Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 03 FEVRIER 2010
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/00448.
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG n° 07/11920.
APPELANTS :
- Monsieur [G] [T]
demeurant [Adresse 5],
- Madame [V] [W] épouse [T]
demeurant [Adresse 5],
représentés par la SCP BLIN, avoués à la Cour,
assistés de Maître Florence SEYCHAL substituant Maître Marc DIZIER de la SELARL DIZIER, avocat au barreau de NANTES.
INTIMÉ :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
représenté par son syndic, la SA GUY HABRIAL & Fils, ayant son siège social [Adresse 4], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux,
représenté par Maître Frédérique ETEVENARD suppléante de l'Etude de Maître HANINE, avoué à la Cour,
assisté de Maître Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C832.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2009, en audience publique, devant Madame BOULANGER, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur DUSSARD, président,
Madame RAVANEL, conseiller,
Madame BOULANGER, conseiller.
Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.
ARRET :
Contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
Par acte d'huissier de justice du 5 septembre 2007, M. et Mme [T], propriétaires du lot n° 9 composé d'un appartement de trois pièces au 4ème étage, d'une chambre au 6ème et d'une cave dans l'immeuble en copropriété [Adresse 3] ont assigné devant le tribunal d'instance de cette ville le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) pour obtenir que l'assemblée générale du 2 juillet 2007 soit annulée et que la clause du règlement de copropriété réglementant la location meublée soit réputée non écrite.
Par acte de même nature du 8 avril 2008, M. et Mme [T] ont assigné à nouveau le syndicat en annulation de la 16ème résolution de l'assemblée générale du 4 février 2008.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire et en premier ressort du 2 décembre 2008, frappé d'appel par déclaration de M. et Mme [T] du 9 janvier 2009, ce tribunal :
- déclare irrecevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 juillet 2007,
- déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la communication du dossier relatif aux travaux entrepris,
- condamne solidairement Monsieur et Madame [T] à cesser toutes activité de location touristique à compter du délai de 15 jours suivant la signification du jugement astreinte quotidienne de 500 € par infraction constatée,
- condamne solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,
- ordonne l'exécution provisoire de ces chefs,
- condamne solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejette les autres demandes,
- condamne solidairement Monsieur et Madame [T] aux dépens,
- autorise Maître [M] à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu'il a exposé sans avoir reçu provision.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées le 3 novembre 2009 pour le syndicat et le 23 novembre 2009 pour M. et Mme [T].
La clôture a été prononcée le 9 décembre 2009.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, la COUR,
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 juillet 2007 et de ses deux résolutions :
Considérant que M. et Mme [T] soutiennent que cette assemblée n'a pas été convoquée régulièrement, le délai de convocation de 21 jours édicté par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'ayant pas été respecté ;
Qu'ils sont recevables à soutenir une telle irrégularité de convocation même si M. [T] était présent à l'assemblée ;
Que le syndicat oppose l'urgence, expliquant que cette assemblée a été convoquée à la demande du conseil syndical pour permettre avant la période de vacances un rappel des dispositions du règlement de copropriété notamment en matière de location meublée dans un souci de sécurité ;
Que l'urgence n'a pas à être invoquée dans la convocation elle-même, pouvant être justifiée a posteriori dans l'action en contestation de l'assemblée ;
Que celle-ci peut être soutenue à juste titre en l'espèce s'agissant avant une période d'absence prolongée des copropriétaires de rappeler les dispositions du règlement de copropriété permettant notamment d'assurer la sécurité de l'immeuble ; qu'il est relevé en outre qu'aucune décision pouvant causer grief n'a été prise ;
Que l'irrégularité de convocation ne pouvant être retenue, la demande en annulation de l'assemblée générale du 2 juillet 2007 sera rejetée ;
Que M. et Mme [T] sont irrecevables à solliciter l'annulation des deux résolutions de cette assemblée générale ; qu'ils ont voté 'pour' la première résolution ayant porté sur l'élection du président de séance, des assesseurs et du secrétaire ; que la 2ème résolution n'est pas une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'ont mis en évidence les premiers juges, les copropriétaires s'étant bornés à des échanges de vue non suivis d'un vote ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 4 février 2008 :
Considérant que par cette résolution n° 16, l'assemblée générale 'autorise le syndic à se porter demandeur reconventionnel dans la procédure engagée par M. et Mme [T] à l'encontre de l'assemblée du 2 juillet 2007 et du règlement de copropriété et à demander leur condamnation à payer au syndicat une somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait de leur activité meublée et une somme de 4.000 euros pour mépris affiché des autres copropriétaires' ;
Que l'assemblée est souveraine pour autoriser le syndic à former des demandes en justice, les premiers juges ayant retenu à juste titre qu'une telle habilitation ne préjuge en rien du bien-fondé de ces demandes qui seront soumises à une juridiction ;
Sur le caractère licite de la clause réglementant la location meublée :
Considérant que la clause litigieuse du règlement de copropriété du 25 mai 1954 (page 14) est la suivante :
'Ils (les appartements) ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, votant à la majorité , comme prévu sous le chapitre VI.
Cette autorisation pourra être retirée par l'assemblée générale, sans que celle-ci ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire visé puisse prétendre à aucune indemnité' ;
Que se fondant sur les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [T] demande que cette clause soit réputée non écrite ;
Considérant que cette clause donne à l'assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé et de retirer à tout moment cette autorisation ; que l'assemblée n'est pas tenue de motiver sa décision en vertu de la clause même ; qu'aucun critère objectif notamment de durée n'est posé par cette clause, M. et Mme [T] ne pouvant donc soutenir qu'elle ne viserait que la location meublée définie à l'article L.632-1 du Code de la construction ou de l'habitation ;
Que si le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que la destination de l'immeuble est l'habitation bourgeoise, il y autorise expressément l'exercice d'une profession libérale ; que l'exercice d'une telle activité entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble ;
Qu'une telle clause restreignant les droits de M. et Mme [T] sur leurs parties privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de l'assemblée pour pouvoir louer leur bien et sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l'immeuble sera réputée non écrite en application des articles 8 et 43 de loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu'en mettant en location meublée l'appartement dont ils sont propriétaires M. et Mme [T] n'exercent pas une activité commerciale ;
Que l'exercice de cette activité n'est cependant possible que si elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, par des nuisances fautives des locataires, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous cette réserve ;
Que de telles nuisances ne peuvent être envisagées qu'in concreto ; que les seuls éléments versés aux débats par le syndicat ne sont pas suffisants pour établir leur existence au cours de la procédure ; que les nuisances invoquées et justifiées par des pièces (pièces 9 et 10 du syndicat) pouvant être retenues comme éléments de preuve même si elles émanent de membres du conseil syndical tiennent à des faits ponctuels (eau du bain ayant coulé longtemps les 11 et 12 juin 2008, porte d'entrée laissée ouverte les 23 et 30 mars 2008) et sans réelle preuve que l'ensemble de ces 'incidents' soient le fait des locataires de M. [T] ;
Que la demande en cessation d'activité de location meublée sera rejetée ;
Que le syndicat succombant dans ses prétentions sera débouté de ses demandes en dommages et intérêts ;
Que la demande du syndicat sollicitant la condamnation sous astreinte de M. et Mme [T] à lui transmettre l'entier dossier relatif aux travaux entrepris dans l'appartement sera déclarée irrecevable à la demande de ces derniers comme ne se rattachant pas aux prétentions originaires par un lien suffisant en vertu de l'article 70 du Code de procédure civile ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que chacune des parties qui succombe pour une part dans ses prétentions gardera à sa charge ses dépens tant de première instance que d'appel ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement sauf en qu'il déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la communication du dossier relatif aux travaux entrepris ;
Statuant à nouveau,
Déclare recevable la demande de M. et Mme [T] en annulation de l'assemblée générale du 21 juin 2007 pour convocation irrégulière ;
Les en déboute ;
Déclare irrecevable la demande de M. et Mme [T] en annulation des deux résolutions de l'assemblée générale du 21 juin 2007 ;
Déboute M. et Mme [T] de leur demande en annulation de la 16ème résolution de l'assemblée générale du 4 février 2008 ;
Dit que la clause du règlement de copropriété relative à la location meublée et reprise in extenso dans les motifs de l'arrêt est réputée non écrite ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens tant de première instance que d'appel.
Le greffier,Le Président,
