. [N] & Burthe-Mique sera déboutée de sa réclamation ; qu'en revanche, elle sera condamnée à payer aux époux [F] et à la société Century 21 les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 1.500 euros pour la société Century 21 et à la somme de 2.500 euros pour les époux [F] ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 12 juin 2008 par le Tribunal de grande instance de Bobigny sauf en ce qu'il a débouté la société Century 21 de sa demande dirigée contre la S.C.P. [N] & Burthe-Mique ;
L'infirmant et faisant à nouveau droit quant à ce :
Condamne la S.C.P. [N] & Burthe-Mique à payer à la société Century 21 la somme de 15.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
Ordonne que ces intérêts soient capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil pourvu qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ;
Déboute la S.C.P. [N] & Burthe-Mique de sa demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamne, par application de ce texte, à payer à la société Century 21 la somme de 1.500 euros et à M. [A] [F] et à Mme [S] [M], son épouse, la somme de 2.500 euros ;
Condamne la S.C.P. [N] & Burthe-Mique aux dépens d'appel qui seront recouvrés par les avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
