Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
23ème Chambre - Section B
ARRET DU 04 MAI 2006
(no , 7 pages)Numéro d'inscription au répertoire général :
05/09785.Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2005 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 6ème Chambre 5ème Section - RG no 03/10402.
APPELANT EN PRINCIPAL et INTIMÉ INCIDEMMENT : Monsieur Alban X... ..., représenté par la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avoués à la Cour, assisté de Maître Michel BARTHELOT de BELLEFONDS, avocat au barreau de PARIS, toque : C 566.INTIMÉ EN PRINCIPAL et APPELANT INCIDEMMENT :Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 15 ALLEE NICOLAS CARNOT 93340 LE RAINC Yreprésenté par son syndic, le Cabinet CAUMARTIN SAS, ayant son siège 7 place du Général de Gaulle 93340 LE RAINCY, représenté par Maître Frédéric BURET, avoué à la Cour, assisté de Maître Françoise BAUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 975. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2006, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur DELANNE, président,
Monsieur RICHARD, conseiller,
Madame RAVANEL, conseiller. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire,- prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.- signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé.
Par acte du 26 octobre 1983 les époux X... Y... ont fait donation à leur fils Alban d'un appartement 15 allée Nicolas Carnot au Raincy (Seine-Saint-Denis) situé au rez-de-chaussée de l'immeuble avec droit à la jouissance exclusive "d'un jardin y faisant suite clos par grille avec accès à la cour commune".
Madame X... tenait cet appartement de sa mère, Madame Marie-Claire Y... décédée le 6 juillet 1983.
Monsieur Alban X... a vendu cet appartement aux consorts Z... le 22 juin 2001.
Soutenant que Monsieur X... avait illégalement agrandi son appartement en pratiquant une ouverture dans la façade arrière du bâtiment et en réalisant une construction sur le terrain dont il avait la jouissance et fait réaliser sans autorisation de l'assemblée générale un branchement de ses évacuations d'eau sur le collecteur
situé dans la cour de l'immeuble et qu'il s'était avéré que ces canalisations étaient fuyardes, par acte du 27 juin 2000, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur X... en référé aux fins de voir ordonner une expertise.
Par ordonnance du 17 juillet 2000 du Tribunal de grande instance de Bobigny, Monsieur A... a été désigné comme expert.
Il a déposé son rapport le 31 décembre 2002.
Sur l'assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 15 allée Nicolas Carnot au Raincy, le Tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 31 mars 2005, a :
condamné Monsieur X... à payer à la copropriété
16.923,80 ç au titre de la valeur de 7,40m annexée,
9.701,26 ç dont 4.595 ç à actualiser en fonction de l'indice BT01 au titre de la réparation des désordres présentés par le réseau d'assainissement en provenance des pièces créées et des frais engagés,
6.000 ç à titre de dommages et intérêts,
2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
débouté Monsieur X... de toutes ses demandes,
ordonné l'exécution provisoire.
La Cour est saisie de l'appel interjeté à l'encontre de cette décision.
Vu la déclaration d'appel effectuée par Monsieur X... le 27 avril 2005,
Vu les conclusions :
- du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 15 allée Nicolas Carnot au Raincy du 16 février 2006,
- de Monsieur X... du 23 février 2006,
Vu les notes en délibéré déposées et qui avaient été autorisées par la Cour.
SUR CE, LA COUR :
Il n'est pas contesté que dans le jardin privatif de l'appartement de Monsieur X... ait existé un petit bâtiment accolé à son appartement qui a fait l'objet de travaux en 1984.
Il ressort des attestations produites qu'un bâtiment existait comportant :
- toilettes collectives, cellier de Madame Y..., toilettes privatives et rangement (attestations de Madame Violette B...),
- toilettes communes, toilettes privatives et cellier (Madame
Catherine C...),
- toilettes de 2m libre d'accès à toute personne de la copropriété (Madame D...).
L'acte de donation fait le 26 octobre 1983 décrit l'appartement comme comportant "une entrée, une cuisine, une chambre sur cour, une salle à manger et une chambre sur rue, water-closets".
Il ressort du "cahier des charges et règlement de copropriété" de l'immeuble daté du 30 janvier 1951, que l'appartement numéro 1 devenu celui de Monsieur X... comporte entrée, cuisine, chambre sur cour, salle à manger, chambre sur rue, water-closets, cave au sous-sol, compartiment au grenier, droit à la jouissance privative d'un jardin y faisant suite.
Les deux autres appartements du rez-de-chaussée numéros 2 et 3 partageaient des "water-closets communs", de même que les appartements 5 et 6 au premier étage, l'appartement 4 comportant ses propres toilettes.
Il ressort de la comparaison de ces différents documents que l'appartement 1 comportait des toilettes logées dans le bâtiment situé dans le jardin qui comportait une remise ou cellier et des toilettes, rattachées à l'appartement, la partie commune étant de dimensions plus réduites.
Monsieur X... soutient que ses parents, occupants de l'appartement n'ont fait qu'annexer la surface commune du bâtiment du jardin d'environ 1m et aménagé l'ensemble.
Il ressort de la comparaison de deux photographies de l'Institut Géographique National correspondant à des prises de vues aériennes du quartier des 23 janvier 1983 et 13 août 1989, prises sous un angle très légèrement différent la photo la plus récente étant prise à la verticale complète et la plus ancienne quelques mètres plus loin, mais à la même échelle, que le bâtiment existant dans le jardin de l'immeuble en 1983 était plus petit que celui photographié en 1989.
Les masses photographiées sont d'un centimètre de longueur pour 0,5cm de profondeur sur la photo prise en 1983 et de 1,3cms x 0,8cm sur celle prise en 1989.
Les parties ne contestent pas l'évaluation de la surface du bâtiment actuel à 7,40m effectuée par le Tribunal de Bobigny au vu du devis de l'entreprise DERSIN du 13 décembre 1983.
Sur la base de cette surface, il convient au vu de l'emprise au sol ressortant de la comparaison des photos, de considérer que la surface d'origine était de 3,55m dont 1m pour les toilettes collectives l'autre partie ayant été affectée à l'usage exclusif de l'appartement numéro 1 et correspondant à la mention "water-closets" des différents actes.
L'appropriation faite par Monsieur X... s'élève à 7,40 - 2,55 = 4,85m .
Il ne justifie d'aucun accord de la copropriété pour l'extension de son appartement et le tribunal a justement retenu qu'il ne relevait nullement du procès-verbal de l'assemblée générale des
copropriétaires du 2 février 1984 qu'un accord ait été donné pour permettre à Monsieur X... de récupérer les toilettes communes pour son seul usage.
Monsieur X... ne peut prétendre avoir possédé de bonne foi ni avec un juste titre et le Tribunal a justement relevé qu'il ne pouvait bénéficier d'une prescription acquisitive abrégée.
Le Tribunal a retenu une valeur au mètre carré de 2.287 ç.
Le syndicat des copropriétaires demande l'actualisation de l'indemnisation sur le prix de la construction, ce qui n'apparaît pas un indice approprié à une évaluation de bien construit mais à celle de travaux.
La somme due à la copropriété pour l'annexion de partie commune s'élève à 2.287 x 4,85 = 11.091,95 ç.
Le jugement sera amendé en ce qui concerne le montant de l'indemnisation due au syndicat des copropriétaires.
Monsieur X... conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer le coût des travaux à entreprendre pour réparer les désordres présentés par le réseau d'assainissement des sanitaires aménagés en 1983/1984.
L'expert a constaté que les malfaçons affectant ces travaux étaient sans influence quant aux engorgements du collecteur principal dont faisait état la copropriété. Il préconise toutefois la réparation des ouvrages indiquant que ceux-ci "peuvent être, à bref délai, à
l'origine d'infiltrations dans le sous-sol de l'immeuble, voire à l'origine d'affouillements des fondations".
L'appelant soutient que les non-conformités des canalisations réalisées par l'entreprise DERSIN n'entraînant pour le syndicat des copropriétaires aucun préjudice, il n'y a pas lieu à réparation.
Le syndicat fonde ses demandes sur la loi du 10 juillet 1965.
Les travaux effectués sans autorisation par Monsieur X... concernaient l'extension construite sur une partie commune.
Le syndicat qui désire effectuer les travaux de mise en conformité retenus indispensables par l'expert, n'a pas à démontrer un préjudice.
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'indemnisation des travaux.
L'annexion de partie commune à laquelle Monsieur X... a procédé qui a conduit à la présente procédure et impose à la copropriété les désagréments de procéder aux mises en conformité de l'installation entraîne un préjudice que le Tribunal a justement évalué à 6.000 ç, ce montant sera confirmé par substitution de motifs.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice de nature à entraîner l'augmentation de cette somme. Sa demande indemnitaire sera rejetée.
L'appel de Monsieur X... ne saurait être qualifié d'abusif dans la
mesure où la présente décision diminue l'indemnité à laquelle il est condamné au titre de son extension.
On voit mal en revanche comment la procédure du syndicat pourrait être qualifiée d'abusive, Monsieur X... étant appelant. Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
S'agissant de la demande de restitution des sommes versées par Monsieur X... en vertu de l'exécution provisoire, la restitution des sommes éventuellement versées en trop est de droit.
Il n'est au surplus pas justifié des sommes effectivement à ce jour versées.
Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.
L'équité ne conduit pas à la fixation, en appel, d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, et ce non contraires des premiers juges,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a évalué à 16.923,80 ç l'indemnisation de l'annexion faite par Monsieur X... sur les parties communes ;
Statuant à nouveau,
Fixe à 11.091,95 ç l'indemnisation du syndicat des copropriétaires ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne Monsieur X... aux dépens avec distraction au profit de Maître BURET, avoué.Le greffier,
Le Président,
