Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre-Section A
ARRET DU 02 JUILLET 2008
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 02781
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2007- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 04 / 03325
APPELANTS
Madame Michèle X...
...
92200 NEUILLY S / SEINE
Monsieur José VASQUEZ MORA
...
92200 NEUILLY S / SEINE
représentés par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour
assistés de Me Edouard CAMPBELL, avocat au barreau de PARIS, toque : A192
INTIMEE
SARL CERAMI
36 rue Emile Level
75017 PARIS
représentée par la SCP FANET-SERRA, avoués à la Cour
assistée de Me Gordon FAIRBAIRN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1088
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame DESLAUGIERS-WLACHE, présidente, et Madame REYGNER, conseillère, chargées d'instruire l'affaire. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du code de procédure civile.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président
Madame Isabelle LACABARATS, conseillère
Madame Dominique REYGNER, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Valérie BERTINO
ARRET :
- contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Marie-France MEGNIEN, greffier.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seings privés du 28 juin 2003 la Sté CERAMI a vendu à SCI GHJM représentée par Mme Vasquez un appartement pour le prix de 365. 878 € payable comptant pour 152. 500 € et à hauteur de 246. 378 € par un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés au taux de 5 % l'an sur 15 ans ; le même jour M et Mme B... ont signé une reconnaissance de dette pour 30. 490 € à la Sté Cerami pour prêt destiné aux travaux dans cet appartement à rembourser au plus tard le 30 août 2003.
Par jugement du 25 janvier 2007 le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M et Mme B... de leur demande de nullité de l'acte de vente et de la reconnaissance de dette
-dit que la défaillance de la condition suspensive leur est imputable
-attribué à la Sté Cerami l'indemnité d'immobilisation de 18. 675 € en compte séquestre
-rejeté le surplus de ses demandes
-condamné M et Mme B... à 2. 000 € pour frais irrépétibles.
Par dernières conclusions du 18 juin 2007 M et Mme C... demandent de :
- infirmer le jugement
-les décharger des condamnations prononcées contre eux
-annuler la promesse de vente pour manoeuvres dolosives du vendeur sur la surface et le prix
-subsidiairement,
- dire que la dissimulation du prix constatée sous forme de reconnaissance de dette entraîne la nullité de la promesse et annuler celle-ci
-débouter Sté Cerami de ses demandes
-ordonner la mainlevée du séquestre de 18. 675 €
- condamner solidairement Cerami et son représentant légal M D... à leur payer 150. 000 € de dommages-intérêts pour perte de chance de percevoir des loyers et les capitaliser sur le paiement du prêt immobilier
-condamner les mêmes à payer à M B... 10. 000 € de dommages-intérêts et à " la requérante " 3. 500 € pour frais irrépétibles.
Ils exposent que le prix demandé était intialement de 419. 243 € ; qu'ils ont l offert 396. 637 € ce qui a été accepté à condition qu'ils versent un dessous de table de 30. 400 € ; qu'ils n'ont pu de ce fait obtenir le prêt de 396. 278 € dès lors que l'acte de vente portait un prix inférieur ; ils soutiennent que les lots vendus sont d'un total de 66, 80 m2 alors que la vente avait été conclue pour 70m2 ; qu'un certificat de surface leur a été délivré pour 69, 84 m2 correspondant en réalité à 3 lots alors qu'il ne leur en a été vendus que 2 ; que le prix n'a pas été " ajusté " à la moindre surface ; ils soutiennent en outre que la reconnaissance de dette était destinée à cacher une partie du prix car aucuns travaux n'ont été commandés ; qu'à cause de ces manoeuvres le prêt n'a pu être obtenu quoique le 8 septembre 2003 un nouvel accord ait rétabli le prix complet par suppression de la reconnaissance de dette ; que leur préjudice tient à la perte de loyers.
Par conclusions du 11 octobre 2007 la Sté Cerami a conclu banalement à la confirmation du jugement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que la convention des parties du 28 juin 2003 devait s'analyser en une promesse synallagmatique de vente laquelle, partant, quoique conclue par acte sous seings privés, n'était pas soumise à la formalité de l'enregistrement ; que le tribunal a également à bon droit déclaré valable la reconnaissance de dette dès lors, que régulière en la forme, elle visait des travaux qui lui avaient été commandés par les époux B... Mora ainsi qu'il était justifié par la remise des plans et qu'elle ne s'analysait pas en une contre lettre portant complément de prix laquelle est illicite ;
Considérant sur la condition suspensive de prêt convenue à l'acte que l'acquéreur déclarant vouloir souscrire un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés pour un montant global de 246. 378 € s'engageait à solliciter ces crédits par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de son choix et notamment de la Caisse d'Epargne ; que la lettre de la CAFPI du 19 septembre 2003 indiquant que " compte tenu des éléments en notre possession, il ne nous est malheureusement pas possible de poursuivre l'étude de votre dossier ", est insuffisante à justifier de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un prêt, la CAFPI étant une simple société de courtage et non un établissement prêteur et aucune demande n'ayant été faite auprès de la Caisse d'Epargne ainsi qu'il était convenu ;
Que c'est alors à bon droit que le premier juge a pu retenir que la condition de prêt avait défailli par la négligence de Mme B... acquéreur ;
Considérant sur le sort de la somme de 18. 675 € versée en compte séquestre qu'il était stipulé à l'acte que celle-ci s'imputerait sur le prix de la vente sauf application des conditions suspensives auquel cas elle serait restituée à l'acquéreur ;
Considérant qu'en clause J de l'acte si la non-obtention de prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi de fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre ;
Considérant que Mme B... ayant fait défaillir la condition de prêt, la Sté CERAMI est fondée en sa demande de dommage-intérêts que la Cour limitera à 9 000 €
pour préjudice résultant de l'immobilisation du bien ;
Considérant que la disposition du jugement sur le rejet de la demande en paiement de la somme objet de la reconnaissance de dette n'est pas critiquée ; qu'elle sera confirmée ;
Considérant que la vente ne s'étant pas réalisée en l'absence de financement disponible pour Mme B..., les appelants ne sont pas fondés à invoquer un préjudice pour perte de chance de percevoir un revenu du bien immobilier dont elle envisageait l'acquisition ;
Considérant qu'il n'est justifié d'aucun autre préjudice ouvrant droit à des dommages-intérêts et que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Réformant pour partie et statuant à nouveau,
Dit que sur la somme de 18. 675 € séquestrée, il reviendra à la Sté CERAMI la somme de 9 000 € à titre de dommage-intérêts, le surplus étant restitué à Mme B....
Confirme pour le surplus le jugement déféré.
Rejette le surplus des demandes.
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.
Le greffier Le président
