N° 335
LV
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Revault,
le 08.09.2022.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Bouyssie,
le 08.09.2022.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 8 septembre 2022
RG 20/00156 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 40, rg n° 18/00247 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 février 2020 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 23 juin 2020 ;
Appelante :
La Sarl Daria, au capital de 100 100 000 FCP immatriculée au Rcs sous le n° 9141C, n° Tahiti 646778 dont le siège social est sis à [Adresse 5], représentée par M. [C] [Z] ;
Représentée par Me Benoît BOUYSSIÉ, avocat au barreau de Papeete ;
Intimée :
Mme [M] [K], née le 14 septembre 1991 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;
Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Esther REVAULT, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 8 juillet 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 11 août 2022, devant Mme VALKO, président de chambre, Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme VALKO, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Exposé du litige :
Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2012, la SARL DARIA, représentée par l'Agence TAHITI IMMO, a donné à bail à Mme [M] [K] un appartement n'AM et deux places de parking dans la Résidence [Adresse 6] à [Localité 3]. Le bail a été conclu pour une durée de six ans à compter du 1" octobre 2012 et ce moyennant un loyer charges incluses de 239.800 Fcfp.
Le même jour, la SARL DARIA a consenti à Mme [M] [K] une promesse unilatérale de vente portant sur appartement d'A 111 et deux places de parking dans la Résidence [Adresse 6] à [Localité 3]. La promesse a été consentie pour une durée de 72 mois ; le bénéficiaire ayant la faculté de lever la promesse après une période de 5 ans et six mois entiers et moyennant le prix de 40.912.000 Fcfp.
Par acte d'huissier de justice en date du 15 mars 2018, la SARL DARIA, représentée par son gérant M. [C] [Z], lui-même représenté par M. [L] [Y], agent immobilier à l'enseigne TAHITI IMMO, signifiait à Mme [M] [K] une lettre de congés pour motifs légitimes et sérieux.
Par requête enregistrée au greffe le 4 juin 2018 et assignation en date du 28 mai 2018, Mme [M] [K] a fait assigner l'Agence TAHITI IMMO, représentée par son gérant M. [L] [Y], et la SARL DARIA devant le tribunal de première instance de Papeete aux fins de s'opposer au congé délivré.
Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 20 février 2019, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [K] demande au tribunal de :
A titre principal, prononcer la nullité du courrier signifié le 15 mars 2018,
A titre subsidiaire,
Dire que la société TAHITI IMMO n'avait pas qualité pour signifier le courrier,
Dire que ce courrier est dénué de tout effet,
A titre encore plus subsidiaire, dire que les motifs invoqués à l'appui du congé et de la résiliation de la promesse de vente ne sont ni légitimes, ni sérieux,
Dire qu'elle a valablement levé l'option d'acquérir, à titre personnel, l'appartement A 111 de la résidence [Adresse 6] et des deux parkings moyennant le prix de 40.912.000 Fcfp,
Constater qu'elle a d'ores et déjà payé le prix par procès-verbal d'offre réelle du 1er octobre 2018,
Dire qu'elle est propriétaire de l'appartement A 111 de la résidence [Adresse 6] et des deux parkings en sous-sol portant le même numéro que l'appartement, à compter du 1er octobre 2018,
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la SARL DARIA et de l'Agence Immobilière Tahiti Immo,
Condamner solidairement la SARL DARIA et la société Tahiti Immo au paiement de la somme de 169.500 Fcfp au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Mme [M] [K] relève que seule la SARL DARIA, propriétaire de l'appartement, avait pouvoir pour délivrer congé ou pour se prévaloir de la clause résolutoire figurant dans la promesse de vente.
Or elle note que l'agence TAHITI IMMO est rédacteur et signataire du courrier du 15 mars 2018, que l'on ne sait pas si cette agence représente la SARL DARIA ou M. [Z], gérant de la SARL DARIA. Ceci emporte, selon elle, annulation du courrier en vertu de l'article 43 du Code de procédure civile de la Polynésie française. Elle ajoute que le mandat de gestion n'emporte pas pouvoir de délivrer congé ou de remettre en cause une promesse de vente.
S'agissant des motifs du congé et de la résiliation de la promesse, elle indique que les motifs, dans ces deux cas, doivent être soumis à l'appréciation du tribunal. Sur le fond, elle soutient que la SARL DARIA use de tous les moyens pour parvenir à son expulsion pour des motifs financiers souhaitant revendre l'appartement à meilleur prix. S'agissant des troubles de voisinage, elle relève que la seule attestation produite l'a été postérieurement au congé et ce alors même que M. [E] [N] ne réside plus dans la résidence depuis un an. Elle souligne que M.[N] est le beau-fils de M. [Z], gérant de la SARL DARIA.
S'agissant des retards de loyers, elle précise être à jour de ses loyers. Elle reconnaît quelques retards qui ont été régularisés dans le mois. Elle indique que toutes les mises en demeure n'étaient pas justifiées et précise avoir mis en place un prélèvement automatique depuis février 2016.
Sur la levée d'option, elle indique l'avoir levée dans les délais et formes requis la promesse de vente et avoir payé le prix.
Par conclusions enregistrées au greffe le 27 juin 2018, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] [Y], représentant de l'Agence TAHITI IMMO, demande au Tribunal de :
Déclarer irrecevable la requête en tant qu'elle s'adresse au concluant mandataire du propriétaire,
Débouter la demanderesse de toutes fins et conclusions et valider le congé délivré le 15 mars 2018,
Condamner Mme [M] [K] au paiement de la somme de 80.000 Fcfp au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
M. [L] [Y] expose avoir reçu mandat de gestion de tous les appartements de la résidence [Adresse 6] et notamment avoir pouvoir de renouveler ou résilier les locations avec ou sans indemnités et de donner et accepter tous congés. Il précise que le congé a été donné pour motifs légitimes et sérieux, à savoir des retards récurrents dans le paiement des loyers et des troubles de voisinage. Il précise avoir agi en exécution des directives de son mandant, la SARL DARIA.
Il ajoute que le débat sur la promesse de vente ne le concerne pas mais indique néanmoins que la jurisprudence admet que le promettant puisse rétracter sa promesse. Il relève que de multiples relances ont été adressées à Mme [M] [K] dès l'entrée dans les lieux puis des mises en demeure qui mentionnaient que les retards de paiements constatés étaient susceptibles de lui faire perdre le bénéfice de la promesse de vente.
Il indique que les troubles de voisinage sont attestés par le voisin du dessous et rappelés dans les mises en demeure de 2016.
Par conclusions enregistrées au greffe le 31 octobre 2018, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL DARIA sollicite du tribunal de :
Dire le congé valablement délivré et fondé sur un motif légitime et sérieux,
En conséquence, rejeter les demandes de [A] [M] [K],
Reconventionnellement,
Constater la résiliation du bail au 30 septembre 2018,
Condamner Mme [M] [K], occupante sans droit ni titre à compter du 1" octobre 2018, à lui payer la somme de 440.000 fcfp à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à déguerpissement,
La condamner à lui payer la somme de 250.000 Fcfp au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,
La condamner aux dépens.
A l'appui de ses prétentions, la SARL DARIA indique avoir confié à M. [Y], exerçant à l'enseigne TAHITI IMMO, la gestion des 52 appartements de la Résidence [Adresse 6], lequel avait donc qualité pour délivrer congé à Mme [M] [K].
Elle relève que Mme [M] [K] s'était engagée aux termes du contrat de bail à régler le loyer entre le 1er et le 5 de chaque mois mais qu'elle n'a cessé de violer cet engagement. Elle souligne que plus de 40 relances lui ont été adressées, outre sept mises en demeure. Elle note que ces mises en demeure rappelaient le risque de perte du bénéfice de la promesse de vente consentie.
Elle sollicite donc la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil au motif des retards de paiement systématiques durant plusieurs années et des troubles de voisinage constatés (jets de déchets dans le jardin, rejet d'eaux grasses ou sales dans le jardin, infiltrations découlant d'inondations de la salle de bain, nuisances dues à des crises d'hystérie à toute heure du jour ou de la nuit, nuisances sonores récurrentes).
Elle demande donc de prononcer la résiliation du bail au 30 septembre 2018 et de fixer une indemnité d'occupation à deux fois le montant du loyer.
Par ordonnance du 7 août 2019, le juge de la mise en état a autorisé Mme [M] [K] à séquestrer entre les mains de M. le bâtonnier de l'ordre des avocats de PAPEETE la somme de 40.912.000 Fcfp, outre la somme mensuelle de 485.746 Fcfp correspondant au montant de l'indemnité d'occupation réclamée. Il a, en revanche, débouté la SARL DARIA de sa demande de reconnaissance d'un aveu judiciaire.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2019 et l'audience de plaidoirie fixée au 20 novembre 2019 reportée au 9 décembre 2019.
Par jugement en date du 10 février 2020, le tribunal a dit :
Déclare recevable la requête de Mme [M] [K] dirigée contre M.[L] [Y],
Dit que le congé délivré le 15 mars 2018 à Mme [M] [K] est régulier en la forme,
Déboute la SARL DARIA de sa demande en résiliation de bail,
Constate la réalisation de la promesse de vente au profit de Mme [M] [K],
Dit que Mme [M] [K] est propriétaire de l'appartement A 111 de la résidence [Adresse 6] à [Localité 1] et des deux parkings en sous-sol portant le même numéro que l'appartement, à compter du 1er octobre 2018,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SARL DARIA à payer à Mme [M] [K] la somme de 169.500 FCFP au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française au profit de Monsieur [L] [Y],
Condamne la SARL DARIA aux dépens.
La SARL Daria a interjeté appel de ce jugement
Cet appel est régulier et recevable
Par dernières conclusions, l'appelant demande à la cour de :
Dire et juger l'appel de la SARL DARIA recevable et bien fondé ;
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Débouté la SARL DARIA de sa demande en résiliation de bail;
Constaté la réalisation de la promesse de vente au profit de Mme [M] [K]; Dit que Mme [M] [K] est propriétaire de l'appartement A 111 de la résidence [Adresse 6] à [Localité 3] et des deux parkings en sous-sol portant le même numéro que l'appartement, à compter du I er octobre 2018 ;
Condamné la SARL DARIA à payer à Mme [M] [K] la somme de 169.500 FCFP au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;
Statuant à nouveau :
Dire et juger que le congé délivré le 2 mars 2018 par la SARL DARIA est régulier et fondé sur un motif légitime et sérieux ;
Dire et juger que l'inexécution par Mme [K] de ses obligations contractuelles a fait échec à la levée de l'option signifiée postérieurement audit congé, le 4 avril 2018 ;
Rejeter la demande de Mme [K] tendant à constater la réalisation de la promesse de vente à son profit.
Par conséquent :
Dire et juger que la SARL DARIA est demeurée propriétaire de l'appartement A III de la résidence [Adresse 6] à [Localité 1] et des deux parkings en sous-sol portant le même numéro que l'appartement, à compter du 1er octobre 2018 ;
Condamner Mme [K] à payer à la SARL DARIA conformément à la clause pénale du bail la somme mensuelle de 719 417 CFP, sauf à la modérer par application de l'article 1152 du Code civil, à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois d'octobre 2018 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés ;
Ordonner à Mme [K] d'avoir à libérer, l'appartement A III de la résidence [Adresse 6] à [Localité 1], dans un délai de 3 mois, à compter de la réédition de l'arrêt à intervenir ;
Dire qu'à défaut, elle pourra en être expulsée au besoin par la force publique ;
Condamner Mme [K] à payer à la SARL DARIA la somme 339.000 F CFP au titre des frais irrépétibles ;
Mme [K] conclut :
Vu les articles 43 du CPCPF, 1134 et 1184 du code civil et LP 18 de la Loi de Pays du 10 décembre 2012
A titre principal,
Prononcer la nullité du courrier signifié à Mme [K] le 15 mars 2018
A titre subsidiaire,
Dire et Juger que la Société TAHITI IMMO n'avait pas qualité pour signifier le courrier à Mme [K] le 15 mars 2018,
Dire et Juger par conséquent que le courrier du 15 mars 2018 est dénué de toute portée
Confirmer le jugement du 10 février 2020 en ce qu'il a déclaré recevable la requête de Mme [M] [K] dirigée contre M. [L] [Y],
Débouté la SARL DARIA de sa demande en résiliation de bail,
Constaté la réalisation de la promesse de vente au profit de Mme [M] [K],
Dit que Mme [M] [K] est propriétaire de l'appartement A 111 de la résidence [Adresse 6] à [Localité 3] et des deux parkings en sous-sols portant le même numéro que l'appartement, à compter du ter octobre 2018,
Condamné la SARL DARIA à payer à Mme [M] [K] la somme de 169.500 F CFP au titre de l' article 407 du du code de procédure civile de la Polynésie française,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 407 du CPCPF au profit de M. [L] [Y],
Condamné la SARL DARIA aux dépens,
Y ajoutant,
Rejeter toutes demandes fins et conclusions de la Société DARIA,
Condamner la SARL DARIA à rembourser Mme [M] [K], toutes les sommes qu'elle a reçues de sa part à compter du 1 er octobre 2018,
Dire et Juger que les sommes que Mme [M] [K] a versées sur le compte séquestre lui seront restituées, à l'exclusion du prix de vente de 40.912.000 F CFP qui sera versé à la Société DARIA,
Condamner la Société DARIA au paiement de la somme de 226.000 F CFP au titre de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2022 .
Motifs de la décision :
Sur la qualité de M. [L] [Y] à délivrer congé :
Par acte d'huissier de justice en date du 15 mars 2018, la SARL DARIA, représentée par son gérant M. [Z], lui-même représenté par M. [Y], agent immobilier à l'enseigne TAHITI IMMO, signifiait à Mme [K] une lettre de congés pour motifs légitimes et sérieux.
C'est à juste titre, et par des motifs pertinents adoptés par la cour, que le tribunal , tirant des circonstances de la cause les conséquences juridiques qui s'imposaient, a retenu la régularité du congé, en retenant notamment que :
M. [Y] disposait d'un mandat de gérance conclu avec la SARL DARIA le 17 novembre 2009, aux termes duquel il avait mission notamment de "renouveler ou résilier les locations", "donner et accepter tous congés", ce qui lui conférait qualité délivrer congé au nom de son mandant.
Dès lors, il convient de considérer que le congé délivré est régulier en la forme.
Sur le bien fondé du congé :
L'article 1184 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur en Polynésie française, autorise la résiliation judiciaire de tout contrat synallagmatique en cas de manquement de l'une ou l'autre des parties à ses obligations.
11 appartient au juge d'apprécier la gravité du ou des manquements allégués.
En l'espèce, la SARL DARIA reproche à Mme [K] d'avoir payé ses loyers en retard et causé des troubles anormaux de voisinage.
Le tribunal a relevé que s'agissant des troubles de voisinage, la SARL DARIA produisait une attestation de M. [N], gendre de M. [Z], gérant de la SARL DARIA , qui énumère différentes nuisances causées par Mme [K]. Un unique témoignage, émanant d'une personne liée à l'appelant , est très largement insuffisante à établit la réalité des faits et dès lors, aucun trouble de voisinage ne saurait être retenu à l'encontre de Mme [M] [K].
S'agissant des loyers, le contrat de bail prévoit que le loyer doit être réglé entre le 1" et le 5 du mois.
L'extrait de compte de l'agence TAHITI IMMO, non contesté par Mme [K], démontre de multiples retards de paiement entre 2013 et début 2016. Il est également vrai que de nombreuses relances ont été adressées à Mme [M] [K] à ce sujet.
Pour autant , comme relevé par le tribunal, les loyers ont nénanmoins toujours été réglés au cours du mois dû, à l'exception du seul mois d'octobre 2015 alors qu'aucun retrad n'est plus intervenu depuis janvier 2016, le seul loyer impayé étant réglé au mois d'avril 2016.
La SARL DARIA a attendu plus de deux ans pour se prévaloir de la résiliation du bail en lien avec ces retards alors même que Mme [K] est désormais à jour de ses loyers et dans les temps pour se prévaloir de la levée de la promesse de vente.
Le tribunal a donc fait une exacte analyse de la situation en déboutant la SARL DARIA de sa demande de résiliation du bail.
Sur la levée d'option :
Par acte d'huissier du 4 avril 2018 délivré à la SARL DARIA, Mme [K] a manifesté son intention de lever l'option.
Il sera rappellé que M. [Y] ne disposait d'aucun pouvoir de nature à faire obstacle à la levée de l'option.
En tout état de cause, il est contractuellement prévu qu'en dépit des retards éventuels dans la paiement des loyers, la levée de l'oprion reste régulière dès lors que tous les loyers ont été réglés au moment de cette levée.
Tel est bien le cas en l'espèce si bien que, les fonds ayant été séquestrés par Mme [K] auprès de M. le bâtonnier de l'ordre des avocats de PAPEETE comme l'y a autorisé le juge de la mise en état, il convient de constater la réalisation de la promesse de vente au profit de Mme [M] [K].
Mme [K] doit être considérée comme-propriétaire de l'appartement A 111 de la résidence [Adresse 6] à [Localité 1] et des deux parkings en sous-sol portant le même numéro que l'appartement, à compter du ler octobre 2018.
Sur les demandes accessoires :
Les sommes versées par Mme [K] depuis le 1° octobre 2018 devront lui être restituées tout comme les sommes séquestrées à l'exception du prix de vente, soit la somme de 40 912 000 Fcfp.
Conformément à l'article 406 du Code de procédure civile de la Polynésie française, la SARL DARIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Par ailleurs, il serait inéquitable de mettre à la charge de Mme [K] tout ou partie des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
En conséquence, par application de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française, la SARL DARIA sera condamnée à payer à Mme [M] [K] la somme de 226 000 FCFP.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Condamne la SARL DARIA à rembourser Mme [M] [K] toutes les sommes qu'elle a reçues de sa part à compter du 1er octobre 2018 ;
Dit que les sommes que Mme [M] [K] a versées sur le compte séquestre lui seront restituées, à l'exclusion du prix de vente de 40.912.000 F CFP qui sera versé à la Société DARIA ;
Condamne la Société DARIA au paiement de la somme de 226.000 F CFP au titre de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française ainsi qu'aux entiers dépens ;
Condamne la SARL Daria aux entiers dépens.
Prononcé à Papeete, le 8 septembre 2022.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : L. VALKO
