Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2009
(n° 159, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/12835
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2008 - Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 05/04594
APPELANTE
S.C.I. GENIFREAU
représentée par son gérant
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP GARNIER, avoués à la Cour
ayant pour avocat Maître Alexandre BIZIEN, du barreau de CHAMBERY, qui fait déposer son dossier
INTIMÉE
S.C.I. LES FRANGIPANIERS
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avoués à la Cour
assistée de Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30septembre 2009, en audience publique, l'avocat ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, conseillère et Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Dominique DOS REIS, conseillère
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Christiane BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 4 juin 2004 et après plusieurs projets, la société Genifrau a promis de vendre à la société Les Frangipaniers, dont Mme [S] et [O] sont les associés, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un local commercial dépendant d'un immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] loué à la société Marnimmo, dont Mmes [S] et [O] sont les associés, au prix de 64 000 €, la date de levée d'option étant fixée au 3 septembre 2004 et celle de la réitération par acte authentique 8 jours après la levée de l'option. Cet acte prévoyait également une condition suspensive d'obtention d'un prêt ainsi que les conditions particulières suivantes :
- l'abandon par le promettant des loyers à compter du 1er mars 2003,
- le paiement des loyers du 1er septembre 2002 au 28 février 2003 par la société Marnimmo,
- le remboursement par la société Les Frangipaniers de la totalité des charges de copropriété de toute nature à compter du 1er mars 2003, excluant toutes les autres charges de gestion jusqu'à la réitération par acte authentique,
- la prise en charge par la société Les Frangipaniers de la dissolution et de la liquidation de la SCI Genigrau.
La signature de l'acte authentique n'étant pas intervenue dans les délais prévus, par lettre du 8 octobre 2004, le promettant s'est prévalu de la caducité de la promesse, mais a indiqué accepter de maintenir l'offre jusqu'au 20 octobre 2004 sous réserves des conditions suivantes :
- la société Genifrau devait être remboursée par la société Marnimmo des charges de toute nature qu'elle avait engagées à compter du 1er mars 2003,
- la société Les Frangipaniers devait s'engager à procéder à ses frais à la dissolution puis à la liquidation de la société Genifrau avant la fin de l'année 2004, à défaut une astreinte de 150 € par semaine de retard était due,
- une lettre de la banque des bénéficiaires octroyant l'emprunt devait être transmise au plus tard le 20 octobre 2004
- l'acte réitératif devait intervenir le 29 octobre 2004.
Par courriel du 15 octobre 2004, le notaire a adressé un projet d'acte de vente ne reprenant pas ces nouvelles conditions que la société Les Frangipaniers avait refusées, l'acte de vente n'a pas été signé.
Par acte du 13 septembre 2005, la société Les Frangipaniers a fait assigner la société Genifrau afin de voir déclarer la vente parfaite et d'obtenir la réalisation du transfert de propriété.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 15 mai 2008, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- constaté l'accord des parties sur la chose et le prix,
- dit que la vente serait réalisée dès le paiement du prix convenu de 64 000 € entre les mains de M. [B], notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique aux termes de la promesse de vente signée entre les parties,
- dit que les parties devraient respecter les conditions et charges particulières prévues à la page 10 de la promesse de vente du 4 juin 2004,
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de [Localité 4] dans le délai de deux mois après versement du prix de vente entres les mains de M. [B],
- débouté la SCI Genifrau de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné la SCI Genifrau aux dépens et à payer à la SCI Les Frangipaniers la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 27 octobre 2008, la société Genifrau, appelante, prie la Cour de :
- vu la promesse unilatérale de vente du 4 juin 2004 et l'absence de levée d'option avant le 3 septembre 2004,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- débouter Les Frangipaniers de toutes ses demandes,
- la condamner à lui payer les sommes de 5 000 € pour procédure abusive et de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 14 janvier 2009, la société Les Frangipaniers demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1589 du Code civil et la promesse de vente,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant,
- condamner la société Genifrau à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- la condamner à lui payer la somme de 6 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant que la promesse de vente du 4 juin 2004 prévoit que 'le bénéficiaire aura la faculté de lever l'option au plus tard le 3 septembre 2004. Ce délai sera automatiquement prorogé en cas de force majeure mais seulement dans la limité de 8 jours ouvrés' et que 'la réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, au plus tard 8 jours ouvrés suivants la levée d'option' ;
Considérant que, s'il est vrai que la promesse ne soumet la levée d'option à aucune forme particulière, encore faut-il, cependant, que la volonté des bénéficiaires soit exprimée de manière claire et non équivoque ;
Considérant qu'à cet égard, ne sont pertinentes que les manifestations de volonté postérieures au 4 juin 2004, les tractations antérieures, qui ont abouti à la signature de la promesse litigieuse, n'étant pas susceptibles d'établir la volonté de lever l'option ;
Considérant que, contrairement aux affirmations la société Les Frangipaniers, il lui était loisible de notifier sa levée d'option à l'adresse de la société Genifrau mentionnée dans la promesse peu important, pour l'efficacité de l'acte, la réalité du lieu de ce siège ;
Considérant qu'ainsi, la bénéficiaire admettant qu'elle n'a pas expressément levé l'option avant le 3 septembre 2004, il convient de rechercher l'existence d'une manifestation implicite d'une telle volonté ;
Considérant que la lettre du notaire du 1er octobre 2004 indiquant à Mme [P] qu'il venait de recevoir l'offre de prêt des acquéreurs et qu'il préparait l'acte ne peut être interprété comme une manifestation de la levée d'option de la bénéficiaire laquelle ne produit aucun autre éléments de nature à prouver qu'elle a clairement porté cette volonté à la connaissance de la promettante, la lettre du notaire du 22 octobre 2004 attestant qu'à 'aucun moment les acquéreurs ont refusé d'acquérir mais ils ont patienté' ne l'établissant pas ;
Considérant qu'ainsi, aucune levée d'option n'était intervenue au 3 septembre 2004 ;
Considérant que c'est dans ces conditions que, sans mauvaise foi, par lettre du 8 octobre 2004, le conseil de la société Genifrau a fait savoir au notaire qu'aucune levée d'option n'ayant été faite à sa connaissance, la promesse était caduque ;
Considérant que cette lettre indiquait 'afin de permettre aux bénéficiaires de poursuivre leur projet d'acquisition, mais sous condition de conclure sans délai cette cession, les représentants de la SCI Genifrau acceptent exceptionnellement de maintenir leur offre de cession des murs jusqu'au 20 octobre 2004, sous réserve que les éléments suivants soient impérativement pris en compte :
- la SCI Genifrau devra être remboursée par la SARL Marnimmo des charges de toutes natures qu'elle a engagées à compter du 1er mars 2003 et jusqu'à liquidation complète de la SCI Genifrau à l'exclusion de toute nouvelle facture d'honoraires de notre cabinet,
- l'acquéreur devra s'engager à procéder à ses frais à la dissolution puis à la liquidation de la SCI Genifrau avant la fin de l'année 2004 à défaut de quoi une astreinte d'un montant de 150 euro par semaine de retard sera due aux associés de la SCI Genifrau,
- un courrier de la banque des bénéficiaires octroyant l'emprunt requis pour l'acquisition ainsi que votre projet d'acte devront nous être parvenus au plus tard le 20 octobre prochain,
- l'acte réitératif devra intervenir au plus tard le 29 octobre 2004" ;
Considérant qu'il est acquis aux débats que la société Les Frangipaniers a refusé les nouvelles conditions et que le notaire a rédigé un projet d'acte conforme à la promesse du 4 juin 2004 que la société Genifrau a refusé de signer ;
Considérant que la promettante, qui par la lettre du 8 octobre 2004, s'était expressément prévalue de la caducité de la promesse du 4 juin 2004 à défaut de levée d'option par la bénéficiaire, était en droit de soumettre son offre à de nouvelles conditions ;
Considérant que la nullité de ces conditions, invoquée par l'intimée, à la supposer établie, n'a pas pour effet de faire revivre la promesse du 4 juin 2004 atteinte de caducité pour la raison précitée ;
Considérant que, par suite, il n'y a eu aucun accord des parties sur la chose et le prix de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé et la société Les Frangipaniers déboutée de toutes ses demandes ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Les Frangipaniers ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Genifrau sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
Déboute la société Les Frangipaniers de toutes ses demandes ;
Condamne la société Les Frangipaniers à payer à la société Genifrau la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette les demandes pour le surplus ;
Condamne la société Les Frangipaniers au dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière,La Présidente,
