Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2010
(n° 69, 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/22175
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2008 - Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 07/02011
APPELANTS
Monsieur [F] [D]
né le [Date naissance 13] 1959 à [Localité 19]
de nationalité française
profession : responsable éducateur
Madame [B] [A] épouse [D]
née le [Date naissance 16] 1962 à [Localité 20]
de nationalité française
profession : directrice de production
demeurant tous deux [Adresse 10]
représenté par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour
assisté de Maître Christine LE FEBVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R 226, plaidant pour la SELARL LE FEBVRE et associés
INTIMÉS
Monsieur [O] [E]
né le [Date naissance 7] 1921 à [Localité 17]
de nationalité française
Madame [I] [L] épouse [E]
née le [Date naissance 14] 1949 à [Localité 18] (70)
de nationalité française
demeurant tous deux [Adresse 21]
représentés par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
assistés de Maître Christian CURTIL, avocat au barreau de PARIS, toque : R 255
S.A.R.L. AUDIT IMMO
agissant poursuites et diligences de son gérant
ayant son siège [Adresse 3]
COMPAGNIE MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
agissant poursuites et diligences de son président
ayant son siège [Adresse 5]
représentées par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour
assistées de Maître Laurent LUCAS, avocat plaidant pour la SELARL JOUY HUERRE PEREZ ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : J 109
S.A.R.L. ETABLISSEMENTS SILVESTRE
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 15]
représentée par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour
assistée de Maître Fanny ANDREJEWSKI, avocat au barreau de l'ESSONNE, plaidant pour le cabinet ANDREJEWSKI-HUDON
Maître [Y] [X] [W] [N]
ès qualités de liquidateur de la Société EGISE SARL
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour
assisté de Maître Anne PALADINO, avocat au barreau d'ORLÉANS
SOCIÉTÉ LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S DE LONDRES
représentée par leur mandataire général, la Société LLOYD'S DE FRANCE SAS
ayant son siège [Adresse 11]
représentée par la SCP AUTIER, avoués à la Cour
assistée de Maître François GIBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E 785
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 14 janvier 2010, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte notarié du 27 juillet 2002 conclu avec le concours de la société Egise, agent immobilier, M. [O] [E] et Mme [I] [L], épouse [E] (les époux [E]), ont vendu à M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D] (les époux [D]), la maison dans laquelle ils habitaient, sise [Adresse 9]) au prix de 271 359,25 €.
Constatant des infiltrations à la suite de pluies en août 2002, les époux [D] ont diligenté M. [S] [P], architecte, qui a constaté, dans un rapport du 20 janvier 2003, que les solives du plancher haut du rez-de-chaussée et que les différentes pièces de la charpente étaient attaquées par des insectes xylophages.
Sur assignations des 25, 29 juillet, 1er et 4 août 2003 délivrées par les époux [D] à l'encontre des époux [E], de la société Egise, de la société Audit immo, de la société Les Mutuelles du Mans assurances (MMA), son assureur, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Evry, par ordonnance du 3 octobre 2003, a mis hors de cause les époux [D] aux motifs qu'il était stipulé à l'acte qu'ils n'étaient pas tenus à la garantie des vices cachés, et a désigné en qualité d'expert M. [M] avec pour mission d'examiner les désordres résultant de la présence d'insectes xylophages.
Par ordonnance du 6 avril 2004, le juge des référés a débouté les époux [D] de leur demande tendant à voir les opérations d'expertise rendues communes et opposables aux époux [E] et a donné acte à ces derniers de ce qu'ils acceptaient de répondre par écrit aux questions de l'expert.
Par ordonnance du 19 avril 2005, le juge des référés a rendu l'expertise commune à la société Etablissements Silvestre.
L'expert a déposé son rapport le 30 mars 2006.
Par actes des 29 et 30 janvier, 15 et 20 février, 25 avril 2007, les époux [D] ont assigné les époux [E], sur le fondement des vices cachés, la société Etablissements Silvestre, la société Audit immo, son assureur, la société MMA, M. [N], ès qualités de liquidateur de la société Egise et son assureur, la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, en paiement in solidum de diverses sommes.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 29 septembre 2008, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- déclaré irrecevables les demandes formées par les époux [D] à l'encontre des époux [E],
- rejeté toutes les demandes des époux [D] à l'encontre des autres défendeurs,
- condamné in solidum les époux [D] à payer en application de l'article 700 du Code de procédure civile les sommes de 1 200 € aux époux [E], 1 200 € aux sociétés Audit immo et MMA, 1 200 € à M. [N], ès qualités, 1 200 € à la société Silvestre et 800 € à la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres,
- condamné in solidum les époux [D] aux dépens.
Par dernières conclusions du 1er décembre 2009, les époux [D], appelants, demandent à la Cour de :
- vu l'article 1641 et à titre subsidiaire 1116 du Code civil,
- déclarer recevables leurs demandes formés à l'encontre des époux [E],
- vu l'article 1382 du Code civil,
- déclarer recevables leurs demandes à l'encontre de la société Audit immo et de la société MMA, la faute de la société Audit immo étant établie et en relation directe avec l'objet du litige,
- les déclarer bien fondés en leur action fondée sur l'article 1792 du Code civil à l'encontre de la société Etablissement Silvestre et à titre subsidiaire sur la faute prouvée,
- dire recevable leur action en responsabilité pour faute en application de l'article 1382 du Code civil à l'encontre de la société Egise,
- par voie de conséquence, les dire bien fondés à rechercher la condamnation de la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres en sa qualité d'assureur de la société Egise,
- constater que chacun des défendeurs a concouru par sa propre défaillance à la réalisation de leur entier préjudice,
- entériner les conclusions de l'expert et les dire bien fondés à solliciter la condamnation in solidum des époux [E], de la société Etablissements Silvestre, de la société Audit immo, de la société MMA, de la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres au paiement des sommes suivantes :
. au titre des travaux réparatoires, la somme de 288 015,06 € HT, assortie de la TVA applicable au jour de l'arrêt,
. au titre des investigations réalisées au cours des opérations d'expertise, la somme de 15 009,68 € TTC,
. au titre du coût d'hébergement et de transport des meubles et de garde-meubles tel que chiffré par l'expert, la somme de 34 274,72 € TTC sauf à parfaire en fonction de la durée exacte de l'inhabitabilité des locaux au regard des travaux réparatoires réalisés,
. 14 977,75 € correspondant aux frais et honoraires d'expertise judiciaire,
- condamner in solidum les époux [E], la société Etablissements Silvestre, la société Audit immo, la société MMA, la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres à leur verser la somme de 35 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 19 mai 2009, les époux [E] prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- à titre principal,
- constater que l'action des époux [D] se fondant sur les articles 1641 et 1648 du Code civil devait être exercée dans un bref délai,
- constater que les époux [D] avaient connaissance dès le mois de septembre 2002 et en tout cas le 20 janvier 2003, date du rapport de M. [P], des troubles allégués par eux dans leurs procédures,
- constater que la date de cette connaissance constitue le point de départ de la prescription du bref délai de l'article 1648 du Code civil,
- dire que ce bref délai n'a pas été interrompu par l'assignation en référé du 25 juillet 2003, puisque l'ordonnance du 3 octobre 2003 qui en est résultée les a mis hors de cause et qu'il en est de même de la seconde assignation en référé du 10 février 2004 ayant donné lieu à l'ordonnance du 6 avril 2004 déboutant les époux [D],
- déclarer en conséquence l'action, engagée contre eux le 15 février 2007 par les époux [D] soit quatre ans et sept mois après la connaissance des troubles dont ils se plaignent, n'a pas respecté le bref délai de l'article 1648 du Code civil et était dès lors prescrite,
- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action des époux [D] formée contre eux,
- à titre subsidiaire,
- déclarer l'action des époux [D] irrecevable et mal fondée en application de l'article 1643 du Code civil, l'acte de vente du 27 juillet 2002 contenant une clause stipulant que le vendeur ne serait tenu à aucune garantie et la preuve de la mauvaise foi et de la connaissance par les vendeurs des vices allégués par les acquéreurs n'étant pas rapportée,
- débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner les époux [D] à leur payer la somme de 30 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par conclusions du 11 décembre 2009, la société Audit immo et son assureur, la société MMA, prient la Cour de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- débouter les époux [D] et toutes les autres parties à l'instance des demandes formulées contre elles,
- condamner les époux [D] à leur verser la somme de 6 000 € supplémentaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- subsidiairement,
- dire que le préjudice des époux [D] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de négocier le prix de vente à la baisse,
- réduire les demandes des époux [D] en faisant une juste appréciation de la marge de négociation dont ils auraient pu bénéficier s'ils avaient eu connaissance des vices avant la vente,
- débouter les parties de leurs demandes au titre de la solidarité des condamnations.
Par dernières conclusions du 20 novembre 2009, M. [N], ès qualités de liquidateur de la société Egise, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du Code civil, le rapport d'expertise, le jugement entrepris et l'appel des époux [D],
- à titre principal,
- confirmer le jugement entrepris,
- en conséquence débouter les époux [D] de leurs demandes,
- les condamner à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- à titre subsidiaire,
- condamner in solidum les époux [E], la société Etablissements Silvestre, la société Audit immo, et la société MMA à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 6 mai 2009, la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres prie la Cour de :
- constater que la société Egise n'a commis aucune faute dans l'exercice de son mandat,
- déclarer, en conséquence, les époux [D] autant irrecevables que mal fondés en toutes les demandes qu'ils ont formé contre elle, les en débouter et confirmer le jugement entrepris,
- subsidiairement,
- dire que la société Egise n'est pas responsable des dommages principaux, savoir ceux qui affectent la charpente et toiture, débouter, en conséquence les époux [D] de leurs demandes contre la société Egise et contre elle-même et prononcer des condamnations sans solidarité entre les différents défendeurs,
- encore plus subsidiairement,
- condamner les époux [E], la société Etablissements Silvestre, la société Audit immo, et la société MMA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées,
- condamner les époux [D] et/ou les époux [E] et/ou la société Etablissements Silvestre et/ou la société Audit immo et la société MMA à lui verser la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 9 décembre 2009, la société Etablissements Silvestre demande à la Cour de :
- confirmer la décision entreprise,
- en conséquence débouter les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes formées contre elle,
- dire qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,
- subsidiairement,
- ventiler les responsabilités,
- prononcer, s'agissant des sommes réclamées à titre de réparation, des condamnations sans solidarité entre les défendeurs,
- condamner les époux [D], les époux [E], la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres, la société Audit immo, la société MMA et M. [T], ès qualités, à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant que les époux [E] n'ayant pas été parties à l'expertise, celle-ci ne leur est pas opposable en tant que telle ; que, cependant, le rapport de M. [M] du 30 mars 2006, qui a été contradictoirement versé aux débats et que les époux [E] ont eu le loisir de critiquer, sera retenu comme élément de preuve ;
Considérant que l'expert a relevé que les désordres allégués par les époux [D] consistaient en une importante dégradation du bois constituant le solivage et la charpente du comble du pavillon central de la construction provoquée par la prolifération des larves de capricornes des maisons favorisée par une couverture non étanche entretenant une humidité excessive à l'intérieur du comble ; qu'en ce qui concerne l'extension construite en 1971 à la demande des époux [E], l'expert indique que le désordre est caractérisé par des infiltrations dues à un vice de construction attestées par des coulures visibles sur les chevrons et les pannes à l'intérieur de la construction ;
Sur la recevabilité de l'action en vices cachés :
Considérant que, s'agissant de l'action des époux [D] fondée sur les vices cachés, le contrat ayant été conclu le 27 juillet 2002, celle-ci devait être intentée dans un bref délai au sens de l'article 1648, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 ;
Considérant que, si les époux [D] ont été informés de l'infestation de la toiture du pavillon central par les capricornes des maisons et des infiltrations par le rapport d'expertise amiable de M. [P] du 20 janvier 2003, ils n'ont découvert cependant les défectuosités affectant la couverture du pavillon, à l'origine desdites infiltrations et infestation, qu'à la lecture des conclusions du rapport de l'expert judiciaire déposé le 30 mars 2006, révélant le vice dans toute son ampleur et ses conséquences ;
Qu'il s'ensuit que l'action engagée les 29 et 30 janvier, 15 et 20 février, 25 avril 2007 a été intentée à bref délai et est recevable ;
Sur le fond :
Considérant, en droit, que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que, cependant, s'il connaissait les vices de la chose, il ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente ;
Considérant, au cas d'espèce, que, concernant l'infestation par les capricornes du bois due à l'humidité régnant dans les combles, qui n'affecte que la toiture de la partie centrale de la maison, l'expert a relevé que ces désordres n'étaient visibles qu'après démontage du fond d'un placard pour accéder à une partie du comble perdu du pavillon central et que ces désordres se traduisaient par une flexion importante des liteaux entre les chevrons et par un écartement fréquent entre certaines tuiles et étaient visibles depuis l'extérieur de la construction ;
Considérant qu'à l'époque de la vente M. [E] était âgé de 80 ans ; qu'il avait exercé la profession de chansonnier et son épouse celle d'artiste chorégraphique et de professeur de danse ; qu'ils ne sont donc pas des professionnels de l'immobilier et qu'ils n'ont pu se rendre compte par eux-mêmes de l'infestation affectant la charpente de la partie centrale du pavillon, n'étant pas en outre en mesure de mettre en relation l'humidité de la maison avec la présence d'insectes xylophages ;
Considérant, en revanche, qu'il est acquis aux débats que la maison, acquise en 1957 par les époux [E], est composée d'un corps central et d'une extension édifiée par ceux-ci en 1971 ; que, s'agissant des infiltrations dans le corps central du bâtiment dont se plaignent les époux [D] et qui se sont produites en août 2002 par une forte pluie au cours de laquelle ils ont constaté que de l'eau coulait le long d'une cheminée et formait une flaque sur le dallage du rez-de-jardin en avant d'un escalier conduisant du corps principal à l'extension, elles sont dues, selon l'expert, à la faible pente de la toiture qui aurait dû être pourvue d'une sous-toiture destinée à s'opposer à toute infiltration d'eau, l'homme de l'art ayant constaté vers le bas de la pente du toit, une réparation sommaire par du papier goudronné attestant que des infiltrations d'eau se produisent dans la maison depuis des années ;
Qu'eu égard à l'ancienneté et à l'importance de ces désordres qui, selon l'expert se manifestaient par temps de pluie, il en résulte que les époux [E] en avaient connaissance, ces derniers n'apportant aucun élément technique contredisant les constatations de l'homme de l'art ;
Considérant que, concernant la couverture de l'extension qui n'est pas étanche, l'expert a relevé qu'il y avait eu trois interventions successives, la première, lors de la construction, ou a été posé un simple paxalumin sur un isolant thermique de faible épaisseur, qui a assuré la mise hors d'eau de la construction ; que, cependant, compte tenu de la faible pente de la toiture, les tuiles ne pouvaient qu'assurer un rôle de décoration ; que les traces de chevrons visibles sur le paxalumin indiquent qu'une première couverture sans complément de zinguerie a existé un certain temps ; que, compte tenu du mauvais mode de construction adopté, les fuites d'eau n'avaient pas dû tarder à se produire en différents points du paxalumin, ces fuites devant conduire à faire procéder à la mise en place d'une couverture en zinc sur le paxalumin existant ; que, cette couverture ayant été mal réalisée au droit des rives et en raison d'une ventilation insuffisante de la sous-face des tuiles, des infiltrations ont perduré et les liteaux se sont dégradés conduisant à l'intervention de la société Entreprises Silvestre qui n'a pas réalisé une couverture étanche de sorte que des infiltrations produisaient des chutes d'eau par goutte-à-goutte à l'intérieur de la construction ;
Considérant que cette relation est corroborée par les déclarations et pièces versées aux débats par les époux [E] ; qu'en 1971, M. [E] a confié à l'entreprise Vennon la réalisation des travaux d'extension du pavillon comportant, pour tenir compte de la faible pente du toit et pour en assurer l'étanchéité, du papier bitumé ; qu'en 1982, M. [E] a confié à l'entreprise Moulard des travaux consistant en la dépose pure et simple de la toiture créée en 1971, y compris le papier bitumé, le remplacement de celui-ci par un premier toit en zinc, la pose sur le toit en zinc d'une seconde toiture faite de voliges supportant les tasseaux sur lesquels sont accrochées les tuiles et la suppression des lucarnes pour faire disparaître tout risque d'infiltration et de coulures qui s'étaient produites, étaient apparentes au jour de la vente et auraient été signalées et expliquées aux acquéreurs ; qu'en février-mars 1999, la société Etablissements Silvestre avait procédé à une vérification et réfection partielle de la toiture ;
Considérant que la dépose complète de la toiture d'origine en 1982 et la demande d'intervention de la société Etablissements Silvestre au début de l'année 1999, sur la cause de laquelle les époux [E] ne s'expliquent pas, corroborent les déductions de l'expert selon lesquelles la toiture de l'extension n'était pas étanche dès l'origine ; que si l'expert n'a pu trouver la cause des infiltrations en milieu de plafond alléguées par les époux [D], cependant, l'expert a mis en évidence des infiltrations par les rives de la couverture qui ont continué de se produire en dépit de l'intervention de la société Etablissements Silvestre ;
Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit qu'eu égard à l'état de la toiture tant du corps principal que de l'extension, les infiltrations à l'intérieur de la maison sont anciennes ; qu'en raison de leur importance, elles ne pouvaient être ignorées des époux [E] ; que si Mme [U], qui s'est occupée de la vente de la maison a attesté qu'elle n'avait jamais vu de traces d'infiltration d'eau, même par des journées de pluies diluviennes, cependant, elle précise qu'elle n'a jamais pu faire visiter le bien qu'après avoir prévenu les vendeurs deux jours à l'avance ; qu'ainsi cette attestation n'est pas de nature à contredire les constatations circonstanciées de l'expert ;
Considérant qu'apparaissant en temps de pluie, il n'est pas établi que les acquéreurs aient pu se convaincre de l'existence de ce désordre, l'expert ayant précisé que pour s'en rendre compte, il fallait vivre dans la maison pendant un certain temps ;
Considérant que les époux [E] ont gardé le silence sur les infiltrations qui, si elles avaient été connues des époux [D], les auraient empêchés de contracter eu égard à l'importance des désordres ;
Considérant qu'il résulte de ces divers éléments que les époux [E], qui avaient connaissance des désordres constitués par les infiltrations, ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ;
Considérant que, selon l'expert, l'humidité dans les combles du corps central a conduit à la prolifération des parasites ci-dessus décrite et que la dégradation très avancée, tant de la charpente que de la couverture de cette partie du bâtiment, nécessitait la réfection complète de l'ouvrage ; qu'en ce qui concernait l'extension, la couverture en zinc devait être refaite ; que l'homme de l'art a chiffré les travaux de réfection et du préjudice financier des époux [D] de la manière suivante :
- réfection de la partie centrale : 237 061,04 € TTC,
- réfection de l'extension : 66 794,84 € TTC,
- investigations pour l'expertise : 15 009,67 € TTC,
- hébergement pendant les travaux : 34 274,72 € TTC,
- Total : 353 140,27 € ;
Considérant que lorsqu'un bien est affecté d'un vice caché, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder le bien et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts ;
Considérant qu'en conséquence la Cour désignera deux expert, aux frais avancés des époux [D], à l'effet de déterminer le montant du prix de vente à restituer par les vendeurs eu égard aux vices affectant le bien, objet de la vente ;
Sur les demandes des époux [D] à l'encontre de la société Etablissements Silvestre
Considérant que, suivant facture du 15 mars 1999 d'un montant de 51 955,68 francs (7 920,59 €), la société Etablissements Silvestre, à la demande des époux [E], a procédé à la réfection partielle de la toiture en petite tuile de l'extension ; que l'expert ayant constaté que cette intervention n'avait pas été faite selon les règles de l'art et que la couverture était fuyarde, la demande des époux [D], introduite en 2007, est recevable sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ;
Considérant que les époux [E] indiquent avoir demandé à cette entreprise de procéder à une vérification et, s'il y avait lieu, à une réfection partielle de la toiture de l'extension, ce que confirme la facture précitée ;
Considérant que cette entreprise, qui n'est pas intervenue sur la partie centrale de la construction, ne peut être tenue pour responsable des désordres dont celle-ci est affectée ; qu'ainsi, les époux [D] doivent être déboutés de leur demande de condamnation in solidum de celle-ci au paiement de la totalité des dommages-intérêts réclamés ;
Considérant que, concernant la couverture de l'extension, il a été indiqué ci-dessus que les infiltrations existaient avant que la société Etablissements Silvestre intervînt ; que, cependant, il résulte de la facture (dépose des liteaux et des tasseaux) et des constatations de l'expert qui, sur ce point, ne sont pas utilement contredites par l'entreprise, que celle-ci, qui a constaté l'effondrement localisé de la couverture sur laquelle elle devait intervenir, a pourtant procédé au remplacement des bois dégradés par la pourriture et de la couverture à l'identique, ce qui a conduit à la poursuite des infiltrations de sorte que son intervention a été totalement inefficace ;
Que, contrairement à ce qu'elle affirme, la société Etablissements Silvestre n'établit pas qu'elle aurait attiré l'attention des époux [E] sur l'état de dégradation avancée des tasseaux et des liteaux et sur la faiblesse de la pente du toit qui pouvait créer d'importants problèmes d'étanchéité ni que les époux [E], ainsi informés, auraient délibérément choisi de borner son intervention à la surcouverture de l'extension, soit à la seule réfection de la toiture esthétique ;
Considérant que la société Etablissements Silvestre, chargée de la réfection de la toiture, n'a pas réalisé ses travaux dans les règles de l'art ; qu'elle doit donc être tenue du paiement des réparations ;
Que, concernant la teneur de celles-ci, en réponse à un dire de cette société, l'expert a indiqué qu'en augmentant de manière significative la ventilation de la sous-surface de la couverture en tuile, les liteaux ne devraient pas se dégrader dans un milieu dont l'humidité serait suffisamment basse pour ne pas permettre la prolifération de champignons lignivores, que la nouvelle couverture en zinc devrait être pourvue de rives ayant une retombée suffisante pour assurer la parfaite étanchéité de ces points particuliers de cette couverture, qu'une besace, ou une zinguerie ayant une pente importante, et reposant sur un voligeage jointif, devrait être placée sur la partie arrière de la cheminée, là où les époux [D] avaient constaté des infiltrations d'eau ; qu'ainsi l'expert a dit que la couverture en zinc, l'isolant thermique et le lambris constituant le plafond rampant apparent à l'intérieur étaient à enlever et à évacuer en décharge publique, les tuiles, en bon état devant être stockées sur place dans un lieu abrité en vue de leur réemploi ; que la société Etablissements Silvestre, n'ayant pas formulé de nouveau dire sur la pertinence de ces réparations préconisées par l'expert, doit être condamnée au paiement des réparations de la seule extension, soit la somme de 66 794,84 € ;
Sur les demandes des époux [D] à l'encontre de la société les Souscripteurs du Lloyd's de Londres
Considérant, par principe, que le manquement au devoir de conseil de l'agent immobilier, par l'intermédiaire duquel l'immeuble a été vendue aux acheteurs, n'est pas établi dès lors que les désordres n'étaient pas apparents ;
Considérant que l'infestation de la charpente par les capricornes des maisons, qui n'était visible qu'après démontage du fond d'un placard pour accéder à une partie du comble perdu du pavillon central, constituait un vice caché tant pour les acheteurs que pour la société Egise ; que n'étant pas prouvé que cette société ait eu connaissance de ce vice, les époux [D] ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir remarqué l'inexactitude du diagnostic de l'état parasitaire fourni par la société Asti France indiquant qu'il n'a pas été décelé d'insectes xylophages ;
Considérant qu'à bon droit le premier juge a dit que les ondulations de la toiture visibles pour un profane révélaient pour ce dernier, non pas l'existence des désordres dont était affectée la toiture du pavillon, mais l'ancienneté de cette dernière ; que, l'agent immobilier, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, n'avait pas, contrairement à ce qu'a indiqué l'expert, à monter sur une échelle de trois mètres et à déposer quelques tuiles en bas de pente de la toiture pour constater le mauvais état du litonnage et la gélivure dont étaient affectées de très nombreuses tuiles ; que de telles constatations excédaient sa compétence ; qu'en outre, l'expert a indiqué que les infiltrations, qui se produisaient en temps de pluie, n'avaient pu être constatées par l'agent immobilier ;
Qu'ainsi, l'état de la toiture n'étant pas connu de la société Egise, sa responsabilité ne peut être retenue ; qu'en conséquence, les époux [D] doivent être déboutés de leurs demandes formées contre la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres, assureur de cette société ;
Sur les demandes des époux [D] à l'encontre de la société Audit immo et de son assureur, la société MMA IARD assurances mutuelles
Considérant qu'il convient de constater qu'aucun diagnostic de l'état parasitaire n'a été annexé à l'acte authentique de vente du 27 juillet 2002 qui mentionne que l'immeuble n'est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites au sens de l'article 3 de la loi du 8 juin 1999 et que le vendeur n'a pas connaissance de la présence de tels insectes dans l'immeuble ;
Que cependant, il est acquis aux débats que le jour de réitération de la vente, soit postérieurement au compromis par acte sous seing privé du 13 mai 2002, l'agent immobilier a remis aux acquéreurs un document dénommé 'Pass transaction - Visa n° 4315" dont seul l'examen relatif à l'accessibilité au plomb a été annexé à l'acte authentique de vente ;
Considérant que ce document du 23 juillet 2002, qualifié de 'rapport', est établi sur un document à l'en-tête de la SAS Asti France ; qu'il mentionne que le mandataire est la société Egise et que l'ingénieur contrôle est la société Audit immo, [K] [J], et que ses conclusions sont les suivantes :
- diagnostic plomb : 'l'état des risques est positif, il a révélé la présence de revêtements dégradés contenant du plomb',
- diagnostic état parasitaire (loi du 8 juillet 1999 - décret du 3 juillet 2000) : 'nos investigations n'ont pas permis de déceler la présence de termites',
- diagnostic amiante, 'nos investigations n'ont pas permis de déceler la présence de calorifugeage flocage et faux plafond (...)' ;
Considérant qu'à ce stade de l'examen de ce rapport, il apparaît que la société Audit immo n'a procédé à des investigations qu'en ce qui concerne le présence de termites, ce qui est corroboré par le rapport d'état parasitaire établi à l'en-tête de la société Audit immo à la demande de la société Asti le 19 juillet 2002 et qui est relatif à la seule présence de termites ;
Considérant que, si est inclus dans le document 'Pass transaction - Visa n° 4315" du 23 juillet 2002 un certificat de conformité de l'état parasitaire indiquant qu'il aurait été dressé le 16 juillet 2002 par M. [J] et que les 'investigations n'ont pas permis de déceler la présence de termites et insectes xylophages', cependant, ce certificat est établi sur une feuille à l'en-tête de la société Asti France et n'est pas signé par M. [J], mais pour ordre par un tiers dont l'identité est inconnue ; qu'il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que le certificat de conformité relatif au plomb soit revêtu de la même signature, dès lors que ce certificat est lui aussi établi sur une lettre à l'en-tête de la société Asti France ;
Considérant que les déclarations de M. [J] à l'expert ne permettent pas d'en déduire que la société Audit immo avait été chargée par la société Asti France d'établir un certificat d'état parasitaire relatif aux insectes xylophages, cette société ayant, au contraire, pendant toute la durée de l'expertise, affirmé qu'elle n'avait pas reçu une telle mission ;
Considérant qu'en conséquence, il y a lieu de dire que la mention relative à l'absence d'insectes xylophages dans le certificat de conformité de l'état parasitaire du 16 juillet 2002 est imputable à la société Asti France qu'il incombait aux appelants d'attraire dans la cause, ce qu'ils n'ont pas fait, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'ils les a déboutés de leurs demande formée contre la société Audit immo et son assureur ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile formées en cause d'appel par M. [N], es qualités, et la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes des autres parties sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que les dépens de première instance et d'appel jusqu'à présent exposés par les époux [D] dans l'instance les opposant aux époux [E] et à la société Etablissements Silvestre, en ce compris le coût de l'expertise de M. [M], seront supportés in solidum par ces derniers ;
Considérant que les dépens de première instance et d'appel afférents aux actions introduites à l'encontre des autres parties seront supportés par les époux [D] ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a débouté M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D], de leurs demandes formées contre la société Audit immo, la société MMA IARD assurances mutuelles, M. [N], ès qualités de liquidateur de la société Egise, la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres et en ce qu'il a condamné in solidum les époux [D] à payer en application de l'article 700 du Code de procédure civile les sommes de 1 200 € à M. [N], ès qualités et 800 € à la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres ;
Le réforme pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Dit recevable l'action en vices cachés engagée par M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D] ;
Dit que les désordres allégués constituent des vices cachés ;
Condamne la société Etablissements Silvestre à payer à M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D], la somme de 66 794,84 € ;
Condamne in solidum M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D], à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. [N], ès qualités de liquidateur de la société Egise, la somme de 1 500 €,
- à la société Les souscripteurs du Lloyd's de Londres la somme de 1 500 € ;
Rejette le surplus des demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Avant dire droit sur le montant de la réduction de prix et les dommages-intérêts,
Ordonne une expertise,
Commet pour y procéder
Mme [X] [R], épouse [Z]
[Adresse 6]
(Tél [XXXXXXXX01])
et
M. [O] [C]
[Adresse 12]
(Tél. [XXXXXXXX02])
avec la mission de :
. convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
. se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
. donner leur avis sur la réduction du prix de vente de la maison sise [Adresse 9]), telle qu'affectée des vices décrits dans les motifs du présent arrêt,
. donner d'une manière générale tous renseignements d'ordre technique de nature à permettre à la Cour de statuer en pleine connaissance de cause ;
Dit que les experts répondront aux observations des parties conformément à l'article 276 du Code de procédure civile ;
Dit que les experts seront saisis et effectueront leur mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'ils déposeront l'original et une copie de leur rapport au greffe de la Cour avant le 15 novembre 2010 ainsi qu'une copie du rapport à chaque partie ;
Dit qu'en cas de difficultés il en sera référé au conseiller de la mise en état chargé du contrôle de l'expertise ;
Dit que M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D], devront in solidum consigner au greffe de la Cour la somme de 3 000 € à valoir sur les honoraires des experts avant le 15 mai 2010 ;
Dit que cette somme devra être versée au régisseur d'avances et de recettes de la Cour d'appel de Paris, [Adresse 8] ;
Dit qu'à défaut de versement de la provision dans le délai imparti, la désignation des experts sera caduque ;
Dit que les experts devront indiquer au conseiller de la mise en état chargé de l'expertise et aux parties le montant prévisible de leurs honoraires dans les deux mois de leur saisine,
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel jusqu'à présent exposés par M. [F] [D] et Mme [B] [A], épouse [D], dans l'instance les opposant aux époux [E] et à la société Etablissements Silvestre, en ce compris le coût de l'expertise de M. [M], seront supportés in solidum par ces derniers ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel des actions introduites à l'encontre des autres parties seront supportés par les époux [D] ;
Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;
Réserve les dépens pour le surplus.
La Greffière,La Président
