N° de minute : 2024/60
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 8 avril 2024
Chambre civile
N° RG 22/00278 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TKS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal de première instance de Nouméa, section détachée de Koné (RG n° 21/300)
Saisine de la cour : 22 septembre 2022
APPELANT
S.C.I. L'ARCHE,
Siège social : [Adresse 2]
Représentée par Me Martin CALMET de la SARL DESWARTE-CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
Représentée par Me Cédric D'OOGHE de la SELARL GSA-K.H.M, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMÉ
S.A. BANQUE DE NOUVELLE CALEDONIE (BNC), représentée par son directeur en exercice
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Marie-Astrid CAZALI de la SELARL M.A.C AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. [V] [F].
08/04/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me [X] ;
Expéditions - Me [U] ;
- Copie CA ; Copie SD KONE.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : M. [D] [T]
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
***************************************
Par acte authentique reçu le 24 mars 2015, la société Financière de développement du nord, qui avait été autorisée à réaliser un lotissement dénommé Green valley sur une parcelle située à [Localité 3] (lot 38), a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI L'arche une maison à usage d'habitation de type F4, portant le n° 69 sur le plan de masse et d'implantation, la jouissance privative et exclusive du jardin attenant et les cinq cent millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, moyennant un prix de 31.026.252 FCFP soit 260.000 €.
Il a été mentionné dans l'acte qu'afin de permettre la commercialisation des lots avant leur achèvement, le vendeur avait « obtenu, le 22 août 2011, de la Banque de Nouvelle Calédonie, une garantie d'achèvement lotissement A V.R.D au bénéfice des acquéreurs de lots dépendant du lotissement » (page 19) et que le 19 août 2014, le vendeur avait obtenu de cette même banque « une nouvelle garantie d'achèvement d'un immeuble à construire (...) au bénéfice des acquéreurs de lots bâtis dépendant du lotissement » (page 23).
Par ordonnance de référé du 2 mai 2017, alors que la société Financière de développement du nord bénéficiait d'une procédure de sauvegarde, le président du tribunal mixte de commerce de Nouméa, sur l'assignation de la société Banque de Nouvelle-Calédonie, a désigné M. [R] en qualité de mandataire ad'hoc de la société Financière de développement du nord avec mission de « faire réaliser et superviser les travaux d'achèvement, aux frais avancés de la S.A. Banque de Nouvelle Calédonie en sa qualité de garantie de l'achèvement des travaux » et « plus généralement, de faire tout ce qui sera(it) utile ou nécessaire pour parvenir à l'achèvement du lotissement ».
Le 21 août 2017, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a prononcé la liquidation judiciaire de la société Financière de développement du nord.
Selon requête introductive d'instance déposée le 11 août 2020, la société Banque de Nouvelle-Calédonie qui affirmait avoir assumé, dans le cadre de ses garanties, les travaux d'achèvement du lotissement et de la construction des villas, a poursuivi la SCI L'arche devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir le paiement d'une somme de 1.5531.311 FCFP représentant le solde du prix de vente.
La SCI L'arche s'est opposée à cette demande et, à titre reconventionnel, a sollicité la condamnation de la banque à achever la villa et à indemniser son préjudice.
Par jugement en date du 5 juillet 2022, la juridiction saisie, retenant que les travaux d'achèvement avaient été réalisés et que les travaux d'aménagement des abords de l'immeuble n'étaient pas à la charge du garant bancaire, a :
- condamné la SCI L'arche à payer à la société Banque de Nouvelle-Calédonie la somme de 1.551.311 FCFP avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2019,
- débouté la SCI L'arche de ses demandes reconventionnelles,
- condamné la SCI L'arche aux dépens, dont distraction au profit de Me [U],
- condamné la SCI L'arche à payer à la société Banque de Nouvelle-Calédonie la somme de 150.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Selon requête déposée le 22 septembre 2022, la SCI L'arche a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 22 septembre 2022, la SCI L'arche demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris ;
sur la demande principale,
- débouter la société Banque de Nouvelle-Calédonie de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société Banque de Nouvelle-Calédonie à payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Banque de Nouvelle-Calédonie en tous les frais et dépens ;
sur demande reconventionnelle,
- condamner la société Banque de Nouvelle-Calédonie à effectuer les travaux nécessaires à l'achèvement de la villa numéro 69, à savoir la réalisation d'un accès et d'une aire de parking conformes au chapitre II articles 3 et 4 du cahier des charges du lotissement « Green Valley », sous peine d'une astreinte de 1000 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- condamner la société Banque de Nouvelle-Calédonie à payer la somme de 24 138 € au titre du préjudice résultant de la perte de loyer ;
- condamner la société Banque de Nouvelle-Calédonie à payer la somme de 1341 € par mois à compter du 18 octobre 2020 jusqu'à la date d'achèvement de la villa ;
en cas de refus de la banque de procéder à l'achèvement,
- condamner la société Banque de Nouvelle-Calédonie à payer la somme de 234 000 € au titre du préjudice résultant de la perte de valeur de la villa numéro 69.
Selon conclusions récapitulatives transmises le 12 septembre 2023, la société Banque de Nouvelle-Calédonie prie la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- débouter la SCI L'arche de toutes ses demandes ;
- condamner la SCI L'arche au paiement d'une somme de 350.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [U].
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2023.
Sur ce, la cour,
1) Alors que la société Banque de Nouvelle-Calédonie, dont la garantie extrinsèque d'achèvement a été mise en oeuvre à la suite de la liquidation judiciaire du vendeur, poursuit le paiement du solde du prix de vente, la SCI L'arche recherche la responsabilité de la banque. Elle affirme que la villa acquise est impropre à sa destination en ce qu'elle est « inhabitable car inaccessible » et reproche à la société intimée d'avoir failli à son obligation d'achèvement.
2) Ayant été conclue le 24 mars 2015, la vente d'immeuble à construire litigieuse était soumise aux articles L 261-10 à L 261-16 du code de la construction et de l'habitation, déclarés applicables en Nouvelle-Calédonie par l'article L 291-3 de ce même code.
Obéissant aux prescriptions de l'article L 261-10-1 de ce même code, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, la société Financière de développement du nord a souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble.
A la différence de la Polynésie française, aucune disposition réglementaire du code de la construction et de l'habitation n'est applicable en Nouvelle-Calédonie. La garantie bancaire d'achèvement d'un lotissement à réaliser souscrite le 22 août 2011 fait, en ce qui concerne les « modalités de mise en jeu de l'engagement », référence à la délibération n° 02-99 APS du 9 avril 1999 (article 3) tandis que les « modalités de mise en jeu de l'engagement » sont définies, en ce qui concerne la garantie bancaire d'achèvement d'un immeuble à construire, par l'article 3 de l'acte.
3) L'article 1er de la garantie bancaire d'achèvement d'un lotissement à réaliser prévoit que la garantie de la société Banque de Nouvelle-Calédonie ne « couvre pas :
- les dispositions de l'article 9-1 a) de la délibération n° 02-99 APS du 09 avril 1999,
- les non conformités qui ne seraient pas substantielles et n'empêcheraient pas l'utilisation des biens vendus conformément à leur destination,
- les conséquences du non-respect de l'autorisation de lotir, des règlements, des règles de l'art,
- les vices de construction et autres relevant normalement de toutes conventions d'assurances,
- les travaux dus au titre du parachèvement ou du parfait achèvement,
- l'aménagement des espaces verts, jardins et clôtures,
- les dépenses d'entretien et de gestion,
- toutes modifications apportées aux documents ci-dessus visés, demandées par l'un ou l'autre des acquéreurs susceptibles d'augmenter le prix des travaux,
- toutes conséquences pécuniaires incombant au cautionné du fait de retards dans l'exécution des travaux, objet du présent cautionnement, ni toutes indemnités quelconques, frais, intérêts et accessoires qui seraient dus par ce dernier au titre de ces mêmes travaux pour quelque raison et à qui que ce soit,
- la réparation de tous dommages résultant de cas fortuits ou d'une force majeure. »
L'article 1er de la garantie bancaire d'achèvement d'un immeuble à construire prévoit que l'engagement de la société Banque de Nouvelle-Calédonie ne « couvre pas :
- les dispositions de l'article 9-1 a) de la délibération n° 02-99 APS du 09 avril 1999,
- les non conformités qui ne seraient pas substantielles et n'empêcheraient pas l'utilisation des biens vendus conformément à leur destination,
- les conséquences du non-respect de l'autorisation de lotir, des règlements, des règles de l'art,
- les vices de construction et autres relevant normalement de toutes conventions d'assurances,
- l'aménagement des espaces verts, jardins et clôtures,
- la construction de tous bâtiments autres que ceux décrits à l'exposé qui précède,
- les travaux dus au titre du parachèvement,
- les dépenses d'entretien et de gestion,
- toutes modifications apportées aux plans ou à la notice descriptive ci-dessus visés, demandées par l'un ou l'autre des acquéreurs susceptibles d'augmenter le prix des travaux,
- la réparation de tous dommages résultant de cas de force majeure. »
Il résulte du dossier que :
- Le 30 juillet 2018, il a été procédé à la « réception, en retenant, pour l'achèvement des travaux et remises des clés, à la date du 30 juillet 18 ». Ce jour-là, l'acquéreur a émis diverses réserves qui ont été énumérées au verso du procès-verbal (annexe n° 30 de la SCI L'arche).
- Le 10 août 2018, un procès-verbal de levée de réserves a été dressé, au contradictoire du mandataire de l'acquéreur, la société Ellipseimmo (annexe n° 11 de la banque).
- Dans une « attestation d'achèvement des travaux » datée du 10 janvier 2020, M. [R], en sa qualité de représentant de la société GRPI, qui était investie de la maîtrise d'oeuvre, a attesté « avoir constaté l'achèvement des travaux de viabilisation du lotissement ainsi que l'achèvement des travaux de construction des villas de la première tranche du lotissement 'Green Valley' couvertes par la GBA (garantie d'achèvement bancaire). »
- Dans le cadre d'une instance introduite parallèlement devant le tribunal judiciaire d'Epinal, le liquidateur judiciaire de la société Financière de développement du nord a pu verser une « lettre de la province Nord faisant état de l'achèvement des travaux et de leur conformité » pour justifier de l'achèvement des travaux. Ce dernier document n'est toutefois pas communiqué dans le cadre de la présente instance.
Pour démontrer que la maison serait inhabitable en dépit de la remise des clés depuis plus de cinq ans, la SCI L'arche se prévaut d'une attestation de la société Ellipseimmo, déjà nommée, en date du 11 septembre 2020 dans laquelle celle-ci écrit que la maison « n'est ni louable ni vendable en I'état.
Pour trois raisons majeures
1) Nuisances sonores - la maison est située à environ 4 mètres d'un transformateur électrique qui produit un bruit continu 24h/24h-7j/7j. Le transformateur est cote terrasse. Ce qui la rend inutilisable dans cet environnement.
2) Pollution visuelle - la terrasse a une vue directe sur le transformateur. Ce qui n'est pas du tout attrayant pour un locataire ou un acheteur.
3) Inaccessibilité de l'entrée charretière - considérant que la maison est en contrebas de la rue et dépourvue de rampe d'accès, qui aurait dû être réalisée par le promoteur. Il est impossible de descendre avec véhicule pour se garer près de la maison. »
La société Banque de Nouvelle-Calédonie ne répond pas du caractère peu engageant de l'environnement de la villa qui dissuade les locataires et acquéreurs potentiels.
L'absence d'aménagement d'un accès et d'une aire de stationnement à proximité de l'habitation constitue une non-conformité au projet immobilier présenté à la SCI L'arche, dans la mesure où ces équipements sont prévus par le cahier des charges du lotissement. Toutefois, cette non-conformité n'est pas « substantielle », ni n'empêche l'utilisation de la maison conformément à sa destination, au sens de la garantie bancaire d'achèvement du 19 août 2014. Elle se traduit par une perte de confort puisque les occupants sont contraints de stationner leur véhicule sur la voie publique qui borde le terrain attenant à la maison et de parcourir une dizaine de mètres à pied pour rejoindre l'habitation mais ne rend pas la villa inhabitable. Au demeurant, ainsi que l'a relevé le premier juge, les photographies produites par l'appelante ne corroborent pas sa thèse puisque deux d'entre d'elles représentent un véhicule garé sur le terrain (annexes n° 25 et 26).
La SCI L'arche évoque également dans ses conclusions (page 9) des « problèmes substantiels » qui « concernent notamment l'électricité et l'eau qui ne fonctionnent pas correctement » ou « des problèmes (...) apparus au niveau de l'électricité mais surtout au niveau des canalisations » et écrit encore que « l'eau n'a jamais pu couler dans maison ».
En dépit de la gravité du désordre allégué, dont les répercussions excéderaient celles de l'absence d'aménagement d'une aire de stationnement, l'agent immobilier ne cite pas l'absence d'alimentation en eau parmi les vices tenus pour rédhibitoires dans son attestation précitée du 11 septembre 2020. Plus généralement, la SCI L'arche ne verse aucun document technique sur ce désordre majeur. Cette problématique n'est pas davantage abordée dans les courriers des 9 avril 2019 et 5 novembre 2019, adressés par le conseil de l'acquéreur à la banque, ou dans les courriels versés au débat.
En l'état de ces éléments, la cour retiendra que la SCI L'arche ne démontre pas que le bien livré présente des non-conformités ou non-façons qui entreraient dans le champ de la garantie d'achèvement. En conséquence, la SCI L'arche sera déboutée de son action en responsabilité dirigée contre la société Banque de Nouvelle-Calédonie.
4) Il est admis que le garant d'achèvement d'une construction vendue en l'état futur d'achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l'acquéreur le solde du paiement du prix de vente, le constructeur en procédure collective n'étant titulaire d'aucune créance à ce titre contre l'acquéreur. Ce principe est d'ailleurs mis en oeuvre par l'article L 261-10-1 dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, non applicable sur le territoire.
La société Banque de Nouvelle-Calédonie, qui, face à la défaillance du promoteur immobilier, a pris l'initiative de la désignation d'un homme de l'art pour assurer l'achèvement des travaux, justifie de l'achèvement de la construction puisque la SCI L'arche en a pris livraison le 30 juillet 2018, lors de la remise des clés.
Conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient à la société Banque de Nouvelle-Calédonie de prouver l'obligation dont elle réclame l'exécution.
La société Banque de Nouvelle-Calédonie ne fournit aucun justificatif sur le chiffrage des différents travaux qu'elle a financés ; le montant même de ses débours n'est pas communiqué. Dans ces conditions, elle ne démontre pas que le montant dont elle réclame le paiement est la contrepartie de travaux qu'elle a financés pour parvenir à l'achèvement de l'ouvrage : elle sera déboutée de sa demande en paiement.
Par ces motifs
La cour,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI L'arche de ses demandes reconventionnelles dirigées contre la société Banque de Nouvelle-Calédonie ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Déboute la société Banque de Nouvelle-Calédonie de sa demande en paiement du solde du prix ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne chaque partie à supporter ses dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président.
