Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRET DU 16 AVRIL 2008
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07/10200
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2007 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 0514362
APPELANTES
S.A. FEREAL
prise en la personne de ses représentants légaux
1 terrasse Bellini
92919 LA DEFENSE CEDEX
S.A.S. GEORGE V GESTION
prise en la personne de ses représentants légaux
1 Terrasse Bellini
TSA 48200
92919 LA DEFENSE CEDEX
S.C.I. AUBERVILLIERS FEREAL
prise en la personne de ses représentants légaux
5 avenue Louis Pluquet
59100 ROUBAIX
représentés par la SCP DUBOSCQ - PELLERIN, avoués à la Cour
assistés de Maître Jean-Philippe LORIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : L301
INTIMEES
S.C.I. SADI CARNOT
24 rue Sadi Carnot
93300 AUBERVILLIERS
S.C.I. SIVANTOV
94/96 rue André Karman
93300 AUBERVILLIERS
représentées par Me Luc COUTURIER, avoué à la Cour
assistées de Maître Michel GRAVÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : P82
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Mars 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Présidente
Madame Isabelle LACABARATS, Conseillère
Madame Dominique REYGNER, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme MC GOUGE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Valérie BERTINO, greffier.
***
Par acte authentique du 1er juillet 2004, les SCI SADI CARNOT et SIVANTOV ont consenti à la société FEREAL une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain réunissant deux parcelles situées 24 rue Sadi Carnot et 94-96 rue André Karman à Aubervilliers, au prix total de 2 120 000 euros, en vue de la réalisation d'un ensemble de 3 immeubles comportant 77 logements pour les besoins de laquelle la société FEREAL a créé la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL.
La promesse prévoyait que la régularisation de la vente devait intervenir au plus tard le 4 juillet 2005 et que faute de réalisation du fait du bénéficiaire dans le délai prévu, le promettant serait dégagé sans formalité de tout engagement à l'égard du bénéficiaire 8 jours après la notification faite à celui-ci par lettre recommandée avec avis de réception.
La promesse était subordonnée à la réalisation de 11 conditions suspensives dont :
- l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire dont la demande devrait être présentée au plus tard le 1er novembre 2004,
- l'expiration des délais de recours en annulation contre les permis de démolir et de construire et l'absence dans ce délai de tout recours,
- l'absence de pollution susceptible de nuire à la réalisation du programme de construction envisagé, la promesse de vente devant être automatiquement prorogée de 3 mois, notamment dans le cas où des sondages supplémentaires apparaîtraient nécessaires compte tenu de l'état de pollution du terrain ou en cas de recours gracieux ou contentieux, étant précisé que le bénéficiaire reconnaissait avoir eu connaissance du rapport établi par la SOCOTEC le 19 février 2001 mettant en évidence une légère pollution.
Le 27 septembre 2004, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL a confié une mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution et une mission de gestion opérationnelle à la société FEREAL et une mission d'assistance administrative, juridique, comptable, financière et fiscale à la société GEORGES V GESTION.
La SCI AUBERVILLIERS - FEREAL a déposé une demande de permis de construire le 29 octobre 2004 et obtenu un permis de construire le 23 mai 2005.
Aux termes de l'étude environnementale qui lui avait été confiée par la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL, la société SEFIA a conclu à la présence de terres souillées constitutives de pollution, non compatible avec l'affectation projetée et préconisé un traitement soit par décapage de la totalité du site soit par confinement des remblais pollués.
Le 15 juin 2005, transmettant aux SCI promettantes un courrier de SEFIA en date du 1er juin, la société FEREAL les a averties que la DRIRE ayant invité SEFIA à réaliser des investigations complémentaires afin de mieux cerner les particularités du site, elle entendait faire application de la clause de prorogation automatique de 3 mois stipulée à la promesse du 4 juillet 2005 afin de parfaire l'approche environnementale du dossier, la condition suspensive no9 devant en conséquence être constatée, réalisée ou non, le 4 octobre 2005 au plus tard.
Le 22 juin 2005, les SCI SADI CARNOT et SIVANTOV ont répondu en substance à la SA FEREAL qu'aucun état de pollution n'avait été révélé depuis le rapport SEFIA de septembre 2004 qui justifierait des sondages supplémentaires et que dans ces conditions aucune prorogation n'était justifiée et la promesse serait réitérée le 4 juillet 2005 ;
Le 4 juillet 2005, à la requête des SCI SADI CARNOT et SIVANTOV qui déclaraient contester la nécessité de ces sondages supplémentaires et considérer que la signature de l'acte devait intervenir le jour même à défaut de quoi la promesse serait caduque, le notaire a constaté que la SA FEREAL estimait la prorogation acquise par l'existence d'un besoin de sondage supplémentaire, protestait contre le refus des sociétés venderesses de laisser l'accès au terrain pour effectuer ces sondages et considérait que compte tenu de la prorogation automatique, la promesse unilatérale de vente était toujours valide jusqu'à la date du 4 octobre 2005, en foi de quoi, l'officier ministériel a dressé procès-verbal de difficulté.
Par jugement du 3 mai 2007, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- constaté que la promesse de vente du 1er juillet 2004 était devenue caduque à la date du 4 juillet 2005 du seul fait des sociétés FEREAL SA et SCI AUBERVILLIERS - FEREAL,
- dit en conséquence que les SCI SADI CARNOT et SIVANTOV étaient libérées de tout engagement à l'égard des sociétés FEREAL SA et SCI AUBERVILLIERS - FEREAL,
- débouté la société FEREAL SA, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et la société GEORGES V GESTION de toutes leurs demandes,
- constaté le comportement déloyal et fautif de la société FEREAL SA et de la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et condamné en conséquence solidairement la société FEREAL SA et la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL à payer à la SCI SADI CARNOT la somme de 30 510 euros et à la SCI SIVANTOV celle de 75 490 euros.
Par dernières conclusions du 20 février 2008, la société FEREAL SA, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et la société GEORGES V GESTION, appelantes, demandent à la cour, infirmant le jugement, de :
- débouter purement et simplement les SCI SADI CARNOT et SIVANTOV de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner in solidum la SCI SADI CARNOT et la SCI SIVANTOV à payer :
* 75432,41 euros HT à la société FEREAL SA, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL au titre des frais engagés en pure perte,
* 782 000 euros à la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL au titre de son manque à gagner,
* 83 700 euros à la société FEREAL au titre de son manque à gagner,
* 24 450 euros à la société GEORGES V GESTION au titre de son manque à gagner,
- condamner in solidum la SCI SADI CARNOT et la SCI SIVANTOV aux dépens et au paiement d'une somme de 15 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures du 13 novembre 2007, la SCI SADI CARNOT et la SCI SIVANTOV entendent voir :
- confirmer le jugement entrepris, sauf à porter à 50 849,17 euros la somme que les sociétés FEREAL SA et SCI AUBERVILLIERS - FEREAL devront être solidairement condamnées à payer à la SCI SADI CARNOT et à 125 817,50 euros celle qu'elles devront être solidairement condamnées à payer à la SCI SIVANTOV,
- débouter la société FEREAL SA, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et la société GEORGES V GESTION de toutes leurs demandes,
subsidiairement,
- condamner solidairement la société FEREAL SA, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL à payer les sommes de :
* 125 817,50 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI SIVANTOV,
* 50 849,17 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI SADI CARNOT,
- débouter les sociétés FEREAL SA et SCI AUBERVILLIERS - FEREAL de leurs demandes,
- dire que les éventuelles condamnations mises à leur charge au bénéfice de la société GEORGES V GESTION seront garanties solidairement par la société FEREAL SA et la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL,
- condamner solidairement la société FEREAL SA, la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et la société GEORGES V GESTION aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros respectivement aux SCI SIVANTOV et SADI CARNOT en application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI, LA COUR,
Considérant qu'à l'appui de leur appel, les sociétés FEREAL, AUBERVILLIERS - FEREAL et GEORGES V GESTION, invoquent la nécessité de procéder aux sondages complémentaires préconisés par la DRIRE et la prorogation automatique de la promesse prévue dans ce cas et d'autant plus justifiée qu'au jour fixé pour la régularisation de la vente, le permis de construire n'était pas purgé, le gage des créanciers inscrits n'était pas levé et l'immeuble était encore occupé ; qu'elles ajoutent que les SCI SADI CARNOT et la SCI SIVANTOV avaient elles-même reconnu que la promesse avait été prorogée ; qu'elles font par ailleurs valoir qu'elles ont respecté leur obligation de déposer une demande de permis de construire avant le 1er novembre 2004 et obtenu ledit permis avant la date prévue pour la signature de l'acte de vente et elles stigmatisent les agissements déloyaux des SCI SADI CARNOT et SIVANTOV qui ont empêché la société FEREAL SA de lever l'option en ne lui permettant pas, après avoir donné son accord, de réaliser les sondages complémentaires nécessaires et en téléguidant un recours contre le permis de construire par la société HACO, locataire des lieux, avec laquelle elle a des liens étroits ;
Que les intimées soutiennent que les conditions de sa prorogation automatique n'étant pas réunies, la promesse de vente est devenue caduque le 4 juillet 2004, que le comportement fautif des appelantes justifie leur condamnation au paiement, à titre de dommages et intérêts, des sommes prévues par la promesse à titre d'indemnité d'immobilisation ; qu'elles dénoncent le comportement et l'attitude fautifs et déloyaux de la société FEREAL SA et de la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et contestent l'impossibilité d'effectuer des sondages complémentaires, le téléguidage d'un recours contre le permis de construire, l'occupation des terrains allégués par les appelantes auxquelles elles reprochent diverses manoeuvres pour repousser la date de réitération de la promesse ;
Considérant qu'au chapitre "DECLARATIONS RELATIVES A L'ENVIRONNEMENT ", l'acte précise que le vendeur a préalablement fait procéder à des sondages pour connaître une éventuelle pollution du sol et du sous-sol concernant l'immeuble, ainsi qu'il résulte d'un rapport en date du 19 février 2001 établi par la société SOCOTEC, annexé aux présentes duquel il résulte en conclusion :
" les investigations menées sur le site ont mis en évidence une légère pollution (...)
L'acquéreur déclare prendre acte de cet état révélant une légère pollution au point S1 ci dessus relaté. Il déclare ne faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur " ;
Qu'au chapitre "CONDITIONS SUSPENSIVES ", la promesse prévoit notamment :
7o) expiration du délai de recours en annulation contre les permis de démolir et de construire obtenus et absence dans ce délai de tout recours gracieux, hiérarchique ou contentieux en annulation, déféré préfectoral, demande de déféré préfectoral ou mesure de retrait.
9o) il devra être constaté l'absence de pollution susceptible de nuire à la réalisation du programme de construction envisagé par le bénéficiaire.
Le bénéficiaire s'engage à réaliser avant le 1er novembre 2004 des audits environnementaux et/ou sondages, avec possibilité de constater la caducité de la promesse de vente, sans indemnité de part ni d'autre en cas de pollution nuisant à la réalisation du programme de construction ;
Que sous l'intitulé " PROROGATION AUTOMATIQUE ", l'acte stipule :
En cas de prescriptions concernant les fouilles archéologiques ou dans le cas ou des sondages supplémentaires s'avéreraient nécessaires à la suite de la révélation d'un état de pollution (...), la présente promesse sera automatiquement prorogée de trois mois de quantième à quantième ;
Considérant qu'aux termes de l'audit environnemental du terrain qu'elle a effectuée pour la société FEREAL le 8 septembre 2004, la Société d'Etudes, de Faisabilité et d'Ingénierie Appliquée, dite SEFIA, a relevé sur les remblais de surface des teneurs importantes en cuivre, en plomb, en arsenic et en mercure constituant une source de pollution et d'une manière générale la présence de terres souillées impropre à l'affectation du site à l'usage résidentiel auquel la société bénéficiaire de la promesse le destinait ;
Qu'alors que les parties ont convenu d'une condition suspensive liée à l'absence de pollution susceptible de nuire à la réalisation du programme envisagé, dans le cadre de laquelle la bénéficiaire devait procéder à des audits environnementaux, les intimées, qui ne contestent pas précisément les conclusions de SEFIA, ne peuvent utilement se prévaloir d'un précédent rapport réalisé par la SOCOTEC révélant une légère pollution, certes porté à la connaissance de la SA FEREAL mais dont il n'est pas contesté qu'il avait été établi en 2001 dans la perspective d'un usage " non sensible " du site et non dans le cadre d'un projet destiné à l'habitation, nécessairement plus exigeant en matière de pollution ;
Que si le rapport SEFIA en date du 8 septembre 2004 ne conclut pas expressément à la nécessité de sondages complémentaires, il précise néanmoins que la solution de type confinement des remblais, dite " intégration paysagère " qu'il préconise par préférence devra recevoir l'approbation des services de l'urbanisme de la mairie et de la préfecture ;
Que le courrier du 1er juin 2005 par lequel la société SEFIA fait part à la SA FEREAL de l'étude complémentaire recommandée par la DRIRE s'inscrit dès lors dans la suite logique de ses premières conclusions et de l'obtention du permis de construire intervenue le 23 mai précédent ; qu'aucun élément ne permet de mettre en doute l'indépendance du bureau d'études dont le courrier ne peut être écarté au motif qu'il commence par " La DRIRE nous a contactés... " alors qu'il importe peu que la DRIRE ait " contacté " SEFIA d'initiative comme le laisse entendre cette formule ou que SEFIA se soit rapprochée de la DRIRE ensuite de l'obtention du permis de construire ; que la compétence de la DRIRE, qui exerce sous l'autorité des préfets de département une mission de contrôle en matière d'environnement, ne peut être contestée ;
Que les intimées, qui avaient jugé prématurée une première demande de " prorogation automatique " formulée par la SA FEREAL dès le 25 octobre 2004 au vu du rapport SEFIA, ne pouvait légitimement refuser comme tardive celle présentée le 15 juin 2005 alors que la " prorogation automatique de 3 mois ", stipulée à la promesse de vente notamment dans le cas où des sondages supplémentaires se révéleraient nécessaires à la suite de la révélation d'un état de pollution, n'est soumise à aucun délai et que ses conditions étaient ainsi réunies ;
Que tandis que la promesse prévoit expressément qu'aucune faculté de rétractation n'est ouverte au promettant dont l'engagement est ferme et définitif, il résulte du procès-verbal de difficulté dressé par le notaire le 4 juillet 2005 que les SCI SIVANTOV et SADI CARNOT ont exigé à cette date la réalisation de la vente par acte authentique alors que la SA FEREAL n'avait pas encore manifesté sa décision d'acquérir et était fondée à prétendre à la prorogation automatique du délai de réalisation et que les conditions suspensives n'étaient pas accomplies ; que notamment le délai de recours en annulation contre le permis de construire n'était pas expiré ;
Qu'en outre, alors que la promesse prévoit expressément que le promettant confère au bénéficiaire pendant toute la durée de la promesse de vente l'autorisation de pénétrer sur le terrain afin de faire effectuer toutes études et travaux préalables à la construction, tels qu'études de sol et sondages, les appelantes versent au débat un procès-verbal dressé par Maître LASSERRE, huissier de justice, qui a constaté, le 30 juin 2005 entre 9h et 9h30, que le représentant de la SCI AUBERVILLIERS FEREAL n'avait pu accéder au site afin que la SEFIA puisse procéder aux sondages nécessaires ainsi qu'un courrier du même jour de chacune des SCI SIVANTOV et SADI CARNOT dont il résulte que l'intervention de SEFIA à ces jour et heure avait bien été convenue entre les parties ;
Que dès lors la responsabilité de la rupture incombe aux SCI SIVANTOV et SADI CARNOT qui ont ainsi manqué à leurs obligations contractuelles et mis fin abusivement à leur engagement ;
Qu'il importe peu de rechercher si le recours de la société HACO contre le permis de construire peut également être imputé à faute aux promettantes comme le soutiennent les sociétés appelantes dès lors que la rupture de la promesse était consommée à la date du 15 juillet 2005 à laquelle le recours a été formé ;
Que les promettantes qui ne justifient d'aucune protestation ou réclamation adressée à la société bénéficiaire au cours du délai de la promesse et n'ont exprimé à son encontre aucun autre grief devant le notaire le 4 juillet 2005 ne peuvent sérieusement se prévaloir, dans le cadre de la présente instance et pour tenter d'échapper à leur propre responsabilité, de manquements de sa cocontractante à ses obligations ;
Qu'au demeurant, la demande de permis de construire a été déposée dans le délai contractuellement prévu et qu'il n'apparaît pas que les pièces complémentaires ou modifications apportées, aient totalement bouleversé le projet initial ; qu'en effet la modification essentielle, qui réduit l'ampleur du programme, était de nature à en faciliter l'acceptation, les autres modifications portant seulement sur les façades, et qu'il n'est pas démontré que les appelantes aient délibérément retardé l'instruction de leur demande de permis de construire ; que l'illégalité du permis de construire obtenu n'est pas avérée ;
Que l'instruction donnée au notaire de ne pas adresser la DIA en mairie et la publication de la promesse, que l'incertitude quant à la faisabilité du projet et le différend opposant les parties peuvent justifier, n'apparaissent pas davantage fautifs ;
Considérant que le jugement sera en conséquence infirmé et les SCI SIVANTOV et SADI CARNOT, responsables de la rupture de la promesse, déboutées de l'intégralité de leurs prétentions ;
Considérant qu'au titre du préjudice subi du fait de la violation par les SCI SIVANTOV et SADI CARNOT de leurs obligations contractuelles, les sociétés FEREAL SA et SCI AUBERVILLIERS - FEREAL sont fondées à solliciter le remboursement des frais par elles engagés en pure perte dont elles justifient à hauteur de 75 432,41 euros, étant observé que les honoraires de l'architecte, arrêtés dès le mois de juillet 2004, ne tiennent pas compte d'erreurs qu'il aurait commises comme l'avancent les intimées ;
Que les sociétés FEREAL SA, SCI AUBERVILLIERS - FEREAL et GEORGES V GESTION entendent également être indemnisées du manque à gagner subi correspondant à la marge bénéficiaire attendue de l'opération ; que cependant, si la faute des sociétés promettantes a fait perdre à la SA FEREAL une chance de lever l'option d'acquérir les terrains dont elle bénéficiait, force est de constater que les conditions suspensives n'étaient pas toutes accomplies et qu'aux termes de la promesse, certaines d'entre elles étaient également stipulées en faveur des promettantes qui pouvaient se prévaloir de leur défaillance de sorte que la réalisation de la vente était encore soumise à un certain nombre d'aléas ; qu'en outre les chiffres d'affaires escomptés sur la base desquels la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL estime son préjudice, sont purement prévisionnels ; que les éléments du dossier permettent à la cour de chiffre les préjudices subis par les appelantes au titre du manque à gagner aux sommes de 80 000 euros pour la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL, 25 000 euros pour FEREAL SA et 5 000 euros pour GEORGES V GESTION ;
PAR CES MOTIFS
INFIRMANT le jugement et statuant à nouveau,
CONDAMNE in solidum la SCI SIVANTOV et la SADI CARNOT à payer les sommes de :
* 75 432,41 euros aux sociétés FEREAL SA et SCI AUBERVILLIERS - FEREAL à titre de dommages et intérêts pour les frais exposés,
* 80 000 euros à la SCI AUBERVILLIERS - FEREAL au titre de la perte d'une chance de percevoir les profits escomptés de la réalisation effective de l'opération de construction immobilière envisagée,
* 20 000 euros à la SA FEREAL au titre de la perte d'une chance de lever l'option et de percevoir les profits escomptés de la réalisation effective de l'opération de construction immobilière envisagée,
* 2 500 euros à la société GEORGES V GESTION au titre de la perte d'une chance de percevoir les profits escomptés de la réalisation effective de l'opération de construction immobilière envisagée,
DEBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires,
CONDAMNE in solidum la SCI SIVANTOV et la SADI CARNOT aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
