Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
23ème Chambre - Section B
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2006
(no , 8 pages)Numéro d'inscription au répertoire général :
05/02936.Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2005 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 1ère Section - RG no 03/1279.
APPELANT EN PRINCIPAL et INTIMÉ INCIDEMMENT : Monsieur Jacques X...demeurant 34 quai de Béthune 75004 PARIS représenté par la SCP BASKAL - CHALUT-NATAL, avoués à la Cour assisté de Maître Yvelise FELIZIANI-HURPY, avocat au barreau de PARIS, toque C 870.INTIMÉ EN PRINCIPAL et APPELANT INCIDEMMENT :Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 34 QUAI DE BETHUNE 75004 PARISreprésentée par son syndic, le cabinet LANGLOIS, ayant son siège 4 rue d'Astorg 75008 PARIS représenté par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour assisté de Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque C 716.COMPOSITION DE LA COUR :En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2006, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur DELANNE, président,
Monsieur RICHARD, conseiller,
Madame RAVANEL, conseiller.Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN.ARRET : Contradictoire,- prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.- signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
La Cour statue sur l'appel de Mr X... à l'encontre du jugement prononcé le 18 janvier 2005 par le Tribunal de grande instance de Paris qui :
- déboute Mr X... de sa demande d'annulation des résolutions 18,19 et 20 de l'assemblée générale du 10 septembre 2002,
- condamne Mr X... à restituer à la copropriété les lots 60 à 66, 38 à 41 à l'exception du lot 58 ainsi que les lots 42 et 46,
- dit que la décision est assortie d'une astreinte de 200 euros/jour de retard à compter du 8ème jour suivant sa signification pendant une durée de trois mois,
- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l'enrichissement indu, d'expertise, et de condamnation au paiement de provision,
- déboute Mr X... de ses réclamations afférentes aux frais de stockage et de déménagement ainsi que du coût des travaux de déblaiement exposés par ses soins,
- écarte la demande de main levée de l'interdiction imposée en référé à Mr X... de poursuivre ses travaux,
- le déboute également de ses demandes de dommages intérêts ainsi qu'au titre de ses frais non compris dans les dépens et du coût de l'expertise amiable,
- condamne le même à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions de Mr X... en date du 9 octobre 2006 tendant à :
- infirmer le jugement entrepris,
- prononcer la nullité de la résolution 19 du 10 septembre 2002 qui revient sur un droit acquis,
- prononcer l'irrecevabilité de l'action du syndic faute de pouvoir en application de l'article 117 du Nouveau code de procédure civile,
- débouter le syndicat de toutes ses demandes,
Subsidiairement,
- dire que les travaux sur le sol des caves ne constituent pas un affouillement susceptible de nécessiter une autorisation de la copropriété,
- ordonner une expertise pour déterminer si les travaux incriminés sont ou non constitutifs d'un affouillement répréhensible,
- surseoir à statue pour le surplus,
- par application de l'article12 du Nouveau code de procédure civile, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation portant sur les caves privatives, représentant en réalité un prix de vente de volume de partie commune qui ne ressort pas de la compétence de la Cour,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise pour établir un nouveau calcul des tantièmes de copropriété, le principe de la modification n'ayant fait l'objet d'aucune décision de l'assemblée générale,
- dire que les caves découvertes dites lots 60 à 66 constituent une
partie privative au profit de Mr X...,
Plus subsidiairement, si la cour déclarait les caves découvertes, parties communes,
- débouter le syndicat de sa demande de provision qui constitue en réalité une avance sur un prix de cession,
À titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation à restituer les parties de caves découvertes,
- dire que par application de l'article 1381du code civil, il sera fait droit à sa demande de remboursement de tous les travaux de déblaiement et de remise en ordre y afférent, soit la somme de 880 735 frs TTC, soit 134 267,19 euros,
Dans tous les cas,
- prononcer la levée de l'interdiction faite à Mr X... de poursuivre les travaux dans le sous-sol ordonnée par ordonnance de référé du 16 décembre 2002,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les
frais de stockage de ses biens dans un local approprié depuis l'interdiction de continuer ses travaux depuis décembre 2002 jusqu'à la date de levée effective ce qui représente 67 703,41 euros,
- condamner le syndicat à lui payer 7 000 euros au visa de l'article 32-1 du Nouveau code de procédure civile, 9 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, 2 534 euros au titre des frais d'expertise de Mr Y....
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 12 octobre 2006 tendant à :
- confirmer le jugement entrepris et,
*le rectifier l'erreur matérielle en ce sens "condamner M SZULEWICK à restituer à la copropriété les lots futurs selon projet sur plans nos 60 à 66 et les accès communs ou bouts de couloir donnant accès aux lots no 38 à 41, à l'exception de la surface du lot no 58,
* le compléter sur l'astreinte et dire que celle-ci recourra dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir,
- dire n'y avoir lieu à mainlevée d'interdiction d'affouiller dans les parties privatives,
- donner acte au syndicat de ce qu'il ne s'oppose pas à ce que Mr X... fasse dans ses lots privatifs les travaux d'aménagement qui ne touchent pas aux parties communes ou aux droits propres de la copropriété,
- débouter Mr X... de l'ensemble de ses demandes au titre de dommages intérêts pour procédure abusive et trouble de jouissance,
- infirmer le jugement sur indemnisation du syndicat quant au volume des caves,
- condamner par provision Mr X... à lui payer la somme de 10 572 ,96 euros,
- désigner tel expert aux fins de :
* établir un métré des locaux privatifs au sous sol de l'immeuble pour l'ensemble des locataires tant au regard de la surface qu'au regard de la hauteur sous plafond en tenant compte pour les locaux donnant sur la courette et bénéficiant d'u éclairage zénithal, d'un coefficient d'éclairement,
* déterminer un tableau d'évaluation de l'ensemble des lots privatifs
ainsi constitués, dans leur état existant à ce jour,
* proposer un tableau modificatif des tantièmes de charges,
* chiffrer l'enrichissement de Mr X... du fait de l'affouillement,
- condamner Mr X... à lui payer la somme de 7 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR :
Considérant que de 1997 à 2000, Mr X... a acheté 15 lots dans la copropriété du 34 quai de Béthune 75004 PARIS et qu'il s'est livré à des travaux dans les caves, sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires ;
Que devant la situation signalée par l'architecte de la copropriété, Mr ROY , l'assemblée générale des copropriétaires réunie le19 juin 2001 décidait de recourir à une expertise amiable afin d'établir
l'état des travaux exécutés et ses incidences financières ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires assignait Mr X... le 7 novembre 2002 lui demandant de restituer les parties communes découvertes à la suite des affouillements ;
Considérant que in limine litis, Mr X... soulève l'irrecevabilité de l'action du syndicat qui a agi en violation d'un droit acquis ;
Qu'il soutient en effet que l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin2001 avait décidé "de ne pas introduire de procédure judiciaire à son encontre mais de demander un rapport à un expert" ; qu'en conséquence , le syndicat des copropriétaires ne pouvait revenir sur ce droit au moins tant que le rapport n'a pas été discuté et contesté par une assemblée générale ;
Mais, considérant qu'au cours des assemblées du 22 juin 2004 et de novembre 2005, le syndic a été autorisé à agir à l'encontre de Mr Z... et qu'à ces dates, aucun accord amiable n'avait été trouvé sur la base du rapport de Mr Y... expert désigné amiablement ;
Sur le fond :
Considérant qu'il résulte du rapport d'expertise établi par Mr Y... que Mr X... "a entrepris des travaux qui portent sur les parties communes de l'immeuble (sol des caves et caves non spécifiquement attribuées à un lot) que de ce fait Mr Z... aurait du préalablement demander et obtenir l'autorisation de la copropriété pour procéder à des travaux" ;
Qu'il poursuit en page 9 que "Mr Z... a annexé les surfaces de cave par les moyens suivants : surface de cave découverte à partir d'accès ré-ouvert depuis ses propres caves, fosses septiques ou fosses étanches sans usage qu'il a vidées et nettoyées, annexion des surfaces de caves parties communes donnant uniquement accès à ses propres caves préalablement acquises ; Les surfaces de caves annexées ayant plus de 1,80 m de hauteur sous plafond représente 61,40 m . Que de plus Mr Z... a recreusé une partie des caves en enlevant des gravats et certainement un peu du sol sur une surface de 73 ,33 m ." ;
Considérant qu'est ainsi établie sans être sérieusement contestable une annexion de caves communes ;
Que la Cour confirmera en conséquence la décision entreprise de restitution desdites caves ;
Considérant que Mr Z... a également entrepris des travaux d'affouillement dans ses caves privatives ;
Qu'ils ont été constatés par l'architecte de l'immeuble, Mr ROY, qui en a évalué la profondeur à 0,90 m à 1 m ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mr X... à lui payer la somme de 69 354,05 francs, soit 10 572,96 ç, au titre de la plus value obtenue du fait de ces affouillements dans ses caves ;
Considérant que pour s'opposer à cette demande, Mr X... fait
valoir qu'il a exécuté des travaux de rénovation qui auraient dû normalement être pris en charge par la copropriété en contrepartie des désagréments résultant des travaux pour les copropriétaires ;
Mais, considérant que si cela est avéré, l'exécution des travaux n'avait pas pour but de compenser des travaux entrepris illégalement mais des désagréments dus aux aménagements légitimes pendant la durée des travaux dans ses parties privatives ;
Qu'incontestablement l'augmentation de la hauteur sous plafond de ses caves en a nécessairement augmenté la valeur ;
Que la somme retenue par l'expert sera entérinée par la Cour en l'absence d'une autre évaluation ;
Considérant qu'il convient de préciser en tant que de besoin que Mr X... devra restituer "les accès des caves 38 à 41" ;
Considérant que Mr X... demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les dépenses des travaux exposées pour le déblaiement des caves découvertes ;
Mais, considérant que lesdites dépenses pour les travaux d'extraction des seuls gravats des caves découvertes ne sont pas individualisées ; Qu'en outre, il n'est pas démontré qu'elles ont été nécessitées par la conservation des caves selon les dispositions de l'article 1381 du code civil ;
Considérant que Mr X... qui poursuivait en réalité le but de mettre le syndicat des copropriétaires devant le fait accompli et d'obtenir la cession des caves après y avoir entrepris en toute illégalité d'importants travaux, ne saurait obtenir une quelconque indemnisation sur quelque fondement juridique que ce soit ;
Considérant que l'interdiction de poursuivre ses travaux d'affouillement selon ordonnance du 16 décembre 2002 n'ayant pas été contestée ne saurait être remise en cause, la Cour n'étant pas saisie de l'appel de cette ordonnance ;
Considérant que Mr X... sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 67 703,41 euros au titre de remboursement des frais de stockage des biens dans un autre local que ses caves à la suite de l'interdiction de continuer les travaux ;
Mais, considérant que l'interdiction ne s'entendait que de la poursuite des travaux illégaux et non de l'ensemble des travaux ;
Que Mr X... pouvait y stocker ses biens et que la dépense exposée pour la location d'un garde meuble ou autre endroit adéquat ne saurait être considérée comme ayant un lien avec cette interdiction ;
Considérant que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires qui entend récupérer des parties communes en voie de privatisation extorquée et faire respecter le règlement de copropriété n'est pas abusive ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite de la Cour la désignation d'un expert aux fins d'établir un métré des locaux privatifs en sous sol pour l'ensemble des copropriétaires y compris ceux de Mr X... ;
Mais, considérant que dès lors que Mr X... restitue les caves découvertes à la copropriété, la surface et la hauteur des caves de l'ensemble des copropriétaires est connu et que l'expertise de Mr Y... apparaît suffisante pour établir éventuellement une nouvelle répartition des tantièmes ;
Que le litige opposant Mr X... au syndicat des copropriétaires ne suppose pas la désignation d'un tel expert ;
Considérant que, Mr X... qui a interjeté appel d'une décision parfaitement motivée, a contraint le syndicat des copropriétaires à exposer des frais non taxables ; qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge et qu'il convient en conséquence de condamner Mr X... à lui verser la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
RECTIFIE le 1er paragraphe de la 13ème page du jugement en ce sens :
"CONDAMNE Mr X... à restituer au syndicat des copropriétaires les lots 60 à 66 et les accès aux caves ou bouts de couloir donnant accès aux lots 38 à 41, à l'exception de la surface du lot 58 ainsi
que les lots 42 à 43 ;"
CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation à raison de l'annexion du volume des caves ;
DÉBOUTE Mr X... de l'ensemble de ses demandes ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Mr X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 572 ,96 euros à titre de dommages intérêts ;
DIT que la décision de restitution des caves sera assortie d'une astreinte de 200 euros/jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
LE CONDAMNE à payer au syndicat des copropriétaires du 34 quai de Béthune 75004 PARIS la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
LE CONDAMNE aux dépens qui seront recouvrés par la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER dans les termes de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.Le greffier,
Le Président,
