Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
16ème Chambre - Section B
X... DU 23 MARS 2006
(no63, 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/15538 Décision déférée à la Cour : jugement du 16 juin 2005 - Tribunal de grande instance de PARIS - Loyers commerciaux - RG no2005/01765 APPELANTE S.A.R.L. VICTOIRE, prise en la personne de son gérant et de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé 12, place des Victoires 75002 PARIS
représentée par la SCP ROBLIN - CHAIX DE LAVARENE, avoué à la Cour assistée de Maître Mathieu MOUNDLIC, avocat au barreau de PARIS, toque D 0765 INTIMES Mademoiselle Nicole Y... 6, rue du Docteur Gibert Z... 41 28000 CHARTRES Madame Evelyne Y... épouse DEELDER A.../O Cabinet MAURICE ROLAND GOSSELIN 6, rue de Saint-Pétersbourg 75008 PARIS Monsieur Jean-Pierre Y... 7, square de la Tuilerie 02720 MESNIL-SAINT-LAURENT représentés par la SCP GOIRAND, avoué à la Cour assistés de Maître Michel VENCENT, avocat au barreau de PARIS, toque D 717 COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 février 2006, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant
Monsieur Michel ZAVARO, Président, chargé d'instruire l'affaire.
Monsieur Michel ZAVARO a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Michel ZAVARO, Président de chambre, Président
Monsieur Yanick LANNUZEL, Président de chambre
Monsieur Renaud B... de LESDAIN, Président de chambre Greffier lors des débats : Madame Doriane CHILLON-DELGADO X... :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président, et par Mademoiselle Carole C..., Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Considérant que la société VICTOIRE a relevé appel du jugement prononcé le 16 juin 2005 qui, après avoir constaté que, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par les consorts Y..., le bail concernant les locaux situés à Paris, 1 rue Madame, s'est trouvé renouvelé à compter du 1er avril 2005, a dit que le loyer de renouvellement serait déplafonné et a ordonné une expertise avant dire droit sur son montant ;
Considérant que l'appelante soutient que le loyer de renouvellement doit être plafonné et sollicite le débouté des consorts Y... de leurs autres demandes ainsi que leur condamnation à lui payer 5.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Considérant que les consorts Y... sollicitent
la confirmation du jugement déféré et l'allocation de 2.000 ç au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Considérant que l'ordonnance de clôture de la procédure a été prononcée le 8 février 2006 ; Considérant que Madame Evelyne Y... aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui ses héritiers, a donné à bail à la société VICTOIRE le 19 novembre 1996 à compter du 1er janvier 1996 des locaux situés 1 rue Madame; Que le bail a été consenti pour permettre dans les lieux les commerces de couture, prêt à porter, chaussures et accessoires tels que parfum et maroquinerie moyennant un loyer annuel de 202.453 francs ; Considérant que les consorts Y... ont délivré le 12 juillet 2004 un congé avec offre de renouvellement pour le 15 janvier 2005 ; Considérant que pour justifier leur demande de déplafonnement, les bailleurs soutiennent d'une part que la société VICTOIRE a substantiellement modifié les lieux faisant passer la boutique de 40 à 108 m et d'autre part que les facteurs locaux de commercialité ont notablement augmenté ; Considérant que les premiers juges ont retenu la modification des lieux pour ordonner le déplafonnement du loyer de renouvellement ; Considérant que le bail portait sur un ensemble de pièces qu'il décrit et qui sont représentés par les lots 22 et 23 du plan produit aux débats par les consorts Y... ; Que le lot 22 se compose d'une boutique donnant sur la rue Madame avec WC et toilette ; Que le lot 23 est désigné comme un magasin par le bail, qu'il s'agit en réalité d'après le plan un appartement donnant sur cour composé en partant du mur de séparation avec la boutique d'un WC et de toilettes, d'une chambre, d'une salle à manger, d'une cuisine, d'une alcôve ; Que le bail indique que la boutique rue Madame et l'appartement communiquent par un dégagement le long des toilettes ; Que cette solution de continuité n'est pas représentée sur le plan et qu'elle était à cette époque très improbable compte tenu de l'utilisation des lieux ;
Considérant en effet que le magasin/appartement donnant sur cour, constituant le lot no23 était très anciennement occupée par une personne âgée qui est ainsi devenue la sous locataire de la société VICTOIRE; Que cette personne est décédée en 1998 ; Que le preneur a alors abattu les cloisons séparant les deux lots pour faire une boutique unique moyennant des travaux d'un montant de 1.187.585 francs qu'il a entièrement financés ; Considérant que le bail ne mentionne pas la présence de cette personne dans les lieux loués à la société VICTOIRE ; Qu'il ne mentionne pas non plus qu'une partie des lieux serait affectée à l'habitation ni que le preneur devait laisser sa sous locataire en place jusqu'à la fin de ses jours avant de récupérer l'usage commercial de l'intégralité de la surface louée; Qu'il en résulte que la commune intention des parties ne portait pas sur un magasin et un appartement d'habitation mais une surface commerciale unique ; Que les travaux réalisés étaient donc implicitement prévus dans le bail et que le loyer convenu en 1996 incluait cette modification des lieux loués ; Que ces travaux ne constituent donc pas des modifications ou des améliorations mais l'aménagement des lieux pour les rendre conforme à la destination du bail ; Considérant que les bailleurs invoquent en outre l'arrivée d'enseignes de luxes nationales et internationales et le déplafonnement des loyers de fonds de commerce 155 boulevard saint Germain, 45 rue Bonaparte et 93 rue de Seine ; Que ces décisions n'ont pas autorité de chose jugée et les obligent à établir la modification notable des facteurs locaux de commercialité qu'ils invoquent ; Qu'ils n'indiquent pas quelles sont les enseignes de luxe qui se seraient implantées à proximité et ne précisent pas en quoi ces enseignes pourraient avoir une influence sur les facteurs locaux de commercialité ; Que la rue Madame, en son début est dans un secteur qui connaît de très longue date une très forte commercialité
; Que rien n'établit ni même ne permet de penser que cette commercialité s'est modifiée entre 1996 et 2005 ;
PAR CES MOTIFS Infirme le jugement déféré Dit que le loyer de renouvellement sera plafonné Condamne les consorts Y... aux dépens dont distraction au profit de la SCP ROBIN CHAIX de la VARENNE et au payement à la société VICTOIRE de 3.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le Greffier Le Président
