Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 10 FEVRIER 2010
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/15128.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG n° 05/07499.
APPELANTE :
Société Civile ADAR
prise en la personne de son gérant,
ayant son siège [Adresse 1],
représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour,
assistée de Maître Martine BELAIN plaidant pour Maître Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235.
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
représenté par son syndic, la Société CITYA PECORARI, ayant son siège [Adresse 5],
représenté par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour,
assisté de Maître Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, toque : B0966.
INTIMÉE :
S.A.S. SCHAEFFLER FRANCE
prise en la personne de ses représentants légaux,
ayant son siège social [Adresse 6],
représentée par la SCP GARNIER, avoués à la Cour,
assistée de Maître Bernard LEVY du Cabinet ALEXANDRE LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 7 mai 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur DUSSARD, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
Par déclaration du 24 juillet 2008, la Société Civile ADAR a appelé d'un jugement contradictoire rendu le 1er juillet 2008 par le Tribunal de grande instance de Paris, 8ème Chambre, 1ère Section, qui :
- la déclare recevable en ses demandes,
- les rejette,
- la condamne à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] :
* 180.758,24 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 16.448,08 € à compter du 12 mai 2005, date du commandement de payer, au titre des charges de copropriété non réglées au 31 décembre 2008 et ce avec exécution provisoire,
* 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamne la SCI ADAR à payer à la Société SCHAEFFLER la somme de 2.000 € sur le même fondement,
- la condamne aux dépens.
Les intimés ont constitué avoué.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée à sa censure et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
- de la SCI ADAR, copropriétaire d'emplacements de parkings (lots 801 à 804, 808, 809, 811 à 815) et de locaux à usage industriel et commercial (lots 1201 d'une superficie de 591,60 m² et 1204 d'une superficie d'environ 1.344,55 m²) le 12 mars 2009,
- du syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, le 28 janvier 2009,
- de la Société SCHAEFFLER FRANCE, anciennement dénommée INA FRANCE, venderesse des lots de copropriété dont est titulaire la Société ADAR, le 4 février 2009.
Il sera seulement rappelé que les premiers juges ont été saisis de trois instances qui ont été jointes :
- action en responsabilité formée par la SCI ADAR contre le syndicat des copropriétaires tendant à la réparation du préjudice consistant en une perte de loyers consécutive à l'absence de chauffage des locaux acquis (assignation du 11 mai 2005),
- action en paiement de charges formée contre la SCI ADAR par le syndicat des copropriétaires (assignation du 8 septembre 2005),
- action en responsabilité formée par la SCI ADAR contre la Société SCHAEFFLER FRANCE (assignation du 31 mars 2006).
CELA ETANT EXPOSE
LA COUR,
' Sur l'action en responsabilité formée par la Société ADAR contre le syndicat des copropriétaires et la société venderesse :
1°) Contre le syndicat des copropriétaires :
a) Les locaux à usage industriel et commercial vendus par la Société INA FRANCE devenue SCHAEFFLER FRANCE bénéficient du chauffage urbain distribué par la CPCU à partir d'une sous-station ad hoc.
Les parties sont contraires sur la qualification juridique de l'installation de chauffage desservant les lots numéros 1201 et 1204.
Le règlement de copropriété classe dans les 'choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception' :
'(. . .)
- les compteurs et les réservoirs de canalisation de toutes sortes en tant qu'ils ne sont pas affectés à l'usage particulier d'un local ;
(. . .)
- (. . .) les locaux de la chaufferie (. . .) ;
- tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d'éclairage et de chauffage (. . .) ;' (pages 110 et 111).
Le règlement de copropriété classe dans les parties privatives, notamment :
'(. . .)
Les canalisations intérieures, les radiateurs du chauffage central ;
(. . .)
Et en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux (. . .)'
(page 111).
L'article 8 du même règlement relatif aux charges entraînées par les services communs et les éléments d'équipement collectif, - correspondant à l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 - prévoit que :
'Ces charges sont réparties entre les lots pour lesquels elles présentent une utilité, telle que celle-ci sera définie aux paragraphes suivants et suivant le nombre de vingt millièmes attribués à chaque lot dans la colonne 2 de l'état de répartition des charges.
Ces charges comprennent :
1°) (. . .)
2°) Charges de chauffage :
Les frais occasionnés par le chauffage comprennent les dépenses d'entretien et de réparation et même de remplacement des installations du chauffage central et d'eau chaude, le coût de l'eau, celui de l'électricité consommée par les circulateurs, ainsi que les factures du 'Chauffage urbain' qui fournit la source de chaleur.
(. . .)'.
L'article 12 du règlement de copropriété intitulé 'CHARGES PARTICULIERES' stipule que :
'Chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiennent, et comme tel il sera tenu aux réparations et au remplacement s'il devient nécessaire de tout ce qui constitué sa propriété privée suivant la définition qui en a été donnée au chapitre II de l'état descriptif de division.
(. . .)
La redevance de location, les frais d'entretien et éventuellement le remplacement de tous compteurs se trouvant dans les locaux privés et à l'usage de ceux-ci seront à la charge de chaque propriétaire.
(. . .)'.
Il s'évince de la combinaison desdites stipulations contractuelles :
- que les seuls éléments de l'installation de chauffage constitutifs de parties privatives sont ceux inclus à l'intérieur des locaux, ici les locaux commerciaux numéros 1201 et 1204, ce qui n'est pas le cas de la chaufferie et de la sous-station situées en sous-sol de l'immeuble,
- que les lots dont s'agit participent aux charges de chauffage (dont les dépenses d'entretien, de réparation et de remplacement des installations de chauffage central) uniquement parce que les installations extérieures aux lots sont des parties communes ; dans le cas contraire, cette participation serait dépourvue de cause juridique.
Et le syndicat des copropriétaires n'a pu prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en marche et au fonctionnement de la sous-station assurant la desserte exclusive à se dires des locaux commerciaux que parce que ces travaux portent sur des parties communes, contrairement à ses allégations dépourvues de pertinence énoncées en page 2 de ses conclusions récapitulatives.
Les travaux de chauffage litigieux qu'il est reproché au syndicat des copropriétaires d'avoir fait réaliser tardivement relevaient de son obligation d'entretien des parties communes. C'est à ce titre qu'il les a commandés et réglés à l'entrepreneur qui les a mis en 'uvre.
b) Les travaux dont s'agit ont été réalisés les 30 et 31 mars 2005. Ils conditionnaient le rétablissement du chauffage dans les locaux commerciaux acquis par la SCI ADAR.
Les premiers juges, pour écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ont retenu que celui-ci, dès qu'il avait été avisé officiellement de la mutation, soit le 3 février 2005, et saisi de la demande de rétablissement du chauffage par lettre en date du 3 février 2005 de la Société ADAR, avait entrepris sans délai les diligences utiles.
Il n'est certes pas justifié que le syndicat ait été avisé officiellement de la cession de lots par le notaire chargé de celle-ci avant la date du 3 février 2005 alors que la mutation remontait au 22 novembre 2004.
Mais cette cession de lots était connue du syndicat des copropriétaires depuis au moins le 6 janvier 2005, date de la remise au syndic, AUTRE GESTION, d'un courrier LRAR de la société venderesse (INA FRANCE) lui donnant les références de la vente (date de l'acte, nom du notaire, nom du nouveau propriétaire et indication du siège social de celui-ci) pour contester l'envoi à la venderesse de l'appel de fonds du 1er trimestre 2005.
Et le contenu de ce courrier n'avait rien de surprenant pour le syndicat puisque le syndic avait, en date du 29 octobre 2004, rempli l'imprimé habituel exigé par le notaire pour l'information de l'acquéreur portant sur les travaux, l'état de l'immeuble et la situation comptable.
Cet imprimé ne donnait pas à l'acquéreur une information suffisante sur le chauffage en énonçant :
'Prévenir l'acquéreur qu'il y a une importante consommation de chauffage régularisée.
(. . .)'.
Cet avertissement devait être exact mais ainsi donné, sans explication complémentaire, il n'a pu qu'induire en erreur l'acquéreur bien que le syndicat des copropriétaires n'ait jamais eu cette intention.
La révélation d'une importante consommation de chauffage n'a fait prendre conscience ni au vendeur ni à l'acquéreur de l'absence de réalisation d'importants travaux pourtant votés qui conditionnaient la remise en marche du chauffage dans les locaux commerciaux vendus.
En l'espèce, les locaux n'étaient plus occupés depuis l'automne 2001 et le chauffage de ceux-ci avait été mis en position hors gel, vidangé et fermé.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires connaissait parfaitement cette situation de fait caractérisée :
- par la vente à lui révélée dès début janvier 2005, ce qui ne lui permet pas de se retrancher utilement derrière le défaut de notification de la vente,
- par l'incapacité actuelle de l'installation de chauffage partie commune à assurer le chauffage des locaux commerciaux par simple rebranchement du réseau privatif desservant ceux-ci sur le réseau commun, faute de réalisation des travaux nécessaires pourtant votés.
L'implication de l'état de réparation insuffisant des parties communes dans l'impossibilité de jouissance pour défaut de chauffage en période hivernale des locaux acquis par la Société ADAR est patente alors pourtant qu'il s'évince de la production contradictoire aux débats des procès-verbaux des assemblées générales antérieures à celles du 20 avril 2005 que les travaux nécessaires avaient été décidés et budgétés.
La Cour, réformant le jugement entrepris de ce chef, retiendra la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes.
c°) Ainsi que l'objecte le syndicat des copropriétaires, la SCI ADAR a participé pour partie à la réalisation de son propre dommage en ne se manifestant pas à bref délai depuis la vente auprès du syndicat des copropriétaires pour faire rebrancher son réseau privatif de chauffage sur le réseau commun alors que cette intervention était prioritaire en période hivernale.
Le syndicat des copropriétaires ne connaîtra la vente qu'à partir de début janvier 2005, l'envoi de l'appel du premier trimestre 2005 à la Société INA FRANCE, venderesse, le confirmant.
Mais dès janvier 2005, le syndicat des copropriétaires qui connaissait la situation de fait et la vocation commerciale des locaux vendus devait réaliser les travaux permettant le rebranchement au réseau de chauffage, l'acquéreur devant ensuite faire de son côté les travaux nécessaires sur son réseau privatif désactivé depuis plusieurs années et dont l'entretien n'incombe pas au syndicat des copropriétaires.
Or, le syndicat ne fera rien avant d'avoir été saisi d'une demande écrite du 3 février 2005. Et l'inexécution des travaux d'entretien et de réfection du réseau collectif de chauffage pourtant votés les années précédentes, imputable à faute au syndicat (voir supra b) n'a pu que différer ce branchement puisqu'il fallait réaliser avant celui-ci les travaux collectifs qu'auraient dû être faits auparavant.
En revanche, le rétablissement tardif du chauffage trouve également sa cause dans l'arrêt prolongé du réseau privatif nécessitant lui-même des interventions techniques prévisibles à prendre en considération dans l'estimation du délai.
Et l'exploitation commerciale des locaux nécessitait elle-même avant de pouvoir être entreprise des travaux privatifs d'aménagement et de réfection hors chauffage dont la durée est étrangère aux fautes du syndicat des copropriétaires.
La Cour qui doit assurer la réparation intégrale du dommage ne doit mettre à la charge du syndicat des copropriétaires que l'indemnisation du préjudice en relation causale directe et certaine avec ses propres fautes.
La Cour, connaissance prise des baux régulièrement communiqués aux débats et de l'ensemble des pièces justificatives produites à cette fin, dispose des éléments suffisants pour fixer comme suit la réparation de l'entier dommage :
- pertes de loyers HT81 250 €,
(180 000 + 210 000 x 2,5)
12
- immobilisation en l'attente de conclusion de nouveaux baux :50 000 €,
--------------
131 250 €
S'agissant d'une créance indemnitaire les intérêts courent à compter du présent arrêt.
Le paiement des charges de copropriété est une obligation essentielle liée à la propriété des lots dont le copropriétaire ne peut pas être délié, fût-il victime d'un préjudice imputable à faute au syndicat des copropriétaires . Il n'y a lieu ni à dispense ni à restitution de charges.
2°) Contre la société venderesse :
Il n'est pas prouvé que soit parvenue à son destinataire la lettre simple datée du 11 juin 2002 de Madame [P] présidente du conseil syndical, envoyée à la société INA pour demander l'accord de celle-ci pour permettre les modifications à entreprendre sur son circuit en dehors de la période de chauffage, dans le cadre des travaux de chaufferie collective devant commencer en août 2002.
Et le syndic n'avait adressé aucun courrier recommandé avec AR pour confirmer cette demande.
La société venderesse, qui avait fait débrancher son réseau, non en raison d'un éventuel dysfonctionnement de celui-ci mais parce qu'elle avait voulu rendre ses lots libres de toute occupation pour les revendre facilement, et qui ne demeure pas sur place mais en Alsace ne disposait pas à l'examen des procès verbaux d'assemblées générales qui lui étaient adressés les éléments d'information lui permettant de se convaincre des difficultés particulières du rétablissement du chauffage dans les locaux commerciaux revendus à la société ADAR qui se révéleront en février 2005 au cours de l'intervention de l'entreprise PROCHALOR.
Les différents votes des travaux d'intervention et d'entretien sur le chauffage central avaient un caractère rassurant pour le vendeur.
La mauvaise foi de celui-ci n'est pas établie et l'acquéreur devait faire son affaire personnelle des travaux privatifs dans le cadre du rétablissement du chauffage dans ses lots.
La société venderesse n'a pas failli à ses obligations à l'égard de l'acquéreur.
La Cour confirme par substitution partielle de motifs le rejet de la demande dirigée contre la société SCHAEFFLER.
' Sur la demande en paiement de charges :
La Cour confirme par adoption de motifs la condamnation prononcée en principal et intérêts de ce chef qui est justifiée tant en son principe qu'en son quantum.
' Sur les autres demandes :
1) Les dépens de première instance afférents à la mise en cause de la société SCHAEFFLER et d'appel afférents à l'intimation de cette même société pèsent sur la seule société ADAR, partie perdante à son égard.
Les autres dépens de première instance et d'appel sont à partager par moitié entre :
- le syndicat des copropriétaires, partie perdante sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre lui, d'une part,
- et la SCI ADAR, partie perdante sur la demande de charges dirigée contre elle, d'autre part.
2) La condamnation prononcée au titre des frais irrépétibles est confirmée pour la société SCHAEFFLER.
Celle prononcée de ce chef, au profit du syndicat des copropriétaires est supprimée comme non équitable.
L'appelante réglera 2 000 € à la société SCHAEFFLER au titre des frais hors dépens d'appel.
Les autres parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions ayant condamné la société ADAR au paiement :
- des charges de copropriété au profit du syndicat des copropriétaires,
- d'une indemnité de procédure au profit de la société SCHAEFFLER.
L'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant :
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société ADAR la somme de 131 250 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, à titre de dommages et intérêts.
Condamne la société ADAR à payer 2 000 € à la société SCHAEFFLER France au titre des frais hors dépens d'appel.
Rejette les demandes autres, plus amples et contraires.
Condamne la société ADAR aux dépens de première instance et d'appel afférents à la mise en cause de la société SCHAEFFLER.
Fait masse des autres dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre :
- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité d'une part,
- la société ADAR d'autre part.
Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Le greffier,Le Président,
