Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2008
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/15045
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2007 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 05/16848
APPELANTE
Madame Yvette X... épouse Y...
née le 27 mars 1933 à TOURS (37000)
de nationalité française
retraitée
demeurant13, ...
représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour
assistée de Maître Christine Z..., avocat plaidant pour la SCP SAINT CRICQ - NÈGRE - LA RUFFIE, avocats au barreau de TOURS
INTIMÉES
S.A.R.L. STARFIM
prise en la personne de son gérant
ayant son siège ...
représentée par la SCP Anne-Marie OUDINOTet Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour
assistée de Maître François A..., avocat plaidant pour Maître Bettina B... C..., avocat au barreau de PARIS, toque : B85
Madame Odette D... veuve X...
demeurant ...
non comparante
(Assignation devant la cour d'appel avec notification de conclusions en date du 28 février 2008 délivrée à sa personne)
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 5 novembre 2008, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente,
Madame Isabelle LACABARATS, conseillère
Madame Dominique REYGNER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET
ARRÊT : PAR DÉFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 23 mai 2001 Albert X... a vendu à la société STARFIM, marchand de biens, un ensemble immobilier sis à Paris 20 ème, ..., moyennant le prix de 152 449,50 euros.
Albert X... est décédé le 19 septembre 2003, laissant pour lui succéder sa fille unique, Yvette X... épouse F..., issue de sa première union avec Augustine G..., et sa seconde épouse Odette D....
Alléguant un défaut de prix sérieux, Madame X... épouse F... a assigné le 20 septembre 2005 la société STARFIM et Madame D... veuve X... devant le tribunal de grande instance de Paris sur le fondement de l'article 1591 du code civil.
La cour est saisie de l'appel du jugement rendu par ce tribunal le 12 juillet 2007 qui a débouté Madame X... épouse F... de ses demandes, débouté la société STARFIM de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et condamné Madame X... épouse F... à verser à la société STARFIM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Dans ses uniques conclusions du 21 décembre 2007, Madame X... épouse F..., appelante, demande en substance à la cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- dire et juger nulle pour défaut de prix sérieux la vente du 23 mai 2001 passée entre Albert X... et la société STARFIM,
- débouter la société STARFIM de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société STARFIM à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Soulignant que son père était âgé de 91 ans lorsqu'il a vendu son immeuble à la société STARFIM, elle expose qu'il ressort d'une expertise réalisée par PIERRE H... que l'ensemble immobilier en litige avait à l'époque une valeur vénale de 360 000 euros, qu'une autre expertise réalisée par Maître I..., notaire, évalue le même bien à 590 000 euros au 15 juillet 2004 et, surtout, que la société STARFIM l'a revendu le 17 mai 2002 à une société GALA pour 564 061 euros.
Elle soutient qu'il y a donc eu défaut de prix sérieux, justifiant son action en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1591 du code civil, et que la société STARFIM en était parfaitement consciente puisqu'elle a fait insérer dans l'acte de vente à la société GALA une clause peu courante prévoyant que le vendeur devrait fournir au demandeur d'une action éventuelle en rescision pour lésion le complément du juste prix conformément à l'article 1681 du code civil, de façon à arrêter le cours de cette action.
Elle développe que l'immeuble n'était pas dans l'état de délabrement allégué par la société STARFIM qui n'a pas réglé la somme de 288 300 euros au titre de travaux de réhabilitation comme elle le prétend, Monsieur X... ayant lui-même fait exécuter des travaux avant la vente pour un montant de 446 557,68 euros.
Aux termes de ses uniques conclusions du 17 avril 2008 la société STARFIM, intimée, prie la cour de déclarer l'appel mal fondé, débouter Madame X... épouse F... de ses demandes et la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir que si le prix paraît effectivement peu élevé, il ne s'agit en aucun cas d'un prix dérisoire, qu'en effet l'ensemble immobilier était très dégradé et représentait une menace pour la sécurité publique, Albert X... n'ayant jamais déféré à un arrêté de la mairie de Paris de juin 1996 lui prescrivant un ravalement des façades, ce qu'a confirmé une expertise diligentée dans le cadre d'un référé préventif en 1996, qu'elle même a été assignée après la vente le 31 juillet 2001 par le syndicat des copropriétaires du ... à raison d'un affaissement qui aurait été le résultat d'infiltrations provenant de l'immeuble du 55 et qu'elle a du procéder à la réhabilitation totale de l'immeuble et aux travaux préconisés par l'expert judiciaire, Monsieur J..., pour un montant de 288 300 euros et régler des indemnités d'éviction aux locataires de sorte que le véritable prix de l'immeuble s'est élevé à 440 300 euros alors qu'elle l'a revendu à la société GALA pour un montant de 451 200 euros.
Madame D... veuve X..., assignée le 28 février 2008 à personne, n'a pas constitué avoué.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que selon l'article 1591 du code civil, le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties ;
Qu'est frappée de nullité absolue la vente à prix dérisoire, c'est à dire celle dans laquelle le prix n'est pas sérieux car il présente une disproportion telle avec le bien vendu qu'il ne peut être considéré comme l'équivalent réel de ce bien et équivaut donc à une absence de prix ;
Considérant en l'espèce que l'ensemble immobilier sis ... 20 ème vendu le 23 mai 2001 par Albert X... à la société STARFIM au prix de 152 449,02 euros était en très mauvais état ;
Qu'en effet il ressort des énonciations mêmes de l'acte :
- qu'Albert X... ayant reçu par arrêté du 20 juin 1996 une injonction de la Ville de Paris d'effectuer le ravalement de la façade sur rue et des façades du bâtiment sur cour, avait fait réaliser un certain nombre de travaux par la société SGEM suivant facture du 13 octobre 1999 d'un montant de 446 557,68 francs (et non euros comme déclaré par l'appelante) soit 68 077,28 euros sur laquelle il restait dû 6 784,78 euros conservés par le vendeur à raison de l'existence de malfaçons, dont l'acquéreur a déclaré vouloir faire son affaire personnelle,
- que par ailleurs le Centre d'Action Sociale de la Ville de Paris, propriétaire de l'immeuble voisin du ..., ayant décidé de créer une permanence d'accueil nécessitant des travaux de démolition, a diligenté une procédure de référé préventif ayant donné lieu à la désignation par ordonnance du 1er août 1996 d'un expert, Monsieur K..., qui n'avait pas achevé sa mission à la date de la vente,
- enfin qu'Albert X... faisait l'objet de réclamations de la part du syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin du ... imputant une partie des désordres affectant son immeuble à la présence de fuites anciennes actives sur le réseau enterré de canalisations de l'immeuble du 55 ;
Que le 23 mai 2001, jour de la vente, la Préfecture de Police, ayant constaté d'importants désordres affectant le hall d'entrée du bâtiment rue, le mur de clôture séparant la cour intérieure du 55 et le terrain vague contigu, le mur séparant les cours des 55 et 53, la chape ciment de la cour intérieure et les parties communes du bâtiment cour, constituant une menace pour la sécurité publique, a enjoint à Albert X..., seul ou conjointement avec les propriétaires voisins selon les travaux, à exécuter immédiatement de nombreux travaux ;
Que le mauvais état général de l'ensemble immobilier a été constaté par Monsieur K..., ainsi que par Monsieur J..., expert désigné par ordonnance de référé du 11 juillet 2001 à la demande du syndicat des copropriétaires du ..., qui relève que les infiltrations provenant de l'immeuble du ... n'ont été supprimées qu'à l'occasion des travaux de réhabilitation entrepris courant 2002, soit après la vente ;
Que dans la promesse de vente de l'immeuble signée le 27 décembre 2001 entre la société STARFIM et la société GALA moyennant le prix de 564 061,36 euros, il était indiqué que des travaux de réhabilitation et de mise en habitabilité devaient être effectués pour un montant estimé à 228 673,53 euros que la société STAFIM prendrait en charge à hauteur de 106 714,31 euros ;
Que l'acte de vente régularisé par acte authentique du 17 mai 2002 au prix convenu stipule que des indemnités de libération ont été versées aux différents locataires qui ont quitté les lieux et que des travaux seront effectués dans l'immeuble qui seront pris en charge par le vendeur ;
Que la société STARFIM justifie ainsi avoir fait exécuter des travaux pour un montant de 21 672,87 euros suivant facture de la société ESPACE du 18 juin 2001 et signé le 7 décembre 2001 un contrat de maîtrise d'oeuvre pour la réhabilitation de l'immeuble prévoyant un coût de travaux de 245 820 euros ; qu'elle justifie également avoir réglé plus de 80 000 euros d'indemnités d'éviction à différents locataires de l'immeuble suivant conventions d'éviction amiable et acte du 9 novembre 2001 par lequel elle a abandonné à Monsieur L..., locataire de locaux commerciaux dans l'immeuble du ..., un appartement dans un autre immeuble en compensation de l'indemnité d'éviction de 41 923,48 euros qui lui était due ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments dont il résulte que la société STARFIM a du investir des sommes importantes en sus du prix de la vente conclue avec Albert X... de 152 449,02 euros, il n'est pas démontré que ce prix n'était pas sérieux car sans rapport avec la valeur réelle de l'immeuble ;
Considérant que le jugement entrepris mérite dés lors confirmation en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution du litige conduit à faire droit à la demande de l'intimée au titre de ses frais irrépétibles d'appel dans la limite de 2 000 euros et à condamner Madame X... épouse F... aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Condamne Madame X... épouse F... à payer à la société STARFIM la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens d'appel que la SCP d'avoué OUDINOT-FLAURAUD pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
