Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre-Section A
ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2007
(no, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 01600
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2006-Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 05 / 04812
APPELANTE
Madame Franca X... Y...épouse AA...
...
94100 SAINT MAUR DES FOSSES
représentée par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour
assistée de Me Isabelle DE Z..., avocat au barreau de Créteil, toque : PC 131
INTIMEE
S. C. I. M2
...
94340 JOINVILLE LE PONT
représentée par la SCP LAGOURGUE-OLIVIER, avoués à la Cour
assistée de Me Raphaël A..., avocat au barreau de Paris, toque : D 1260
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 03 Juillet 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
Madame Charlotte DINTILHAC, Conseiller
Madame Dominique REYGNER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET
ARRET :
-contradictoire
-prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
-signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seings privés du 1er octobre 2002 avec le concours de Action Immobilière, M. B...et son épouse née Driussi, ont vendu à la SCI M2 représentée par M. Madar, gérant, " un immeuble collectif à usage d'habitation ...à La Varenne St Hilaire comprenant 7 appartements et un commerce... cadastré section BV no 158 pour une contenance de 2 ares 24 centiares ".
La vente a été consentie :
-au prix de 436. 500 € outre commission d'agence de 21. 000 € à la charge de l'acquéreur
-sous les conditions particulières :
-de la mainlevée de la procédure en cours
-de la division des deux propriétés concernant la séparation du tout à l'égout
-sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur au plus tard le 15 novembre 2002 d'un financement de 450. 000 € au taux de 5, 2 % sur 12 mois auprès de la Société Générale ou tout autre organisme financier de son choix
-avec date de réalisation le 31 mars 2003 par devant Me C...notaire des vendeurs éventuellement assisté de Me D...notaire de l'acquéreur.
-sous une pénalité de 10 % à l'encontre de la partie qui refuserait de régulariser la vente.
Alléguant que la copropriété n'avait pas autorisé la division, qu'il ne leur avaient pas été justifié de l'obtention des prêts et qu'au surplus la SCI M2 entendait se substituer une SCI Nhorine, substitution non prévue à l'acte de vente, les époux B...ont prétendu que celle-ci était caduque et refusé de la réitérer.
La cour statue sur l'appel relevé par Mme B..., aux droits de son mari décédé, du jugement du 28 novembre 2006 du tribunal de grande instance de Créteil qui a :
-rejeté la demande de constat de la caducité de la vente
-dit celle-ci parfaite et ordonné sa réitération dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement
-dit que pendant ce délai le vendeur devra adresser au notaire rédacteur M D...tous les documents nécessaires à la préparation de l'acte authentique
-dit que le vendeur aura la charge exclusive des frais, charges de copropriété et impositions de toutes natures afférentes au bien immobilier jusqu'à la signature de l'acte authentique
-dit que faute par Mme B...de signer l'acte authentique sur l'invitation qui lui sera notifiée par lettre recommandée avec avis de réception expédiée par le notaire rédacteur de l'acte quinze jours au moins à l'avance le jugement vaudra vente entre la SCI M2 et Mme B...des lots 1 à 16 et 18 (désignés précisément dans le dispositif du jugement) moyennant le prix de 457. 000 € paiement comptant en ce compris la commission de l'agence immobilière Action Immobilier
-ordonné en ce cas la publication du jugement au bureau des hypothèques
-débouté la SCI M2 de sa demande de dommages-intérêts
-débouté Mme B...de sa demande de consignation du prix
-ordonné l'exécution provisoire
-rejeté les demandes faites au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 11 avril 2007 Mme B...soutient que l'accord de vente n'était pas parfait en l'absence de détermination précise de l'objet de le vente et alors que la condition de division ne s'est pas réalisée en raison du refus de la copropriété d'accepter la scission ; que de plus le vendeur n'a jamais accepté la substitution et qu'enfin la condition de financement ne s'est pas réalisée quoique le projet de réalisation ait perduré jusqu'en mai 2004.
Elle fait valoir reconventionnellement que les manquements de la SCI M2 quant à ses obligations au titre de la condition de prêt qu'à sa substitution justifient l'application de la clause pénale.
En cas de confirmation elle sollicite que la cour fixe une date de consignation du prix, à peine de caducité.
Elle demande de :
-infirmer le jugement en toutes ses dispositions
-débouter la SCI M2 de ses demandes
-la condamner à lui payer la somme de 43. 650 € à titre de clause pénale, à défaut à titre de dommages-intérêts
-subsidiairement, dire que la SCI M2 devra consigner le prix aux mains de son notaire dans les 15 jours de la signification de l'arrêt faute de quoi la vente sera résolue de plein droit
-condamner la SCI M2 à lui verser la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 16 février 2007 la SCI M2 soutient que la date de réalisation n'est pas une condition de la vente, qu'il incombait au vendeur de réunir les pièces nécessaires, que suite au refus de la copropriété elle a elle-même fait savoir qu'elle ferait son affaire personnelle de la division et que la caducité ne peut lui être opposée pour des circonstances relevant de la seule responsabilité du vendeur.
Elle ajoute que la condition de prêt est nécessairement stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui peut y renoncer et qu'elle a justifié de la disponibilité des fonds tout en réitérant son intention d'acquérir.
Sur la substitution elle indique que les deux SCI ont les mêmes associés, que c'est elle-même qui a sommé les vendeurs et que son gérant est intervenu à tous les stades de la réalisation précisant que les vendeurs n'avaient formulé aucune objection.
Selon elle la carence du vendeur est seule à l'origine de la non réalisation de la vente qu'elle a pour sa part toujours souhaitée.
Elle demande, après divers constats, de :
-confirmer le jugement
-enjoindre aux époux (sic) B...sous astreinte de 500 € par jour de retard de produire les documents actualisés nécessaires à l'établissement de l'acte définitif de vente et en cours de validité et notamment l'état locatif et l'intégralité des pièces objets des courriers de Me François du 10 février 2004 soit : titre de propriété, règlement de copropriété, dossier d'urbanisme, état hypothécaire en cours de validité diagnostic amiante et plomb, certificat de superficie, renonciation au droit de préemption urbain et renseignements sur l'assainissement
-dire que faute de réitération dans la huitaine de la signification du jugement (sic) celui-ci vaudra vente et ordonner la publication du jugement (sic) au bureau des hypothèques compétent à la requête de la partie la plus diligente et aux frais de Mme B...
-condamner celle-ci au paiement de 10. 000 € de dommages-intérêts
-ordonner l'exécution provisoire (sic)
-condamner Mme B...au paiement de 10. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que l'acte du 1er octobre 2002 désigné " vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives " comporte accord sur la chose et le prix ; qu'il constitue donc un accord définitif de vente, sauf application des conditions suspensives ;
Considérant que par lettres du 9 juin 2004 adressée à l'étude Lefeuvre et du 25 juin 2004 adressée à l'agence immobilière, M. B...s'est délié de la vente pour caducité, affirmant que les biens étaient toujours à vendre à d'autres conditions financières ; que le 21 octobre 2004 il a confirmé par lettre à son notaire qu'il entendait mettre un terme définitif à la promesse de vente " qui est caduque depuis longtemps " ;
Considérant que pour satisfaire à l'une des conditions particulières ci-dessus rappelées, la Ville de Saint Maur des Fossés par lettre du 4 avril 2003 a fait connaître à Me C...l'accord de division cadastrale permettant le détachement du lot 17 restant appartenir à un tiers et la séparation des réseaux d'assainissement ; que M. E...géomètre sur demande conjointe des parties, et aux frais de M. B..., a dressé en juin 2003 un plan de division en deux lots permettant la vente à la SCI M2 du lot A constitué par les lots 1 à 16 et 18 du règlement de copropriété ; que le 16 janvier 2004 le notaire de l'acquéreur, informé du refus de la copropriété de consentir à la scission, sollicitait néanmoins de son confrère un rendez-vous de signature ; que Me C...s'est employé à réunir les pièces nécessaires à la constitution du dossier et de satisfaire à l'obligation de purge du droit de préemption ;
Considérant que la réalisation de la condition de division incombait au vendeur ; que nonobstant le refus de l'assemblée générale la SCI M2 a maintenu sa volonté d'acquérir ; que l'appelante ne peut alors soutenir la caducité de la promesse pour absence de division dont la SCI M2, en faveur de qui elle était stipulée, a entendu faire son affaire personnelle ;
Considérant que la condition suspensive de prêt est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur ; qu'une offre de prêt pour un montant de 436. 500 € de la Fortis Banque a été acceptée par M. Madar le 11 février 2005 ; qu'au surplus dans une lettre du 29 avril 2005 la SCI M2 a déclaré renoncer en tant que de besoin à la condition suspensive de prêt ;
Considérant que le fait que l'offre de prêt ait été consentie à SCI Nhorine et acceptée par M. Madar en sa qualité de gérant de cette société est sans incidence dès lors que la SCI M2 s'est finalement toujours présentée comme l'acquéreur, que M. Madar représentait l'une comme l'autre des SCI et que la SCI M2 a renoncé au bénéfice de la condition constituée à son profit et maintenu sa volonté d'acquérir ;
Considérant que si l'acte de vente ne prévoyait aucune substitution d'acquéreur, M. Madar est demeuré l'interlocuteur constant des vendeurs et la SCI M2 a renoncé à cette substitution en sollicitant elle-même la comparution des époux B...en l'étude du notaire ;
Considérant alors que les préparatifs de l'établissement de l'acte notarié ayant perduré au delà de la date du 31 mars 2003 prévue pour la signature de l'acte authentique, sans sommation des vendeurs, que ceux-ci n'ont pu satisfaire à leur engagement de division, dont la SCI M2 a alors entendu faire son affaire personnelle, et Mme B...n'avançant aucun élément justifiant des doutes sur la solvabilité de la SCI M2 qui a renoncé à se substituer tout autre acquéreur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la réitération de la vente, les délais fixés courant de la signification du présent arrêt et sous préalable de consignation du prix exigible seulement au jour de l'acte authentique ;
Considérant qu'eu égard à ces dispositions, il n'y a pas lieu à astreinte et qu'il incombe au notaire rédacteur d'exiger les pièces nécessaires à la perfection de la vente ;
Considérant qu'en l'absence de défaillance fautive de l'acquéreur, l'application de la clause pénale a été à bon droit écartée ;
Considérant que la vente étant définitivement ordonnée et la SCI M2 ne justifiant d'aucun préjudice caractérisé sa demande de dommages-intérêts sera, par confirmation du jugement, rejetée ;
Considérant qu'en équité il sera alloué à la SCI M2 la somme de 4. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne Mme B...aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile et à payer à la SCI M2 la somme de 4. 000 € par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
