N° de minute : 2024/35
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 11 Mars 2024
Chambre Civile
N° RG 22/00342 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TP4
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2022 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/1042)
Saisine de la cour : 28 Novembre 2022
APPELANT
S.A.R.L. SUNSET IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Siège social : [Adresse 2] - [Localité 4]
Représentée par Me Martin CALMET de la SARL DESWARTE-CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
INTIMÉ
Syndic. de copro. [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Siège social : [Adresse 1] - [Localité 4]
Représentée par Me Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe DORCET, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.
11/03/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me ZAOUCHE ;
Expéditions - Me CALMET ;
- Copie TPI ; Copie CA
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le 25/01/2024 date à laquelle la décision a été prorogée au 12/02/2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Monsieur Philippe DORCET, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
L'immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis tel qu'il résulte de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du 18 novembre 2015, le mandat de la société SUNSET immobilier a été renouvelé pour une durée de 36 mois, du 22 novembre 2015 au 21 novembre 2018.
Par décision rendue le 25 juillet 2016, à laquelle il convient de se reporter au plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal de première instance de Nouméa a annulé les assemblées générales en date du 18 novembre 2015 et du 16 mars 2016 au sein de la copropriété de l'immeuble litigieux.
Par arrêt rendu le 30 janvier 2018, la Cour d'appel de Nouméa a confirmé ce jugement.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er avril 2019, le syndicat des copropriétaires mettait en demeure la société SUNSET immobilier de restituer l'ensemble des honoraires et frais perçus par elle au titre du mandat annulé, soit la somme de 12 978 306 XPF.
Par requête signifiée à la SARL SUNSET immobilier par exploit d'huissier du 27 avril 2020 et par conclusions récapitulatives en date du 22 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sollicitait du tribunal la condamnation, avec exécution provisoire, de la société défenderesse à lui verser :
- la somme de 7 549 872 XPF au titre des sommes indûment versées par le syndicat des copropriétaires à la société SUNSET immobilier ;
-la somme de 10 203 814 XPF à titre de dommages-intérêts pour les fautes commises dans le cadre de sa prestation de syndic ;
-la somme de 450 000 XPF au titre des dispositions de Particle 700 du code de procédure civile applicable en Nouvelle-Calédonie.
Par conclusions responsives, la société défenderesse concluait au débouté et sollicitait à titre conventionnel le paiement par le syndicat des copropriétaires d'une indemnité de 7 549 872 XPF équivalente au montant des frais et honoraires perçus ou tout autre montant arrêté par la juridiction de céans, avec compensation éventuelle, ainsi que le versement de la somme de 450 000 XPF au titre des frais iirépétibles.
Par jugement du 21/11/2022, le tribunal de première instance de Nouméa a :
- condamné la SARL SUNSET IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 7 549 872 Fcfp au titre de la répétition de l'indu pour la période du 18/11/2015 au 30/01/2018 ;
- condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à la SARL SUNSET IMMOBILIER, la somme de 7 549 872 Fcfp à titre d'indemnité équivalente aux prestations et diligences réalisées par le syndic pour la période du 18/11/2015 au 30/01/2018 ;
- ordonné compensation entre les deux créances réciproques;
-condamné la SARL SUNSET IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10 203 814 Fcfp et 7 549 872 Fcfp à titre de dommages et intérêts en conséquences des fautes commises par le syndic outre la somme de 400 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête du 28/11/2022, le Syndicat des copropriétaires a fait appel de la décision signifiée le 25/11/22 et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif du 26/10/2023 de confirmer le jugement excepté en ce que la copropriété a été condamnée à payer à la SARL SUNSET IMMOBILIER la somme de 7 459 872 Fcfp et statuant à nouveau , débouter la SARL SUNSET IMMOBILIER de ce chef de demande et subsidiairement ramener l'indemnité à de plus justes proportions. En tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 450 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Syndicat des copropriétaires fait valoir notamment que le tribunal de première instance a fait une erreur de droit en le condamnant à payer la somme de 7 459 872 Fcfp au titre de l'enrichissement sans cause alors que l'action de 'in rem verso' suppose l'absence d'une cause légitime résultant d'une disposition légale ou réglementaire ; qu'en l'espèce, cette cause existe puisqu'elle est fondée sur l'article 66 de la délibération de 1998 qui interdit au syndic d'obtenir une rémunération en dehors de son mandat valide et régulier.
En réplique, la SARL SUNSET IMMOBILIER conclut à la confirmation de la décision excepté en ce qu'elle a été condamnée à payer au Syndicat, la somme de
10 459 872 Fcfp, et statuant de nouveau de ce chef, débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes en dommages et intérêts et confirmer le jugement pour le surplus En tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 450 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que les erreurs sont des erreurs purement matérielles . Il ne s'agit ni d'un trafic de vote ni de manigances et d'ailleurs le procès verbal de l'assemblée générale a été validé par le président et ses deux assesseurs. Elle conteste les fautes qui lui sont reprochées.
Vu l'ordonnance de clôture
Vu l'ordonnance de fixation
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la répétition de l'indu
Aux termes de l'article 62 de la délibération du 23/04/1998 n°25/98/APS identique à l'article 66 du décret du 20/074/1972 régissant localement la profession de syndic de copropriété : er que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat $gt;$gt;
Il ressort de ce texte que le syndic ne peut prétendre qu'à la rémunération fixée par son mandat. Celui-ci doit être valide et régulier. La jurisprudence de la Cour de Cassation, constante en la matière exige, en effet, un mandat écrit et valable en considérant que l'agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir aucune rémunération ( Cass 3 civ 19/10/2010 n°09 16 786)
Le Syndicat des copropriétaires est dès lors parfaitement en droit de réclamer à la SARL SUNSET IMMOBILIER la répétition des sommes versées en vertu d'un mandat inexistant. Ce point de litige n'est d'ailleurs plus contesté en cause d'appel.
2. Sur le paiement des prestations exécutées par la SARL SUNSET IMMOBILIER
Le tribunal de première instance a fait droit à la demande de la société SUNSET en paiement des prestations qu'elle a réalisées pendant la période considérée et ce, sur le fondement de la théorie de l'enrichissement sans cause. Le Syndicat des copropriétaires conteste cette décision.
En appel, la SARL SUNSET IMMOBILIER demande confirmation et sollicite la somme de 7 549 872 Fcfp en soutenant que le Syndicat des copropriétaires a profité pendant la période allant du 22/11/2015 au 30/01/2018 des prestations et diligences accomplies par ses soins de sorte qu'elle a droit à un dédommagement.
La cour approuve l'analyse du Syndicat des copropriétaires qui considère qu'en application de l'article 62 de la délibération susvisée, le mandat de la SARL SUNSET IMMOBILIER étant inexistant du fait de l'annulation de l'assemblée générale, le syndic ne peut bénéficier d'aucune rémunération en contre partie de ses prestations. En effet, le renouvellement de la SARL SUNSET IMMOBILIER en qualité de syndic a été annulé par le tribunal de première instance confirmé par arrêt de la cour d'appel de Nouméa du 30/01/2018 qui a confirme l'annulation de l'assemblée générale du 22/11/2015.
S'il existe bien un enrichissement de la copropriété et un appauvrissement corrélatif de la SARL SUNSET IMMOBILIER , il manque pour fonder l'action du syndic sur la base de l'enrichissement sans cause, l'absence de justification légitime exigée par la jurisprudence. S'agissant d'une création prétorienne, l'action « in rem verso » est exclue lorsque l'appauvrissement résulte d'une faute de l'appauvri. Elle est également exclue, si l'appauvrissement trouve sa cause dans un texte légal. Tel est le cas en l'espèce puisque c'est bien en raison des dispositions d'ordre public de la délibération de 1998 que le syndic dont le mandat est irrégulier est infondé à percevoir une rémunération.
L'assemblée générale ayant voté le renouvellement de la SARL SUNSET IMMOBILIER comme syndic pour une période de 36 mois ayant été annulée par le jugement du 25/07/2016 confirmé par arrêt du 30/01/18, la SARL SUNSET IMMOBILIER s'est trouvée rétroactivement privée de tout contrat écrit lui interdisant par conséquence tout droit à être rémunérée en contrepartie de ses prestations, les règles de l'enrichissement sans cause ne pouvant faire échec aux dispositions d'ordre public en l'absence de mandat valable (Cass chambre civile 3 14/01/2016 et Cass civil 3 ème du 28/03/2019 ) ;
Le jugement frappé d'appel sera infirmé et la SARL SUNSET IMMOBILIER sera déboutée de sa demande en paiement des prestations et diligences accomplies sans mandat valable.
3. Sur la demande en dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires
A/ sur les dépenses liées à l'annulation de l'assemblée générale de 2015
Le Syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SARL SUNSET IMMOBILIER à lui verser des dommages et intérêts d'un montant de 10 203 814 Fcfp en raison des fautes que la société a commises dans l'exercice de ses fonctions de syndic qui ont causé un grave préjudice financier à la copropriété. La SARL SUNSET IMMOBILIER s'en défend, soutenant que les fautes alléguées résultent de simples erreurs matérielles.
Il est incontestable que la SARL SUNSET IMMOBILIER a commis, même si elle s'en défend, plusieurs irrégularités entraînant l'annulation de l'assemblée générale du 18/11/2015; notamment, elle s'est fait remettre des pouvoirs en blanc qu'elle a distribués à des personnes de son choix; elle a représenté elle même deux copropriétaires ; elle n'a pas comptabilisé en cours de séance, la présence ou l'absence des copropriétaires au fur et à mesure de leurs départs et arrivées faussant ainsi le vote. Elle a également multiplié les tenues d'assemblées générales alors qu'en cas d'absence de majorité absolue (article25), il est possible de tenir une nouvelle assemblée générale dans la foulée votant à la majorité simple de l'article 24.
Les fautes du syndic reconnues par la décision de la cour d'appel du 30/01/18, ayant annulé l'assemblée générale du 18/11/2015 ont causé un préjudice financier certain à la copropriété puisque celle-ci a dû régler les honoraires de l'administrateur provisoire à hauteur de 3 933 518 Fcfp. Néanmoins, il doit être déduit de ce montant réclamé, la dépense que la copropriété aurait normalement engagée au titre des honoraires du syndic soit pour la même durée de 4 mois la somme de 948 152 Fcfp ; il sera donc alloué au Syndicat la somme de 2 974 366 Fcfp à titre de dommages et intérêts ;
La copropriété a également payé les frais de convocations à l'assemblée générale aux fins de voir désigner un nouveau syndic en raison de l'annulation des deux assemblées générales convoquées par la SARL SUNSET IMMOBILIER . La somme de 426 120 Fcfp demandée de ce chef, n'est cependant pas fondée puisque ces frais auraient dû être acquittés en tout état de cause par la copropriété.
Enfin, elle sollicite et justifie du débours des honoraires d'avocat exposés à hauteur de 1 333 527 Fcfp .Dans le cadre des différentes procédures engagées, elle n'a pas obtenu d'indemnités de ce chef ; il convient donc de faire droit sur le principe à sa demande ; sur le quantum, il lui sera alloué la somme de 900 000 Fcfp .
B/ Sur les autres dépenses liées à la gestion du syndic
Le Syndicat des copropriétaires fait grief à la SARL SUNSET IMMOBILIER d'avoir profité de sa qualité de syndic pour faire payer à la copropriété des sommes qu'il ne lui revenait pas de payer . Elle expose que la [Adresse 5] est voisine de la [Adresse 6] ; que les deux copropriétés sont gérées par la SARL SUNSET IMMOBILIER et appartiennent au même groupe, la SARL SUNSET INVESTISSEMENTS, promoteur, laquelle est par ailleurs un important copropriétaire de la [Adresse 6] ; que le règlement de copropriété de [Adresse 5] prévoit qu'elle bénéficie d'une servitude de passage pour piéton et voiture sur le lot [Adresse 6] et que les frais d'entretien et de réparation de la servitude seront supportés par [Adresse 5] à hauteur de 2/3 et de 1/3 pour [Adresse 6] ; qu'en 2012, la SARL SUNSET IMMOBILIER a signé un acte avec le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] prévoyant une répartition différente des dits frais ' d'un tiers pour chacune des trois copropriétés', ce que le Syndicat des copropriétaires n'a appris que récemment puisqu'il n'a pas été appelé à l'acte et qu'il n'en a pas été tenu informé par la SARL SUNSET IMMOBILIER. Le Syndicat des copropriétaires considère que ce silence constitue la preuve que la SARL SUNSET IMMOBILIER a privilégié la [Adresse 6] puisque pendant des années, la copropriété [Adresse 5] a payé des factures qu'elle n'aurait pas dû payer à savoir 3/4 des factures d'électricité de la barrière levante installée à l'entrée de la servitude et 3/4 de la pompe de relevage. Or s'agissant de ces frais, le règlement de copropriété ne les prévoit pas et aucun accord n'a été pris concernant ces dépenses avec la copropriété voisine. Le Syndicat des copropriétaires conclut que la SARL SUNSET IMMOBILIER a failli à sa mission de défendre les intérêts de la copropriété dont elle était le syndic .
La SARL SUNSET IMMOBILIER s'en défend en exposant que l'assemblée générale du 30/06/2009 avait approuvé l'accord sur la prise en compte d'une quote part de la copropriété aux frais d'entretien et ce à l'unanimité de sorte que le principe des dépenses a été approuvé. La société SUNSET explique que la [Adresse 5] est raccordée depuis l'origine et depuis la mise en service des immeubles concernés aux réseaux communs d'EP, d'UP et des servitudes de passages qui desservent les trois copropriétés ; que la station de relevage fait partie du réseau sur lequel l'immeuble [Adresse 5] est rattaché. La pompe de relevage en fait partie, les frais de son entretien ont été payés depuis l'origine par le promoteur qui a réclamé pour les années 2005 à 2010 la quote-part de l'immeuble et ce, du temps où le syndic était la société Antipode.L'assemblée générale du 21/06/2011 a validé ses frais.
La société SUNSET estime par conséquent qu'elle n'a commis aucune faute.
Il ressort des pièces versées au dossier que l'assemblée générale du 30/06/2005 a approuvé l'accord sur la prise en compte d'une quote part de la copropriété aux frais d'entretien de la servitude de même que l'assemblée générale du 21/06/2011 a validé les frais afférents à la pompe de relevage à hauteur de 3/4 des dépenses. Quitus a été donné et il l'a été en connaissance de cause puisque la copropriété ne pouvait ignorer l'existence de la barrière à l'entrée de la servitude de même que la pompe de relevage y afférent. Dès lors la demande du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] en remboursement des frais d'électricité et d'entretien du poste de relevage s'y rapportant n'est pas fondée.
En revanche, le syndic a bien commis une faute en n'avertissant pas le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] que la répartition des frais d'entretien de la servitude avait été modifiée à la baisse passant des 2/3 à 1/3 à compter de l'acte constitutif de la servitude de passage en date du 24/02/2012 entre le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] de la BDC et la Sarl SUNSET INVESTISSEMENTS , fonds servant (P13) alors qu'il ne conteste pas en avoir été avisé . La baisse des dépenses consécutives à la modification n'a pas été répercutée. Mais aucune demande n'est formée à ce titre
En définitive, la Sarl SUNSET IMMOBILIER sera condamnée à payer au le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] la somme totale de 3 874 366 Fcfp (2 974 366+ 900 000) à titre de dommages et intérêts .
4. Sur l'article 700
Il est équitable d'allouer au Syndicat des copropriétaires qui a dû se défendre en appel la somme de 400 000 FCFP
5. Sur les dépens
La Sarl SUNSET IMMOBILIER succombant supportera les dépens de l'appel
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme la décision en ce qu'elle a condamné la Sarl SUNSET IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] les sommes de :
- 7 549 872 Fcfp au titre de la répétition de l'indu
- 400 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau :
Déboute la Sarl SUNSET IMMOBILIER de sa demande en paiement d'une indemnité équivalent aux prestations et diligences accomplies par ses soins pendant la période du 18/11/2015 au 30/01/2018 ;
Y ajoutant,
Condamne la Sarl SUNSET IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de à titre de dommages et intérêts et celle de 400 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La condamne aux dépens de la présente instance
Le greffier, Le président.
