N° 34
MF B
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Eftimie-Spitz,
le 10.02.2023.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Bourion,
le 10.02.2023.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 9 février 2023
RG 21/00134 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 538, rg n° 10/00832 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 25 novembre 2020 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 12 avril 2021 ;
Appelant :
M. [C] [F], né le 5 novembre 1946 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;
Représenté par Me Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete;
Intimée :
Mme [X] [T] épouse [U], née le 15 octobre 1957 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6], héritière de Mme [O] [B] ;
Représentée par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 13 mai 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 novembre 2022, devant Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme BRENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Faits et procédure':
Mme [O] [B] veuve [T] a donné à bail à M. [C] [F] une parcelle de terre dépendant des terres [Localité 1] et [Localité 4] situées [Adresse 2] (Polynésie française).
Exposant avoir appris, à l'occasion d'un litige entre Mme [T] et M. [W], locataire d'une autre parcelle, que la terre qu'il occupe pourrait ne pas appartenir à la bailleresse mais serait susceptible d'être revendiquée par un tiers, M. [F] a, par requête enregistrée le 18 août 2010 précédée d'une assignation délivrée le 16 août 2010, attrait cette dernière devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins d'être autorisé à consigner les loyers sur le compte CARPAP de Maître Dominique Bourion, son conseil.
Par un jugement du 30 novembre 2011, le tribunal a fait droit à cette demande et a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'instances en cours concernant le droit de propriété de Mme [T].
Mme [T] étant décédée le 20 avril 2012, Mme [X] [T] épouse [U], sa fille, unique héritière, a repris la procédure en son nom.
Par un jugement du 4 mai 2016, le tribunal a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'une décision irrévocable à intervenir dans le cadre d'une action en revendication initiée par les consorts [H], tiers revendiquants. M. [F] a été autorisé à poursuivre la consignation des loyers.
Par arrêt du 18 octobre 2018, la chambre des terres de la cour d'appel de Papeete, a, notamment, dit que les consorts [H] sont sans droit sur les terres [Localité 1], [Localité 4] et [Localité 7], et les a déclarés irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir, en leur demande visant à anéantir les titres par lesquels Mme [U] détient ses droits sur ces terres.
Le pourvoi formé à l'encontre de cette décision a été rejeté par un arrêt de la première chambre civile de la cour de cassation du 24 juin 2020.
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L'instance ayant été reprise au vu de l'arrêt du 18 octobre 2018, par jugement rendu contradictoirement en date du 25 novembre 2020, le tribunal vidant sa saisine, a':
- constaté l'extinction de l'instance intentée par M. [F] à l'encontre de Mme [O] [B] veuve [T],
- rejeté la fin de non recevoir tirée de la péremption de l'instance soulevée par M. [F],
- déclaré recevables les demandes formulées à son encontre par Mme [U],
- prononcé la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé du 18 juillet 2002 aux torts exclusifs du preneur à la date du jugement,
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [C] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte à ce titre,
- condamné M. [F] à payer à Mme [U]':
- la somme totale de 1.460.000 Fcfp au titre des loyers non honorés au 30 septembre 2020,
- une indemnité d'occupation d'un montant de 10.000 Fcfp par mois à compter du 1er octobre 2020 jusqu'à libération complète des lieux,
- fait injonction à Maître Bourion de verser entre les mains de Mme [U] les loyers consignés sur son compte CARPA par M. [F], soit la somme de 140.000 Fcfp, dans les plus brefs délais,
- dit que M. [F] devra s'acquitter du paiement de l'arriéré des loyers dus à Mme [U] ainsi que de l'indemnité d'occupation due, sans consignation, directement par versement sur le compte bancaire de cette dernière, dont les coordonnées devront lui être communiquées par avocats interposés,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné M. [F] à payer à Mme [U] la somme de 36.000 Fcfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens.
Pour prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de M. [C] [F], le tribunal a retenu que celui-ci ne justifiait pas avoir réglé ou consigné la totalité des loyers dus.
M. [F] relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 12 avril 2021.
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Prétentions et moyens des parties :
En ses conclusions récapitulatives du 7 mars 2022, M. [C] [F] demande à la cour, au visa des articles 1103 et 2224 du code civil et de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire et l'a condamné à payer un arriéré de loyers et, statuant à nouveau, de':
- dire que le bail se poursuivra et qu'il pourra continuer à payer un loyer de 10.000 Fcfp par mois sur le compte de Mme [U] qui devra communiquer son RIB,
- réformer les dispositions relatives à l'allocation d'une somme de 36 000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et débouter l'intimée de cette demande,
- condamner Mme [U] à leur payer la somme de 200.000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens.
M. [F] fait valoir qu'il n'a reçu aucun commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire'; qu'il ne peut lui être reproché d'avoir consigné les loyers alors qu'il y a été judiciairement autorisé'; qu'il est à jour de ses paiements'; que les loyers sont prescrits, le délai de prescription étant de 5 ans en application de l'article 2224 du code civil, délai réformé à 3 ans concernant le bail à usage d'habitation principale de la loi du 6 juillet 1989 ; que le premier juge a omis de prendre en compte les pièces justifiant qu'il a régulièrement consigné les loyers; qu'il établit, au regard des relevés de la CARPAP, avoir versé 1.320.000 Fcfp soit 132 mois de loyers à 10.000 Fcfp correspondant à près de 11 années de loyer, ce qui couvre largement la période non atteinte par la prescription, qu'elle soit quinquennale ou triennale'; que le bail ne pouvait donc être résilié ni aucune condamnation prononcée au titre d'un arriéré de loyers.
En ses conclusions récapitulatives du 6 septembre 2021, Mme [X] [U] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé le montant des loyers dus à 1.460.000 Fcfp au 30 septembre 2020 et de condamner M. [F] à lui payer la somme de 480.000 Fcfp (au titre de l'arriéré de loyers), outre celle de 200.000 Fcfp au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Mme [U] expose avoir consenti à M. [F], suivant un acte sous seing privé du 18 juillet 2002, un bail portant sur une parcelle de terre moyennant un loyer de 10.000 Fcfp par mois. Elle soutient que le locataire est défaillant dans le paiement des loyers depuis décembre 2009'; que la consignation des loyers est incomplète'; qu'au 25 novembre 2020, date à laquelle la résiliation judiciaire du bail est intervenue, l'arriéré s'établissait à la somme de 1.800.000 Fcfp'; qu'elle n'a reçu, après signification du jugement, qu'une somme de 1.320.000 Fcfp correspondant aux loyers consignés et qu'elle est donc fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail et le paiement de la différence entre ces deux sommes.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION':
Mme [U] verse au débat un bail du 18 juillet 2002 que M. [F] ne conteste pas avoir signé, qui porte sur une parcelle de terre de 600 m2 dépendant de la terre [Localité 1] et [Localité 4].
Ce bail du 18 juillet 2002 stipule que le preneur est autorisé à y faire édifier à ses frais tout édifice à usage d'habitation pour son usage personnel et celui des membres de sa famille. Il stipule en outre qu'à l'expiration du bail, le preneur devra enlever à ses frais toutes constructions par lui édifiées.
Le locataire visait dans sa requête introductive d'instance les dispositions de l'article 1713 du code civil relatives aux baux de droit commun.
En appel, si le locataire excipe de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, c'est seulement pour soulever la prescription triennale spéciale que ce texte institue. En tout état de cause, la loi du 6 juillet 1989 n'est plus applicable en Polynésie française depuis son abrogation par la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée, dont l'application n'est pas revendiquée.
Mme [U] poursuit quant à elle la résiliation judiciaire du bail au visa des dispositions de l'article 1728 du code civil.
Il résulte de ce qui précède que les parties ne contestent pas en définitive que le bail est régi par le droit commun des contrats de louage de choses, et qu'il se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
- sur la demande de résiliation judiciaire du bail':
L'insertion dans le bail d'une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement.
Dès lors, Mme [U] est fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir mis en 'uvre les dispositions contractuelles qui concernent seulement l'hypothèse dans laquelle en sa qualité de bailleur, elle aurait voulu se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat.
Il appartient au locataire de justifier qu'il s'est libéré du paiement des loyers en application de l'article 1315 du code civil. La demande tendant à la résiliation judiciaire du bail n'est en l'espèce soumise, ni à la prescription de 5 ans résultant de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction citée par les appelants, issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant la prescription, non étendue en Polynésie française, ni de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, également non applicable.
En l'espèce, Mme [U] affirme dans ses écritures que le locataire a été défaillant à compter du mois de décembre 2007, mais la demande chiffrée qu'elle présente ne court qu'à compter du mois de décembre 2009 (1.150.000 Fcfp de décembre 2009 juin 2019 inclus).
M. [F] a été autorisé par un jugement du 30 novembre 2011, à poursuivre la consignation des loyers qu'il a débuté au mois de janvier 2010 (pièce 12 de Mme [U]) mais il ne verse aucun justificatif du paiement du loyer de décembre 2009.
S'agissant des sommes consignées, le décompte produit (pièce 3) fait apparaître que les loyers ont été consignés depuis cette date jusqu'à la libération des libération des fonds en mars 2021.
Au 25 novembre 2020, les loyers consignés représentaient un total de 1.300.000 Fcfp, soit 130 mensualités au lieu de 131, et à la libération des fonds en mars 2021, ils se chiffraient à 1.320.000 Fcfp, soit 132 loyers consignés au lieu de 134 sur la période de janvier 2010 à février 2021 inclus.
Le locataire n'établit aucune déconsignation partielle antérieure en faveur de la bailleresse , ni aucun règlement direct entre les mains de celle-ci pour de la totalité des loyers dus.
Cependant, la résiliation judiciaire d'un contrat est encourue à condition d'une inexécution fautive dont le juge apprécie in concreto, la gravité.
En l'espèce, force est de constater que l'inexécution porte sur trois mensualités, ce qui rapporté à la période analysée -M. [F] étant locataire depuis 2002 -, ne caractérise pas, surtout au vu de la longueur de la procédure concernant le droit de propriété de sa bailleresse et de ses incertitudes, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré de ce chef et statuant à nouveau, de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail qui se poursuit donc entre les parties selon les conditions qu'elles ont fixées contractuellement.
- sur l'arriéré de loyers':
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 n'étant pas applicable en Polynésie française, et la loi du 6 juillet 1989 ayant été abrogée par la Loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, la prescription à retenir en l'espèce résulte de l'article 2277 (ancien) du code civil dans sa rédaction toujours en vigueur en Polynésie française, selon lequel les actions en paiement des loyers se prescrivent par 5 ans. La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.
Il résulte de la procédure de première instance que Mme [U] a, par conclusions du 7 novembre 2014, formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir la déconsignation des loyers «et plus généralement l'intégralité des loyers dus depuis l'introduction de l'instance, soit la somme de 480.000 Fcfp arrêtée au 31 août 2014» (jugement du 4 mai 2016, page 2). Cette demande en justice n'a pu interrompre la prescription que pour le recouvrement des loyers échus après le 1er septembre 2010 (arriéré de 480.000 Fcfp, soit quatre ans de loyers, qu'il convient de décompter à rebours depuis le 31 août 2014). Il n'existe aucun acte interruptif de prescription pour les loyers antérieurs à cette date.
Ainsi qu'il a été dit, il est produit un décompte qui fait apparaître que les loyers ont été consignés à compter du 11 janvier 2010. Avant le 1er septembre 2010, le solde du compte CARPA s'établissait à la somme de 80.000 Fcfp, somme qui est à déduire des comptes entre les parties comme concernant des règlements antérieurs à la période analysée.
Lors de la déconsignation des fonds en mars 2021, le solde s'établissait à la somme de 1.320.000 Fcfp mais à la date du 25 novembre 2020, date à laquelle Mme [U] arrête sa créance, ce solde s'établissait à 1.300.000 Fcfp (pièce 3).
Il résulte de ce qui précède que la dette locative non atteinte par la prescription, arrêtée à la date du 25 novembre 2020, s'établit à la somme de 10.000 Fcfp (loyers réglés sur la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020': 1.300.000 - 80.000 = 1.220.000 Fcfp au lieu de 123 mois à 10.000 Fcfp = 1.230.000 Fcfp).
En conséquence, la cour condamnera M. [F] à payer à Mme [U] la somme totale de 10.000 Fcfp au titre des loyers non honorés pour la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020.
Mme [U] sera déboutée de sa demande relative aux loyers échus antérieurement au 1er septembre 2010.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour à l'encontre de quiconque.
Chaque partie conservera la charge de ses entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Infirme le jugement n°RG 10/00832 en date du 25 novembre 2020 et statuant à nouveau,
Condamne M. [C] [F] à payer à Mme [X] [T] épouse [U] la somme totale de 10.000 Fcfp au titre des loyers non honorés pour la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020,
Déboute Mme [X] [T] épouse [U] de l'ensemble de ses prétentions et notamment celle tendant à la résiliation du bail qu'elle a consenti à M. [C] [F], et celle relative aux loyers échus antérieurement au 1er septembre 2010,
Dit que le bail se poursuivra entre les parties aux conditions convenues contractuellement,
Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel,
Rejette les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.
Prononcé à Papeete, le 9 février 2023.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVERO signé : MF BRENGARD
