Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRET DU 12 DECEMBRE 2007
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/16204
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Août 2006 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG no 04/384
APPELANTE
SARL L'AGENCE DE L'EUROPE représentée par son gérant
Angle de la Rue de Paris no 11 et Rue Bezout no 41 - BP 52
77140 NEMOURS
représentée par la SCP REGNIER - SEVESTRE-REGNIER - LAMARCHE-BEQUET REGNIER-AUBERT, avoués à la Cour
assistée de Me Catherine BEURTON, avocat au barreau de Paris, toque : D1612
INTIMES
Madame Marie-Cécile Y... veuve Z...
agissant tant en son nom personnel qu' en sa qualité d'administratrice de sa fille mineure Mathilde
...
77140 SAINT PIERRE LES NEMOURS
Monsieur Mathieu Z...
...
77140 SAINT PIERRE LES NEMOURS
représentés par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistés de Me Bernard A..., avocat au barreau de Fontainebleau
Monsieur Paul B...
...
40100 DAX
Madame Danielle C... épouse B...
...
40100 DAX
représentés par Me Dominique OLIVIER, avoué à la Cour
assistés de Me Jean-Paul D... , avocat au barreau de Dax
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 7 novembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller
Madame Dominique REYGNER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET
ARRET :
- contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile.
- signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire
Par acte authentique du 6 janvier 1998, Monsieur et Madame B... ont, par l'intermédiaire de l'AGENCE de L'EUROPE, vendu à Monsieur et Madame Z..., au prix de 118 910,23 euros, une maison d'habitation située ... qu'ils avaient eux-mêmes acquise en 1968.
Monsieur Z... est décédé le 3 février 2000, laissant pour lui succéder son épouse et ses deux enfants.
Au mois d'août 2002, Madame Z... a constaté un glissement de terrain causant des fissures sur la maison et les ouvrages extérieurs.
Au mois de septembre 2002, elle a été invitée à quitter le pavillon qui a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent.
Le 7 février 2003, les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL auprès desquelles Monsieur et Madame Z... avaient souscrit une assurance " tous risques habitation ", ont refusé de prendre en charge le sinistre au motif que l'origine du dommage était antérieure à la prise d'effet de son contrat.
Les consorts Z... ont assigné Monsieur et Madame B... en résolution de la vente le 18 mars 2004, puis appelé en cause l'AGENCE de L'EUROPE et les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL.
Par jugement du 1er août 2006, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- rejeté l'action des consorts Z... à l'égard de Monsieur et Madame B... sur les fondements des articles 1110 et 1147 du code civil,
- prononcé la résolution de la vente pour vices cachés imputables à Monsieur et Madame B... et déclaré l'AGENCE de L'EUROPE responsable de manquements en sa qualité de mandataire,
- en conséquence, condamné in solidum d'une part Monsieur et Madame B... solidairement entre eux et d'autre part l'AGENCE de L'EUROPE à payer aux consorts Z... la somme de 118 910,23 euros outre intérêts à compter du 18 mars 2004 et des dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 50 400 euros outre intérêts légaux à compter du 1er août 2006,
- déclaré les assurances du CREDIT MUTUEL hors de cause,
- condamné in solidum d'une part Monsieur et Madame B... solidairement entre eux et d'autre part l'AGENCE de L'EUROPE aux dépens et au paiement aux consorts Z... d'une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 12 septembre 2007, l'AGENCE de L'EUROPE, appelante, demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil et d'information à l'égard des consorts Z... et l'a condamnée à leur payer diverses sommes in solidum avec Monsieur et Madame B...,
- dire irrecevable comme nouvelle la demande de dommages et intérêts complémentaires de 150 000 euros formée par appel incident par les consorts Z...,
- débouter ces derniers de toutes leurs demandes à son encontre,
- les condamner solidairement aux dépens et au paiement d'une somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières écritures du 28 septembre 2007, Monsieur et Madame B..., appelants incidents, concluent au rejet de toutes les demandes des consorts Z..., à leur condamnation aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 10 000 euros HT en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, subsidiairement à la condamnation de l'AGENCE de L'EUROPE à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ainsi qu'aux dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros HT en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 7 septembre 2007, Madame Marie-Cécile Y..., veuve Z..., agissant tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'administratrice de sa fille mineure Mathilde et Monsieur Mathieu Z..., relevant appel incident, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et condamné Monsieur et Madame B... à leur restituer le prix de vente et à leur payer, solidairement avec l'AGENCE de L'EUROPE, des dommages et intérêts,
- dire recevable leur demande de dommages et intérêts pour perte de plus-value,
- condamner solidairement l'AGENCE de L'EUROPE et Monsieur et Madame B... à leur payer la somme de 212 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- les condamner aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
SUR QUOI, LA COUR,
Considérant que Monsieur et Madame B... soutiennent que les conclusions divergentes des différentes expertises réalisées, qui ne sont pas contradictoires à leur égard, n'ont pas permis d'établir la cause du désordre et de dire si le vice était caché ou apparent, que la configuration des lieux présentant un important dénivelé et la présence visible de témoins apposés à différentes dates sur le bâtiment ainsi que de contreforts étayant le mur de soutènement indiquaient suffisamment l'instabilité du terrain et surtout que l'agence chargée de la vente a porté à la connaissance des acquéreurs la nature exacte et l'importance des travaux effectués ; qu'ils considèrent qu'en tout état de cause, le défaut d'information des consorts Z... ne pourrait résulter que d'un manquement de l'AGENCE de L'EUROPE qui disposait de tous les documents nécessaires pour fournir une information complète et qui devrait par conséquent les garantir ; qu'ils invoquent également la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente, se disant eux mêmes persuadés de la pérennité des ouvrages réalisés ;
Que l'AGENCE de L'EUROPE, qui conteste avoir manqué à son obligation de conseil et d'information, soutient avoir fourni aux acquéreurs toutes les informations dont elle disposait elle-même ; qu'elle précise leur avoir ainsi communiqué le plan et les factures de travaux qui figuraient dans son dossier de vente avec la mention " travaux réalisés du 13 au 22 décembre 1984 " et n'avoir eu aucun motif de penser qu'il existait un risque de réapparition du phénomène de glissement de terrain ni que les travaux confortatifs effectués en 1984 pourraient être insuffisants face à un nouveau glissement de terrain ;
Que les consorts Z... répliquent en substance que tous les rapports d'expertise, que Monsieur et Madame B... ont été à même de discuter contradictoirement, s'accordent à dire que le sinistre trouve son origine dans un glissement de terrain et une mauvaise réalisation des travaux de confortation et que les dégradations rendent l'immeuble inhabitable ; qu'ils affirment qu'aucun document ne leur a été fourni ni aucune déclaration insérée à l'acte de vente et que la fragilité du terrain leur a été dissimulée, la présence de témoins suite à des fissures attribuées par les vendeurs à la sécheresse montrant plutôt la stabilité de la maison ; qu'ils considèrent que Monsieur et Madame B..., qui ne les ont pas avisés de l'importance des travaux confortatifs réalisés et de la survenance d'un glissement de terrain, ont fait preuve de mauvaise foi ou d'une négligence fautive et ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie insérée à l'acte ; qu'ils estiment également que la responsabilité de l'AGENCE de L'EUROPE est engagée dès lors qu'elle ne démontre pas leur avoir communiqué les documents techniques en sa possession comme il lui appartenait de le faire ;
Considérant que Monsieur et Madame B... ne peuvent sérieusement contester la portée des rapports d'expertise produits au seul motif qu'ils ne seraient pas contradictoires à leur égard alors que ces rapports, déjà versés au débat en première instance, ont pu être contradictoirement débattus et qu'ils n'ont fourni aucun élément contraire ni sollicité l'organisation d'une expertise contradictoire, ce qu'ils ne font d'ailleurs pas davantage en cause d'appel ;
Considérant, sur l'antériorité du vice, que Madame Z... produit un compte rendu d'expertise établi par le cabinet d'expertises Luc FRANCES le 26 août 2002 et complété le 2 septembre 2002 qui a constaté de nombreuses fissures sur la maison, des glissements de terres, des mouvements des plaques de béton en clôture et la déformation des clôtures et a conclu qu'un glissement de terrain entraînant les plaques de béton de clôture et à plus ou moins long terme une partie de la maison était inévitable et qu'il y avait donc danger pour les occupants de la maison comme pour les usagers de la route située en contrebas ; qu'il note la présence de témoins ;
Qu'un rapport dressé le 3 septembre 2002 par Monsieur E... au nom d'EXPERTISES ILE DE FRANCE précise que le pavillon, assis à 3 mètres d'une crête avec un important dénivelé jusqu'à une route en contrebas, présente de nombreuses fissures indiquant la déstabilisation du bâtiment, qu'à 1,50 m environ du pavillon, le sol est affaissé et glisse vers le contrebas et que le glissement du terrain a provoqué des dégradations très importantes sur les clôtures dont les poteaux et plaques de béton disloquées sont prêts à chuter vers la pente ; que Monsieur E... relève l'existence de témoins en plâtre sur certaines fissures du bâtiment datées de 1983, posées par les anciens propriétaires qui avaient donc à l'époque constaté un tassement différentiel du terrain ; qu'il conclut qu'un glissement de terrain pouvant se produire à tout moment et étant susceptible d'affouiller les fondations du bâtiment et d'entraîner sa chute, Madame Z... devrait prendre immédiatement ses dispositions pour déménager ;
Que Monsieur F..., expert désigné par le tribunal d'instance de Fontainebleau sur requête du Maire de Nemours, a établi le 27 novembre 2002 un rapport aux termes duquel il existait un péril imminent de chute de la tête du mur de soutènement en tête du talus et il apparaissait nécessaire de faire un sondage de reconnaissance au niveau des fondations de la maison qui pouvait être en péril selon le type de fondation ;
Que sur sommation interpellative délivrée par Madame Z... le 11 septembre 2003, Monsieur et Madame B... ont indiqué que des travaux avaient eu lieu dans le milieu des années 1980 et que des témoins avaient été mis en place avant les travaux qui avaient été réalisés par l'entreprise BOURGUIGNON ;
Que Monsieur G..., mandaté par Monsieur et Madame B... pour assurer la maîtrise d'oeuvre de ces travaux, a rapporté, par courrier du 4 février 2004, qu'il lui avait été demandé dans les années 1983/1986 de remédier aux désordres dus à un processus lent mais réel de glissement vers l'aval de l'immeuble d'habitation et de son mur de clôture édifié en tête du talus qui surplombe la route, qu'il avait fait appel à une société d'Etudes Géologiques dont les sondages avaient clairement démontré le phénomène de glissement des couches du terrain et qui avait préconisé la mise en oeuvre de " pieux barettes " en béton armé coulés sur une profondeur de 4 m sous les fondations, travaux qui avaient été effectués par l'entreprise BOURGUIGNON sous son contrôle ;
Qu'un rapport établi le 3 novembre 2004 par le LABORATOIRE REGIONAL DE L'EST PARISIEN à la demande de la Mairie de Nemours note que les témoins en plâtre posés sur la bâtisse portent différentes dates indiquant que les mouvements sont antérieurs au 21 décembre 1984 et que les arbres implanté sur la pente montrent des troncs courbés indiquant des mouvements anciens ; qu'il constate que les travaux de confortation dont la maison a fait l'objet en 1984 sont défaillants à raison soit d'un ancrage insuffisant des " pieux barettes ", soit d'une résistance mécanique insuffisante des pieux et relève que la facture de l'entreprise BOURGUIGNON ne fait pas état d'un éventuel ferraillage des bétons ;
Considérant qu'il résulte suffisamment de ces expertises que la propriété des consorts Z... a subi en 2002 d'importants désordres la rendant inhabitable qui trouvent leur cause dans un glissement de terrain qui s'était manifesté dès 1983-1984 et la défaillance des dispositions de confortation alors mises en oeuvre ;
Considérant que la circonstance que Madame Z... ait elle même, dans un premier temps et dans l'espoir d'obtenir leur prise en charge par sa compagnie d'assurance, avancé que les désordres apparus en 2002 étaient de nouveaux dommages ne saurait lui interdire de se prévaloir des résultats des différentes investigations effectuées qui ont permis d'établir que ces nouveaux dommages trouvent leur origine dans un vice de l'immeuble préexistant à la vente ;
Considérant, sur le caractère caché du vice, que la présence de témoins en plâtre datant de 1984 qui n'avaient pas bougé et l'implantation de la maison à quelques mètres de la crête du coteau n'étaient pas de nature à convaincre les acquéreurs de l'ampleur du risque résultant de l'instabilité du terrain et de l'insuffisance des travaux effectués en 1984 par les précédents propriétaires qui, à défaut d'être portés à la connaissance des acquéreurs, constituaient un vice caché ;
Qu'à cet égard, alors que la nature et l'importance du sinistre révélant la fragilité de l'immeuble survenu en 1983-1984 auraient voulu qu'il soit formellement porté à la connaissance des acquéreurs, quand bien même la situation pouvait paraître stabilisée, l'acte de vente ne comporte aucune mention de la communication aux acquéreurs du dossier des travaux effectués auquel se réfèrent les vendeurs ni d'une quelconque information qui leur aurait été donnée à ce sujet ;
Qu'il est constant que Monsieur et Madame B..., qui avaient donné mandat à l'AGENCE DE L'EUROPE de vendre le bien et de les représenter à l'acte, n'ont eu au moment de la vente aucun contact avec Monsieur et Madame Z... ;
Considérant, sur le manquement de l'AGENCE de L'EUROPE à son devoir d'information et de conseil, que celle-ci ne conteste pas avoir eu une parfaite connaissance du sinistre survenu en 1983-1984, époque à laquelle elle gérait déjà le bien, et reconnaît avoir eu entre les mains lors de la vente le dossier des travaux alors effectués ; que ne pouvant se constituer de preuve à elle-même, elle ne peut être admise à se prévaloir de courriers affirmant que les documents avaient été communiqués aux acquéreurs, qu'elle a elle même adressés à ses mandants ou à leur conseil pour les besoins de la présente procédure ; qu'elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce qu'elle aurait informé les acquéreurs du vice affectant le bien ainsi qu'il lui appartenait de le faire, en sa qualité de mandataire et de professionnel de l'immobilier, dans le cadre de son obligation d'information et de conseil ;
Considérant, sur la clause de non garantie, que les vendeurs, qui connaissaient le vice dont l'immeuble était affecté et n'ont pas veillé à ce que les acquéreurs en soient informés, ne peuvent utilement invoquer la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente pour se soustraire à leur responsabilité ;
Que le jugement doit en conséquence être confirmé en ce que, accueillant les consorts Z... dans leur action rhédibitoire, il a prononcé la résolution de la vente pour vice caché et déclaré l'AGENCE de L'EUROPE responsable de manquements en sa qualité de mandataire ;
Considérant, sur les conséquences de la résolution de la vente, que Monsieur et Madame H... doivent être condamnés à restituer le prix de vente de l'immeuble qui réintégrera leur patrimoine outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Considérant que les consorts Z... qui en première instance avaient sollicité des dommages et intérêts aux titres de la privation de jouissance et des frais de déménagements et de relogement, sollicitent en outre en cause d'appel des dommages et intérêts au titre de la plus-value qu'ils auraient dû réaliser sur le bien et font valoir que les prix ayant plus que doublé depuis la vente, ils doivent être indemnisés de façon à pouvoir acquérir un bien similaire, cette prétention n'étant pas nouvelle mais complémentaire et justifiée par la hausse spectaculaire des prix du marché qui ne leur permet plus de se reloger dans les mêmes conditions ;
Que Monsieur et Madame B... et l'AGENCE de L'EUROPE s'opposent aux demandes de dommages et intérêts pour privation de jouissance et frais de déménagement faute de justificatifs et soulèvent l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts complémentaires au titre d'une perte de plus-value comme nouvelle en cause d'appel ;
Considérant que compte tenu du risque d'effondrement de la maison mis en évidence par les conclusions des différents rapports d'expertise, les appelants ne sauraient sérieusement contester l'indemnisation des consorts Z... au titre de la privation de jouissance et de frais de déménagement et relogement au seul vu de photographies récentes du pavillon montrant certains volets ouverts, étant d'ailleurs observé que ces photographies témoignent de l'état d'abandon du jardin et de ce que l'allée menant au pavillon n'était pas régulièrement empruntée ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur ces chefs de préjudice dont il a fait une juste appréciation, sauf à porter l'indemnité allouée au titre de la privation de jouissance à 60 000 euros, sur la base d'une valeur locative de 1000 euros par mois retenue par le premier juge ;
Qu'eu égard notamment à la durée du litige, à l'évolution du marché de l'immobilier et à la perte de la plus value qu'ils auraient dû réaliser sur l'immeuble, les consorts Z... sont également recevables et bien fondés à majorer leur demande en cause d'appel afin d'être indemnisés de façon à pouvoir acquérir un bien similaire ; qu'il leur sera ainsi alloué à titre de dommages et intérêts, une somme globale de 122 400 euros ;
Considérant, sur la responsabilité de l'AGENCE de L'EUROPE, qu'alors que Monsieur et Madame B... demandent à ce que l'agence les relève de toutes les condamnations pécuniaires qui seraient prononcées contre eux, l'agence reproche au jugement de l'avoir condamnée in solidum avec les vendeurs à restituer le prix de vente qu'elle n'a pas touché ; que les consorts Z... ne sollicitent d'ailleurs pas la confirmation du jugement sur ce point ;
Considérant que l'agence immobilière, qui n'est ni propriétaire de l'immeuble ni responsable du vice qui l'affecte, ne peut en effet être tenue in solidum avec les propriétaires à en restituer le prix qu'elle n'a pas perçu ; que le jugement doit en conséquence être réformé de ce chef ;
Qu'en revanche, le manquement de l'agence à son devoir d'information et de conseil, précédemment caractérisé, étant directement à l'origine du préjudice subi par les consorts Z..., l'agence devra garantir Monsieur et Madame B... de la condamnation prononcée à leur encontre à titre de dommages et intérêts ;
Considérant que les dispositions du jugement afférentes aux frais et dépens seront confirmées et que l'AGENCE de L'EUROPE et Monsieur et Madame B..., qui succombent devant la cour, seront en outre condamnés aux dépens d'appel et au paiement d'une somme complémentaire de 3 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
STATUANT DANS LES LIMITES DE L'APPEL,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a prononcé le résolution de la vente et déclaré l'AGENCE de L'EUROPE responsable de manquements en qualité de mandataire,
REFORMANT PARTIELLEMENT,
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame B... à restituer aux consorts Z... la somme de 118 910,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2004,
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame B..., solidairement entre eux, et l'AGENCE de L'EUROPE à payer aux consorts Z... la somme de 122 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à hauteur de 50 400 euros et du présent arrêt pour le surplus,
DIT QUE l'AGENCE de L'EUROPE devra garantir Monsieur et Madame B... de cette condamnation,
DEBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires,
CONFIRME les dispositions du jugement afférentes aux frais et dépens,
CONDAMNE l'AGENCE de L'EUROPE et Monsieur et Madame B... solidairement entre eux, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile et au paiement aux consorts Z..., en application de l'article 700 du même code, d'une somme complémentaire de 3 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens par eux exposés en cause d'appel.
Le Greffier, Le Président,
