Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2008
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/19540
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2006 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 04/04482
APPELANTS
Monsieur Henri Julien X...
...
13420 GEMENOS
Madame Martine Y... épouse X...
...
13420 GEMENOS
représentés par SCP KIEFFER-JOLY-BELLICHACH, avoués à la Cour
assistés de Me Elisabeth Z... A..., avocat au barreau d'ESSONNE
INTIMÉE ET APPELANTE PROVOQUÉE
S.A.R.L. LA SOCIÉTÉ DE TRANSACTIONS DE BIENS IMMOBILIERS - S.T.B.I. - exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 LD , agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
...
91470 LIMOURS
représentée par Me Rémi PAMART, avoué à la Cour
assistée de Me Christophe B..., avocat au barreau de PARIS, toque : R169
INTIMÉE ET INTIMÉE PROVOQUÉE
Madame Louise C... veuve D...
intimée provoquée
...
94150 RUNGIS
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Présidente
Madame Isabelle LACABARATS, Conseillère
Madame Dominique REYGNER, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie E...
ARRET :
- DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Marie-France MEGIEN, greffier présent lors du prononcé.
Par acte du 20 septembre 2003, les époux X... ont conféré à la Sarl SOCIÉTÉ DE TRANSACTIONS DE BIENS IMMOBILIERS STBI, exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 LD Limours, un mandat exclusif de vente d'une maison d'habitation dont ils étaient propriétaires à Limours (Essonne) pour un prix de 365 000 euros, incluant la rémunération du mandataire de 21 900 euros.
Un compromis de vente sous conditions suspensives daté du 10 octobre 2003 a été signé par les époux PIERA et Madame C... veuve D..., avec le concours de la Sarl STBI, moyennant le prix de 365 000 euros convenu au mandat.
Aux termes de cet acte, le séquestre était fixé à 10 % soit 36 500 euros, mais d'un commun accord, par exception, le vendeur acceptait qu'il ne soit versé que 18 250 euros à la signature du compromis de vente, l'acquéreur s'engageant à verser le solde, soit 18 250 euros, à la première demande du vendeur si la vente ne se réalisait pas après la levée de toutes les conditions suspensives. L'acquéreur devait donc effectuer un dépôt de 18 250 euros entre les mains de la Sarl STBI.
Madame D... n'a pas versé le dépôt de 18 250 euros prévu au compromis, et ne s'est plus manifestée en dépit d'une lettre recommandée avec accusé de réception de la Sarl STBI postée le 29 octobre 2003.
Un nouveau compromis de vente a finalement été signé avec un autre acquéreur, Monsieur F..., le 29 novembre 2003, toujours avec le concours de la Sarl STBI, pour un prix de 358 500 euros, l'acte authentique étant régularisé le 24 février 2004.
Par acte d'huissier du 19 mai 2004 les époux X..., reprochant à la Sarl STBI divers manquements à ses obligations contractuelles, l'ont assignée devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins d'obtenir l'indemnisation du préjudice subi. La Sarl STBI a assigné Madame D... en garantie par actes des 16 novembre 2004 et 20 juin 2005. Les deux instances ont été jointes.
La cour est saisie de l'appel du jugement réputé contradictoire rendu par ce tribunal le 28 avril 2006 qui a :
- débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes à l'encontre de la Sarl STBI,
- dit que la demande de condamnation à garantie formée par la Sarl STBI à l'encontre de Madame C... veuve D... est sans objet,
- condamné Madame C... veuve D... à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur et Madame X... aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions du 18 décembre 2007 les époux X..., appelants, demandent en substance à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
- condamner Madame D... à leur régler la somme de 18 250 euros au titre du séquestre fixé contractuellement, en application du compromis signé le 10 octobre 2003,
- condamner la Sarl STBI à garantir Madame D... des condamnations qui seront prononcées à son encontre,
- condamner la Sarl STBI à leur payer en outre 18 250 euros de dommages et intérêts,
- condamner solidairement la Sarl STBI et Madame D... à leur verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils reprochent à la Sarl STBI, mandataire professionnel rémunéré, d'avoir manqué à ses obligations d'information, de conseil et de prudence en ne les informant que de la seule offre de Madame D... alors que Monsieur F... en avait également présentée une, les privant ainsi de la possibilité d'effectuer eux-mêmes un choix entre les candidats acquéreurs, en ne vérifiant pas la solvabilité de Madame D... alors que celle-ci affirmait pouvoir acquérir sans recourir à un prêt, en n'exigeant pas de celle-ci le versement de l'indemnité d'immobilisation au moment de la signature du compromis de vente et en faisant preuve ensuite de laxisme dans le suivi du dossier.
Ils font valoir que les fautes commises par la Sarl STBI dans l'exécution du mandat engagent sa responsabilité par application des articles 1991 et 1992 du code civil et l'obligent à réparer l'entier préjudice qu'ils ont subi, qui ne saurait être évalué à une somme inférieure au montant de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis de vente, et résulte tant de la perte du séquestre qu'elle a omis d'exiger que de la privation de jouissance de leur bien jusqu'au 29 novembre 2003 et du report de la vente, intervenue à un prix inférieur de 2 500 euros pour eux, avec les conséquences financières et psychologiques que cela implique, déniant toute négligence de leur part dans l'acceptation de l'offre de Monsieur F....
Ils s'estiment en conséquence fondés à obtenir la condamnation de Madame D..., qui ne s'est pas rétractée mais a refusé de verser le séquestre, immobilisant ainsi leur bien, au paiement de la somme de 18 250 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation impayée, sous la garantie de la Sarl STBI, et de cette dernière au paiement de la somme de 18 250 euros en réparation du préjudice subi du fait des fautes qu'elle a commises.
Ils ajoutent que la demande de la Sarl STBI tendant à les voir juger irrecevables et mal fondés à solliciter sa condamnation à garantir Madame D... n'a pas été soulevée in limine litis, que leur demande n'est pas nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile et qu'ils ont intérêt et qualité pour la présenter, d'autant que Madame G... est manifestement insolvable.
Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2008 la Sarl STBI, intimée, demande en substance à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes à son encontre,
- juger les époux X... irrecevables en leur demande tendant à la voir condamner à garantir Madame D... à hauteur de 18 250 euros, et mal fondés en leurs demandes à son encontre,
- sur ses demandes à l'encontre de Madame D..., juger à nouveau et condamner cette dernière à lui payer 4 000 euros,
- subsidiairement, condamner Madame D... à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle au profit des époux X...,
- en tout état de cause débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner in solidum les époux PIERA et Madame D... à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle expose que Madame D... est seule tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 36 500 euros entre les mains des époux X... et conteste toute faute dans l'exécution de son mandat, développant que ce sont les époux X... qui ont accepté l'offre de Madame D... au prix du mandat et sans recours à un prêt, qu'elle n'était pas en mesure de s'assurer de la solvabilité de cette dernière et n'avait pas l'obligation de le faire, qu'elle a mis Madame D... en demeure de verser l'indemnité d'immobilisation dés le 28 octobre 2003 et a fait ensuite toute diligence dans le suivi du dossier.
Elle soutient qu'en refusant de verser le montant du séquestre dés le lendemain de la signature du compromis et en ne donnant plus signe de vie dans les jours qui ont suivi, Madame D... a implicitement usé de la faculté de rétractation qui lui était légalement et contractuellement ouverte, et affirme avoir toujours agi dans l'intérêt des époux X..., notamment en acceptant de réduire le montant de sa commission de 4 000 euros dans le cadre de la vente à Monsieur F... afin de permettre à ses mandants de recevoir un prix sensiblement équivalent à celui qu'ils auraient perçu si la vente avait été conclue avec Madame D..., excipant de la négligence dont ils ont fait preuve en ne répondant que le 26 novembre 2003 à l'offre faite par Monsieur NOEL le 24 octobre.
Elle prétend encore que les époux X... n'ont ni intérêt, ni qualité pour demander au lieu et place de Madame DOUSSARD qu'elle garantisse cette dernière de toute condamnation éventuelle alors qu'elle n'a pas de lien contractuel avec celle-ci et n'a pas commis de faute à son égard, cette demande étant de surcroît nouvelle en cause d'appel, et conteste le préjudice allégué par les époux X... comme le lien de causalité entre ce préjudice et la faute qu'elle aurait prétendument commise. Subsidiairement elle sollicite la limitation du préjudice subi par les époux X... à 2 500 euros.
Elle fait valoir qu'elle seule a subi un préjudice du fait des fautes commises par Madame D..., qui doit la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à sa charge au profit des époux X... et l'indemniser, son préjudice correspondant à la différence entre la commission qu'elle aurait du percevoir au titre de la vente à cette dernière et celle qu'elle a effectivement perçue au titre de la vente à Monsieur F..., soit 4 000 euros.
Madame D..., assignée le 19 mars 2007 à la requête des époux X... qui lui ont dénoncé leurs conclusions le 30 novembre suivant, également assignée et réassignée les 2 et 18 octobre à la requête de la société STBI, l'ensemble des actes ayant été délivré en l'Etude de l'huissier, n'a pas constitué avoué, de sorte qu'il sera statué par arrêt de défaut.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande des époux X... à l'encontre de Madame D...
Considérant qu'aux termes de l'acte sous signatures privées du 10 octobre 2003, les époux X... ont vendu leur bien immobilier à Madame D..., qui s'est engagée à l'acquérir sans recourir à un prêt, sous les conditions suspensives de délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination et d'un état hypothécaire ne révélant aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur au prix de vente convenu ;
Que Madame D... devait déposer à la signature du compromis de vente la somme de 18 250 euros entre les mains de la Sarl STBI, séquestre, qui devait s'imputer sur le prix convenu de la vente sauf application de l'une des conditions suspensives, auquel cas elle serait intégralement restituée à l'acquéreur ;
Que l'acte authentique devait être établi au plus tard le 10 décembre 2003 ;
Qu'il était stipulé que dans le cas où l'une ou l'autre des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application de la condition suspensive, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit et devrait en outre payer à l'autre partie la somme de 36 500 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale ;
Considérant que Madame D... n'a pas séquestré la somme de 18 250 euros et ne s'est plus manifestée après la signature du compromis de vente, laissant sans réponse la mise en demeure que la Sarl STBI lui a adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 octobre 2003 d'avoir à remettre cette somme sous 48 heures à défaut de quoi le compromis serait considéré comme caduc ;
Qu'elle n'a pas non plus usé de la faculté de rétraction ouverte par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation visée dans le compromis qui lui a été notifiée par remise contre récépissé, laquelle doit résulter d'un acte positif et ne peut se déduire implicitement de la carence ou du silence de l'acquéreur, ni n'a fourni la moindre justification pour expliquer son comportement ;
Considérant en conséquence que la régularisation de la vente par acte authentique n'ayant pu intervenir du seul fait de Madame D..., les époux X... sont fondés dans le principe à demander sa condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis, improprement qualifiée par eux d'indemnité d'immobilisation alors qu'il s'agit d'une clause pénale, l'acte du 10 octobre 2003 n'étant pas une promesse unilatérale de vente mais un contrat synallagmatique de vente par lequel les parties se sont mises définitivement d'accord sur la chose et sur le prix ;
Considérant que selon l'article 1152 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ;
Qu'en l'espèce l'indemnité forfaitaire contractuelle apparaît manifestement excessive dans la mesure où les époux X..., par l'intermédiaire de leur mandataire, la Sarl STBI, se sont prévalus de la caducité du compromis signé avec Madame D... moins d'un moins après sa signature et ont conclu un nouveau compromis avec un autre acquéreur le 29 novembre 2003, dans des délais relativement brefs et à un prix net vendeur inférieur de 2 500 euros seulement à celui convenu avec Madame D... ;
Qu'au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à 8 000 euros le montant de l'indemnité contractuelle mise à la charge de Madame D... ;
Sur les demandes des époux X... à l'encontre de la Sarl STBI
Considérant que les fins de non-recevoir pouvant être proposées en tout état de cause, les époux X... ne peuvent utilement invoquer le fait que l'irrecevabilité de leur demande tendant à voir condamner la Sarl STBI à garantir Madame D... des condamnations prononcées contre cette dernière n'a pas été soulevée in limine litis ;
Que cette demande n'est pas nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile en ce qu'elle tend, sous un fondement juridique différent, aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge, auquel les époux X... demandaient de condamner la Sarl STBI au paiement d'une somme de 36 500 euros de dommages et intérêts correspondant au montant total du séquestre fixé au compromis de 10 % du prix de vente ;
Qu'en revanche les époux X... sont sans qualité, sauf à méconnaître la règle que "nul ne plaide par procureur", à se substituer à Madame D... pour demander aux lieu et place de celle-ci la garantie de la Sarl STBI ; que leur demande de ce chef n'est donc pas recevable ;
Considérant, sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux X... contre la Sarl STBI, qu'il ne peut être utilement reproché à celle-ci d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en n'informant pas ses mandants de l'offre de Monsieur F... ; qu'en effet la première offre de Monsieur F... du 4 octobre 2003 l'était pour un prix de 343 000 euros, incluant d'évidence la rémunération de l'agence, inférieur donc à celui de 365 000 euros exigé par les époux X... dans le mandat ; que Madame D... a fait une offre le 6 octobre pour un prix de 357 500 euros qu'elle a finalement portée à 365 000 euros, ce dont les époux X... ont été informés par la Sarl STBI puisqu'ils ont donné leur accord à la vente par télégramme du 8 octobre 2003 ; que certes, Monsieur F... a lui aussi confirmé une offre au prix de 365 000 euros par télécopie du même jour mais que compte tenu de l'antériorité de la nouvelle offre de Madame D..., qui de surcroît déclarait pouvoir acheter sans recours à un emprunt, au contraire de Monsieur F..., il n'est pas anormal que la Sarl STBI ait retenu cette proposition sans en référer plus avant à ses mandants, qui étaient pressés de vendre ;
Considérant en revanche que la Sarl STBI, tenue d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération, ne justifie de la mise en oeuvre d'aucun moyen propre à s'assurer de la solvabilité au moins apparente de Madame D... à laquelle il n'a pas été demandé de préciser ses revenus ni la façon dont elle envisageait de régler le prix d'acquisition, qu'elle déclarait pouvoir financer sans recours à un prêt ;
Que, surtout, alors que le mandat prévoyait qu'en vue de garantir la bonne exécution de la vente, l'acquéreur devrait, à l'appui de toute promesse ou compromis de vente, matérialiser son engagement en effectuant un versement d'un montant de 10 % du prix total, et que le compromis stipulait que Madame D... effectuait à l'instant un dépôt de 18 250 euros entre les mains de la Sarl STBI, cette dernière a accepté que celle-ci signe l'acte sans lui remettre immédiatement le montant du séquestre, ce qui constitue un grave manquement à son obligation de prudence, ses mandants s'étant trouvés liés sans aucune garantie ni contrepartie financière ;
Que Madame D... ne s'étant pas exécutée dans les jours suivants comme elle s'y était engagée, selon les dires de la Sarl STBI, cette dernière a également manqué de diligence en attendant le 29 octobre 2003 pour mettre en demeure l'acquéreur de verser le dépôt de 18 250 euros à peine de caducité du compromis ;
Considérant que les fautes ainsi commises par la Sarl STBI dans l'exécution de son mandat ont causé un préjudice direct, réel et certain aux époux X..., qui ont perdu la chance de pouvoir recouvrer le montant de la clause pénale mise à la charge de Madame D... sur le dépôt qui aurait dû être séquestré et ont vu leur bien inutilement immobilisé jusqu'au début du mois de novembre ;
Que certes, un nouveau compromis de vente a été signé avec Monsieur NOEL le 29 novembre 2003 mais pour un prix net vendeur inférieur de 2 500 euros, l'intéressé ayant entre-temps révisé son offre à la baisse, de sorte qu'il ne peut être reproché aux époux X... de ne pas l'avoir acceptée immédiatement ; que par ailleurs l'acte authentique a été régularisé le 24 février 2004 au lieu du 10 décembre 2003 comme prévu dans le compromis signé avec Madame D..., ce qui a contraint les époux X... à assumer plus longtemps le remboursement des intérêts du prêt relais qu'ils avaient contractés pour l'acquisition de leur nouvelle habitation à Gemenos (Bouches du Rhône) dans l'attente de la vente de leur bien de Limours et certains frais de conservation et d'entretien de ce bien (assurance, chauffage...) ; qu'il ont également subi un préjudice moral lié aux désagréments et soucis de la situation créée par les fautes de la Sarl STBI ;
Que la cour estime ainsi pouvoir fixer à 8 000 euros le montant des dommages et intérêts que la Sarl STBI devra verser à ses mandants, toutes causes de préjudices confondues, le jugement étant réformé de ce chef ;
Sur les demandes de la Sarl STBI à l'encontre de Madame D...
Considérant que la Sarl STBI, qui s'est abstenue d'exiger de Madame D... le versement du dépôt qu'elle avait l'obligation d'effectuer au moment de la signature du compromis de vente, est seule responsable des conséquences préjudiciables tant pour ses mandants et que pour elle-même de ce manquement ;
Qu'elle est donc mal fondée à demander la garantie de Madame D... des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux X... comme de son propre préjudice et doit être déboutée de ses prétentions à ce titre ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Considérant que la solution du litige conduit à condamner Madame D... et la Sarl STBI in solidum aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer aux époux X... une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame D... à verser la somme de 8 000 euros à Monsieur et Madame X...,
Infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit la demande des époux X... tendant à voir la Sarl STBI garantir Madame D... des condamnations prononcées à son encontre irrecevable,
Dit que la Sarl STBI a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de Monsieur et Madame X...,
La condamne à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne Madame D... et la Sarl STBI in solidum à payer à Monsieur et Madame X... une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Madame D... et la Sarl STBI in solidum aux dépens de première instance et d'appel, que la SCP d'avoué KIEFFER JOLY BELLICHACH, pour ceux d'appel, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
