Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2010
(n° 72, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/24404
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/11658
APPELANTE
SARL IMMOXIS HABITAT anciennement Société de Gestion et de Stratégie Immobilière (SGSI)
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 6]
représentée par la SCP MIRA - BETTAN, avoués à la Cour
assistée de Maître Sandrine VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX
INTIMÉES
Madame [T] [I]
née le [Date naissance 4] 1934 à [Localité 8] (67)
de nationalité française
retraitée
demeurant [Adresse 7]
représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Marie-Gabrielle CAMPANA-DOUBLET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1108
SARL TOULOUSAINE DE COURTAGE - STC
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
S.C.I. GABLEC
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
représentées par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour
assistées de Maître Jean-Philippe SPANG, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2384
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 janvier 2010, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS et Madame Christine BARBEROT, conseillères.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Le 12 juillet 2004, la société SGSI a reçu de la société Toulousaine de Courtage, représentée par sa gérante Mme [B] [N] épouse [M], un mandat de recherche pour 'un appartement avec travaux allant du studio au 4 pièces dans les [Localité 1] ou [Localité 2]', pour un prix maximum de 300.000 €, la commission d'agence étant fixée à 10 % du prix de vente.
Le 20 juillet suivant, Mme [T] [I] lui a consenti un mandat de recherche d'acquéreurs pour un appartement sis [Adresse 3], au prix de 173.000 €, les honoraires d'agence fixés à 13.000 € étant à la charge du vendeur.
Le 26 juillet 2004, Mme [B] [N] épouse [M] à laquelle la société SGSI avait fait visiter le bien de Mme [T] [I], a émis une offre d'achat au prix de 173.000 €, offre qui a été acceptée par Mme [I].
La société SGSI a alors fait procéder à deux mesurages du bien en cause, tous deux datés du 27 juillet 2004, mais révélant des superficies différentes, d'une part 32,10 m², d'autre part, 30,18 m².
Des négociations ultérieures ont conduit Mme [I] à réduire le prix de vente à 145.500 € et les honoraires d'agence ont été, concomitamment, ramenés à 12.000 €.
Le 27 juillet 2004, la société Toulousaine de Courtage a établi un bon de commission au bénéfice de la société Immoxis Habitat pour un montant de 12.000 €.
Sur ces entrefaites, le 29 juillet 2004, un acte de vente sous seing privé a été établi entre Mme [T] [I] et la société Toulousaine de Courtage au prix de 145.000 €, la superficie du bien étant indiquée comme étant de 32,10 m², les honoraires de la société SGSI ramenés à 12.000 € étant mis à la charge de l'acquéreur, la société Toulousaine de Courtage, et le bien objet de la vente étant, conformément au titre de propriété de Mme [T] [I], désigné comme suit :
. lot n° 49 : dans le bâtiment C, au 3ème étage, une grande chambre à droite avec droit au water-closet du rez-de-chaussée du bâtiment B et le 2/1000èmes des parties communes,
. lot n° 50 : dans le bâtiment C, au 3ème étage à gauche, une grande chambre, droit au water-closet du rez-de-chaussée du bâtiment B et les 2/1000èmes des parties communes,
. lot n° 51 : dans le bâtiment C, au 3ème étage au centre, un débarras et les 1/1000èmes des parties communes de l'immeuble.
Par la suite, une difficulté étant née du fait qu'un palier partie commune avait été incorporé dans l'appartement constitué de la réunion des trois lots ci-dessus désignés, un nouveau métrage a alors été établi, lequel a mesuré une superficie de 30,18 m² après déduction de la surface dudit palier et, après de nouvelles négociations, Mme [T] [I] a vendu, le 6 mars 2006, son bien à la SCI Gablec représentée par sa gérante Mme [B] [N] épouse [M] moyennant un prix de 127.500 €, l'acte comportant la précision suivante, au chapitre 'Désignation' :
'Observation étant ici faite que les biens ont été réunis et ne forment plus qu'une seule unité d'habitation et se décompose comme suit : séjour, chambre, coin cuisine, dégagement. Il est précisé que ce local comprend un palier consistant en une partie commune et qu'aux termes du règlement de copropriété, il est indiqué : 'Il est stipulé que, dans le cas où une même personne se rendrait acquéreur des lots 49,50 et 51, elle aurait la possibilité de réunir ces trois lots en un seul logement, à ses frais, et d'occuper tout ou partie du palier, sans avoir aucune autorisation à demander ni aucune indemnité à verser à la copropriété'.
Ledit acte précisait également que l'acquéreur considérait qu'aucune commission n'était due à la société Immoxis Habitat du fait que l'acquisition était réalisée par la SCI Gablec et non par la société Toulousaine de Courtage et que, si une action quelconque était engagée par la société SGSI sur le fondement du compromis annulé entre Mme [T] [I] et la société Toulousaine de Courtage, l'acquéreur garantirait la venderesse de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge.
C'est dans ces conditions que la société Immoxis Habitat, s'étant vu refuser le paiement de sa facture établie à hauteur de 12.000 €, a assigné, selon acte extra-judiciaire du 10 juillet 2006, Mme [T] [I], la société Toulousaine de Courtage et la SCI Gablec, à l'effet de les voir condamner in solidum au paiement de sa rémunération.
Par jugement du 6 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté l'exception d'irrecevabilité des demandes formées par la société Immoxis Habitat soulevée par les défenderesses,
- débouté la société Immoxis Habitat venant aux droits de la société SGSI de ses demandes,
- condamné la société Immoxis Habitat aux droits de la société SGSI à verser à Mme [B] [N] épouse [M] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts,
- condamné la même à payer à Mme [T] [I], d'une part, à la société Toulousaine de Courtage et la SCI Gablec ensemble, d'autre part, la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la société Immoxis Habitat aux dépens.
La société Immoxis Habitat, venant aux droits de la société SGSI, a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 avril 2009, de :
- lui donner acte de son changement de dénomination de 'société SGSI' en 'société Immoxis Habitat',
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les exceptions d'irrecevabilité soulevées par les sociétés STC et Gablec,
- condamner in solidum Mme [T] [I], la société Toulousaine de Courtage et la SCI Gablec au paiement de la somme de 12.000 € à titre de commission sur la vente des lots n° 49, 50 et 51, situés [Adresse 3],
- dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2006, date de la mise en demeure,
- débouter les intimées de leurs prétentions,
- condamner solidairement la société Toulousaine de Courtage et la SCI Gablec au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d'appel en sus.
Formant appel incident, Mme [T] [I] demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2009, de :
- au visa des articles 1101 et suivants, 1147, 1200 et suivants du code civil, confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Immoxis Habitat de ses prétentions,
- condamner la même au paiement des sommes de 6.500 € à titre de dommages-intérêts et de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, au cas où elle serait condamnée au paiement de la commission, condamner la SCI Gablec à la garantir de toutes sommes mises à sa charge à titre principal ou au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou des dépens,
- condamner la SCI Gablec à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d'appel en sus.
Également appelantes incidentes, les sociétés Toulousaine de Courtage et Gablec demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 octobre 2009, de :
- dire les prétentions de la société Immoxis Habitat irrecevables,
- subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
- en tout état de cause, condamner la société Immoxis Habitat à leur payer la somme de 5.000 € chacune à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 1.500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d'appel en sus.
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CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant qu'il convient de donner acte à la société SGSI de ce que son actuelle dénomination est 'société Immoxis Habitat' ;
Sur la recevabilité
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers juges ont relevé qu'il n'était pas établi que la surcharge manuscrite affectant le pourcentage des honoraires de l'agence immobilière apparaissant à l'exemplaire du mandat du 12 juillet 2004 produit aux débats par la société Immoxis Habitat constituerait une falsification entachant de nullité ledit mandat, dès lors que la société Toulousaine de Courtage ne produisait pas aux débats son propre exemplaire du mandat ;
Qu'il suffit d'ajouter à ces justes motifs que la société Toulousaine de Courtage, qui a apposé sa signature sous la mention selon laquelle le mandat avait été rédigé en deux exemplaires dont l'un a été remis à chacune des parties ne peut prétendre n'avoir eu remise d'aucun exemplaire ;
Sur le fond
Considérant qu'il n'est pas contesté que Mme [B] [N] épouse [M], gérante tant de la société Toulousaine de Courtage que de la SCI Gablec, a été mise en relation avec Mme [T] [I] par l'entremise de la société Immoxis Habitat ;
Considérant qu'il est encore constant que la société Immoxis Habitat, mise en possession avant la rédaction du compromis de vente du 26 juillet 2004 du titre de propriété de Mme [T] [I] et de deux certificats de mesurage portant la même date mais mentionnant des superficies différentes, aurait dû s'inquiéter de la composition juridique du bien objet de son mandat et rechercher le statut du palier incorporé à l'appartement litigieux ;
Que ces manquements, qui ont été à l'origine du retard important apporté à la vente, laquelle n'a pu intervenir que près de deux années après l'établissement du compromis de vente sous seing privé du 29 juillet 2004, justifient qu'elle soit déboutée de sa demande d'honoraires formée à l'encontre de Mme [T] [I], ainsi que l'ont relevé les premiers juges, ceux-ci se compensant avec les dommages-intérêts dus à cette intimée en raison des divers tracas et retards par elle subis ;
Considérant que Mme [T] [I] a, de son côté, commis une faute en manquant de révéler à la société SGSI la situation juridique du bien qu'elle lui avait confié en vue de le vendre, cette carence étant, pour partie, à l'origine des difficultés survenues par la suite, en sorte qu'elle sera déboutée des fins de son appel incident et que le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la société Immoxis Habitat à lui payer les sommes de 1.500 € à titre de dommages-intérêts et de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant, en ce qui concerne la SCI Gablec qui s'est substituée dans les droits tenus par la société Toulousaine de Courtage du compromis de vente, au mépris des droits tenus par la société Immoxis Habitat du bon de commission signé par la seconde le 27 juillet 2004, qu'elle est redevable de la commission de l'agence immobilière, dès lors que la société Toulousaine de Courtage et la SCI Gablec sont dirigées par la même gérante, Mme [B] [N] épouse [M], que la SCI Gablec ne peut soutenir, de bonne foi, être étrangère aux rapports juridiques existant entre l'agence immobilière et la société Toulousaine de Courtage et qu'elle ne peut davantage arguer d'une quelconque faute de l'agence immobilière dans l'exercice de son mandat, alors qu'elle a mis à profit l'incertitude sur la superficie et le statut juridique du bien offert à la vente pour obtenir de la venderesse une réduction de prix de 45.500 € au total ;
Considérant, au vu de ces éléments, que le jugement déféré sera également réformé en ce qu'il a :
. débouté la société Immoxis Habitat de sa demande de commission à l'égard de la SCI Gablec,
. condamné la société Immoxis Habitat à payer à la SCI Gablec une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,
la Cour, statuant à nouveau, condamnant la SCI Gablec à payer à la société Immoxis Habitat la somme de 12.000 € assortie des intérêts au taux légal de la mise en demeure du 24 mars 2006 et la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance et d'appel ;
Et considérant que l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mme [T] [I] ;
PAR CES MOTIFS
Donne acte à la société SGSI de ce que son actuelle dénomination est la société Immoxis Habitat,
Réforme le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté la société Immoxis Habitat venant aux droits de la société SGSI de ses demandes à l'encontre de la SCI Gablec,
- condamné la société Immoxis Habitat aux droits de la société SGSI à verser à Mme [B] [N] épouse [M] la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts,
- condamné la même à payer à Mme [T] [I], d'une part, à la société Toulousaine de Courtage et la SCI Gablec ensemble, d'autre part, la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Immoxis Habitat aux dépens,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déboute Mme [T] [I] de ses demandes à l'encontre de la société Immoxis Habitat,
Condamne la SCI Gablec à payer à la société Immoxis Habitat la somme de 12.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2006,
La condamne, en outre, à payer à la société Immoxis Habitat la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme pour le surplus le jugement dont appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SCI Gablec aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
