N° 85
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Usang,
le 14.03.2024.
Copie authentique
délivrée à :
- Me [Z],
le 14.03.2024.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 14 mars 2024
RG 21/00465 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 21/453 , rg n° 20/00025 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 15 octobre 2021 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 14 décembre 2021 ;
Appelants :
M. [A] [N] [S], né le 9 janvier 1987 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;
Mme [V][J], née le 12 décembre 1988 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;
Représenté par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;
Intimé :
M. [B] [E], demeurant à [Adresse 2] ;
Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 25 août 2023 ;
Composition de la Cour :
La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 12 octobre 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ORD/ PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :
La cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :
Les époux [A] [S] et [V] [J] ont demandé en 2020 la condamnation de [B] [E], leur voisin dans un lotissement où ils ont acquis une maison, à démolir ses constructions en limite de propriété faites selon eux en violation du cahier des charges et des règles d'urbanisme. [B] [E] a excepté de l'irrecevabilité de leur action en raison de l'autorité de chose jugée d'un arrêt de la cour rendu en 2018 sur le même litige.
Par jugement rendu le 15 octobre 2021, le tribunal civil de première instance de Papeete a :
déclaré l'action de [A] [N] [S] et son épouse [V] [D] [J] irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la Cour d'appel de PAPEETE du 20 décembre 2018 ;
condamné [A] [N] [S] et son épouse [V] [D] [J] à payer à [B] [E] la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure civile de la Polynésie française ;
condamné [A] [N] [S] et son épouse [V] [D] [J] aux dépens de l'instance.
[A] [S] et [V] [J] ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 14 décembre 2021.
Il est demandé :
1° par [A] [S] et [V] [J], dans leurs conclusions récapitulatives visées le 27 avril 2023, de :
Infirmer le jugement entrepris ;
Débouter l'intimé de ses écritures, demandes, fins et conclusions ;
Ordonner la démolition des ouvrages réalisés par M. [E] sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard ;
Le condamner à leur payer la somme de 3 000 000 F CFP à titre de dommages et intérêts ;
Le condamner à leur payer la somme de 650 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens ;
2° par [B] [E] , dans ses conclusions visées le 19 octobre 2022, de :
Vu l'article 45 du code de procédure civile, vu l'arrêt de la Cour d'appel de PAPEETE du 20 décembre 2018, vu les articles 637 et suivants, 1134 et 1351 du code civil,
À titre principal,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la requête de Monsieur [A] [S] et de Madame [V] [J] compte tenu de l'autorité de la chose jugée ;
Subsidiairement, dire et juger que les constructions reprochées à Monsieur [E] n'empiètent pas sur la propriété des requérants, s'agissant d'ouvrages mitoyens, ne génèrent aucun préjudice ni trouble anormal de voisinage et ont été acceptées par Monsieur [T], vendeur aux époux [S] ;
Débouter les appelants de l'intégralité de leurs constructions et prétentions ;
Dire et juger que les ouvrages réalisés par les consorts [S] ne respectent pas le cahier des charges du lotissement ainsi que les servitudes établies par les époux [T] quant à l'utilisation des lieux ;
En conséquence, ordonner la démolition du deck et du fare pote édifiés sur la parcelle dépendant du lot 25 ayant fait l'objet du permis de terrassement n°13/94 du 13 mars 2013 en ce qu'ils excèdent la cote 53,5 ;
Ordonner la démolition du mur de soutènement en parpaing édifié sur la limite sud de la propriété des époux [S] ;
Ordonner la démolition des murs de clôture en parpaings édifiés par les époux [S] en violation du cahier des charges ;
Assortir les mesures imposées aux époux [S] d'une astreinte de 50.000 FCP par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner les requérants à payer la somme de 500.000 FCP au titre de l'article 407 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2023.
Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.
Le jugement dont appel a retenu que :
-Sur la fin de non-recevoir :
-Selon les dispositions de l'article 45 du Code de Procédure civile de la Polynésie française : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée.' Selon les dispositions de l'article 1351 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie française: 'L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'
-Les époux [S] sollicitent, par des conclusions relativement peu précises, la démolition de : un deck construit en limite de propriété, sur le fonds de [B] [E] ; un atelier au niveau inférieur de la maison d'habitation ; un mur de soutènement en enrochement qui mesure 10 mètres de long sur 1,60 mètre de large pour une hauteur d'environ 1,40 mètre, composé de blocs de pierre surmonté d'une clôture grillagée terminée par un portillon. [B] [E] oppose aux demandes des époux [S] l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 20 décembre 2018. Il lui appartient donc de démontrer qu'il s'agit d'une nouvelle instance, identique à la précédente par les parties, par son objet et sa cause.
-L'arrêt du 20 décembre 2018 a statué sur les demandes de démolition présentées par [U] [T] à titre reconventionnel, portant sur une demande de démolition des constructions suivantes de [B] [E] empiétant sur son fonds :
une construction, mur en parpaing brut, empiétant d'1 m2, étant observé que ladite construction correspond pour le mur 'empiétant' au bâtiment supportant sur la partie supérieure le deck, déjà présent à l'époque, et pour sa partie inférieure une pièce dans laquelle les époux [S] estiment qu'a été installé un atelier,
-un muret bas, surmonté d'une clôture grillagée, comportant deux portillons soudés pour être condamnés, dont le portillon visé par les époux [S] dans leur requête,
-un enrochement, avec une emprise d'environ 16 m2,
ouvrages qui ont été déclarés mitoyens par la Cour d'appel de PAPEETE.
-Contrairement aux affirmations des époux [S], l'arrêt du 20 décembre 2018 leur est bien opposable, dès lors que :
-ils tiennent leur droit de propriété de [U] [T], dont ils sont ayants droit à titre particulier, et qui donc les représentait, étant précisé que l'instance a été introduite avant la mutation intervenue le 24 mars 2017, selon requête du 04 mars 2011,
-ils ont été clairement informés de la procédure en cours dans le cadre de l'acte authentique de vente du 24 mars 2017,
-ils sont intervenus volontairement à la procédure, aux côtés de [U] [T], avec lequel ils ont conclu par des écritures communes, et l'arrêt leur a été signifié.
-Les demandes de démolition présentées dans les deux instances sont donc identiques, puisqu'elles portent sur le mur, l'enrochement et le muret surmonté d'une clôture grillagée, constructions qui ont été déclarées mitoyennes par l'arrêt de la Cour d'appel de PAPEETE du 20 décembre 2018, qui a débouté les consorts [T]-[S] et [E] de leurs demandes respectives de démolition.
-Il en résulte que l'autorité de la chose jugée par l'arrêt de la Cour d'appel de PAPEETE du 20 décembre 2018 est opposable à l' action des époux [S], qui est donc irrecevable.
-L'action des époux [S] étant irrecevable, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles de [B] [E].
Les moyens d'appel sont : l'arrêt du 20/12/2018 n'est pas opposable aux époux [S] qui n'étaient qu'intervenants volontaires ; l'objet de la précédente instance était différent, à savoir une action de [B] [E] aux fins d'expertise ; les ouvrages dont la démolition est demandée sont différents ; ils sont illicites à défaut de permis de construire et faute de respecter les règles d'urbanisme et celles du cahier des charges du lotissement ; la demande reconventionnelle de C. [E] est faite de mauvaise foi compte tenu de ses engagements envers les époux [S] et leur vendeur [T].
[B] [E] conclut à la confirmation du jugement pour ses motifs. Subsidiairement, il conclut au rejet des demandes des époux [S] faute pour eux de rapporter la preuve d'un trouble anormal de voisinage ou d'une violation du cahier des charges. Il présente une demande reconventionnelle subsidiaire en invoquant que les appelants se sont clos par des murs en parpaings édifiés en violation du cahier des charges du lotissement et qu'ils n'ont pas respecté leur permis de construire.
Sur la demande principale :
La décision entreprise a justement rejeté la prétention des époux [S] de n'avoir pas été parties à l'instance qui a été jugée par la cour dans son arrêt du 20 décembre 2018.
Il est renvoyé à cette décision, à laquelle [B] [E] était aussi partie et qui est produite, pour l'exposé du litige qui a fait l'objet de la précédente instance. Il suffit de rappeler que celle-ci a été introduite par [B] [E] pour demander une contre-expertise suite à une expertise ordonnée en référé sur l'existence d'ouvrages empiétant sur le lot de [U] [T] ; que ce dernier a reconventionnellement demandé le retrait des ouvrages implantés sur sa parcelle, conformément aux conclusions de l'expert ; que C. [E] a été débouté de ses demandes et a été condamné à procéder au retrait d'ouvrages, jugement dont il a relevé appel ; que les époux [S], entretemps acquéreurs du lot de C. [T], sont intervenus à l'instance et se sont associés aux demandes de ce dernier ; et que l'arrêt du 20/12/2018, rendu contradictoirement à leur égard, leur a été signifié les 17 et 26 avril 2019.
La condition d'identité de parties inscrite à l'article 1351 du code civil relatif à l'autorité de chose jugée est donc remplie en l'espèce.
Quant à l'identité de la chose demandée, qui est une autre condition de l'autorité de chose jugée, la cour constate que les époux [S] lui demandent d'ordonner «la démolition des ouvrages réalisés par Monsieur [E]», sans toutefois les identifier dans le dispositif de leurs conclusions.
En se reportant à l'arrêt du 20/12/2018, dont il n'est pas contesté qu'il est définitif, il s'agissait alors :
-d'un mur en parpaing sur 1 m2, muret bas surmonté d'une clôture grillagée sur 11 m2 ;
-d'un enrochement d'une hauteur de 1,40-1,80 m sur 16 m2.
La cour a jugé que ces ouvrages ne sont pas empiétants, mais mitoyens, et que la preuve qu'ils causent un trouble anormal de voisinage n'est pas rapportée, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner leur destruction.
Il a ainsi été définitivement statué entre les parties sur la question de l'enlèvement de ce mur et de cet enrochement. Les consorts [T]-[S] fondaient leurs demandes sur un empiétement et un trouble anormal de voisinage. En application de l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française, le tribunal et la cour ont prononcé sur tout ce qui était demandé et seulement sur ce qui était demandé. La violation du cahier des charges du lotissement et celle des règlements d'urbanisme n'étaient pas invoquées dans la précédente instance et ne peuvent plus l'être à présent au sujet de ces deux ouvrages.
Cela étant, les époux [S] ont conclu qu'ils critiquent d'autres constructions de [B] [E] que celles sur lesquelles ont prononcé le jugement du 28/10/2015 et l'arrêt du 20/12/2018. Il y a lieu de les examiner successivement.
-«Un deck construit en limite de propriété, qui ne respecte pas les règles de prospect qui imposent une limite de 4 mètres entre deux constructions» :
Les époux [S] produisent un constat de Me [L], huissier de justice, en date du 6 septembre 2019, qui relate, photographie à l'appui, que : «Concernant le deck construit en limite de propriété, j'ai constaté que cette terrasse ne respecte pas le prospect qui impose une limite de 4 m entre deux constructions.»
Le cahier des charges stipule que «la distance horizontale de tout point hors mur d'un bâtiment pris au niveau d'un quelconque plancher, à une limite de lot, ne pourra être inférieure à quatre mètres» (art. 14 3°).
Ce deck n'est pas mentionné dans le rapport de l'expert [P] désigné en référé en 2012, non plus que dans un procès-verbal de conciliation dressé en 2004 entre [K] [T] et [B] [E].
Mais les contestations précitées de l'huissier, que ne contredisent aucun autre élément, permettent de rapporter la preuve de la non-conformité de ce deck au cahier des charges. Les stipulations de celui-ci ont valeur contractuelle et elles s'imposent à tous les propriétaires successifs de lots. La conciliation intervenue en 2004 n'emportait pas de désistement d'action, et elle a été assortie d'un engagement de régularisations desquelles il n'est pas justifié qu'elles aient été faites s'agissant du deck en cause.
C'est au demeurant pour ce motif que, dans un courrier du 20/08/2019, le service de l'Urbanisme a invité [B] [E] à revoir ses constructions afin qu'elles soient conformes aux exigences du cahier des charges (limite de prospect de 4 m).
Il échet donc d'enjoindre sous astreinte à [B] [E] de retirer ou de modifier le deck de son habitation lot 23 du lotissement Orama commune de Faa'a de façon à ce que la distance de celui-ci à la limite du lot respecte celle qui a été prescrite par le cahier des charges du lotissement soit quatre mètres.
Étant rappelé que l'arrêt du 20 décembre 2018 a dit et jugé que le plan de délimitation définitif établi contradictoirement par l'expert [P] (annexe 6-3) constitue un bornage.
-«Construction d'un atelier au niveau inférieur de la maison d'habitation, dont une des ouvertures est orientée vers la parcelle de M. [S], cette ouverture n'est pas conforme au cahier des charges du lotissement, ni aux règles d'urbanisme» :
Les époux [S] produisent un constat de Me [L], huissier de justice, en date du 6 septembre 2019, qui relate, photographie à l'appui, que :
«Au niveau inférieur, j'ai constaté la présence d'un atelier dont une des ouvertures est orientée vers la parcelle du requérant. Le requérant me précise que cette ouverture n'est pas conforme aux règles de l'Urbanisme ni au cahier des charges du lotissement.»
Cette ouverture n'est pas mentionnée dans le rapport de l'expert [P]. Le procès-verbal de conciliation du 30/01/2004 acte que les parties ont chacune réalisé des constructions en méconnaissance des règles d'urbanisme et/ou du cahier des charges du lotissement, qu'elles se désistent réciproquement de leurs demandes en justice, et qu'elles se donnent autorisation afin d'obtenir de l'administration une régularisation des constructions, lesquelles incluent chez [B] [E] la «construction du garage et de la buanderie contigus au mur». Il n'est pas justifié d'une telle régularisation s'agissant de l'atelier en question.
Le cahier des charges du lotissement ne contient pas de disposition particulière quant à la vue des lots les uns sur les autres. Il ne prohibe la construction d'ateliers que s'ils contreviennent à l'obligation d'habitation bourgeoise (art.12). Or, il n'est pas démontré que l'atelier en cause n'est pas simplement une annexe privative de l'habitation individuelle de [B] [E].
Il n'est pas non plus démontré que cette construction n'est pas conforme au permis de construire délivré à [B] [E] en 1994.
Et il n'est pas non plus démontré que l'ouverture dans l'atelier qui est décrite par le constat d'huissier précité se trouve à une distance moindre du lot des époux [S] que celles qui sont fixées par les articles 678 (vues droites, 1,90 m) ou 678 (vues obliques, 0,60 m) du code civil.
La demande de ce chef sera donc rejetée.
-«Construction au niveau du rez-de-jardin d'un mur de soutènement composé de blocs de pierre surmonté d'une clôture grillagée terminée par un portillon».
-«En ce qui concerne le portillon, ce dernier n'est pas entièrement soudé, ce qui permet une ouverture vers la parcelle de Monsieur [S]».
-«En ce qui concerne le mur de soutènement en enrochement qui mesure 10 mètres de long sur 1,60 mètres de large pour une hauteur d'environ 1,40 mètres, il a été construit en totalité sur la parcelle de Monsieur [S]».
Comme il a été dit, l'arrêt du 20/12/2018 a définitivement prononcé sur ces ouvrages. Ces demandes sont donc irrecevables.
Sur la demande reconventionnelle :
[B] [E] demande à titre subsidiaire d'ordonner la démolition d'ouvrages réalisés récemment par les époux [S].
-«Ordonner la démolition du deck et du fare pote édifiés sur la parcelle dépendant du lot 25 ayant fait l'objet du permis de terrassement n°13/94 du 13 mars 2013 en ce qu'ils excèdent la cote 53,5».
-«Ordonner la démolition du mur de soutènement en parpaing édifié sur la limite sud de la propriété des époux [S]».
-«Ordonner la démolition des murs de clôture en parpaings édifiés par les époux [S] en violation du cahier des charges».
[B] [E] a fait constater les 24 septembre et 25 novembre 2019 par Me [W], huissier de justice, que les travaux alors en cours sur le lot des époux [S] consistaient en l'édification d'une terrasse «qui cachera d'une manière importante sa vue vers la mer et Moorea».
Mais le recours gracieux de [B] [E] contre l'autorisation de travaux immobiliers accordée aux époux [S] a été rejeté par le courrier précité du 20 août 2019, qui a écarté tous ses griefs (délai de retrait du permis de construire attaqué ; hauteur maximum des constructions ; caractère non définitif de la décision de justice sur sa limite contiguë ; non-respect de ses réserves sur la terrasse en contrebas ; non-respect des obligations du
cahier des charges : accord du lotisseur ou du syndicat des propriétaires ; nouvelle disposition du projet autorisé qui engendrerait trop de points négatifs). Il n'est pas justifié d'un recours contre cette décision.
Et les photographies produites par [B] [E], non datées ni référencées, ne constituent pas des preuves suffisantes d'une violation des règles d'urbanisme ou du cahier des charges. Aucune consultation technique, pourtant utile avant de pouvoir solliciter des démolitions importantes, n'est versée ni demandée.
Les demandes reconventionnelles formées à titre subsidiaire par [B] [E] seront donc rejetées faute pour lui de rapporter la preuve de l'illicéité ou de la non-conformité de ces ouvrages au cahier des charges, ou celle d'un dommage causé par eux.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution de l'appel motive le partage des dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;
En la forme, déclare l'appel recevable ;
Au fond, infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Déclare irrecevable l'action des époux [A] [S] et [V] [J] ayant pour objet leur demande de démolition des constructions de [B] [E] sur lesquelles il a été définitivement prononcé par l'arrêt de la cour d'appel de Papeete du 20 décembre 2018 ;
Déclare recevable l'action des époux [A] [S] et [V] [J] ayant pour objet leur demande de démolition des constructions de [B] [E] sur lesquelles l'arrêt du 20 décembre 2018 n'a pas prononcé ;
Constate que le deck édifié par [B] [E] en limite de propriété ne respecte pas la distance de 4 mètres entre deux constructions qui est prescrite par le cahier des charges du lotissement ;
En conséquence, enjoint à [B] [E] de retirer ou de modifier le deck avec fare pote de son habitation lot 23 du lotissement Orama commune de Faa'a de façon à ce que la distance de celui-ci à la limite entre les deux lots respecte celle qui a été prescrite par le cahier des charges du lotissement soit quatre mètres ;
Rappelle que l'arrêt du 20 décembre 2018 a dit et jugé que le plan de délimitation définitif établi contradictoirement par l'expert [P] (annexe 6-3) constitue un bornage ;
Assortit cette injonction d'une astreinte provisoire d'un montant de 50 000 F CFP par jour de retard de [B] [E] à s'exécuter passé six mois après la signification de l'arrêt, astreinte courant pendant un délai de six mois après lequel la cour devra le cas échéant être saisie pour liquider l'astreinte ou la modifier ;
Déboute les époux [A] [S] et [V] [J] de toute demande plus ample ou contraire ;
Déboute [B] [E] de ses demandes reconventionnelles faites à titre subsidiaire ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
Rejette toute autre demande ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à [Localité 3], le 14 mars 2024.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL
