N° 193
MF B
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Lamourette,
le 09.06.2022.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Bourion,
le 09.06.2022.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 9 juin 2022
RG 19/00402 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 670, Rg n° 07/00705 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 5 décembre 2018 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 18 octobre 2019 ;
Appelants :
M. [F] [R], né le 13 juillet 1955 à [Localité 1], de nationalité française, et
Mme [U] [I], épouse [R], née le 20 août 1955, de nationalité française, demeurant à [Adresse 4] ;
Représentés par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;
Intimée :
Mme [S] [O] épouse [E], née le 27 décembre 1956 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Adresse 5] ;
Ayant pour avocat la Selarl ManaVocat, représentée par Me Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 14 janvier 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 avril 2022, devant Mme BRENGARD, président de chambre, M. SEKKAKI, conseiller, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme BRENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Un litige oppose M. [F] [R] et son épouse née [U] [I], propriétaires du bien immobilier constituant le lot 36 du lotissement Taapuna sur la commune de [Localité 3] (île de Tahiti), à leur voisine Mme [S] [O] épouse [E] propriétaire du lot 37, relativement à des travaux effectués par chacune des parties sur sa propriété.
Les époux [R] reprochent en substance à Mme [E], de ne pas avoir respecté les clauses du cahier des charges lors de la réalisation des travaux d'extension de sa maison et de construction d'un mur de soutènement.
En réplique, Mme [E] invoque la non-conformité de l'implantation de la maison des époux [R] et de leur deck.
Dans ce cadre, le juge des référés statuant par ordonnance du 18 avril 2006, a désigné l'architecte expert, M. [Z] [W] aux fins d'expertise judiciaire. Suivant ordonnance rendue le 12 février 2007, le président du tribunal chargé du contrôle des expertises a rejeté la requête des époux [R] aux fins de récusation ou remplacement de M. [W]. Cet expert a finalement déposé son rapport le 3 juillet 2007.
Par jugement avant dire droit du 1er octobre 2008, le tribunal a rejeté la demande de Mme [E] tendant à la désignation d'un nouvel expert. Cette décision a fait l'objet d'un appel qui a été déclaré irrecevable par arrêt de la cour d'appel rendu le 18 mars 2010.
Aux termes d'une ordonnance du juge de la mise en état du 1er juin 2011, une seconde expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de Mme [E] et exécutée par l'expert judiciaire, M. [G] [X] qui a déposé son rapport le 30 mai 2012.
Suivant ordonnance rendue le 29 septembre 2014, le juge de la mise en état saisi par Mme [E], a refusé de disjoindre la demande principale des époux [R] et sa demande reconventionnelle puis a également rejeté la demande d'une nouvelle expertise judiciaire.
***
Suivant jugement n° 670 rendu le 5 décembre 2018 (RG 07/00 705), le tribunal civil de première instance de Papeete a statué comme suit,
' ordonné la démolition du mur de soutènement construit par Mme [E] le long de la voie C et des retours du mur de soutènement,
' ordonné à Mme [E] de procéder à l'enlèvement du remblai,
' ordonné aux époux [R] de procéder à la démolition de la partie de leur maison d'habitation et du deck qui ne respecte pas la limite des 4 m par rapport à la limite séparative,
' dit que les mesures de démolition sont assorties d'une astreinte de 10'000 XPF par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,
' rejeté les autres demandes,
' condamné chaque partie à supporter la moitié de la masse des dépens de première instance comprenant les frais d'expertise.
***
M. [F] [R] et Mme [U] [I] épouse [R] ont relevé appel suivant requête déposée au greffe le 18 octobre 2019.
En leurs conclusions récapitulatives et responsives du 12 novembre 2021, les époux [R] demandent à la cour,
Vu l'ordonnance de référé rendu le 18 avril 2006, le rapport d'expertise déposé par M. [W] le 3 juillet 2007, le cahier des charges du lotissement Taapuna, et plus précisément ces articles 18 ' 2 in fine et 20 du cahier des charges (page 73 à 75), l'article 1143 du Code civil, de :
Réformer partiellement le jugement qui les a déboutés de leur demande tendant à voir enjoindre à Mme [E] de mettre ces ouvrages en conformité aux prescriptions du cahier des charges, sous astreinte, et qui a fait droit aux demandes de Mme [E] tentant à les entendre condamner à démolir la partie de leur habitation et du deck qui seraient en dehors des limites autorisées,
Statuant à nouveau,
' sur leur appel,
** dire et juger,
' ' que le cahier des charges impose pour tout mur de soutènement situé en bordure de voie, un recul de 0,60 m par rapport à la limite et une hauteur au plus de 2 m,
' ' que Mme [E] a rehaussé un mur de soutènement dont l'implantation par rapport à la voie C du lotissement Taapuna et par endroit, inférieur à 60 cm d'une part et dont la hauteur excède sur toute sa longueur, 2 m d'autre part,
' ' que, par ailleurs, le cahier des charges impose pour les remblais de plus de 2 m de hauteur que les rehaussements soient faits en gradins et que les murs de soutènement de chaque gradin respectent une hauteur de plus de 2 m et une largeur d'au moins 1,50 m,
' ' que le remblai de 750 m³ réalisé par Mme [E] sans autorisation administrative excède une hauteur de 2 m et n'a pas été réalisé en gradins comme imposé par le cahier des charges,
' ' que le cahier des charges impose une hauteur maximale des constructions qui ne peut excéder une couverture telle que ci- après définie, à savoir : « à chaque point au sol du terrain naturel. On fait correspondre un point dans l'espace, distant de 5 m et situé sur une perpendiculaire au plan de terrain naturel. On obtient ainsi une «couverture» du lot qui, à 5 m de hauteur, épouse la configuration topographique originelle' Tous les points d'une construction sur un lot considéré devront impérativement se situer sous la couverture ci-dessus définie.»
' ' que la cote altimétrique du terrain naturel correspondant au lot 37 acquis par Mme [E] est situé à la cote altimétrique 100 m,
' ' que dès lors la couverture telle que définie au cahier des charges est située à la cote altimétrique 105,
' ' que la toiture réalisée par Mme [E] est comprise entre les cotes altimétriques 105,31 et 107,63 m,
' ' que Mme [E] a procédé à l'enlèvement d'un talus naturel séparatif du lot 36 appartenant aux consorts [R] et du lot 37, et l'a remplacé par un mur séparatif en limite de la propriété des époux [R] et parfois même sur la tête de mur, en débord sur leur propriété,
' ' qu'ainsi, vu l'article 18-§1 du cahier des charges, le remblai, le mur de soutènement en bordure de voie, la hauteur de la toiture et le mur séparatif réalisés par Mme [E] ne respectent nullement les prescriptions du cahier des charges, et qu'en outre Mme [E] n'a pas obtenu le permis de construire correspondant à ses réalisations.
En conséquence, enjoindre à Mme [E] de mettre en conformité avec les prescriptions du cahier des charges, le mur de soutènement en bordure de la voirie du lotissement, la hauteur de sa maison ainsi que le mur séparatif entre les lots 36 et 37, sous astreinte de 100'000 XPF par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de l'arrêt,
Ordonner en conséquence la démolition des ouvrages susvisés,
Homologuer le rapport d'expertise de M. [W],
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [E],
' ' dire et juger qu'elle est irrecevable à solliciter la démolition partielle de l'habitation des époux [R] en raison de la prescription quinquennale extinctive,
' ' subsidiairement, vu l'accord formulé par M. [E] le 3 juillet 2000 afférent aux travaux envisagés par M. [T] [L],
' ' dire et juger que les travaux en question ont fait l'objet d'un accord de dérogation par M. [K] [E] précisément quant au prospect de limite,
' ' dire et juger que les travaux ont fait l'objet d'un permis de construire et d'un certificat de conformité,
' ' dire et juger qu'aucun recours n'a été introduit à l'encontre dudit permis de construire,
' ' dire et juger qu'en conséquence Mme [E] est mal fondée à remettre en cause cet accord puis rejeter toutes ses demandes,
' ' à titre surabondant, dire et juger que seuls les murs extérieurs d'un bâtiment sont visés par la règle de prospect édictée à l'article 16 du cahier des charges,
Condamner Mme [E] au paiement d'une somme de 2 000 000 XPF de dommages-intérêts pour abus du droit d'ester en justice, outre celle de 1'600'000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française outre les entiers dépens.
En ses conclusions récapitulatives et responsives n°2 déposées le 13 janvier 2022, Mme [S] [O] épouse [E] entend voir la cour, statuant en particulier au visa des articles 45 et 46, 89, 95 à 97 du code de procédure civile de la Polynésie française, article 25 de la loi de 2008 ' 561 du 17 juin 2008, article 544 du Code civil, et en vertu du principe de proportionnalité,
la recevant son appel incident, réformer le jugement ce qu'il a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir des époux [R], puis statuant à nouveau,
- dire et juger que seule l'association syndicale libre a qualité pour agir en justice à l'encontre de Mme [E], et que l'action des époux [R] est donc irrecevable pour défaut de qualité pour agir,
Confirmer le jugement ayant rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,
Réformant le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à l'annulation de l'expertise [W] au motif que le jugement avant-dire droit avait déjà rejeté cette demande,
- dire et juger que le jugement du 1er octobre 2008 n'est pas définitif si le jugement au fond de l'est pas, et que sa demande est donc recevable, puis constater que le rapport de l'expert [W] est entaché de partialité en ce qu'il a été influencé dans sa mission par les époux [R],
Statuant à nouveau,
- prononcer la nullité dudit rapport ou l'écarter des débats,
- ordonné une mesure de médiation judiciaire sous réserve de l'accord des époux [R], et en tant que de besoin, le transport sur les lieux de la cour,
Confirmer le jugement en ses dispositions qui lui sont favorables mais l'infirmer sur la démolition ordonnée,
- dire et juger que le premier juge a violé le principe de proportionnalité en faisant droit aux demandes insensées des époux [R],
Rejeter, en conséquence, les demandes de démolition,
- dire et juger que M. [K] [E] ne pouvait donner la moindre autorisation de travaux puisqu'il n'était pas le propriétaire du lot voisin de celui des [R],
- dire et juger que seule Mme [E] subit un préjudice du fait de la violation du cahier des charges en l'occurrence des règles du prospect,
- Confirmer le jugement sur la démolition prononcée à l'égard des époux [R] mais assortir cette mesure de démolition d'une astreinte de 10'000 XPF par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt,
- Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 1 000 000 XPF à titre de dommages-intérêts en réparation du grave préjudice qu'elle a subi du fait de leurs abus procéduraux, ainsi que celle de 1'200'000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel en plus des entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. Pour l'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, il sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2022.
Motifs de la décision :
Il est constant que le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de 'dire et juger' ou de 'constater' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.
Le premier juge a motivé sa décision en ce qui concerne le rejet des fin de non recevoir et la nullité du rapport [W] mais n'a pas tranché ces inciden ts de procédure dans le dispositif de son jugement. Cependant la cour en est à nouveau saisie par les conclusions des parties.
Sur la fin de non-recevoir invoquée par Mme [E] au titre du défaut de qualité pour agir des époux [R] :
L'action des époux [R] présentée au visa de l'article 1143 du Code civil, est fondée sur la violation des stipulations du cahier des charges du lotissement qu'ils reprochent à leur voisine, Mme [E], de sorte que c'est à juste titre qu'ils soutiennent ne pas avoir à justifier d'un préjudice particulier au regard du caractère contractuel dudit cahier des charges qui engage tous les colotis et régit leurs rapports dans le lotissement.
Ainsi, même si l'association syndicale libre est constituée pour défendre les intérêts collectifs du lotissement, chaque coloti conserve son droit d'action individuel à l'égard des autres colotis dès lors qu'il est allégué d'infractions au cahier des charges.
L'action des époux [R] qui font valoir, de surcroît, que les travaux faits par Mme [E] leur occasionne un préjudice de perte de vue, est donc recevable.
Sur la fin de non-recevoir invoquée par Mme [E] au titre de la prescription quinquennale de l'action en démolition des époux [R] :
Comme le rappelle le tribunal dans ses motifs, le délai pour intenter une action civile tant réelle que personnelle en Polynésie française, est de 30 ans en vertu de l'article 2262 ancien du Code civil car la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 n'a pas rendu applicable à ce territoire, la nouvelle version de l'article 2224 du Code civil instaurant une prescription quinquennale pour les actions personnelles et mobilières.
L'action des époux [R] est donc non prescrite et donc recevable.
Sur la médiation :
Elle ne peut être mise en oeuvre qu'avec l'accord des deux parties qui fait défaut en l'espèce.
Sur la nullité du rapport de M.[W] invoquée par Mme [E] :
Dans le cadre du présent procès, le tribunal civil de première instance a rendu un jugement avant dire droit le 1er octobre 2008 car Mme [O] [E] demandait que l'expertise de M. [W] soit écartée des débats.
Dans ce jugement, le tribunal a débouté Mme [S] [O] épouse [E] de sa demande tendant à la désignation d'un nouvel expert, a fait injonction à M. [W] de verser aux débats les relevés de Topo Pacifique et renvoyé l'affaire à la mise en état.
Ce n'est que dans les motifs de sa décision que le tribunal a écarté le moyen de partialité de l'expert invoqué par la demanderesse ainsi que l'erreur d'appréciation alléguée.
Seul le dispositif d'une décision a autorité de chose jugée (art. 284 du code de procédure civile de Polynésie française) de sorte que même si l'appel à l'égard de ce jugement a été déclaré irrecevable par arrêt de la cour d'appel du 18 mars 2010, le jugement du 1er octobre 2008 ne peut fonder une fin de non-recevoir opposée à la demande de nullité du rapport de M. [W].
Ceci étant, une expertise judiciaire ne peut faire l'objet d'une annulation que si l'expert a enfreint le principe du contradictoire ou a manqué à son obligation d'impartialité. En l'espèce, l'expert a convoqué les parties, a pris connaissance des documents qui lui étaient communiqués, a procédé aux opérations d'expertise en présence des parties et a répondu aux dires qu'elles lui ont adressés après réception de son pré-rapport.
Mme [E] prétend que l'expert a été 'acculé par des allégations diffamantes' proférées par les époux [R] qui ont fait pression sur lui en intentant à son égard une procédure de récusation qui n'a pas abouti mais qui l'a incité à prendre des conclusions en leur faveur. Cependant, Mme [E] n'est pas en mesure de donner un seul exemple de la partialité de l'expert de sorte que l'incident de nullité du rapport d'expertise de M. [W] est dépourvu de fondement et doit être rejeté.
-Sur les demandes des époux [R] à l'égard de Mme [E] -
Le mur de soutènement :
Les époux [R] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu que le mur de soutènement réalisé sur le fonds de Mme [E] n'est pas conforme au cahier des charges et que le remblai de 750 m3 a été installé illicitement car pour tout projet comportant plus de 60m3 de matériaux, la législation impose une autorisation administrative préalable.
Le tribunal s'est fondé sur les conclusions du rapport déposé le 3 juillet 2007 par l'expert, M. [W], dont il résulte notamment les éléments suivants :
- le mur de soutènement a été construit en infraction au cahier des charges en sa page 73,
* d'une part, en raison de sa hauteur variant entre 3,6 m côté nord-ouest, 5,6 m en sous-milieu et 3,3 m côtés nord-est, alors que le cahier des charges prévoit une hauteur maximum de 2m,
*en raison de son recul insuffisant par rapport à la voirie C, de 45 cm côté nord-est alors que le cahier des charges prévoit 60 cm minimum par rapport à toutes les installations communes situées sur les accotements notamment,
- le remblai soutenu par le mur de soutènement est estimé à 750 m3 par rapport au terrain naturel : or, l'article D114-8 du Code de l'aménagement de la Polynésie française édicte l'obligation de demander un permis de terrassement pour tout projet comportant le déplacement de plus de 60 m3 de matériaux. Mme [E] n'a pas sollicité un tel permis.
Mme [E] s'oppose à la démolition demandée par les époux [R], en critiquant très vivement le rapport d'expertise [W], mais il a été précédemment jugé que cette expertise est exempte de vice. Du reste, l'intimée ne produit pas un seul document de valeur technique équivalente à cette expertise judiciaire, qui a été effectuée en sa présence ainsi qu'en celle de son mari, [K] [E] et de leur avocat.
En outre, la cour retient également les éléments suivants :
- Un procès verbal a été dressé le 10 avril 2006 par les services de l'urbanisme pour non-conformité des travaux effectués sur sa propriété au permis de construire accordé le 20 juillet 2005, en particulier, du fait de l'existence du mur de soutènement a été réalisé le long de la voie sur un linéaire de 14 m à l'entrée de la propriété avec un retour de mur sur un linéaire de 7 m, et à l'autre extrémité (côté lot 38), un retour de 7m ;
- Un courrier du service de l'urbanisme du 4 septembre 2006 confirme que les travaux de soutènement et le remblai ne respectent pas le cahier des charges ;
- Suivant jugement rendu le 29 janvier 2009, le tribunal de première instance de Papeete siégeant en matière correctionnelle a condamné pénalement Mme [S] [O] épouse [E] pour avoir fait procéder à des travaux de construction, sans permis de construire, courant 2005- 2006, et au plan civil, à payer des dommages intérêts aux époux [R], ainsi que la somme de 1 franc à l'association syndicale des propriétaires du lotissement Taapuna ;
- Mme [E] a parallèlement poursuivi une procédure devant le juge administratif aux fins de régularisation des travaux litigieux à l'issue de laquelle elle n'a pas obtenu gain de cause : en effet, par un arrêt rendu le 31 décembre 2010, la cour administrative d'appel a annulé le jugement rendu le 30 septembre 2008 par le tribunal administratif qui avait refusé d'annuler une décision du ministère des affaires foncières et de l'aménagement en date du 27 juillet 2007 autorisant Mme [E] à réaliser des travaux d'extension de sa maison. Cet arrêt de la cour administrative d'appel est irrévocable puisque par arrêt du 6 juin 2012, le Conseil d'état n'a pas admis le pourvoi de Mme [E] ;
Il est à noter qu'en tout état de cause, dans sa décision du 25 juillet 2007, le ministre avait déclaré non régularisable, le vice d'implantation du mur de soutènement par rapport à la bordure de voie.
Ainsi, en l'état du dossier, le mur de soutènement est construit sans autorisation administrative.
Le principe de la faute commise par Mme [E] est donc acquis en ce qui concerne les manquements aux règles du cahier des charges du lotissement par l'implantation et la construction de la totalité du mur de soutènement, retours compris, et par la consistance du remblai.
A l'égard de la demande de démolition, Mme [E] fait valoir qu'il ne doit exister aucune impossibilité d'exécution d'une telle démolition et ajoute qu'en l'espèce, il s'agit de détruire un mur de 20 m en béton armé 'édifié jusqu'à 5 mètres de haut, retenant 750 m3 de remblai sur lequel repose une maison d'habitation de 300 m2 terrasse comprise' (sic). Cependant, l'expert judiciaire n'a pas mis en exergue l'impossibilité de démolir l'ouvrage et Mme [E] ne fournit pas d'éléments techniques permettant d'étayer ses affirmations sur ce point.
Elle demande également à la cour d'exercer un contrôle de proportionnalité en évaluant le coût de l'exécution forcée par rapport à 'l'atteinte portée à l'intérêt commun des colotis'. (sic). Mais Mme [E] n'a pas de pouvoir lui permettant de plaider pour la communauté des colotis. Et le coût pour elle de démolition et reconstruction du mur est la conséquence de ses actes, à savoir construire et maintenir un ouvrage imposant sans avoir obtenu d'autorisation administrative pour y procéder.
Dès lors, si elle indique dans ses conclusions que 'le premier juge a violé le principe de proportionnalité, très usité en droit européen...', elle ne propose pas une argumentation juridique pertinente de nature à étayer cette critique.
En tout état de cause, l'irrégularité du mur de soutènement est si grave que Mme [E] a été verbalisée par l'administration puis déboutée par le juge de l'ordre administratif et condamnée par le tribunal judiciaire que ce soit en matière pénale ou civile pour ces travaux. Elle ne peut donc arguer de sa bonne foi.
En conséquence, seule la démolition du mur de soutènement est de nature à mettre fin au trouble manifestement excessif causé aux époux [R]. Le jugement doit être également confirmé sur le retrait du remblai en y ajoutant qu'il peut être réduit au cubage de 60 m3 autorisé sans permis de terrassement.
Compte tenu de la résistance de Mme [E] qui sait depuis au moins dix ans (arrêt du Conseil d'Etat du 6 juin 2012) qu'elle ne pourra pas obtenir la régularisation dudit mur, il y a lieu de confirmer l'astreinte prononcée par le jugement dans les conditions précisées au dispositif ci-après.
La hauteur de la construction [E] :
M. [W] a conclu de ses constatations en indiquant que :
- la surface couverte totale de la construction est de 284 m2 et donc dans les prévisions du cahier des charges (article 16 du cahier des charges) : 30% de la superficie totale du lot, qui est de 1130 m2 en ce qui concerne le lot 37, soit une surface de couverture totale de 339 m2 qui n'est pas atteinte, en l'espèce,
- en revanche, la hauteur du faîtage - altitude 107,65 m/ altitude moyenne de la plate-forme terrassée 100m - dépasse de 5m la hauteur maximale de couverture autorisée (article 4 du cahier des charges),
- les travaux de démontage de la couverture existante se chiffrent à 5 516 000 XPF HT.
Le tribunal a considéré que la maison n'était pas affectée de non-conformité et qu'en tout état de cause, l'expert M. [W] ne précisait pas le calcul qui l'avait conduit à estimer que le faîtage de la construction [E] s'élevait à 107 mètres et excédait la hauteur maximale contractuellement autorisée.
Les époux [R] sollicitent l'infirmation du jugement ayant rejeté leur demande de démolition de la partie de la construction [E], non conforme aux règles du lotissement, en ce qu'elle culmine à 107,63 mètres de hauteur et que son point le plus bas est à 105,31 mètres, ce qui excède les dimensions autorisées par le cahier des charges.
Mme [E] qui soutient la confirmation de ce chef de la décision querellée, fait observer que son projet d'extension mis en oeuvre en 2005 avait reçu l'aval de la Polynésie et du lotisseur, la Sogeco représentant l'association syndicale des propriétaires du lotissement Taapuna.
Cependant, dans son arrêt du 31 décembre 2010 - devenu irrévocable après que le Conseil d'Etat ait rejeté le pourvoi de Mme [E] -, la cour administrative d'appel a jugé que, pour accorder l'autorisation litigieuse datée du 25 juillet 2007 et décider que la hauteur de la construction de 7,55 m était conforme au cahier des charges, le ministère des affaires
foncières et de l'aménagement s'était fondé sur des données chiffrées inexactes, en particulier, sur l'avis favorable émis le 24 août 2006 par l'association syndicale des propriétaire qui fixe à 106, 92 m la hauteur de la toiture pour une hauteur contractuellement autorisée de 107 m alors que l'indication de 106, 92 m correspond à l'altitude NGT du précédent permis de construire qui autorisait une hauteur de 7, 42 m.
La cour administrative ajoute qu'aucun des éléments du dossier ne permet de vérifier le respect des hauteurs fixées par l'article 16 4 -1 du cahier des charges.
La cour d'appel de céans est d'accord avec cette analyse car les éléments du dossier montrent que la clause du cahier des charges fixant la hauteur totale de la toiture est obscure et sujette à des interprétations distinctes tout aussi acceptables en fait .
C'est pour ce motif que la hauteur du faîtage a été estimée régulière par l'association syndicale qui a donné son agrément le 24 août 2006, et a été déclarée régularisable par le ministre des affaires foncières et de l'aménagement .
Tout ceci révèle également que le dommage causé au voisinage n'était pas manifeste et qu'en particulier, le préjudice de perte de vue dont il est fait état accessoirement dans les conclusions des époux [R], sans preuve concrète à l'appui, n'a pas paru significatif à l'association syndicale du lotissement.
Enfin, compte tenu de la décision du ministre des affaires foncières et de l'aménagement validée par le tribunal administratif, Mme [E] n'apparaît pas de mauvaise foi car elle a pu légitimement espérer régulariser la situation administrative de sa toiture.
En conséquence, la cour, statuant tant par motifs propres que ceux non contraires du tribunal, confirmera le jugement ayant débouté les demandes des époux [R] relatives à la mise en conformité et à la démolition de la construction de Mme [E] qui excèderait la hauteur contractuelle.
S'agissant du mur séparatif :
L'expert, M. [G] [X] a été chargé de vérifier l'implantation des ouvrages construits par les époux [R] mais également de donner son avis sur un éventuel empiètement du mur du lot 37.
Il a conclu de ses constatations,
- que cet ouvrage constitué d'un mur perré maçonné adossé au talus existant est bien implanté sur la propriété de Mme [E],
- qu'il suit la pente du talus sans créer de redans particuliers,
- qu'il n'est pas un ouvrage de soutènement,
- qu'il apparaît conforme aux spécifications de l'article 18-2 du cahier des charges.
L'expert analyse chacune des contestations de M. [R] et y répond dans son rapport tout en maintenant et en explicitant son avis technique.
C'est donc à juste titre, que le tribunal a rejeté la demande des époux [R] relativement à la démolition de ce mur construit sur le lot voisin, au vu des conclusions de M. [X] qui ne sont démenties que par les assertions des époux [R] et non par un quelconque document de valeur technique équivalente au rapport d'expertise judiciaire.
- Sur la demande de démolition présentée par Mme [E] à l'égard des époux [R] -
Mme [E] fait valoir que la maison des époux [R] est implantée en infraction avec les règles du cahier des charges du lotissement imposant le respect d'un prospect de 4 m par rapport à la limite séparative.
Mme [E] sollicite donc la confirmation de la disposition suivante du jugement :
'Ordonne à Monsieur [F] [R] et Madame [U] [I], son épouse, de procéder à la démolition de la partie de leur maison d'habitation et du deck qui ne respectent pas la limite des 4 mètres par rapport à la limite séparative'.
Mais la cour relève l'imprécision totale de cette partie de la décision querellée, qui a pour objet de démolir un bien immobilier. Le fait que cette obligation de démolir ne concerne qu'une partie - d'ailleurs indéterminée - de la construction, aggrave encore la difficulté d'exécution. Il aurait fallu que les experts judiciaires soient appelés à se prononcer plus précisément, sur la base de plusieurs devis, sur la possibilité de déconstruire en partie le gros-oeuvre de la maison pour la rendre conforme au recul de 4 mètres de la limite et sur le coût d'un tel projet. Or, les experts ont fourni des évaluations 'à la louche' des travaux sans les détailler et sans annexer à leurs rapports les devis d'entreprises spécialisées à partir desquels ils ont nécessairement établi leurs propositions.
Ainsi, Mme [E] demande la confirmation pure et simple d'un chef de condamnation impossible à exécuter, sans fournir d'éléments matériels complémentaires permettant d'apprécier la faisabilité de sa demande de destruction de la propriété voisine.
Au surplus, s'il s'évince effectivement du rapport d'expertise de M. [G] [X] que la clôture des époux [R] adossée sur le faîtage du mur de Mme [E] ne se trouve pas dans les limites du lot 36, et qu'une partie des murs de la maison est implantée à moins de 4 m de la limite de propriété, l'ensemble ne répondant pas aux préconisations du cahier des charges notamment dans son article 16 ' 3, l'expert révèle également les éléments suivants :
- les époux [R] ont acheté la propriété comprenant le fare à M. [T] [L] en septembre 2002,
- c'est leur vendeur, M. [L] qui a réalisé les travaux de construction de la maison le 31 août 1984, puis les travaux d'extension ont été réalisés en 2000,
- lors de l'acquisition qu'ils ont faite de la propriété, les époux [R] ne pouvaient connaître le défaut d'implantation, et ce, d'autant que les plans du permis de construire du 6 juillet 2000 représentaient une implantation régulière, et qu'au surplus, le 14 novembre 2000, les services de l'urbanisme avaient déclaré les travaux conformes.
L'expert indique également, que, dans un courrier du 3 juillet 2010 adressé au service de l'urbanisme, M. [K] [E] époux de Mme [O] [E] a déclaré connaître le défaut d'implantation du bâtiment construit par M. [L] (auteur des époux [R]) et a donné un accord exprès à cette situation dérogatoire.
Mme [E] soutient que cet accord n'a aucune valeur puisque le lot 37 est un de ses biens propres et qu'ainsi, son mari ne pouvait donner aucune autorisation à leurs voisins de construire sans respect du prospect de 4 mètres. Cependant, M. [X] répond à un dire déposé le 15 mai 2012 par le conseil de Mme [E] en expliquant qu'il apparaissait clairement que la famille [O] [E] était informée du défaut d'implantation de la villa du lot 36 construite en 1984.
Dans ses conclusions, l'avocat des époux [R] affirme que l'autorisation reçue par M. [L] a été donnée par M. [K] [E], époux de madame [S] [O], qui 'apparaissait aux yeux de tous comme le maître des lieux sur le lot 37,' .
Mme [E] ne prouve pas qu'au contraire, M. [L] savait qu'elle était seule propriétaire du lot 37.
Or, le courrier établi et signé par M.[K][E] était destiné au service de l'urbanisme chargé de l'instruction de la demande de permis de construire de M. [L] et revêtait ainsi un caractère tout à fait officiel.
Le contenu de la lettre est très claire et non équivoque sur la nature de l'autorisation donnée :
'Monsieur,
mes voisins Monsieur et Madame [L] vont entreprendre des travaux sur leur propriété soit,
- la réfection de la toiture,
- l'extension de la maison à l'emplacement du garage (dalle existante),
- la réfection du deck à l'emplacement existant ainsi que sa couverture.
Etant donné les 2ème et 3ème points pour lesquels la limite à respecter entre terrain mitoyen (soit 4 mètres) est dépassée, je donne mon accord afin que les constructions à venir puissent être placées au même endroit que précédemment.
(...)'.
Il est manifeste que le permis de construire a été accordé à M. [L] au vu de l'autorisation donnée par le propriétaire apparent du lot 37. Ce permis de construire n'a pas été contesté par Mme [E] devant le juge administratif.
Les époux [R] produisent de nombreux documents montrant par exemple, que l'époux de Mme [E] a fait partie du bureau du conseil syndical du lotissement, a participé aux assemblées générales en qualité de propriétaire du lot 37 ou encore, est demandeur au permis de construire délivré le 20 juillet 2005, agissant au vu de tous comme le propriétaire ou au moins le copropriétaire du lot 37.
Le cahier des charges contient des dispositions contractuelles auxquelles les colotis peuvent déroger s'ils n'enfreignent pas des règles d'ordre public.
En conséquence, c'est à bon droit que les époux [R] soutiennent que l'irrégularité affectant la construction de leur maison est couverte par l'autorisation donnée par le propriétaire apparent du lot 37.
Dès lors,le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [E] de sa demande de démolition de la partie de la maison et du deck de la propriété [R] ne respectant pas la limite séparative entre les lots 36 et 37.
- Sur les autres prétentions des parties-
Les époux [R] et Mme [E] demandent respectivement que l'adversaire soit condamné au paiement de dommages intérêts pour abus du droit d'ester en justice mais, dès lors que chacun d'eux obtient gain de cause, il apparait que son recours était, au moins en partie, justifié.
Cependant, s'agissant des frais de procédure, la cour relève cependant que Mme [E] est la partie condamnée tant en première instance qu'en appel, et que sa demande de démolition à l'égard des époux [R] est une stratégie de défense opposée à la procédure intentée par ses voisins et non une action destinée à faire cesser un quelconque dommage personnel.
En conséquence, infirmant le jugement sur la charge des dépens et le rejet de la demande des époux [R] au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés, la cour condamnera Mme [E] de ces chefs dans les conditions précisées au dispositif ci-après.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Vu l'appel principal des époux [F] [R] et [U] [I] ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [R], celle tenant à la prescription ;
Rejette la demande d'annulation du rapport [W] ;
Constate l'absence d'accord sur la médiation ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- ordonné la démolition du mur de soutènement construit par Mme [E] le long de la voie C et des retours du mur de soutènement, sous astreinte de 10000 XPF par jour de retard,
- ordonné à Mme [E] de procéder à l'enlèvement du remblai,
- dit que les mesures de démolition sont assorties d'une astreinte de 10'000 XPF par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,
- rejeté les demandes des époux [R] tendant à entendre enjoindre à Mme [E] de mettre en conformité et/ou démolir la hauteur de sa maison non conforme aux clauses du cahier des charges ;
Infirme le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau ;
Déboute Mme [E] de ses demandes de démolition et de remise en état présentées à l'égard des époux [R] ;
Y ajoutant,
Dit que l'astreinte journalière de 10 000 XPF assortissant l'obligation de démolir le mur de soutènement, commencera à courir après l'expiration d'un délai de trois mois courant de la signification du présent arrêt, et ce, pendant un délai de trois mois, après lequel, à défaut d'exécution, les époux [R] pourront demander la liquidation de l'astreinte ;
Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Condamne Mme [O] épouse [E] au paiement de l'ensemble des dépens de première instance incluant les frais d'expertise et de ceux d'appel qui pourront être distraits au profit de Maître LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete qui en fait la demande ;
Condamne également Mme [O] épouse [E] à payer aux époux [R], une somme de 800.000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre prétention plus ample ou contraire.
Prononcé à [Localité 2], le 9 juin 2022.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : MF BRENGARD
