Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2009
(n° 174, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/19795
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2008 - Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 05/03832
APPELANT
Monsieur [O] [U]
né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 10]
de nationalité française
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour
assisté de Maître Catherine PEYRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1982
INTIMÉS
SARL BRAVO
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège [Adresse 1]
SAS MODAP AMÉNAGEMENT ET PROMOTION anciennement LOGINDI
prise en la personne de son représentant légal.
ayant siège [Adresse 1]
Monsieur [Z] [M]
né le [Date naissance 3] 1963 au Portugal
demeurant [Adresse 1]
SOCIÉTÉ LOGINDI DÉVELOPPEMENT
prise en la personne de son représentant légal.
ayant son siège [Adresse 2]
représentés par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour
assistés de Maître Fabienne LE LOUEDEC, avocat au barreau de SENLIS, plaidant pour la SCP LE LOUEDEC
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 8 octobre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2003 qualifié par les parties de 'promesse synallagmatique', M. [O] [U] a promis de vendre à la société Logindi (devenue Modap Aménagement et Promotion), représentée par M. [Z] [M], qui s'est engagée à acquérir 'en tout ou partie' au terme du délai de la présente promesse, deux parcelles de terrain sis [Adresse 12] (77), cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour 2.732 m², moyennant le prix de 110.000 €.
Cette promesse, qui prévoyait une clause de substitution au profit de l'acquéreur, était consentie pour une durée de huit mois à compter de sa signature afin de permettre la société Logindi d'obtenir les autorisations administratives de lotir, d'aménagement de ZAC, de construire ainsi que les documents administratifs liés à l'opération, ledit délai
étant automatiquement prorogé de quatre mois maximum si les demandes d'autorisation avaient été effectivement déposées et encore en cours d'instruction au terme du délai convenu et/ou si elles avaient été obtenues sans être purgées de tous les recours ou si les documents d'urbanisme type POS, PLU ou ZAC étaient en cours d'élaboration, de modification ou de révision ; elle prévoyait également, pour le cas où aucun recours n'aurait été introduit contre lesdites autorisations ou dans le cas où le bénéficiaire aurait déclaré au promettant en faire son affaire personnelle, que la réalisation de la vente interviendrait dans un délai maximum d'un mois après réception des certificats administratifs de non recours et obtention des documents d'arpentage.
Le 23 juillet 2003, la société Modap s'est substitué la société Bravo (société du groupe Modap animé par M. [M]), en cours de formation.
Le 3 novembre 2003, M. [Z] [M], gérant de la SARL Bravo, non immatriculée au registre du commerce et des sociétés, a déposé à la mairie de [Localité 11] une demande d'autorisation de lotir 5 lots, puis, le 12 février 2004, il a déposé une demande d'autorisation de lotir 3 lots, laquelle a été accordée par la mairie de [Localité 11] le 13 mai 2003.
Des riverains ayant saisie le tribunal administratif d'un recours contre l'arrêté de lotir, une autorisation de lotir modificative a été décernée le 26 novembre 2004 et, suivant jugement du 12 janvier 2005, le tribunal administratif a rejeté le recours formé par M. et Mme [F].
Par acte extra-judiciaire signifié le 25 mars 2005, la société Modap a fait sommation à M. [O] [U] d'avoir à se présenter en l'étude de M. [P], notaire à [Localité 8] (77), le 4 avril suivant et, à cette date, M. [P] a établi un procès-verbal de carence.
C'est dans ces conditions que, selon acte extra-judiciaire des 17 juin 2005 et 3 février 2006, la SARL Bravo et la société Logindi, ont assigner M. [O] [U] aux fins d'obtenir la réalisation forcée de la vente et que, suivant actes extra-judiciaires du 3 novembre 2006, M. [O] [U] a :
. appelé M. [Z] [M] en déclaration de jugement commun, poursuivant, en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en lui faisant grief d'avoir sollicité sans être mandaté à cet effet une autorisation de lotir le terrain appartenant à M. [O] [U].
. assigné devant le même tribunal la société Modap, devenue société Logindi Développement, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, lui reprochant d'avoir utilisé abusivement de pouvoir qui lui avait été confié par M. [O] [U].
Par jugement du 19 juin 2008, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- rejeté les demandes de nullité formées par M. [O] [U],
- dit la SARL Bravo bien fondée en sa demande en réalisation forcée de la vente,
- dit qu'à défaut pour M. [O] [U] d'avoir régularisé en l'étude du notaire l'acte authentique dans le délai d'un mois à compte du jugement devenu définitif, la publication dudit jugement à la conservation des hypothèques de [Localité 9] vaudrait vente,
- rejeté les autres demandes formées par M. [O] [U],
- mis hors de cause la société Logindi développement et M. [Z] [M],
- condamné M. [O] [U] aux dépens, y compris les frais de publication du jugement à la conservation des hypothèques sur présentation du justificatif,
- condamné le même à payer à la société Bravo, à la société Modap, à la société Logindi développement et à M. [Z] [M] la somme de 800 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [O] [U] aux dépens.
M. [O] [U] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 octobre 2009, de :
* au visa des articles 1134, 1174, 1175, 1176, 1179, 1589 et 1589-2 du code civil, 1840 A du code général des impôts et R. 600-1 du code de l'urbanisme :
- dire que la promesse de vente du 16 juillet 2003 ne vaut pas vente,
- la requalifier en promesse unilatérale de vente et dire qu'elle est nulle, pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de son acceptation,
- subsidiairement, la dire caduque,
- débouter les parties adverses de leurs demandes,
- condamner la société Modap, la SARL Bravo et M. [Z] [M] in solidum à lui payer la somme de 80.000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société Logindi et M. [Z] [M] in solidum à lui régler la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner chacun des intimés aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés Bravo, Modap et Logindi, ainsi que M. [Z] [M] demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 septembre 2009, de confirmer, au visa de l'article 1589 du code civil, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner M. [O] [U] à payer :
. aux sociétés Bravo et Modap, une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. à la société Logindi et à M. [Z] [M] une somme de 2. 000 € sur le même fondement,
dépens de première instance et d'appel en sus.
* * *
CECI ETANT EXPOSE,
LA COUR,
Considérant que le juge doit trancher le litige selon les règles de droit qui lui sont applicables et donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ;
Considérant que la promesse litigieuse, quoique qualifiée de synallagmatique et prévoyant que la société Logindi s'engage à acquérir 'tout ou partie' du bien immobilier désigné, indique à plusieurs reprises 'la vente, si elle se réalise [...]', énonce (article VIII en page 3) : 'Il est expressément convenu que la levée de la promesse de vente interviendra
sous la condition suspensive de l'absence de recours des tiers [...]' et, enfin (article XIII), qu'elle sera 'enregistrée, en application des dispositions de l'article VII de la loi n° 1241 du 19 décembre 1963" ;
Considérant que l'article 7 de la loi n° 63-1241 du 19 décembre 1963, ultérieurement codifié 1840-A du code général des impôts puis 1589-2 du code civil, dispose :
'... est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée dans un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire' ;
Que ces diverses clauses révèlent la volonté des parties de ne pas échanger un accord ferme sur la chose et sur le prix mais seulement de consentir au bénéficiaire une option sur 'tout ou partie' des terrains objet de la promesse, option qui serait levée une fois toutes les conditions suspensives accomplies ;
Qu'au demeurant, M. [M], représentant légal de la société MODAP, l'entendait ainsi puisqu'il a écrit à M. [U], le 22 septembre 2004, pour lui indiquer qu'il 'confirmait sa volonté de réaliser l'acte authentique d'acquisition du terrain de [Adresse 12]' ;
Considérant qu'il suit de ces éléments que la promesse du 16 juillet 2003, qualifiée à tort de promesse synallagmatique, est en réalité une promesse unilatérale, laquelle, constatée dans un acte sous seing privé non enregistré dans les dix jours de son acceptation par la société Logindi, bénéficiaire, est nulle et de nul effet par application des dispositions de l'article 1589-2 du code civil ;
Qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de débouter les intimés de leurs prétentions ;
Considérant, sur les dommages-intérêts réclamés par l'appelant, que M. [O] [U], qui fait état de l'indisponibilité de son bien depuis quatre années, n'établit pas, du fait de l'ambiguïté des clauses de la promesse ci-dessus énoncées et de son propre comportement durant les années en cause, que les sociétés intimées ou M. [M] auraient commis une faute en relation avec le préjudice qu'il allègue, en sorte que ses demandes d'indemnisation seront rejetées ;
Et considérant que l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Dit que la promesse de vente du 6 juillet 2003 est une promesse unilatérale de vente,
La dit nulle pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de son acceptation par la bénéficiaire,
Déboute les sociétés Bravo, Logindi Développement, Modap et M. [M] de leurs prétentions,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel les sociétés Bravo, Logindi Développement, Modap et M. [M] et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
