N° 351
GR
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Usang,
le 09.09.2022.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Abgrall,
le 09.09.2022.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 8 septembre 2022
RG 19/00436 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 19/367, rg n° 17/00463 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 12 juin 2019 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 2 novembre 2019 ;
Appelante :
La Sarl Aloe, société à responsabilité limitée, au capital de 200 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 06 147 B et à L'ISPF sous le n° Tahiti 776245 dont le siège social est sis à [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice M. [F] [N] ;
Représentée par Me Patrick ABGRALL, avocat au barreau de Papeete ;
Intimée :
La Sci Le Pahia, société civile immobilière, au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 4579 C et à L'ISPF sous le n° Tahiti 255968 dont le siège social est sis à [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice M. [K] [V] ;
Représentée par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 27 mai 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 juin 2022, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD/PP.CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Faits, procédure et demandes des parties :
La société ALOE a assigné la société civile immobilière LE PAHIA aux fins d'annulation d'un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail commercial signifié en suite d'un impayé de loyers et charges. Le bailleur a demandé reconventionnellement la résolution du bail et l'expulsion du preneur.
Par jugement rendu le 12 juin 2019, le tribunal de première instance de Papeete a :
Déclaré valide le commandement de payer adressé à la SARL ALOE le 10 août 2017 ;
Prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL ALOE et la SCI LE PAHIA à compter du 10 septembre 2017 ;
Condamné la SARL ALOE à payer à la SCI LE PAHIA la somme de 6.035.365 Fcfp correspondant à l'arriéré de loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2017 ;
Ordonné à la SARL ALOE de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, faute de quoi, elle en sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique ;
Assorti cette condamnation d'une astreinte de 7.000 Fcfp par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, et ce pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera de nouveau statué ;
Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ;
Condamné la SARL ALOE à payer à la SCI LE PAHIA la somme de 200.000 FCFP au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;
Condamné la SARL ALOE aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;
Condamné la SARL ALOE à payer à la SCI LE PAHIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 360.530 Fcfp et ce, à compter du mois d'octobre 2017 inclus et jusqu'à entière libération des lieux.
La société ALOE a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 12 novembre 2019.
Il est demandé :
1° par la SARL ALOE, appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 28 janvier 2022, de :
Infirmer le jugement du 12 juin 2019 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Dire et juger que la SARL ALOE représentée par son gérant M. [F] [N] n'est tenue que par les termes et conditions du bail commercial initial du 1er janvier 2003 ;
Constater que la SCI LE PAHIA n'a jamais produit le détail des charges aux locataires du centre commercial 'SHOPPING CENTER LE PAHIA', ensemble immobilier dont la SARL ALOE fait partie, charges contestées ;
En conséquence :
Dire et juger l'opposition au commandement du 10 août 2017 recevable et bien fondée ;
Dire et juger le commandement du 10 août 2017 nul et non avenu ;
En tant que de besoin suspendre les effets de la clause résolutoire inscrite au bail du 15 avril 2011 ;
Débouter la SCI LE PAHIA de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
Condamner la SCI LE PAHIA à payer à la SARL ALOE la somme de 500.000 FCP, ce par application de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;
2° par la SCI LE PAHIA, intimée, dans ses conclusions récapitulatives visées le 24 juin 2021, de :
Confirmer le jugement entrepris ;
Débouter l'appelante de ses écritures, demandes, fins et conclusions ;
La condamner à lui payer la somme de 450 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2022.
Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Motifs de la décision :
L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.
Le jugement dont appel a retenu que :
-Sur la validité du commandement de payer :
Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2011 mais prenant effet le 1er janvier 2012, la SCI LE PAHIA a donné à bail commercial à la SARL ALOE, représentée par son gérant M. [E] [L], un local avec terrasse situé dans le Shopping Center LE PAHIA à NUNUE (BORA BORA). Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer mensuel de 360.530 Fcfp. Ce bail contient une clause résolutoire rédigée comme suit 'À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, de charges ou autre accessoire, ainsi que des frais de commandement ou autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, y compris le préambule et le Règlement intérieur, dont les dispositions sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et resté infructueux, le bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur. '
La SARL ALOE estime que ce nouveau bail ne lui est pas opposable. Pour autant, on peut constater que le nouveau bail a été conclu avec la SARL ALOE, certes représentée par son précédent gérant, mais il s'agit de la même personne morale. Par ailleurs, le nouveau gérant ne saurait soutenir qu'il n'avait pas connaissance de ce bail puisque l'acte de cession de parts sociales fait mention de ce bail et du loyer de 360.530 Fcfp. Le défaut d'enregistrement ne pourrait être invoqué que par les tiers à l'acte. Or en l'espèce, la SARL ALOE n'est pas tiers et ne saurait donc se prévaloir de cette omission. Ainsi, le bail du 15 avril 2011 est bien opposable à la SARL ALOE. Par conséquent, le commandement de payer visant le bail du 15 avril 2011 et la clause résolutoire qui y est insérée est valide.
Sur la résiliation du contrat de bail :
Depuis le 1er janvier 2012, la SARL ALOE aurait dû régler un loyer de 360.530 Fcfp et non pas de 258.000 Fcfp. De même, la SARL ALOE n'a pas contesté les charges qui lui sont réclamées selon le décompte visé dans le commandement de payer. Dès lors, la SARL ALOE sera condamnée à payer à la SCI LE PAHIA la somme de 6.035.365 Fcfp correspondant à l'arriéré de loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2017 inclus tel que résultant du commandement de payer et des décomptes annexés. En outre, à défaut de régularisation dans le mois du commandement de payer, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 octobre 2017. Par conséquent, il convient également de constater la résiliation du bail et d'ordonner, si besoin est, l'expulsion du locataire et ce sous astreinte afin d'assurer l'effectivité de la décision. Enfin, jusqu'à l'entière libération des lieux, le locataire devra payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer à la date de la résiliation du bail, et ce à compter du mois d'octobre 2017, une indemnité supérieure n'étant pas justifiée, l'astreinte ayant déjà vocation à indemniser le bailleur en cas de retard d'exécution du locataire.
Les moyens d'appel sont : le bail qui lie les parties est celui du 1er janvier 2003 qui s'est poursuivi par tacite reconduction depuis le 31 décembre 2011, dont le loyer a continué d'être payé ; le commandement de payer délivré en vertu d'un nouveau bail du 15 avril 2011 est nul ; le nouveau bail était un arrangement entre la SCI LE PAHIA et le précédent propriétaire du fonds de commerce de la SARL ALOE au préjudice de son actuel gérant, qui était alors locataire-gérant et allait se porter acquéreur de la société: il n'a pas été enregistré et ne lui est pas opposable ; un autre grief a pour objet les charges, qui ont toujours été contestées et que le bailleur n'a jamais justifiées individuellement.
La SCI LE PAHIA conclut à la confirmation du jugement et conclut à la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement de la totalité des loyers et des charges.
La SCI LE PAHIA a fait signifier le 10 août 2017 à la SARL ALOE représentée par son gérant [F] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail commercial en date du 15 avril 2011 du chef d'un reliquat de loyers et charges pour les années 2013 à 2017.
Le bail a été conclu par acte sous seing privé en date du 15 avril 2011. La SARL ALOE était alors représentée par son gérant [E] [L]. Il est indiqué en préambule que : «Un bail commercial a été établi en janvier 2003 entre le bailleur, la SCI Le Pahia, et le preneur de l'époque à savoir, M. [H] [R] qui prend fin au 31 décembre 2011. Afin de tenir compte des modifications intervenues quant à la désignation du local, un nouveau bail est établi avec effet au 1er janvier 2012. Ce bail qui s'appliquera à tous les «Preneurs» sans exception à savoir la SARL ALOE représentée actuellement par son gérant M. [E] [L] ou à ses successeurs annule et remplace le bail qui expire le 31 décembre 2011. Son application avec effet immédiat au 1er janvier 2012 ne pourra pas être remise en question de quelque manière que ce soit par les preneurs.»
Le bail du 15 avril 2011 a été précédé le 22 mars 2011 d'un avenant au bail du 1er janvier 2003 entre les mêmes parties «pour remettre leur situation juridique en conformité avec la réalité». Le bail commercial de 2001 avait été conclu avec [H] [R] personnellement. L'avenant stipule que ce dernier a cédé en mars 2006 son droit au bail à son locataire-gérant [E] [L], lequel a acquis ses parts le 19 octobre 2006, et que le preneur a été la SARL ALOE à compter du 19 octobre 2006.
La SARL ALOE a été immatriculée en 2006 pour exploiter un fonds de commerce de restauration qui a été pris en location-gérance par [F] [N] en 2008. Ce dernier a acquis le 31 mai 2011 la totalité des parts du précédent gérant, [E] [L].
L'acte de cession de parts stipule notamment que : le fonds de commerce exploité par la SARL ALOE lui a été cédé par [H] [R] le 19 octobre 2006 ; il comporte le droit au bail des locaux. Ce bail est décrit comme suit :
1-Aux termes d'un acte sous seing privé établi en date du 1er janvier 2003 à BORA BORA, modifié une première fois en date du 10 avril 2006 par une déclaration des associés de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE LE PAHIA, et modifié une seconde fois par un avenant en date du 22 mars 2011, il a été établi et régularisé un bail commercial par la SCI LE PAHIA au profit de la SARL ALOE.
2-Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2011, la SCI LE PAHIA a consenti à la SARL ALOE un nouveau bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2012.
L'acte de cession de parts stipule que [F] [N], qui a pris le fonds de commerce en location-gérance par acte sous seing privé du 23 octobre 2008, «déclare connaître parfaitement le fonds de commerce de la société ALOE SARL».
Par des motifs complets et pertinents, que ne remettent pas en cause les moyens d'appel et que la cour adopte, le jugement entrepris a exactement et à bon droit retenu que le nouveau bail a été conclu avec la SARL ALOE et que le nouveau gérant de celle-ci, [F] [N], en a eu connaissance aux termes exprès de son acte d'acquisition des parts du précédent gérant [E] [L].
Les conventions doivent être exécutées de bonne foi et la société ALOE est tenue par les contrats qu'elle a passés indépendamment de la personne de ses associés ou gérants. Elle bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux, notamment pour la fixation ou la révision du loyer. Elle n'est pas bien fondée à y substituer par voie de fait une rétention unilatérale d'une partie du loyer en raison d'un supposé désaccord avec le bailleur.
Il n'est donc pas établi que la clause résolutoire visée par le commandement du 10 août 2017 ait été mise en 'uvre par le bailleur de mauvaise foi ou illicitement.
Aux termes de l'article 13 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux commerciaux : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1244 du code civil peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation pour défaut de paiement du loyer au terme convenu, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée dans une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été exécutées dans le délai prescrit. Le preneur a bénéficié de larges délais depuis l'introduction de l'instance en 2017. Il n'y a pas lieu d'en accorder de nouveaux.
Le jugement déféré a par conséquent exactement et à bon droit constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du preneur en fixant à un juste montant une astreinte et une indemnité d'occupation qu'aucun élément ne permet de remettre en cause.
Le bail met à la charge du preneur le paiement au bailleur d'une quote-part des charges dues par le locataire en application du règlement intérieur du centre commercial dans lequel se trouve le local pris à bail. Il est stipulé que ces versements mensuels seront ajustés en plus ou moins au vu des relevés mensuels de charges tous les six mois, et que la quote-part des charges est arrêtée à 10 % du loyer mensuel (36053 F CFP). Le commandement de payer mentionne que le montant des charges impayées est de 286 150 F CFP pour 2013, 307 489 F CFP pour 2014 et 315 226 F CFP pour 2015.
Le bail ne conditionne pas le versement de l'avance sur charges locatives à une justification du montant de celles-ci. Elles doivent faire l'objet d'un réajustement semestriel, mais le fait que celui-ci n'ait pas eu lieu, ou qu'il existe un désaccord à ce sujet, n'autorise pas le preneur, là encore, à en retenir unilatéralement une partie du montant de l'avance mensuelle qui est fixée forfaitairement par le bail, lequel doit être exécuté de bonne foi et a pour obligation essentielle le paiement des loyers et des charges.
Il n'est ni démontré, ni soutenu que le preneur ait été troublé dans sa jouissance des lieux loués. Le décompte des retards de loyers et avances de charges n'est pas contesté dans son montant autrement que par la contestation sur le bail applicable. Le jugement entrepris sera par conséquent également confirmé sur le montant des condamnations au paiement des loyers et charges restant dus.
Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'intimée. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
En la forme, déclare l'appel recevable ;
Au fond, confirme le jugement entrepris ;
Condamne la SARL ALOE à payer à la SCI LE PAHIA la somme supplémentaire de 400 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;
Rejette toute autre demande ;
Met à la charge de la SARL ALOE les dépens de première instance et d'appel, lesquels, comprenant les frais du commandement, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à Papeete, le 8 septembre 2022.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : G. RIPOLL
