REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Expropriations
ARRET DU 24 Janvier 2008
(no 1 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 06/00028
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Paris RG no 05/00176
APPELANTE
CENTRE CONTROLE TECHNIQUE PAJOL
31 rue Pajol
75018 PARIS
représentée par Me Freddy BAB, avocat au barreau de PARIS, toque : G455
INTIMEE
SIEMP SOCIETE IMMOBILIERE D'ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS
Siège administratif :
29 Boulevard Bourdon
75180 PARIS CEDEX 04
représentée par Me Caroline BOMMART-FORSTER, avoué à la Cour, Me Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K131
PARTIE INTERVENANTE :
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES
6 rue Paganini
75972 PARIS CEDEX 20
représenté par M. Philippe SARRADE, Commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2007, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Odile FALLETTI, Présidente, spécialement désignée pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Catherine DAVID-BEDDOK, Juge des Expropriations près du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par Madame Odile FALLETTI, Présidente
- signé par Madame Odile FALLETTI, présidente et par Madame Chaadia GUICHARD, greffier présent lors du prononcé.
Par jugement daté du 9 janvier 2006, le Juge de l'Expropriation de Paris a fixé les indemnités dues par la SIEMP à la SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL pour éviction commerciale des locaux situés 31 rue Pajol Paris 18ème, à la somme de 540 374 € à titre d'indemnité principale dont 21 650 € à titre de d'indemnité de remploi.
Par acte du 23 février 2006 enregistré à la Cour d'Appel le 1er mars 2006, la SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL a fait appel de la décision. Elle demande par mémoire daté du 2 mai 2006 :
- de confirmer le jugement
s'agissant des indemnités de frais de réinstallation pour 249 550 €, 10 220 € au titre des frais de déménagement, 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- d'infirmer le jugement pour les autres indemnités et demande :
1o indemnité principale
- 599 000 € comprenant 309 000 € pour la valeur vénale du bâtiment exproprié et 290 000€ au titre de droit au bail sur le terrain de la Ville de Paris.
2o indemnités accessoires
- 88 700 € d'indemnité de remploi
- 21853.36 € pour trouble commercial
-13 000 € pour frais de publicité et administratif
-11500 € pour double loyer pendant le transfert
-3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle soutient que :
- il est méconnu le principe de la réparation intégrale en associant la valeur des constructions à celle des installations techniques.
- pour la valeur vénale , le tribunal a violé la règle empêchant de fixer une indemnité inférieure aux offres du commissaire du gouvernement.
- la résiliation anticipée du bail d'un terrain nu du fait d'une expropriation donne droit au propriétaire de la construction édifiée sur le terrain à une indemnité.
- le taux de rendement doit être de 6.75 et non pas 4%.
- la perte de clientèle est avérée.
Par mémoire aux fins d'irrecevabilité daté du 12 décembre 2007, elle demande de :
- constater que l'appelante a déposé un mémoire le 2 mai 2006 soit dans le délai prévu à l'article R13 49 du code de l'expropriation. Lui adjuger les moyens développés dans ce mémoire.
- lui donner acte de ce qu'elle renonce au bénéfice des deux mémoires déposés en décembre 2007.
- constater que le mémoire en réponse de la SIEMP et celui du commissaire du gouvernement ont été déposés hors délai et les déclarer irrecevables.
La SIEMP demande de :
- dire l'appel recevable mais mal fondé.
- confirmer le jugement sauf en ce qui concerne l'indemnité de 15 000 € au titre des constructions lesquelles ne sont pas la propriété de la société expropriée qui a été autorisée à construire sur le terrain d'autrui.
Elle soutient que :
- la société n'est pas propriétaire et en fin de bail elle doit restituer le terrain nu et libre en payant les démolitions. Elle ne peut pas le vendre et la cessation anticipée ne lui cause pas de préjudice.
Par mémoire daté du 13 décembre 2007, elle demande de :
- dire et juger que l'appelante qui a interjeté appel le 1er mars 2006 a encouru la déchéance pour dépôt tardif de son mémoire récapitulatif No2
Le Commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement sur tous les points.
Il soutient que :
- l'ensemble est bien adapté à l'activité exercée.
- le principe de l'indemnisation des constructions ne pose pas de problème mais elles sont rudimentaires et la valeur des locaux tient plus aux installations techniques utiles qui elles ont été indemnisées .
SUR CE
Sur la déchéance
L'article R 13-49 du code de l'expropriation dans sa rédaction issue du décret du 13 mai 2005 entré en vigueur le 1er août 2005 et immédiatement applicable aux instances en cours selon l' article 60 de ce décret prévoit :
" l'appelant doit à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l'appel".
" à peine d'irrecevabilité l'intimé doit déposer son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant"
Il sera rappelé qu'en l'espèce, l'appel a été formé le 23 février 2006 et enregistré par le greffe de la cour d'appel le 1er mars 2006.
La SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL a déposé son mémoire le 2 mai 2006. Il a été notifié le 5 mai 2006 à la SIEMP et le 10 mai 2006 au Commissaire du Gouvernement.
La SIEMP a établi un mémoire le 13 juin 2006 enregistré le 14 juin 2006 par le greffe.
Le Commissaire du Gouvernement a déposé un mémoire clos le 26 octobre 2007.
La SARL CENTRE DE CONTRÔLE TECHNIQUE a déposé deux mémoires récapitulatifs les 6 et 10 décembre 2007.
En conséquence, s'agissant du mémoire du 6 décembre 2007 et de celui récapitulatif no2 de la SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL, il y a lieu de lui donner acte de ce qu'elle renonce au bénéfice de ces deux mémoires .
S'agissant du mémoire de la SIEMP, celui de l'appelante lui ayant été notifié le 5 mai 2006 elle aurait dû répondre au plus tard le 5 juin 2006. Mais, ce n'est que le 13 juin 2006 qu'il a été établi. Il est donc hors délai et de ce fait irrecevable.
S'agissant du mémoire du Commissaire du Gouvernement, il lui a été notifié le 10 mai 2006 mais ce n'est que le 26 octobre 2007 que le mémoire de réponse a été établi .Il est donc hors délai et de ce fait irrecevable .
Sur la description
Il s'agit d'un bien à usage de centre de contrôle technique pour les véhicules, il est situé rue Pajol dans le 18o arrondissement au nord de Paris. Le terrain de 338 m² forme un L avec une façade de 7,5 m. Tout le terrain est recouvert par une construction à simple rez-de- chaussée avec une mezzanine en partie arrière.
L'ensemble présente un bon état d'entretien, les peintures intérieures sont récentes. Les équipements sont simples mais bien entretenus.
Il y a lieu de se placer à la date du jugement pour l'évaluation des biens.
Sur le droit au bail
L ‘appelante est d'accord sur le montant de 2 700 € retenu par le premier juge pour la valeur du mètre carré. Mais elle demande l'application d'un taux de 6,75 % soit la somme de52 000 € de rendement au lieu du taux de 4 % retenu par le premier juge soit une somme de 36 504 €.
Cependant, le premier juge a fait un correctif à ce dernier chiffre en retenant un autre calcul fondé sur une référence donnée par l'appelante ce qui a fait la somme de 41000 €.
En conséquence, la société CENTRE DE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL n'apporte aucun élément permettant de remettre en cause les chiffres retenus par le premier juge .Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la somme totale de 228000 € au titre du droit au bail.
Sur la valeur des constructions
Le principe même d'une indemnisation a été admis par le premier juge et doit être confirmé.
Par acte du 10 mars 1952 les consorts Y... aux droits desquels se trouve la Ville de Paris ont donné à bail à la Carrosserie ROUSSEAU aux droits de qui se trouve la SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL les locaux sus- visés. Ce fonds a été cédé le 31 janvier 1992 au CENTRE DE CONTRÔLE TECHNIQUE pour la somme de 167 700 €.
Initialement dans le bail en 1952, le terrain était " nu destiné à recevoir des constructions édifiées par le preneur avec accord du bailleur" .Il était précisé s'agissant des constructions existantes, qu'elles devront à la fin du bail être enlevées par le preneur si bon semble au bailleur et le terrain devra être remis par lui à l'état nu et bien nivelé.
Dans le bail de 1992 cette dernière clause est reprise. Le dernier loyer était de 1402,38 € à compter du 1 janvier 1989.
Enfin, la Ville de Paris le 22 octobre 2001 a accepté le renouvellement du bail "aux mêmes clauses et conditions".
Il résulte de ces éléments que le premier locataire a eu le temps d'amortir les constructions entre 1952 et 1992 et que s'agissant du deuxième locataire, le loyer était peu élevé puisque fixé à la somme de 1402,38 € annuel lors du bail. Ce qui n'est manifestement pas le prix du marché.
Dans ces conditions, la SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL ne peut pas après avoir bénéficié d'un loyer particulièrement avantageux depuis 1992 demander une indemnisation pour une somme totale de 309 000 €. De plus la Ville de Paris avait repris le bail aux mêmes conditions.
Il est invoqué l'application de l'article R13-35 selon lequel , "le juge statue dans la limite des conclusions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du Commissaire du Gouvernement si celui- ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant".
Concernant l'application de cette règle, il convient de considérer l'offre globale et le juge peut modifier l'un des postes proposés ou demandés .
En l'espèce, l'indemnité allouée par le premier juge n'est pas inférieure à celle proposée par l'expropriant, ni à celle proposée par le commissaire du gouvernement, les écritures de décembre 2005 de ce dernier ayant été modifiées s'agissant de la valeur du fonds. Le juge n'a donc pas statué de façon inférieure à ce qui lui était demandé .
Compte tenu de tous ces éléments, il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point en ce qu'il a été attribué la somme de 15000 €.
Sur le remploi
Le jugement sera confirmé, les taux retenus par le premier juge étant ceux en vigueur.
5 % X 23 000 € 1 150 €
10 % X 2 05 000 € 20 500 €
Total 21 650 €
Sur l'Indemnité pour trouble commercial
Le principe même de cette indemnité n'est pas contesté. L'appelante demande la somme de 21 853,36 € mais ne justifie pas du mode de calcul et en quoi il diffère de celui retenu par le premier juge.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué la somme de 10 954 € soit 3 864 € au titre de la perte de résultat et 7 090 € au titre des charges sociales et salaires.
Sur le double loyer
Il est demandé la somme de 11 500 € hors taxe au motif que l'expert a prévu le paiement d'un double loyer. Cependant, aucune pièce n'est versée permettant de constater que deux loyers ont été payés. Il ne s'agit que d'une hypothèse retenue par l'expert. En conséquence cette demande sera rejetée n'étant nullement établie.
Sur les frais de publicité et administratifs
Il a été alloué la somme de 5000 € et il est demandé celle de 13 000 €. Cette somme correspond à celle mentionnée par l'expert dans son rapport mais n'est justifiée par aucune pièce. En conséquence, il y a lieu de confirmer la somme allouée par le premier juge de 5000 € correspondant à un forfait.
Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
L'équité ne commande pas d'allouer une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à l'appelante.
PAR CES MOTIFS
Statuant en dernier ressort, publiquement, contradictoirement.
Déclare les mémoires de la SIEMP et du Commissaire du Gouvernement irrecevables comme étant hors délai.
Donne acte à la SARL Centre Contrôle Technique Pajol de ce qu'elle renonce à ses deux mémoires déposés en décembre 2007.
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Rejette la demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile formée par l'appelante.
Laisse la charge des dépens à la SARL CENTRE CONTRÔLE TECHNIQUE PAJOL à l'exception des frais de l'avoué dont la présence n'est pas obligatoire en matière d'expropriation.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
